Решение № 2-2775/2024 от 18 июня 2024 г. по делу № 2-2775/2024

Дело №

УИД №


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 июня 2024 г. г. Домодедово

Домодедовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Князевой Д.П.,

при секретаре судебного заседания ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «ФИО12», ООО «ФИО13» о признании договора предварительным договором долевого участия, признании пункта договора ничтожным, солидарном взыскании неосновательного обогащения, компенсации морального вреда, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО14», ООО «ФИО15», в обоснование которого указала, что имела намерение приобрести у застройщика ООО «ФИО16» квартиру по договору долевого участия. Однако система построена так, что потребитель не может напрямую заключить договор долевого участия с застройщиком, а только через ООО «ФИО17», которое является аффилированным лицом и действует в интересах застройщика, которое подписывает с потребителем договор долевого участия от имени застройщика. В силу установленной застройщиком процедуры заключения договора долевого участия, условия разработанного застройщиком договора являются типовыми, заранее определенными, следовательно, как сторона в договоре, истец была лишена возможности влиять на его содержание и заключить договор напрямую с застройщиком. В связи с изложенным, ФИО3 была вынуждена ДД.ММ.ГГГГ заключить с ООО «ФИО18» предварительный договор бронирования №, который по мнению истца является предварительным договором участия в долевом строительстве № по цене 9 263 900 руб. и истцом была произведена оплата всей стоимости договора. По договору, заключенным с ООО «ФИО19», последнее обязалось предоставить истцу комплекс услуг, связанных с бронированием 1-комнатной квартиры, общей проектной площадью 38,50 кв.м., условный <адрес>. Застройщиком является ФИО20». По договору бронирования от ДД.ММ.ГГГГ истец была вынуждена оплатить ООО «ФИО21» денежную сумму в размере 30 000 руб. не вошедшую в стоимость приобретаемой квартиры, что, по мнению истца, является нарушением ст. 429 ГК РФ и ст. 2 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домом и иных объектов недвижимости. Данные действия ответчиков по привлечению денежных средств в обход требований законодательства об участии в долевом строительстве являются злоупотреблением правом и нарушением законодательства. Указала, что ООО «ФИО22», действуя в интересах застройщика, не должно было брать с истца день по договору бронирования, являющегося по своей сути предварительным договоров долевого участия, а полученные денежные средства являются неосновательным обогащением. В адрес ответчиков была направлена досудебная претензия о возврате неосновательного обогащения, которая оставлена без удовлетворения. В связи с изложенным, ФИО3 просила:

- признать договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ООО «ФИО23» предварительным договором участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО3 и ООО «ФИО24»;

-признать незаконным и ничтожным п. 3.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ;

- взыскать солидарно с ООО «ФИО25» и ООО «ФИО26» неосновательное обогащение в размере 30 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 7 176 руб. 02 коп., штраф за неудовлетворение требований потребителя в досудебном порядке.

Истец: ФИО3 в судебное заседание не явилась, доверила ведение дела своему представителю ФИО6, который исковые требования в уточненной редакции поддержал, настаивал на их удовлетворении. Полагал, что ООО «ФИО27» не имел права на получение денежных средств в размере 30 000 руб., поскольку договор бронирования по сути является предварительным договором долевого участия, в котором стороны согласовали все существенные условия. Ранее с такими требованиями к ответчику истец не обращался, ожидая момент, когда объект долевого участия будет передан по акту приема – передачи. Пояснил, что иного способа заключить договор долевого участия не было, все предложения только через договор бронирования и истец, как более слабая сторона, была вынуждена его подписать целью приобретения квартиры.

Ответчик: Представитель ООО «ФИО28» адвокат ФИО7 иск не признала по доводам письменных возражений, указав, что в договоре по бронированию отсутствуют признаки договора долевого участия, в связи с чем он не может являться предварительным договором. Также пояснила, что договор бронирования исполнен, стороны подписали акт в ДД.ММ.ГГГГ году и ранее ФИО6 с претензиями не обращалась, предъявив настоящий иск только в ДД.ММ.ГГГГ году.

Ответчик, третье лицо: ФИО2 ООО «ФИО29», АО «ФИО8» ФИО9 иск не признала, предъявила письменный отзыв. Пояснила, что заключить договор бронирования было правом истца. ФИО3, желая приобрести недвижимость, могла бы обратиться в офис застройщика и заключить договор долевого участия сразу, без услуги по бронированию объекта. Застройщик заключил брокерский договор в целях привлечения клиентов для приобретения жилья, а ООО «ФИО30» такой договор исполнял. В данном случае договор бронирования является самостоятельным гражданско-правовым договором по оказанию услуги истцу и в нем не содержится признаков договора долевого участия.

Представитель Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по <адрес> в судебное заседание не явился, письменное заключение не направил, дело рассмотрено без его участя.

Суд, выслушав явившихся лиц, изучив письменные материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований и исходит из следующего.

В силу статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к договору не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требованиями закона, иных правовых актов. В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела следует, что между ДД.ММ.ГГГГ ООО «ФИО31» и ФИО3 заключен договор № (л.д. 121-123), согласно которому исполнитель обязался оказать заказчику комплекс услуг, связанных с бронированием 1-комнатной квартиры общей проектной площадью 38,50 кв.м., условный номер квартиры № в корпусе № на № этаже жилого дома, строящегося на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 52 582 кв.м. по адресу: <адрес>).

Застройщиком жилого дома является ООО «ФИО32».

В соответствии с п. 1.2 договора, под «бронированием» объекта подразумевается снятие объекта с продаж на срок, предусмотренный п. 2.1.3 договора, в течение которого объект может приобрести заказчик по договору участия в долевом строительстве, заключаемому между заказчиком и застройщиком.

Из п. 3.1 договора следует, что заказчик обязан выплатить исполнителю вознаграждение за услуги, указанные в п. 1.1 договора в размере 30 000 руб. путем перечисления денежных средств на расчетный счет исполнителя.

Как видно из материалов дела, договор бронирования между сторонами исполнен, между сторонами договора подписан акт сдачи приемки оказанных услуг от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 124, 124 оборот).

Согласно п. 1.1 акта, исполнитель оказал, а заказчик принял надлежаще оказанные услуги, предусмотренные п. 1.1 договора, а именно комплекс услуг по бронированию.

Далее, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФИО33» и ФИО3 заключен договор участия в долевом строительстве № (л.д. 19-24), согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить (создать) жилой дом и после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать участнику объект, расположенный в жилом доме, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект по акту приема –передачи при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Объектом является жилое помещение (квартира) с проектными характеристиками, указанными в п. 2.1 договора.

Цена договора составила 240 620,78 руб. (п.3.1) и уплачена ФИО3 в полном объеме, что подтверждается платежным поручением (л.д. 25).

Как установлено в ходе рассмотрения дела, подтверждено сторонами, что объект долевого участия был передан ФИО3 по акту приема – передачи, то есть договор долевого участия исполнен.

Давая оценку доводам истца о том, что договор бронирования от ДД.ММ.ГГГГ является предварительным договором долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, а также ничтожности пункта 3.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ, суд принимает во внимание следующее.

В силу статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к договору не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В ч. 2 ст. 9 ФИО2 закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства, со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. При не обращении участника к застройщику за получением денежных средств, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Так, согласно ч. 1 ст. 1 ФИО2 закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, указывалось на то, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований ФИО2 закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения ФИО2 закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным ФИО2 законом.

В вышеназванном Обзоре со ссылкой на результаты изучения судебной практики было обращено внимание на то, что привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством сделок, совершаемых без учета требований названного ФИО2 закона: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.

С учетом изложенного, факт оформления отношений с гражданами по привлечению их денежных средств для финансирования строительства путем заключения договора, не обозначенного как договор участия в долевом строительстве (например, предварительного договора купли-продажи, предусматривающего внесение гражданином застройщику денежной суммы в размере стоимости приобретаемого объекта) не препятствует иной квалификации данных отношений и применения к ним положений ФИО2 закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

Согласно ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего ФИО2 закона; 6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего ФИО2 закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего ФИО2 закона.

Согласно ч. 5 ст. 4 ФИО2 закона N 214-ФЗ при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Из материалов дела следует, что ООО «ФИО34» является исполнителем по договору оказания услуг № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «ФИО35» и АО «ФИО8» (л.д. 112-114).

Согласно п. 1.1 брокерского договора, ООО «ФИО36» обязуется оказывать услуги по поиску и привлечению третьих лиц, желающих приобрести имущественные права квартиры, нежилые помещения, машино-места в жилом комплексе «<адрес>», а также от своего имени и за свой счет заключать договоры бронирования (снятия застройщиком квартиры с продаж на срок, предусмотренный договором бронирования, в течение которого участник долевого строительства/покупатель может приобрести квартиру).

В п. 1.5 брокерского договора указано, что ООО «ФИО37» не вправе заключать договоры приобретения, как от своего имени, так и от имени ООО «СЗ ФИО38». Договоры приобретения заключаются исключительно между ООО «ФИО39» и участниками долевого строительства.

В свою очередь, между АО «ФИО10» и ООО «ФИО40» заключен договор оказания услуг № № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому АО «ФИО10» обязуется оказать услуги по поиску и привлечению третьих лиц, желающих приобрести имущественные права на квартиры, нежилые помещения, машина-места в жилом комплексе <адрес>», а также от своего имени и за свой счет заключать с участниками долевого строительства договоры бронирования – под «бронирование квартир» подразумевается снятие застройщиком квартиры с продаж на срок бронирования, в течение которого участник долевого строительства может приобрести квартиру.

Анализируя представленный в дело договор бронирования от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что ООО «ФИО41» в силу вышеуказанного брокерского договора, оказывал ФИО3 услуги исключительно по бронированию объекта долевого участия. Сам договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ заключен с застройщиком, что усматривается из самого текста договора долевого участия а также с учетом п. 1.5 брокерского договора об отсутствии права на заключение договоров приобретения.

Таким образом довод истца о том, что при заключении договора долевого участия от имени застройщика выступало ООО «ФИО42», суд находит несостоятельным.

Также не состоятельным суд находит и довод о том, в договор бронирования является предварительным договором долевого участия. Из самого текста договора бронирования усматривается, что между ФИО3 и ООО «ФИО43» не были согласованы существенные условия договора долевого участия, названный договор не содержит всех необходимых квалификаций его как договора о долевом участии условий, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве.

Исполнителями по двум договорам от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ являются разные юридические лица, не находящиеся во взаимосвязи друг с другом.

В силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, мнение истца по вопросу квалификации договора бронирования от ДД.ММ.ГГГГ в качестве договора долевого участия в строительстве подлежит отклонению, поскольку рассматриваемый договор не содержит условий, предусмотренных Законом N 214-ФЗ для договоров такого рода, а доводы ФИО3 основаны на неверном толковании норм материального права.

ООО «ФИО44» предоставило истцу услугу по бронированию объекта долевого участия, что не противоречит действующему законодательству с учетом свободы договоры, предусмотренного ст. 431 ГК РФ, денежные средства в сумме 30 000 руб. оплачены истцом исключительно за оказанную услугу и не были привлечены для строительства.

С учетом изложенного, оснований полагать, что по существу между истцом и ответчиком заключен предварительный договор участия в долевом строительстве не имеется. Заключенный между ними договор имеет все признаки договора оказания услуг.

Таким образом, нарушения прав истца, которое подлежало бы судебной защите в соответствии со ст.ст. 11, 12 ГК РФ судом не установлено, в связи с чем исковые требования ФИО3 удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 о признании договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ООО «ФИО45» предварительным договором участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО3 и ООО «ФИО46»; признании незаконным и ничтожным п. 3.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ; солидарном взыскании с ООО «ФИО47» и ООО ФИО48» неосновательного обогащения в размере 30 000 руб., компенсации морального вреда в размере 10 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 7 176 руб. 02 коп., штрафа – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Домодедовский городской суд <адрес>, путем подачи апелляционной жалобы в месячный срок со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий Д.П. Князева