Решение № 2-4197/2017 2-4197/2017~М-4214/2017 М-4214/2017 от 23 ноября 2017 г. по делу № 2-4197/2017

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 ноября 2017 г. <адрес>

Видновский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Побединской М.А.,

при секретаре Буровой Е.О.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ЭкспертСтрой» о признании предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве и его государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам ООО «ЭкспертСтрой», ООО «БестЛайн» о признании предварительного договора о заключении в будущем договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве и его регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Эксперт» (в настоящее время – ООО «ЭкспертСтрой») и ООО «ЭкоПрестиж» был заключен договор соинвестирования № в строительство северо-восточного квартала микрорайонов 10, 10А <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЭкоПрестиж» и ФИО1 был заключен предварительный договор №-НК-12-24/28-02 о заключении в будущем договора купли-продажи, в соответствии с условиями которого соинвестор обязался заключить с истцом в будущем договор купли-продажи квартиры. Согласно пункту 1.4. предварительного договора, ориентировочный срок окончания строительства объекта и получения разрешения на ввод его в эксплуатацию – ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 2.1. предварительного договора установлено, что договор купли-продажи квартиры должен быть заключен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В силу пункта 2.7. предварительного договора цена вышеуказанной квартиры составила денежную сумму в размере 2 887 066 рублей 50 копеек. ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> было выдано разрешение на строительство № RU 50314000-23, действие которого было продлено до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЭкоПрестиж» прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения к ООО «БестЛайн». Дополнительным соглашением №-НК-12-24/20-11 от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору были изменены адреса земельных участков, на которых строится жилой дом. Истец со своей стороны обязательства по внесению обеспечительного платежа по предварительному договору в полном объеме выполнил, между тем в настоящий момент строительство вышеуказанного жилого дома не завершено, основной договор купли-продажи квартиры с истцом в предусмотренный договором срок заключен не был, квартира в надлежащем состоянии до сих пор в его собственность передана не была. Заключенный между истцом и ООО «БестЛайн» предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи содержит все существенные условия договора участия в долевом строительстве, поэтому должен быть признан судом договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации в Управлении Росреестра по <адрес>. Признание спорного договора договором участия в долевом строительстве позволит исключить возможность двойной продажи спорной квартиры, поскольку ни договор соинвестирования, ни предварительный договор купли-продажи не подлежат государственной регистрации. Введение в отношении застройщика одной из процедур банкротства не позволит истцу включиться в реестр требований о передаче жилых помещений либо иным образом участвовать в деле о банкротстве застройщика, поскольку предварительный договор заключен не с застройщиком, а с его аффилированным лицом.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО4 исковые требования поддержали и настаивали на их удовлетворении.

Представитель ответчика ООО «ЭкспертСтрой» в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил, отзыв на исковое заявление не представил.

Представитель ответчика ООО «БестЛайн» в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил, отзыв на исковое заявление не представил.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил, отзыв на исковое заявление не представил.

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Эксперт» (в настоящее время – ООО «ЭкспертСтрой») и ООО «ЭкоПрестиж» был заключен договор соинвестирования № в строительство северо-восточного квартала микрорайонов 10, 10А <адрес>, в соответствии с условиями которого застройщик обязался за счет привлекаемых от соинвестора финансовых средств построить и передать ООО «ЭкоПрестиж» в собственность, в том числе, однокомнатную квартиру в секции 1, корпусе 12, на 12 этаже, имеющую условный №, № на площадке 10, проектной площадью 28,43 кв.м, расположенную в многоквартирном жилом доме, строительство которого ведется на земельных участках по адресам:

- <адрес>, Юбилейный проспект, мкр. 10 (2 очередь), владение 11, общей площадью 9 300 кв.м, с кадастровым номером 50:48:003 03 040018;

- <адрес>, шос. Носовихинское, мкр-н 10 (2 очередь), владение 23, общей площадью 9 000 кв.м, с кадастровым номером 50:48:003 03 04:0020.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЭкоПрестиж» и ФИО1 был заключен предварительный договор №-НК-12-24/28-02 о заключении в будущем договора купли-продажи, в соответствии с условиями которого соинвестор обязался заключить с истцом в будущем договор купли-продажи квартиры не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Предметом названного договора выступает однокомнатная квартира в секции 1, корпусе 12, на 4 этаже, имеющую условный №, № на площадке 2, проектной площадью 28,43 кв.м, расположенную в многоквартирном жилом доме, строительство которого ведется на земельных участках по адресам:

- <адрес>, Юбилейный проспект, микрорайон 10 (2 очередь), владение 11, общей площадью 9 300 кв.м, с кадастровым номером 50:48:003 03 040018;

- <адрес>, шоссе Носовихинское, микрорайон 10 (2 очередь), владение 23, общей площадью 9 000 кв.м, с кадастровым номером 50:48:003 03 04:0020.

Цена указанного объекта недвижимости установлена пунктом 2.7. договора в размере 2 887 066 рублей 50 копеек.

Обязательства истца по оплате предварительного договора жилого помещения исполнены в полном объеме, что подтверждается актом об исполнении финансовых обязательств, выданным ООО «БестЛайн» ДД.ММ.ГГГГ.

Однако в настоящий момент строительство вышеуказанного жилого дома не завершено, основной договор купли-продажи квартиры с истцом в предусмотренный договором срок заключен не был, квартира в надлежащем состоянии до сих пор в его собственность передана не была.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> было выдано разрешение на строительство № RU 50314000-23, действие которого было продлено до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЭкоПрестиж» прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения к ООО «БестЛайн».

В соответствии с п. 1 ст. 57 ГК РФ реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) или органа юридического лица, уполномоченного на то учредительным документом.

Согласно п. 4 ст. 57 ГК РФ, при реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица первое из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица.

Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ все права и обязанности реорганизованного ООО «ЭкоПрестиж» перешли к ООО «БестЛайн».

Дополнительным соглашением №-НК-12-24/20-11 от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору №-НК-12-24/20-11 о заключении в будущем договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в связи с геодезическим изменением границ земельного участка (межеванием) стороны пришли к соглашению по тексту предварительного договора читать адреса земельных участков, на которых строится жилой дом, в следующей редакции:

- <адрес>, просп. Юбилейный, микрорайон 10 (2 очередь), владение 11, кадастровые номера 50:48:003030465; 50:48:003030463;

- <адрес>, шоссе Носовихинское, микрорайон 10 (2 очередь), владение 23, кадастровый №.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что ненадлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Согласно п. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Пунктом 2 вышеуказанной статьи предусмотрено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интерес. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В п.п. 1-3 ст. 420 ГК РФ установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные гл. 9 ГК РФ, если иное не установлено ГК РФ. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст.ст. 307-419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые акты РФ», он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Помимо заключения договора участия в долевом строительстве ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ предусматривает и иные способы привлечения денежных средств граждан для строительства – путем выпуска жилищных сертификатов, а также посредством жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.

В соответствии с ч. 2.1. этой же статьи Федерального закона № 214-ФЗ сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных ч. 2 данной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Из приведенных выше положений Федерального закона № 214-ФЗ следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона об участии в долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в пункте 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом вышеизложенного, независимо от наименования договора, следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, в целом с учетом цели договора и, следовательно, учесть, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами – участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

Согласно ч. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома.

В соответствии с частями 1, 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

В силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Так, предварительным договором, хотя бы и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрены строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство, а также дано четкое определение подлежащего передаче гражданину конкретного объекта, указаны идентификационные и технические данные квартиры, строительный номер дома, этаж, на котором она будет расположена, количество комнат в квартире, проектная площадь квартиры и ее условный номер.

Из существа предварительного договора следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данные вывод, в частности, следует из совокупного толкования условий пунктов 2.1-2.3, 3.2 договора, согласно которым заключение основного договора купли-продажи связано с обязательным одновременным подписанием акта приема-передачи квартиры, при этом предварительным договором установлен крайний срок подписания основного договора и передачи квартиры истцу.

Согласно пункту 2.8. предварительного договора, оплата квартиры должна была произведена уже в силу условий предварительного договора и задолго до подписания основного договора.

Таким образом, в связи с тем, что спорный договор содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве, ООО «ЭкспертСтрой» является застройщиком, а ООО «БестЛайн» - соинвестором, истец полностью исполнил условия договора в части своих обязательств по оплате цены квартиры, предварительный договор №-НК-12-24/28-02 от ДД.ММ.ГГГГ признается судом договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Суд отмечает, что аналогичная позиция нашла свое отражение и письме Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-ВС-368/13, в Определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ15-196, Обзоре судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Верховным Судом Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам. возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Верховным Судом Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым к сложившимся между сторонами правоотношениям также подлежат нормы Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве.

В силу ст. 103 ГПК РФ с ответчиков подлежит взысканию госпошлина в доход федерального бюджета, от уплаты которой истец был освобожден.

Учитывая сложность дела и период его рассмотрения, объем оказанных услуг, непосредственное участие представителя в судебном заседании, а также примерную стоимость аналогичных услуг и, руководствуясь ст. 100 ГПК РФ, суд полагает, что взысканию подлежат расходы по оплате услуг представителя в размере 30 000 рублей, которые согласно позиции п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрение дела» взыскиваются в пользу истца в солидарном порядке.

В силу требований ст. 94 ГПК РФ в пользу истца подлежат возврату судебные издержки по оплате услуг нотариуса в размере 1 400 рублей, которые взыскиваются с ответчиков в солидарном порядке.

С учетом размера удовлетворенных требований истца в соответствии со ст. 103 ГПК РФ, с ответчиков в солидарном порядке подлежит взысканию госпошлина в размере 300 руб. на основании абз. 8 ч. 2 ст. 61.1 БК РФ в доход бюджета Ленинского муниципального района <адрес>.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать предварительный договор №-НК-12-24/28-02 о заключении в будущем договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью «БестЛайн» ИНН <***> КПП 504101001 (до реорганизации – общество с ограниченной ответственностью «ЭкоПрестиж») и ФИО1, договором участия в долевом строительстве и зарегистрировать его в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Взыскать солидарно с общества с ограниченной ответственностью «ЭкспертСтрой» ИНН <***> КПП 500301001, общества с ограниченной ответственностью «БестЛайн» ИНН <***> КПП 504101001 в пользу ФИО1 судебные расходы: на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей, на оформление нотариальной доверенности в размере 1 400 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЭкспертСтрой» ИНН <***> КПП 500301001 в доход бюджета Ленинского муниципального района <адрес> государственную пошлину в размере 150 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «БестЛайн» ИНН <***> КПП 504101001 в доход бюджета Ленинского муниципального района <адрес> государственную пошлину в размере 150 рублей.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о государственной регистрации предварительного договора №-НК-12-24/28-02 о заключении в будущем договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в качестве договора участия в долевом строительстве.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в течение одного месяца в Московский областной суд через Видновский городской суд <адрес>.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий М.А. Побединская