Решение № 3А-26/2025 3А-26/2025~М-20/2025 М-20/2025 от 12 мая 2025 г. по делу № 3А-26/2025

УИД 58OS0000-01-2025-000030-86 Дело № 3а-26/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 мая 2025 года г. Пенза

Пензенский областной суд в составе

судьи Шелахаевой Е.М.,

при секретаре Морозовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Лента» к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

3 марта 2025 года в Пензенский областной суд в электронном виде поступило административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Лента» (далее – ООО «Лента») об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее - ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка») от 6 сентября 2024 года № и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 12 820,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости.

Требование мотивировано тем, что необоснованный отказ административного ответчика в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, содержащийся в решении об отказе в установлении рыночной стоимости, затрагивает права административного истца, как правообладателя указанного объекта недвижимости, поскольку налог на имущество организаций исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец просил суд признать незаконным указанное выше решение об отказе в установлении рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым № по состоянию на 26 апреля 2024 года в размере равном его рыночной стоимости – 394 826 000 рублей на основании отчёта об оценке от 2 июля 2024 года № (далее – отчёт об оценке), выполненного оценщиком ООО А (далее – ООО А) П

Определением Пензенского областного суда от 20 марта 2025 года производство по настоящему делу приостановлено в связи назначением судебной экспертизы для решения вопроса о соответствии названного отчёта об оценке требованиям действующего законодательства, федеральным стандартам оценки, а также об определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости по состоянию на 26 апреля 2024 года.

После проведения судебной экспертизы административное дело вместе с заключением эксперта ООО Ц (далее – ООО Ц) А от 16 апреля 2025 года № (далее - заключение эксперта от 16 апреля 2025 года №, заключение эксперта) поступило в суд.

Определением Пензенского областного суда от 28 апреля 2025 года производство по делу возобновлено.

После ознакомления с заключением судебной экспертизы от представителя административного истца ООО «Лента» ФИО1 поступило заявление с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителя стороны административного истца и вынесении решения на усмотрение суда, не оспаривая результаты проведённой экспертизы.

В судебное заседание стороны, будучи надлежаще и своевременно извещёнными о времени и месте рассмотрения дела, не явились, явку представителей не обеспечили.

От представителя административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» ФИО2 поступило заявление, в котором при вынесении решения в части требования о признании незаконным решения об отказе в установлении рыночной стоимости возражала против удовлетворения в части определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости полагалась на усмотрение суда.

Заинтересованные лица Министерство государственного имущества Пензенской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее – Управление Росреестра по Пензенской области), публично-правовая компания (далее – ППК «Роскадастр»), Правительство Пензенской области, администрация г. Пензы, будучи своевременно и надлежащим образом извещёнными о дне, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От представителя Управления Росреестра по Пензенской области ФИО3 поступил отзыв, содержащий просьбу о рассмотрении дела в отсутствие представителя и вынесении решения на усмотрение суда.

От представителя администрации г. Пензы ФИО4 поступили возражения относительно заявленных требований.

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Государственная кадастровая оценка представляет совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном этим законом (пункт 1 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

При этом кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определённую дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

С 1 января 2017 года в Пензенской области осуществлён переход к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке (пункт 1 постановления Правительства Пензенской области от 1 декабря 2016 года № 602-пП).

В целях проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Пензенской области постановлением Правительства Пензенской области от 23 января 2017 года № 16-пП создано ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка», которое наделено полномочиями бюджетного учреждения, перечисленными в статье 7 Закона о государственной кадастровой оценке, в числе прочих на него возложены функции определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки (том 1 л.д. 160-180).

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена на основании приказа Министерства государственного имущества Пензенской области от 22 ноября 2023 года № 24-97 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтённых в Едином государственном реестре недвижимости на территории Пензенской области зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства, машино-мест» и составила для нежилого помещения с кадастровым № – 528 663 723,09 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о кадастровой стоимости от 12 марта 2025 года № (том 1 л.д. 112).

Согласно данной выписке датой, по состоянию на которую определена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, является 1 января 2023 года. Сведения об указанной кадастровой стоимости объектов недвижимости внесены в ЕГРН 31 декабря 2023 года.

Федеральным законом Российской Федерации от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) Закон о государственной кадастровой оценке был дополнен статьёй 22.1, которая предусматривает внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости бюджетными учреждениями, созданными субъектами Российской Федерации и наделёнными полномочиями по определению кадастровой стоимости.

Решение вопроса о начале применения этой правовой нормы отнесено к компетенции исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации (пункт 1 части 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ).

Постановлением Правительства Пензенской области от 24 декабря 2020 года № 917-пП установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 февраля 2021 года.

С 1 февраля 2021 года на территории Пензенской области заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости рассматриваются ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьёй 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой стоимости здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьёй).

ООО «Лента» является собственником объекта недвижимости (нежилого здания) с кадастровым №, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 12 марта 2025 года № (том 1 л.д. 115-116).

В силу пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьёй 374 настоящего Кодекса, к которому относится недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности.

Так как ООО «Лента» является собственником нежилого здания, и на нём лежит обязанность по уплате налога на имущество организаций, налоговая база которого определяется как его кадастровая стоимость, административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым № в размере равном его рыночной стоимости, следовательно, вправе оспорить кадастровую стоимость, установленную в отношении принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости.

Как следует из обстоятельств дела, 28 мая 2024 года ООО «Лента» обратилось в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке, выполненный оценщиком ООО А П, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 26 апреля 2024 года составила 394 826 000 рублей (том 1 л.д. 12-82).

Решением ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 27 июля 2024 года № в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказано.

На указанное выше решение ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» оценщиком ООО А П представлены возражения.

13 августа 2024 года административный истец, представив названные возражения вновь обратился в «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Решением ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 6 сентября 2024 года № в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано в связи с использованием в отчёте об оценке объекта недвижимости недостоверных сведений, наличием расчётных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат рыночной стоимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности (том 1 л.д. 158-159).

Названное решение было получено административным истцом только после повторного обращения в бюджетное учреждение 24 февраля 2025 года (том 1 л.д. 87), в связи с чем установленный частью 3.1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трёхмесячный срок на оспаривание этого решения не пропущен.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое административным истцом решение является законными и обоснованными.

Согласно подпункту 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчётными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Согласно заключению эксперта от 16 апреля 2025 года № отчёт об оценке, подготовленный оценщиком ООО А П, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, при составлении названного отчёта оценщиком допущены несоответствия требованиям статьи 11 Федерального закона Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 13 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», подпункта 3 пункта 2, пунктов 4, 5, подпунктов 5, 6, 10, 11, 15 пункта 7 Федерального стандарта оценки «Отчёт об оценке (ФСО VI)», утверждённых приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, пунктов 8, 16, подпункта «в» пункта 22, пунктов 27, 28, 30 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд, исследовав названное заключение эксперта применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведённого исследования, выводы эксперта согласуются с проведённым исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, не оспаривая заключение эксперта, в том числе в названной части, каких-либо возражений суду не представили.

Заключение эксперта является полным и ясным, в нём отсутствуют противоречия. Содержание заключения эксперта не вызывает сомнений в его обоснованности, в связи с чем оснований для проведения повторной экспертизы суд не находит.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» отчёт, выполненный оценщиком ООО А П от 2 июля 2024 года № о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 26 апреля 2024 года подготовлен с использованием неполных сведений, содержит ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, что в силу подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке является основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере указанной в нём рыночной стоимости.

Поскольку решение ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» об отказе в установлении рыночной стоимости от 6 сентября 2024 года № принято уполномоченным органом в пределах его компетенции и соответствует положениям подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, то административное исковое заявление ООО «Лента» в части признания его незаконным не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (нежилого здания) в размере его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

В целях установления рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым № по состоянию на 26 апреля 2024 года (дата оценки нежилого здания, указанная в отчёте в целях обращения в бюджетное учреждение для установления кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости), в рамках проведения назначенной на основании определения Пензенского областного суда от 20 марта 2025 года экспертизы перед экспертом был поставлен вопрос о соответствии рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, определённой оценщиком ООО А П в отчёте об оценке от 2 июля 2024 года №, действительной рыночной стоимости указанного объекта, при не соответствии – определении действительной рыночной стоимости названного объекта недвижимости на указанную дату.

По результатам проведённой судебной экспертизы из представленного в материалы дела заключения эксперта А от 16 апреля 2025 года № следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым № по состоянию на 26 апреля 2024 года составляет 401 594 000 рублей (том 2 л.д. 28-227).

Представитель административного истца, не оспаривая выводы экспертного заключения вопрос об определении размера рыночной стоимости (на основании отчёта об оценке или заключения судебной экспертизы) оставил на усмотрение суда.

Сторона административного ответчика не оспорила выводы заключения судебной экспертизы.

Суд, исследовав заключение эксперта в части определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости (нежилого здания), принимает во внимание, что заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом доходного подхода является мотивированным и корректным; в заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования сравнительного и затратного подходов к оценке.

Экспертом установлено, что объект оценки относится к крупным объектам коммерческой недвижимости (торговый центр) г. Пензы, в связи с чем анализ рынка проводился в отношении имущества, советующего объекту исследования.

В рамках настоящего исследования сравнительный подход к оценке объекта применялся экспертом только для оценки земельного участка, на котором располагается объект оценки, для последующего вычитания рыночной стоимости земельного участка из рыночной стоимости единого объекта недвижимости. При оценке рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом после проведения анализа рынка экспертом были отобраны аналоги, наиболее точно сопоставимые с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого объекта недвижимости. В частности, были сделаны корректировки совершённую сделку/предложение (торг) - для всех объектов-аналогов; на местоположение – для объектов-аналогов № 2 и № 3; на площадь - для всех объектов-аналогов, после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена рыночная стоимость земельного участка, на котором распложен объект оценки.

При оценке рыночной стоимости единого объекта недвижимости доходным подходом экспертом был использован метод капитализации. Первоначально определена величина потенциального валового дохода, представляющего собой доход, генерируемый объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании. После чего определён размер действительного валового дохода, представляющего собой валовые денежные поступления от приносящей доход собственности за вычетом потерь от недоиспользования и невнесения арендной платы, добавляя прочие доходы от использования объекта. Затем определён чистый операционный доход, представляющий собой действительный валовый доход за минусом операционных расходов за год, после чего произведён расчёт ставки капитализации (коэффициента капитализации) и определена стоимость объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации и осуществлён расчёт рыночной стоимости оцениваемого актива.

На основании проведённого исследования произведено согласование полученных результатов оценки и определена итоговая стоимость оцениваемого объекта.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение достоверность его выводов, участвующими в деле лицами в суд не представлено, ходатайств о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не заявлено.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что рыночную стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым № следует установить с учётом выводов, изложенных в заключении эксперта по состоянию на 26 апреля 2024 года в размере 401 594 000 рублей.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости следует считать 13 августа 2024 года – день обращения ООО «Лента» в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Сторона административного истца не заявляла ходатайства о возмещении понесённых судебных расходов.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Лента» к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» от 6 сентября 2024 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 12 820,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, на основании отчёта об оценке от 2 июля 2024 года №, выполненного оценщиком ООО А П, отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 12 820,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 26 апреля 2024 года в размере равном его рыночной стоимости – 401 594 000 (четыреста один миллион пятьсот девяносто четыре тысячи) рублей.

Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «Лента» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере рыночной считать 13 августа 2024 года.

Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.М. Шелахаева