Апелляционное определение № 33-4507/2026 от 25 января 2026 г.

Судья: ФИО Дело <данные изъяты>

УИД 50RS0<данные изъяты>-55


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты> 26 января 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи ФИОФИО,

судей Гордиенко Е.С. ФИОФИО,

при ведении протокола помощником судьи ФИО,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по исковому заявлению ФИО к ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» о взыскании денежных средств,

по апелляционной жалобе ФИО на решение Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>

Заслушав доклад судьи ФИОФИО,

объяснения ФИО, поддержавшего доводы апелляционной жалобы,

установила:

ФИО обратился в суд с иском к ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» о взыскании денежных средств.

В обосновании своих требований указав, что <данные изъяты> между ФИО с ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» заключен договор <данные изъяты> ДВИА участия в долевом строительстве жилого дома. Из содержания п.п. 1.1 и 3.1 названного договора следует, что застройщик взял на себя обязательства построить (создать) жилой дом со встроенными помещениями (корпус 35) и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект долевого строительства - квартиру общей площадью 45,95 кв.м. <данные изъяты> ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» передало истцу по акту приема-передачи жилое помещение, расположенное по адресу: <данные изъяты>, кор. 1, стр. 1, <данные изъяты>, общая площадь которого 44,60 кв.м. Таким образом, застройщиком допущено уменьшение общей площади квартиры на 1,35 кв.м. Учитывая, что цена договора составляет 5 576 520 руб. и определена из расчета стоимости 1 (одного) квадратного метра общей проектной площади квартиры, составляющей 118 146,61 руб., истец полагает, что ему подлежат к возврату денежные средства в размере 159 497,92 руб. <данные изъяты> истцом в целях досудебного урегулирования указанного спора ответчику предъявлено требование о возврате денежных средств в размере 159 497,92 руб., которое было оставлено без удовлетворения.

На основании изложенного истец просил суд взыскать с ответчика денежные средства за недополученную площадь квартиры в размере 159 497,92 руб.; неустойку (пени) в размере 159 497,92 руб.; проценты за пользование ответчиком денежными средствами за недополученную площадь квартиры в размере 62 247,88 руб.; моральный вред в размере 100 000 руб.; штраф в размере 240 621,86 руб.

Истец ФИО в судебное заседание явился, требования иска поддержал в полном объеме, по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, причин неявки суду не сообщил. В материалы дела представлены письменные возражения, в которых ответчик указывает, что площадь уменьшена в пределах, допустимых договором долевого участия. Более того, застройщиком по требованию самого истца произведена зашивка стояков, что тоже привело к уменьшению площади.

Представитель третьего лица ФГКУ «Росвоенипотека» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, в материалы дела представлены письменный отзыв в котором требование иска оставляет на усмотрение суда.

Представители третьих лиц ООО"РУСТЕХРЕЕСТР", Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, причин неявки суду не сообщили.

Решением Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении исковых требований ФИО к ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» о взыскании денежных средств отказано.

Не согласившись с решением суда, истцом подана апелляционная жалоба, в которой он просит решение отменить, ссылаясь на незаконность и необоснованность по доводам жалобы.

Выслушав истца, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно ч.2 ст. 328 ГПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Судом первой инстанции установлено и следует из письменных материалов дела, что <данные изъяты> годамежду ФИО и ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» заключен договор <данные изъяты> ДВИА участия в долевом строительстве жилого дома.

Из содержания п.п. 1.1 и 3.1 названного договора следует, что застройщик взял на себя обязательства построить (создать) жилой дом со встроенными помещениями (корпус 35) и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать истцу объект долевого строительства - квартиру общей площадью 45,95 кв.м.

<данные изъяты> ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» передало истцу по акту приема-передачи жилое помещение, расположенное по адресу: <данные изъяты>, кор. 1, стр. 1, <данные изъяты>, общая площадь которого 44,60 кв.м.

Таким образом, застройщиком допущено уменьшение общей площади квартиры на 1,35 кв.м.

Учитывая, что цена договора составляет 5 576 520,00 руб. и определена из расчета стоимости 1 (одного) квадратного метра общей проектной площади квартиры, составляющей 118 146,61 руб., истцу, по его мнению, подлежат возврату денежные средства в размере 159 497,92 руб.

<данные изъяты> истцом в целях досудебного урегулирования указанного спора ответчику в порядке статей 22 и 29 Закона Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> «О защите прав потребителей» направлена претензия о возврате денежных средств в общем размере 159 497,92 руб.

Однако <данные изъяты> ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» в удовлетворении данного требования отказал, что следует из представленного в материалах дела ответа от <данные изъяты> исх. <данные изъяты>.

Форма вышеуказанного договора была утверждена ФГКУ «Росвоенипотека», Постановлением Правительства Российской Федерации <данные изъяты> от <данные изъяты> «О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (вместе с «Правилами предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов»).

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что в случае, если общая площадь квартиры по результатам технической инвентаризации является меньше или больше проектной площади, указанной в п. 1.1.2 настоящего договора, пересчёт цены договора, указанной в п. 4.1. настоящего договора, доплата/возврат полученных от участника долевого строительства средств не производится.

Пунктом 2.4 договора установлено, что ответчик передаёт истцу квартиру не ранее, чем после получения в установленном законом порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В силу пункта 3.6 договора обмеры производятся застройщиком в соответствии с требованиями вышеназванных Федерального закона РФ <данные изъяты>- ФЗ, Федерального закона РФ <данные изъяты>-Ф3.

По результатам обмеров, произведенных застройщиком в отношении спорной квартиры, площадь последней составила 44,60 кв.м, что подтверждается сведениями, содержащимися в ЕГРН, ведомостью помещений по вышеуказанному адресу.

Согласно пп. 11.4, 11.5 договора стороны согласовали, что площадь передаваемой квартиры участнику долевого строительства может отличаться от согласованных сторон и указанное изменение площади не будет являться существенным в случае, если отклонение площади квартиры составит в пределах 5% в большую или меньшую сторону.

Разрешая спор, при установленных обстоятельствах, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, 431, 432 ГК РФ, ст. ст. 4, 5, 7, 8, 12, 19 Федерального закона от <данные изъяты> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд первой инстанции исходя из того, что по договору долевого участия истцу должен был быть передан объект долевого участия общей площадью в размере 45,95 кв.м, тогда как по акту передана квартира общей площадью 44,60 кв.м, отступление составляет 1,35 кв.м., пришел к выводу, что отступление площади составляет 2,94%, то есть в пределах допустимых и согласованных сторонами значений (5%). Учитывая, что пункт договора о возможности отклонения площади истцом оспорен не был, недействительным в данной части договор долевого участия признан не был, а значит, он подлежит применению, суд не нашел оснований для взыскания с ответчика денежных средств в размере 159 497,92 руб. за недополученную площадь квартиры.

Поскольку суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика денежных средств за недополученную площадь квартиры, то производные требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа также не подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на исследованных судом доказательствах, которым дана правовая оценка, при этом мотивы, по которым суд пришел к указанным выводам, исчерпывающим образом изложены в решении суда и являются обоснованными.

Доводы апелляционной жалобы истца о нарушении его прав условиями договора, передаче жилого помещения меньшей площади, основаниями для отмены решения суда не являются.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от <данные изъяты> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <данные изъяты>, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Условиями договора участия в долевом строительстве цена жилого помещения определена исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, сторонами согласованы изменение цены с учетом возможного изменения этой площади и размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения более чем на 5%, когда стороны производят перерасчет стоимости разницы площадей.

С учетом изложенного стороны допускали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади.

Таким образом, разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства при данных обстоятельствах с учетом положений условий договора не свидетельствует о нарушении условия о предмете договора, ухудшении качества объекта, его недостатках. Возможное изменение площади как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения оговорено сторонами при заключении договора и допустимо в соответствии с условиями договора.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

Судебная коллегия считает, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, обстоятельства, имеющие значение по делу судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального права не установлено.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <данные изъяты>.