Решение № 2-866/2019 от 27 мая 2019 г. по делу № 2-297/2019~М-17/2019

Дело №2- 866/2019


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 мая 2019 года г.Туапсе

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Рябцевой А.И.

при секретаре Гайдиной И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Джубгского городского поселения Туапсинского района о признании торгов по продаже земельного участка недействительными и применении последствий недействительности сделки по договору купли-продажи земельного участка, суд

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации Джубгского городского поселения МО Туапсинский район о признании торгов по продаже земельного участка недействительными и применении последствий недействительности сделки по договору купли-продажи земельного участка, ссылаясь на то что нарушены существенные условия заключения договора купли-продажи.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал, в обосновании которых пояснил, что он 17 октября 2017 года являясь участником аукциона приобрел с торгов земельный участок, с кадастровым номером № расположенный по адресу: пгт. Джубга, мкр. Прибой, уч. 4, на основании указанного аукциона между ним и Администрацией Джубгского городского поселения был заключен договор купли- продажи земельного участка № от 27 октября 2017г. В извещении о земельном участке не было указано, что земельный участок находится в водоохраной зоне и в зоне охраны водопровода, также в извещении отсутствовали сведения о технических условиях подключения водоснабжения, что является обязательным. Договор купли продажи земельного участка прошел государственную регистрацию, однако, при заключении спорной сделки, он не был информирован о возможностях и стоимости технических условий. Технические условия на водоснабжение были получены им только 26.12.2017г., при этом оказалось, что единственная возможная точка подключения располагается на расстоянии 600 метров от участка, что делает несоизмеримой затраты на такое подключение. Согласно заключенного договора подряда стоимость подведения воды к его участку составляет 3 миллиона рублей, что в два раза превышает стоимость самого участка. Если бы он был извещен об этом при приобрете6нии земельного участка, то сделку бы не заключал. Кроме того, при заключении спорного договора купли-продажи земельного участка, ответчиком допущены и иные нарушения норм действующего законодательства. Земельный участок частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории - охранная зона водопровода. О данных ограничениях ему стало известно только 06.11.2018г., в день выдачи ему градостроительного плана земельного участка. Охранная зона не была указана в кадастровом паспорте земельного участка, и в договоре купли продажи. Согласно градостроительного плана площадь застройки указана как 160 квм, а он рассчитывал на площадь застройки 200 квм. Более того, обратившись в Управление архитектуры с заявлением о выдаче разрешения на строительство, получил отказ, то есть он лишен возможности использовать земельный участок по целевому назначению. Таким образом, администрацией не была указана вся необходимая информация о продаваемом земельном участке, в связи с чем имеются основания для признания торгов недействительными и применении последствий недействительности сделки, в виде расторжения договора купли продажи, возвращения ему денежных средств, а администрации – земельного участка. Таким образом, в нарушении требований Закона, ответчик осуществил продажу с аукциона земельного участка с обременениями, установленными нормативными актами, при этом не указал это ни в договоре, ни в извещении о проведении аукциона.

Представитель Администрации Джубгского городского поселения МО <адрес>, действующий на основании доверенности ФИО2, в судебное заседание исковые требования не признал, в обоснование своих доводов пояснил, что в октябре 2017 года ими проводился открытый аукцион по продаже земельных участков, в том числе и земельного участка с кадастровым номером № расположенный по адресу: пгт. Джубга, мкр. Прибой, уч. 4. В соответствии со ст.39.11 ЗК РФ в извещении имелась вся необходимая информация, в том числе и о наличии технических условий, при этом было указано, что необходимо по техническим условиям обратиться в администрацию дополнительно. Однако, после заключения договора купли продажи истец к ним не обращался. Требования не подлежат также удовлетворению по тем основаниям, что в соответствии со ст.449 ГК РФ торги можно было оспорить в течение 1 года, однако ФИО1 не использовал свое право в течение 1 года, поэтому считает, что необходимо применить срок давности к данным правоотношениям. Тех.условия были приложены к извещению, которые они выдают сами, так как все сети на территории Джубгского городского поселения принадлежат администрации Джубгского городского поселения, в тех.условиях был прописан порядок действий приобретателя земельного участка. Наличие водоохраной зоны, а также охранной зоны водопровода не ограничивает права истца в использовании им земельного участка по целевому назначению. Согласно градостроительного плана, выданного истцу указано пятно застройки, полагает, что истец обратился за выдачей разрешения большей площади, чем указано в градостроительном плане, поэтому ему не было согласовано строительство жилого дома. Просит в иске отказать.

Представитель администрации Джубгского городского поселения, действующая на основании доверенности ФИО3, возражала против удовлетворения исковых требований, по тем же основаниям.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы, приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 не имеется, по следующим основаниям:

В силу требований п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Так, на основании п.п.2 п.1 ст.39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником (п.1 ст.39.4 Земельного кодекса РФ).

Требования к подготовке и организации аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности регламентированы ст.39.11 Земельного кодекса РФ.

Согласно п. 21 названой статьи Извещение о проведении аукциона должно содержать сведения: об организаторе аукциона; об уполномоченном органе и о реквизитах решения о проведении аукциона; о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона; о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно- технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства); о начальной цене предмета аукциона; о "шаге аукциона", о форме заявки на участие в аукционе, порядке ее приема, об адресе места ее приема, о дате и времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе; о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка.

Из представленных материалов следует, что протоколом № от 17 октября 2017г. О подведении итогов открытого аукциона по извещению №, ФИО1 признан победителем открытого аукциона по лоту №, продажа земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 483 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, пгт. Джубга, мкр. Прибой, уч. 4., разрешенное использование: индивидуальный жилой дом, с ценой продажи 1 545 700 рублей.

На основании указанного аукциона с истцом был заключен договор купли- продажи земельного участка № от 27 октября 2017<адрес> договора является земельный участок с кадастровым номером №, площадью 483 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, пгт. Джубга, мкр. Прибой, уч. 4.

Сведения о земельном участке, указаны в договоре, согласно кадастрового паспорта выданного филиалом федерального ГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес>.

Указанный договор прошел государственную регистрацию в ЕГРН 23 декабря 2017г, таким образом с 23.12.2017г. сделка была совершена и право собственности на земельный участок перешло к истцу.

Обосновывая свои требования ФИО1 указал, что администрацией Джубгского городского поселения в извещении не было указано о наличии технических условий, и обременениях земельного участка в виде водоохраной зоны, и охранной зоны водопровода, о которых ему стало известно из градостроительного плана на земельный участок.

Однако, в судебном заседании установлено, что в извещении о проведении торгов земельного участка с кадастровым номером №, опубликованного в средствах массовой информации и на сайте администрации Джубгского городского поселения, указано, что сведения о наличии технических условий подключения (технологического подсоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения имеются в наличии, предоставляются по запросу. Согласно самих технических условий, № от 11 сентября 2017 года по указанному земельному участку указано, что возможно подключение внутриплощадных сетей к водопроводным сетям «микрорайона «Прибой» в районе строительства объектов. Необходимо заключить договор с обслуживающей организацией об условиях подключения и оплаты работ.

Как следует из пояснения сторон, истец в администрацию Джубгского городского с таким заявлением не обращался.

Вместе с тем, истцу были выданы технические условия МУП «Райводоканал» <адрес> ( в настоящее время МУП ЖКХ <адрес>) на подключение к водопроводу 26.12.2017 года. Ссылки истца о том, что точка подключения к водопроводу находится на расстоянии около 600 метров от его участка и стоимость работ по прокладке труб равна 3 000 000 рублей, что значительно превышает стоимость самого участка, суд считает необоснованными.

Так, допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля А, являющийся работником МУП ЖКХ <адрес>, начальником участка Джубгского городского поселения, пояснил, что ФИО1 обращался в 2017 году с заявлением о выдаче ему тех. условий на подключение водоснабжения к его земельному участку. В связи с тем, что он запросил подключение к водопроводу трубами диаметром 110 см, то ему была определена точка подключения, расположенная от его земельного участка на расстоянии 300 м. Однако, такое подключение производится к нескольким земельным участкам, о чем было указано в технических условиях. ФИО1 впоследствии мог давать разрешение на подключение к его водопроводу других пользователей. Он действительно рассчитал ему стоимость работ в 3 миллиона рублей, однако этот один из способов прокладки труб, самый дорогостоящий, путем горизонтального бурения, который значительно сокращает время работ. Однако, при обычной прокладке труб с применением техники, ( трактора) стоимость работ будет значительно меньше, и составит 250-300 тыс. рублей. Сам истец избрал дорогостоящей способ, пояснив при этом, что стоимость работ для него не имеет значения. Более того, для эксплуатации 1 жилого дома необходимо подключение трубами меньшего диаметра и точка подключения может быть ему определена значительно ближе к его земельному участку.

Таким образом, нарушений ст.39.11 ЗК РФ, в части размещения сведений в извещении о наличии технических условий, администрацией Джубгского городского поселения, допущено не было. В судебном заседании достоверно установлено, что истец, заключая спорную сделку, не был информирован о возможностях и стоимости технических условий по своей вине, поскольку ему необходимо было обратиться в администрацию Джубгского городского поселения.

Также суд считает, что отсутствие в извещении о проведении торгов и в договоре купли продажи земельного участка, сведений о наличии водоохраной зоны и охранной зоны водопровода, не нарушает прав истца и позволяет ему использовать свой земельный участок по целевому назначению, для строительства индивидуального жилого дома.

Так, истцу выдан градостроительный план, согласно которого он может разместить строительство индивидуального жилого дома площадью застройки 161.7 квм. Отказ в согласовании строительства жилого дома от 08 февраля 2019 года, основан на том, что истец запросил площадь застройки жилого дома больше допустимой, с учетом соблюдения допустимых отступов от границ земельного участка, и соблюдением требований в отношении охранной зоны водопровода. Иных оснований для отказа уведомление не содержит. Указанные обстоятельства подтвердил в судебном заседании представитель Управления Архитектуры градостроительства администрации МО <адрес> ФИО4, допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля. Свидетель также пояснил, что нахождение всего земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования территории – водоохранная зона, не препятствует в строительстве жилого дома на участке.

Кроме того, согласно выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № от 25 августа 2017 года, сведения об обременениях земельного участка в ЕГРН отсутствуют. Таким образом, администрация Джубгского городского поселения сведениями об обременениях земельного участка также не располагала.

Согласно требованиям ч. 1 и ч.2 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 37 ЗК РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли- продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Однако указанных оснований истцом не представлено, а судом не установлено. Согласно ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований.

Учитывая изложенные обстоятельства суд приходит к выводу, что истцом не представлено доказательств нарушений его прав при проведении торгов и при заключении с ним договора купли продажи земельного участка.

Вместе с тем, суд считает, что требования ответчика, о применении срока исковой давности, в данном случае не применимы, поскольку о предполагаемом нарушенном праве истец узнал 06.11.2018г., в день выдачи ему градостроительного плана земельного участка, и обратился в суд в пределах срока исковой давности.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что требования истца удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. ст.ст.233-237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать как необоснованным..

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Туапсинский райсуд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий

Судья : Рябцева А.И.