Решение № 2-421/2024 2-421/2024(2-6192/2023;)~М-4051/2023 2-6192/2023 М-4051/2023 от 6 февраля 2024 г. по делу № 2-421/2024

Дело № 2-421/2024

УИД: 29RS0014-01-2023-005254-54


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Архангельск 07 февраля 2024 года

Ломоносовский районный суд города Архангельска в составе председательствующего судьи Тучиной Ю.А.

при секретаре Семеновой Т.В.

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Элитстрой», обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строй-Индустрия» о признании договора оказания услуг договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Элитстрой» (далее – ООО «СЗ «Элитстрой»), обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строй-Индустрия» (далее – ООО «СЗ «Строй-Индустрия») о признании договора оказания услуг договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома. В обоснование иска указал, что <Дата> года между истцом и ответчиком заключен договор оказания услуг, по которому истец обязался уплатить 100000 рублей, а ответчик обязался закрепить (зарезервировать) квартиру <№>, расположенную на <№>, площадью 32,35 кв.м, в строящемся жилом доме ЖК «Чикаго», строительство которого организует застройщик ООО «СЗ «Строй-Индустрия» по адресу: г. Архангельск, ... на земельном участке с кадастровым номером <№>, стоимостью 4400000 рублей. При этом в срок до <Дата> года должен быть заключен основной договор. Истцом обязательства исполнены в полном объеме, однако застройщик уклонился от заключения договора участия в долевом строительстве. Полагает, что фактически между истцом и застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве, поименованный как договор оказания услуг, но содержащий условия о строительстве ответчиком многоквартирного дома, сдаче его в эксплуатацию и передаче квартиры в строящемся доме истцу, внесшему денежные средства на строительство. Кроме того, ООО «СЗ «Элитстрой» и ООО «СЗ «Строй-Индустрия» явно аффилированы друг к другу, так как располагаются по одному адресу (в одном офисе), их сотрудники совместно проводят переговоры с потенциальными дольщиками. Данная схема направлена на привлечение средств граждан для строительства в обход закона. На основании изложенного истец просит суд в случае, если застройщиком на земельном участке с кадастровым номером <№> является ООО «СЗ «Строй-Индустрия», признать договор оказания услуг от <Дата> года, заключенный между истцом и ООО «СЗ «Элитстрой», договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенным с ООО «СЗ «Строй-Индустрия», предметом которого является квартира <№>, расположенная на <№>, площадью 32,35 кв.м, в строящемся жилом доме ЖК «Чикаго» по адресу: г. Архангельск, ... на земельном участке с кадастровым номером <№>, стоимостью 4400000 рублей; в случае, если застройщиком на земельном участке с кадастровым номером <***> является ООО «СЗ «Элитстрой», признать договор оказания услуг от 9 июня 2023 года, заключенный между истцом и ООО «СЗ «Элитстрой», договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенным с ООО «СЗ «Элитстрой», предметом которого является квартира <№>, расположенная на <№>, площадью 32,35 кв.м, в строящемся жилом доме ЖК «Чикаго» по адресу: г. Архангельск, ... на земельном участке с кадастровым номером <№>, стоимостью 4400000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал.

Ответчики ООО «СЗ «Элитстрой», ООО «СЗ «Строй-Индустрия», надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что <Дата> года между ФИО1 (Заказчик) и ООО «СЗ «Элитстрой» (Исполнитель) был заключен договор оказания услуг, по условиям которого ООО «СЗ «Элитстрой» принял на себя обязанность забронировать для истца выбранную квартиру в доме-новостройке ЖК «Чикаго», строительство которого организует застройщик ООО «СЗ «Строй-Индустрия» по адресу: г. Архангельск, ... на земельном участке с кадастровым номером <№>, со следующими характеристиками: квартира за номером <№>, которая будет находиться на <№>, общая площадь предварительно составляет 32,35 кв.м.

Согласно пункту 1.1 указанного договора под бронированием понимается закрепление конкретной квартиры за заказчиком в строящемся жилом доме по указанному адресу.

Пунктом 4.1 договора установлена стоимость бронируемого объекта в размере 4400000 рублей.

В соответствии с пунктом 4.2 договора заказчик оплачивает исполнителю за оказываемые последним услуги вознаграждение в размере 100000 рублей.

Согласно пунктам 1.2, 3.2.3 договора квартира бронируется исполнителем до момента подписания заказчиком договора участия в долевом строительстве, то есть на срок до 21 июля 2023 года.

9 июня 2023 года ФИО1 уплатила ООО «СЗ «Элитстрой» 100000 рублей во исполнение указанного выше договора, что подтверждается копией квитанции к приходному кассовому ордеру <№> от 9 июня 2023 года.

Договор участия в долевом строительстве на забронированную квартиру с ФИО1 подписан не был.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу положений статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как разъяснено в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно пункту 1 статьи 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Из буквального толкования договора от <Дата> года, заключенного между ФИО1 и ООО «СЗ «Элитстрой» следует, что его предметом являются услуги по бронированию квартиры. Кроме цены квартиры, иных условий, предусмотренных частью 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ для договора участия в долевом строительстве, данное соглашение не содержит.

При этом, согласно проектной декларации <№> от 16 ноября 2023 года, застройщиком жилого дома по адресу: г. Архангельск, ... на земельном участке с кадастровым номером <№> является ООО «СЗ «Строй-Индустрия», которое в заключении договора оказания услуг от <Дата> года не участвовало.

Из искового заявления, объяснений истца, показаний свидетеля ФИО3 следует, что после заключения договора ФИО1 с участием работников агентства недвижимости предпринимал попытки связаться с застройщиком в целях заключения договора участия в долевом строительстве. Таким образом, сам истец не воспринимал договор, заключенный между ним и ООО «СЗ «Элитстрой», как договор участия в долевом строительстве. При этом по договору от 9 <Дата> года ФИО1 уплатил только 100000 рублей при обозначенной в договоре стоимости квартиры 4400000 рублей, что не позволяет сделать вывод о финансировании истцом строительства дома.

Ссылка истца на уклонение застройщика от заключения договора участия в долевом строительстве по цене 4400000 рублей, не может влиять на характер правоотношений, сложившихся на основании договора оказания услуг от <Дата> года.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что договор оказания услуг от <Дата> года, заключенный между ФИО1 и ООО «СЗ «Элитстрой», не является договором участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: г. Архангельск, ... на земельном участке с кадастровым номером <№>, в связи с чем, исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Элитстрой», обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строй-Индустрия» о признании договора оказания услуг договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Ломоносовский районный суд города Архангельска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение будет изготовлено в течение пяти дней со дня окончания разбирательства дела.

Председательствующий Ю.А. Тучина

Верно: Судья Ю.А. Тучина

Мотивированное решение изготовлено 14 февраля 2024 года