Решение № 2-117/2025 2-117/2025(2-4960/2024;)~М-4145/2024 2-4960/2024 М-4145/2024 от 28 января 2025 г. по делу № 2-117/2025

Дело №2-117/2025 строка 2.137

УИД: 36RS0004-01-2024-009815-31


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 января 2025 г. Ленинский районный суд города Воронежа в составе:

председательствующего судьи Щербатых Е.Г.

при секретаре Усовой Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ООО «Управляющая компания «Сервис-Лайн» к ФИО1 о возложении обязанности привести общее имущество многоквартирного дома в первоначальное состояние,

УСТАНОВИЛ:

ООО «УК «СервисЛайн» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, указывая в обоснование заявленных требований на то, что истец осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>. Ответчик ФИО3 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>; ФИО2 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>

Ответчик ФИО3 произвел работы по демонтажу ограждающей конструкции балкона, уничтожению деталей фасада здания, установке панорамного остекления балкона, не предусмотренного проектом многоквартирного дома, и разрушил часть межбалконной перегородки между балконами квартир №, тем самым, в противоречие требованиям жилищного законодательства, повредив общее имущество многоквартирного дома.

Протокол общего собрания, на котором разрешался бы вопрос о предоставлении ФИО1 права на производство соответствующих работ, в адрес управляющей организации не поступал.

16 апреля 2024 г. сторонами был составлен акт осмотра, в соответствии с которым было установлено, что собственник квартиры №№ обязуется восстановить стену и устранить недостатки.

7 мая 2024 г. ФИО2 направила в адрес истца обращение, в котором просила устранить недостатки в виде изменения ответчиком фасада дома.

16 мая 2024 г. истец направил в адрес ответчика ФИО3 претензию, в которой просил провести восстановительные работы и привести общее имущество в первоначальное состояние.

Ответа на указанную претензию ответчик в адрес истца не направил.

Актом обследования жилого помещения №17 от 13 июня 2024 г. установлено, что 7 мая 2024 г. в результате самовольно произведенных собственником квартиры №№ строительных работ по демонтажу фасадной стены, балкона квартиры №№ и части единой системы остекления балкона квартир №№, жилому помещению №№ нанесены следующие повреждения: демонтирована часть общей системы остекления балконов квартир №№, в связи с чем, часть системы остекления балкона квартиры №№ ненадежно закреплена, в левом наружнем углу демонтирована часть смежной стены балкона квартир №№, имеются повреждения штукатурки смежной стены балкона между квартир №№, отсутствуют металлические соединения между стеклопакетом и смежной стеной балкона квартир №№, отсутствует часть основания половой плиты размером около 5 кв.см в левом наружнем углу балкона.

Поскольку действиями ответчика ФИО3 нанесен ущерб общему имуществу многоквартирного дома, оно должно быть им восстановлено.

С целью возможности надлежащего исполнения ответчиком ФИО3 своих обязательств по приведению в первоначальное состояние общего имущества многоквартирного дома, истец также полагает необходимым взыскать с ответчика судебную неустойку, а ответчика ФИО2 обязать не чинить ФИО1 препятствий при проведении указанных работ, в том числе предоставлять доступ в принадлежащее ей жилое помещение.

Основываясь на изложенных обстоятельствах, истец просил суд обязать ответчика ФИО3 привести общее имущество многоквартирного дома в первоначальное состояние, а именно провести работы по восстановлению ограждающей конструкции балкона жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, восстановлению деталей фасада многоквартирного дома, демонтажу панорамного остекления балкона, восстановлению межбалконной перегородки между балконами квартир №№ многоквартирного дома, восстановлению целостности фасада многоквартирного дома с приведением его в первоначальное состояние в соответствии с конструкцией и цветом фасада, восстановлению части балконной плиты в левом наружнем углу балкона квартиры № №; Взыскать с ответчика ФИО3 судебную неустойку в размере 1 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда с даты вступления решения суда в законную силу и до момента фактического исполнения решения суда; Обязать ответчика ФИО2 не чинить ответчику ФИО3 препятствий при проведении указанных работ, в том числе предоставлять доступ в принадлежащее ей жилое помещение для проведения работ; взыскать государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

В ходе судебного разбирательства истец отказался от исковых требований, предъявленных к ФИО2 (л.д.71), в связи с чем, определением Ленинского районного суда г. Воронежа от 25 ноября 2024 г. (в протокольной форме) производство по делу в данной части прекращено.

В дальнейшем, в судебном заседании истец уточнил заявленные требования и просил суд обязать ответчика ФИО1 привести общее имущество многоквартирного дома в первоначальное состояние, а именно:

- Восстановить ограждающую конструкцию в виде парапета балкона жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>;

- Восстановить целостность и детали фасада многоквартирного дома, примыкающего к ограждающей конструкции балкона жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, с приведением его в первоначальное состояние в соответствии с конструкцией и цветом фасада;

- Демонтировать установленное ответчиком панорамное остекление балкона жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>;

- Восстановить общую систему остекления в виде витража АО СПО размером 1510 х 2760 x 7680 балконов квартир <адрес>, в соответствии с ГОСТ 21519-2003;

- Восстановить межбалконную перегородку между балконами квартир №№№ многоквартирного дома по адресу <адрес>, в том числе с восстановлением поврежденного штукатурного слоя;

- Восстановить часть балконной плиты в левом наружнем углу балкона квартиры №№

- Восстановить металлическое соединение между общим стеклопакетом и межбалконной перегородки балконов квартир №№№, расположенных по адресу <адрес>;

Взыскать с ФИО1 судебную неустойку в размере 1 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда с даты вступления решения суда в законную силу и до момента фактического исполнения решения суда;

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца по доверенности – ФИО4 уточненные исковые требования поддержал, просил суд удовлетворить иск в полном объеме, обращая внимание суда на то, что все поврежденные ответчиком в той или иной степени элементы относятся к общему имуществу многоквартирного дома и подлежат восстановлению ответчиком. Отсутствие в деле заключения судебной строительной экспертизы по видам и объему работ не является основанием для отказа в удовлетворении иска о приведении имущества в первоначальное состояние (что прямо предусмотрено нормами ГК РФ), поскольку имущество может быть восстановлено при соблюдении общих строительных норм и правил, при этом у ответчика должны были остаться и демонтированные им элементы фасада. При возникновении у ответчика вопросов технического характера, им может быть организовано за свой счет проведение экспертизы на стадии исполнения решения суда. Срок для исполнения решения суда полагал целесообразным установить в течение 1 месяца со дня вступления решения суда в законную силу, указав также на то, что заявленный размер судебной неустойки не является завышенным и направленным на обогащение за счет ответчика истца, являющегося управляющей организацией.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, выступающее на стороне истца – ФИО2 и её представитель – адвокат Агарков В.Г., полагали заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме, учитывая, что в результате произведенных ответчиком работ была нарушена целостность элементов, объединяющих квартиры ответчика и третьего лица, в частности межбалконная перегородка, балконная плита, ограждающие конструкции, в результате чего отдельные элементы остекления квартиры третьего лица надлежащим образом не закреплены. Также в результате произведенных ответчиком работ нарушен внешний облик многоквартирного дома. Проведение соответствующих работ прямо запрещено условиями договора купли-продажи квартиры. Заявленные истцом уточненные исковые требования вполне конкретны и могут быть исполнены ответчиком.

Ответчик ФИО1, будучи извещенным надлежащим образом, в судебное заседание не явился, направив своего представителя – адвоката Сычеву Н.В., которая против удовлетворения иска возразила по основаниям, изложенным в ранее представленных письменных возражениях (л.д.102-106). Не оспаривая факт произведенных ответчиком строительных работ, обратила внимание суда на то, что выполненная реконструкция относится исключительно к принадлежащему ответчику жилому помещению, т.е. не относится к общему имуществу многоквартирного дома, в связи с чем, для проведения таких работ решение общего собрания не требуется. Целостность поврежденных элементов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома (объединяющих балконы квартир ответчика и третьего лица) ответчиком восстановлена, при этом ответчиком не доказано, какие элементы нужно восстановить, путем выполнения каких работ и в каком объеме, с использованием каких материалов. Истцом не доказано, что все заявленные элементы имущества относятся к общему, не представлена техническая документация на многоквартирный дом, из которой бы следовало, какие материалы использованы при его строительстве (например, паспорт фасада), не представлено какое-либо экспертное заключение, в связи с чем, сами требования о приведении имущества в первоначальное состояние не конкретизированы, а решение суда, в случае удовлетворения иска в заявленном виде, будет неисполнимым. Разъясненным судом правом ходатайствовать о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы сторона ответчика не воспользовалась.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Установлено, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, что ответчику ФИО1 на праве собственности принадлежит жилое помещение – квартира №№ в многоквартирном доме по адресу <адрес>; третьему лицу – ФИО2 на праве собственности принадлежит смежное жилое помещение – квартира №№ в указанном многоквартирном доме.

В судебное заседание истцом представлена экспликация этажа многоквартирного дома и фасада, из содержания которой усматривается планировка квартир №№, из каких частей, материалов выполнено обустройство балконов смежных квартир №№, каков облик фасада.

Квартира №№ приобретена ответчиком ФИО1 на основании договора купли-продажи №45/1-16 от 30 августа 2023 г., заключенного с застройщиком – ООО «СЗ «Энергоавтомат» (л.д.22-25).

Согласно пунктам 4.3.-4.5. договора купли-продажи покупатель уведомлен о том, что фасад многоквартирного жилого дома, а также иные ограждающие несущие и ненесущие конструкции в соответствии с действующим законодательством являются общедомовым имуществом. Запрещены самовольные переоборудование, перекрашивание и иное изменение балконов, лоджий и иных архитектурных и конструктивных элементов фасада жилого дома, установка на фасадах, балконах, лоджиях спутниковых и иных антенн, систем кондиционирования и их наружных блоков, иного оборудования. С момента приемки квартиры покупатель самостоятельно несет ответственность за вред, причиненный продавцу, третьим лицам в результате самовольно/или с привлечением третьих лиц проводимых ремонтно-строительных работ: переустройства, перепланировки, переноса и/или повреждения коммуникаций, инженерных сетей, отделочных работ и т.п. Покупатель обязан своими силами и за свой счет привести квартиру в первоначальное состояние в течение 1 (одного) месяца со дня обнаружения результатов ремонтно-строительных работ, переустройства и перепланировки, переноса коммуникаций, инженерных сетей и т.п., выполненных с нарушением действующего законодательства.

Управляющей организацией многоквартирного дома по адресу: <адрес>, является ООО «Управляющая компания «Сервис-Лайн» на основании договора с застройщиком (ООО «СЗ «Энергоавтомат») от 30 мая 2023 г. и решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленного протоколом №1 от 31 мая 2024 г. (л.д.16-18, 19-21).

16 апреля 2024 г. представителем ООО «Управляющая компания «Сервис-Лайн» проведено обследование квартиры №№ (собственник – ФИО2), в результате которого установлено повреждение стены балкона между квартирами №№ при демонтаже стеклопакета в квартире №№ (л.д.11).

7 мая 2024 г. в адрес ООО «Управляющая компания «Сервис-Лайн» поступило обращение жителей многоквартирного дома по адресу <адрес> содержащее информацию о проведении собственником квартиры №№ строительных работ, в результате которых демонтирован внешний контур балкона и вместо него смонтирована металлическая конструкция под панорамное остекление, изменен фасад дома в отсутствие решения общего собрания (л.д.10).

16 мая 2024 г. ООО «Управляющая компания «Сервис-Лайн» в адрес ФИО1 направлена претензия, в которой сославшись на коллективное обращение жильцов многоквартирного дома по адресу: <адрес>, и факт повреждения ограждающих конструкций балконов и фасадной части многоквартирного дома, просили в срок до 15 июня 2024 г. восстановить фасад дома и привести его в первоначальное состояние (л.д.12, 13).

Указанная претензия ответчиком ФИО1 до настоящего времени не удовлетворена; доказательств обратному суду не представлено.

13 июня 2024 г. комиссией ООО «Управляющая компания «Сервис-Лайн» проведено обследование квартиры №№, по результатам которого установлено, что в результате самовольно произведенных собственником квартиры №№ Бегларяном РюМю строительных работ, причинены следующие повреждения: демонтирована часть общей системы остекления балконов квартир №№, в связи с чем, часть системы остекления балкона квартиры №№ ненадежно закреплена, в левом наружнем углу демонтирована часть смежной стены балкона квартир №№, имеются повреждения штукатурки смежной стены балкона между квартир №№, отсутствуют металлические соединения между стеклопакетом и смежной стеной балкона квартир №№, отсутствует часть основания половой плиты размером около 5 кв.см в левом наружнем углу балкона (л.д.14).

ФИО1 с указанным актом обследования ознакомлен, выразив частичное несогласие с ним, о чем проставил подпись (л.д.14-оборот).

Также представителями управляющей организации произведена фотосъемка произведенных работ (л.д.47-49).

Факт проведения строительных работ ответчиком ФИО1 не оспаривается; решения общего собрания на право осуществления работ, разрешения на строительство (реконструкцию), проектно-сметной документации на проведенные работы суду ответчиком не представлено.

Разрешая возникший спор, суд применяет следующие нормы закона.

В силу статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

Согласно статье 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относятся, в частности: выбор способа управления многоквартирным домом; принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В силу статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Исходя из изложенного, управляющая организация в силу своего статуса наделена полномочиями по обращению в суд в интересах собственников помещений многоквартирных жилых домов, в том числе, к собственникам помещений многоквартирных домов, в целях реализации свих полномочий по обеспечению надлежащего управления многоквартирным домом и, в частности, по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

Требование о приведении помещения в многоквартирном доме в первоначальное состояние подлежит рассмотрению в суде по месту нахождения этого имущества (пункт 22 «Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 г.).

В соответствии с частями 1, 3, 4 статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Статьей 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме и, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее – Правила №491), в состав общего имущества включаются:

- помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

- ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

- ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции) (подпункты «а», «в», «г» пункта 2).

Согласно пункту 10 Правил №491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

- соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

- безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

- соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

- поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома (подпункты «а», «б», «г», «е»).

Собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 41).

В «Обзоре судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 г.) разъяснено, что порядок проведения переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме установлен нормами главы 4 ЖК РФ. В целях определения содержания понятий «переустройство» и «перепланировка» надлежит руководствоваться положениями статьи 25 ЖК РФ, в соответствии с которыми переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Переустройство включает, в частности, установку бытовых электроплит взамен газовых, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи и др.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения включает в том числе перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Понятие «реконструкция» установлено пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

На основании изложенного, при разрешении вопроса об отнесении работ, выполненных собственником помещения в многоквартирном доме, к реконструкции судам следует применять положения пункта 14 статьи 1 ГрК РФ (часть 1 статьи 7 ЖК РФ).

Жилищное и градостроительное законодательство предусматривают различный порядок и требования к проведению работ по переустройству и (или) перепланировке помещений, расположенных в многоквартирном доме, и по реконструкции многоквартирного дома.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (часть 1 статьи 26 ЖК РФ).

Реконструкция объектов капитального строительства (пункт 14 статьи 1 ГрК РФ) осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ. В частности, реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 ГрК РФ (часть 2 статьи 51 ГрК РФ); реконструкция объекта капитального строительства - многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ).

При разрешении настоящего спора суд также учитывает следующие требования Постановления Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте Российской Федерации 15 октября 2003 г. №5176):

Пункт 1.7.4.: Наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние;

Пункт 3.5.8.: Организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением самостоятельного строительства мелких дворовых построек (гаражей, оград), переоборудования, балконов и лоджий;

Пункт 4.2.1.5:. Не допускается ослабление креплений выступающих деталей стен: карнизов, балконов, поясков, кронштейнов, розеток, тяги и др., разрушение и повреждение отделочного слоя, в том числе облицовочных плиток;

Пункт 4.2.4.2.: При обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций. В случае аварийного состояния балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться по проекту.

Действующим законодательством закреплен общеправовой принцип недопустимости злоупотребления правом.

Так, частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1 статьи 10 ГК РФ).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны, например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим.

В силу положений статей 55-57, 67-68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. При оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств.

Объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Исходя из изложенного, анализируя установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что в ходе судебного разбирательства достоверно установлен факт производства ответчиком ФИО1 ремонтно-строительных работ, подпадающих под категорию «реконтрукция», в связи с изменением параметров многоквартирного дома по адресу: <адрес>, а именно его части, что выразилось в перестройке отдельных элементов фасада с заменой строительных конструкций (демонтаж предусмотренной проектом части стены с установкой вместо части стены и оконного блока – панорамного остекления), в результате которого также повреждены: ограждающая конструкция (в виде парапета балкона), межбалконная перегородка между балконами квартир №№№, часть балконной плиты в левом наружнем углу балкона квартиры №№, металлическое соединение между общим стеклопакетом и межбалконной перегородкой балконов квартир №№№.

Указанные обстоятельства полностью подтверждаются объяснениями истца и третьего лица, а также иными представленными стороной истца доказательствами: актами обследования квартиры №№ от 16 апреля 2024 г. и от 13 июня 2024 г., обращением в адрес ООО «Управляющая компания «Сервис-Лайн» жителей многоквартирного дома по адресу <адрес>, от 7 мая 2024 г., экспликациями планов квартир и общего архитектурно-строительного решения (внешнего вида) многоквартирного дома, фотоматериалами.

Сам факт проведения ремонтно-строительных работ ответчиком ФИО1 не оспаривается, при этом ответчиком не представлено доказательств тому, что им были получены, либо предпринимались меры для получения необходимых разрешений (согласований), решение общего собрания, а работы выполнены в соответствии с нормативными требованиями в области строительства, в том числе, в соответствии с какой-либо проектно-сметной документацией. Также ответчиком не доказано, что замена отдельных элементов конструкций балкона принадлежащей ему и смежной квартиры произведена ответчиком на аналогичные конструкции или иные – улучшающие их показатели, что демонтированная часть стены фасада, перегородка между балконами квартир №№ балконная плита квартиры №№, ограждающие конструкции, парапеты, им заменены либо восстановлены.

Указанные действия ответчика явно противоречат приведенным выше требованиям закона, условиям договора купли-продажи, содержащего, в том числе, требования о запрете без согласования производства любых ремонтно-строительных работ, влекущих за собой изменение фасада и внешнего архитектурно-строительного облика многоквартирного дома, являются недопустимыми и нарушают интересы иных собственников помещений многоквартирного дома, заключивших договоры купли-продажи на аналогичных условиях и правомерно рассчитывающих на недопустимость производства каких-либо строительных работ, влекущих изменение инженерно-технических параметров квартир, общего имущества (фасада) многоквартирного дома.

Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, влекущей уменьшение размера общего имущества (пункт 11 «Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 г.). Однако такого согласия ответчиком не представлено.

Доводы стороны ответчика о том, что истцом не доказано, какие именно элементы повреждены ответчиком и являются ли они объединяющими две и более квартиры (т.е. относятся к общему имуществу многоквартирного дома), были ли указанные элементы предусмотрены проектом и существовали в действительности, какие именно работы, в каком объеме и с использованием каких материалов необходимо произвести для восстановления поврежденных элементов и проч. (в частности истцом не представлено соответствующего экспертного заключения), суд оценивает критически.

Согласно распределенному бремени доказывания, именно на ответчика судом возложена обязанность доказать, что произведенные им работы не затронули общедомового имущества многоквартирного дома, что поврежденные элементы восстановлены либо заменены на элементы с улучшенными характеристиками, что выполненные работы соответствуют предъявляемым требованиям в области строительства и не влекут ухудшения технических и эксплуатационных показателей замененных (восстановленных) элементов. Судом также предложено ответчику ходатайствовать о назначении по делу судебной экспертизы по данным вопросам, а также в целях определения вида, объема и стоимости работ по восстановлению поврежденных (демонтированных) элементов, однако данным правом сторона ответчика не воспользовалась. Как указывалось выше, иных доказательств правомерности своих действий, проектно-сметной документации на произведенные работы и проч. ответчиком не представлено, в связи с чем, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями стороны истца и третьего лица, представленными ими доказательствами, учитывая также и то, что истец является специализированной организацией, осуществляющей на профессиональной основе и на основании лицензии, управление многоквартирными домами и, соответственно, обслуживание общедомового имущества, в связи с чем, объективных оснований сомневаться в обоснованности исковых требований в части возложения на ответчика обязанности по осуществлению указанных в иске работ, у суда не имеется.

На протяжении всего судебного разбирательства, ответчиком не представлено каких-либо доказательств, опровергающих доводы истца и третьего лица (за исключением типового паспорта фасада многоквартирных домов в обоснование недопустимости представленных истцом экспликаций), со ссылкой, в противоречие распределенному судом бремени доказывания, на то что именно истцом должно быть представлено экспертное заключение по обозначенным выше вопросам. Однако указанную позицию ответчика суд оценивает критически, как продолжение недобросовестных действий ответчика, в результате которых неблагоприятные последствия его недобросовестных действий в виде несения дополнительных расходов в целях доказывания нарушенного права истца и собственников многоквартирного дома, подлежат возложению, по мнению ответчика, на самого истца.

Статья 1 (пункт 1) ГК РФ к числу основных начал гражданского законодательства относит, в частности, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, а абзац третий статьи 12 ГК РФ устанавливает такой способ защиты гражданских прав, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Таким образом, действующее законодательство прямо предусматривает, что заявление требования о приведении частей многоквартирного дома в соответствие с градостроительными и строительными нормами и правилами в первоначальное состояние, может быть использовано конкретным субъектом в качестве способа защиты его нарушенного права.

В связи с этим, требования истца о возложении обязанности на ответчика привести поврежденные ответчиком элементы многоквартирного дома в состояние, существовавшее до осуществления реконструкции, направлены на восстановление положения, существовавшего до нарушения права.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме, отмечая, что в случае возникновения у ответчика в ходе исполнения решения суда необходимости получения специальных познаний в области строительства, ответчик не лишен права за свой счет организовать проведение экспертизы.

В соответствии со статьей 206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов. В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Учитывая изложенное и условия договора купли-продажи №45/1-16 от 30 августа 2023 г., заключенного между ФИО1 и ООО «СЗ «Энергоавтомат», суд находит обоснованной позицию истца об установлении ФИО1 месячного срока для исполнения решения суда, со дня вступления решения в законную силу.

Согласно части 3 статьи 206 ГПК РФ суд по требованию истца вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

В силу статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Защита кредитором своих прав в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи не освобождает должника от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (глава 25).

По смыслу данной нормы и разъяснений, приведенных в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление), суд может присудить денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебную неустойку) в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка является дополнительной мерой воздействия на должника, мерой стимулирования и косвенного принуждения.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 31 Постановления суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства.

В соответствии с разъяснениями пункта 32 указанного Постановления, удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

В пункте 33 данного Постановления также разъяснено, что на основании судебного акта о понуждении к исполнению обязательства в натуре и о присуждении судебной неустойки выдаются отдельные исполнительные листы в отношении каждого из этих требований. Судебный акт в части взыскания судебной неустойки подлежит принудительному исполнению только по истечении определенного судом срока исполнения обязательства в натуре.

Факт неисполнения или ненадлежащего исполнения решения суда устанавливается судебным приставом-исполнителем. Такой факт не может быть установлен банком или иной кредитной организацией.

Таким образом, из приведенных норм закона и разъяснений, данных Верховным Судом Российской Федерации следует, что если требование о взыскании судебной неустойки заявлено истцом и удовлетворяется судом одновременно с требованием о понуждении к исполнению обязательства в натуре, началом для начисления судебной неустойки является первый день, следующий за последним днем, установленным решением суда для исполнения обязательства в натуре.

При таком положении, имеются достаточные основания для удовлетворения требований истца о присуждении судебной неустойки.

Основываясь на принципах справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из недобросовестного поведения ответчика, суд взыскивает с ФИО1 в пользу истца судебную неустойку в размере 1 000 рублей в день на случай неисполнения настоящего решения суда в установленный срок.

В силу статьи 98 ГПК РФ с ответчика в пользу также подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Управляющая компания «Сервис-Лайн» (ИНН: №) к ФИО1 (паспорт: №) удовлетворить.

Обязать ФИО1 (паспорт: №) в течение 1 месяца со дня вступления настоящего решения суда в законную силу привести общее имущество многоквартирного дома, расположенного по адресу <адрес>, в первоначальное состояние, а именно:

Восстановить ограждающую конструкцию в виде парапета балкона жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>;

Восстановить целостность и детали фасада многоквартирного дома, примыкающего к ограждающей конструкции балкона жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, с приведением его в первоначальное состояние в соответствии с конструкцией и цветом фасада;

Демонтировать панорамное остекление балкона жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>;

Восстановить общую систему остекления в виде витража АО СПО размером 1510мм х 2760мм x 7680мм балконов квартир №№№, расположенных по адресу <адрес>, в соответствии с ГОСТ 21519-2003;

Восстановить межбалконную перегородку между балконами квартир №№№ многоквартирного дома по адресу <адрес>, в том числе с восстановлением поврежденного штукатурного слоя;

Восстановить часть балконной плиты в левом наружнем углу балкона квартиры №№;

Восстановить металлическое соединение между общим стеклопакетом и межбалконной перегородки балконов квартир №№№, расположенных по адресу <адрес>.

Взыскать с ФИО1 (паспорт: №) в пользу ООО «Управляющая компания «Сервис-Лайн» (ИНН: №) судебную неустойку в размере 1 000 рублей в день в случае невыполнения вышеуказанных ремонтных работ, начиная с даты истечения месячного срока со дня вступления настоящего судебного решения в законную силу, до даты его фактического исполнения.

Взыскать с ФИО1 (паспорт: №) в пользу ООО «Управляющая компания «Сервис-Лайн» (ИНН: №) государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.Г. Щербатых

решение изготовлено в окончательной форме 12 февраля 2025 г.