Решение № 2-1218/2024 2-1218/2024~М-604/2024 М-604/2024 от 27 марта 2024 г. по делу № 2-1218/2024

УИД 31RS0020-01-2024-000840-43 2-1218/2024


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 марта 2024 г. г. Старый Оскол

Старооскольский городской суд Белгородской области в составе

председательствующего судьи Гроицкой Е.Ю.,

при секретаре судебного заседания Смехновой А.С.,

с участием представителя истца ФИО1,

в отсутствие истца ФИО2, ответчиков ФИО3, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи,

установил:

18 июня 2020 г. между ФИО2 и ФИО3, ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, <адрес>, стоимостью 1 250 000 руб.

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4, в котором просит признать предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, <адрес>, заключенный 18 июня 2020 г., основным договором купли-продажи квартиры, сославшись в обоснование заявленных требований, что ответчики отказываются заключить основной договор купли-продажи, что не позволяет произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, при этом фактически стороны исполнили условия договора, поскольку истица произвела оплату стоимости квартиры в полном объеме, квартира передана ей ответчиками во владение и пользование.

В судебное заседание истец ФИО2, будучи извещенной надлежащим образом, не явилась, обеспечила участие представителя ФИО1 (по доверенности от 31 января 2024 г. сроком на три года), поддержавшего исковые требования в полном объеме.

Ответчики ФИО3, ФИО4, извещенные надлежащим образом (путем направления заказной корреспонденции), в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили, об уважительности причин неявки не сообщили, не просили о рассмотрении дела в их отсутствие, письменных возражений не представили.

На основании статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие сторон.

Рассмотрев дело по существу, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела судом установлено, что 18 июня 2020 г. между ФИО2 (покупатель) и ФИО3, ФИО4 (продавцы) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны в соответствии со статьей 429 ГК РФ договорились заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, расположенной на четвертом этаже пятиэтажного кирпичного дома, состоящую из одной комнаты общей площадью 30,4 кв.м, находящуюся по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, <адрес>, кадастровый (условный) номер № (пункт 1 предварительного договора).

Согласно пункту 2 предварительного договора, он заключается в связи с тем, что регистрация договора купли-продажи будет произведена после того, как продавцы снимутся с регистрационного учета в данной квартире и будет снят арест с указанной квартиры.

Стоимость объекта отчуждения исходя из пункта 4 предварительного договора, составляет 1 250 000 руб., при этом продажная цена является окончательной и изменению не подлежит. также стороны договорились, что после заключения данного предварительного договора купли-продажи квартиры покупатель будет проживать в данной квартире, а продавцы обязуются ему в этом не препятствовать.

В случае, когда одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи, другая сторона вправе обратиться в установленном законом порядке в суд с требованием о понуждении к заключению договора (пункт 5 предварительного договора).

Денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры в размере 1 250 000 руб. переданы истцом ответчикам 18 июня 2020 г., что подтверждается распиской о получении денежных средств, содержащей подписи ФИО4, ФИО3

Истец в обоснование заявленных требований указывает, что с момента подписания предварительного договора вселилась в квартиру, несет бремя содержания жилья, осуществляет текущий ремонт, оплачивает жилищно-коммунальные услуги, фактически получила во владение и пользование спорное жилое помещение, однако ответчиками не выполнены принятые на себя обязательства по заключению основного договора купли-продажи квартиры.

Факт проживания ФИО2 в квартире по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, <адрес>, с момента подписания предварительного договора купли-продажи (июня 2020 г.) подтверждается актом фактического проживания ООО «УК «Горняк» от 26 марта 2024 г.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В силу статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Исходя из положений статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По предварительному договору в соответствии с положениями статьи 429 ГК РФ стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор продажи недвижимости в соответствии со статьей 550 ГК РФ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Таким образом, существенным условиями договора купли-продажи недвижимости являются условие о предмете договора и его цене.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 23 постановления Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, произведя анализ условий заключенного между сторонами предварительного договора, учитывая, что покупателем была уплачена полная стоимость объекта недвижимости, который был передан ему во владение и пользование продавцами, в настоящее время покупатель несет бремя содержания недвижимого имущества, суд приходит к выводу о том, что данный договор фактически представляет собой основной договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

При таких данных, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 29 постановления Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимое имущество.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи - удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры общей площадью 30,4 кв.м с кадастровым (условным) номером №, расположенной по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, <адрес>, заключенный 18 июня 2020 г. между ФИО2 и ФИО3, ФИО4, основным договором купли-продажи квартиры.

Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации договора, заключенного 18 июня 2020 г. между ФИО2 и ФИО3, ФИО4, и перехода права собственности на жилое помещение - квартиру общей площадью 30,4 кв.м с кадастровым (условным) номером №, расположенную по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Старооскольский городской суд Белгородской области.

В окончательной форме решение принято 4 апреля 2024 г.

Судья Е.Ю. Гроицкая