Решение № 2-666/2020 2-666/2020~М-46/2020 М-46/2020 от 25 ноября 2020 г. по делу № 2-666/2020

Дело №*** 26 ноября 2020 года


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дзержинский районный суд <адрес>

в составе председательствующего судьи Матусяк Т.П.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании недействительным одностороннего отказа арендодателя от договора аренды, применении последствий недействительности

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании недействительным одностороннего отказа арендодателя от договора аренды, применении последствий недействительности.

В обоснование своих требований истец указала, что **.**.**** между ФИО1 и Санкт-Петербургом - субъектом Российской Федерации - городом федерального значения, в лице Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга заключен договор аренды №***-А030859, согласно которому истцу во временное владение и пользование передано нежилое помещение 2-Н площадью 110,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, литера И, на цокольном этаже, кадастровый №***.

От СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» (третье лицо), целью деятельности которого является материально-техническое обеспечение деятельности ответчика в сфере управления и распоряжения государственным имуществом, было получено письмо от **.**.****, согласно которому указано, что третье лицо направляет истцу копию уведомления об отказе от договора.

Согласно приложенному к данному письму уведомлению об отказе от договора от **.**.****, указано, что обязанность, предусмотренная п. 6.10. договора, истцом не исполнена. В соответствии с п. 6.11. договора, данным уведомлением истцу сообщается об отказе от договора. В соответствии с п. 5.6. договора, договор считается расторгнутым с момента получения истцом письменного уведомления об отказе от договора.

Истец считает незаконным и необоснованным отказ ответчика от исполнения договора, исходя из следующего.

Согласно п. 6.10. договора, в случае выявления самовольной перепланировки объекта, арендатор обязан за свой счет подготовить и представить арендодателю документы технического учета, изготовленные на основании согласованного в установленном порядке проекта перепланировки, в течение 11 месяцев с даты заключения договора. Расходы по подготовке документов технического учета объекта арендатору не возмещаются.

Однако никакую перепланировку в нежилом помещении истец после его передачи по акту приема-передачи от **.**.**** не производил.

Кроме того, согласно справке (выписке из инвентарного дела о формировании объекта недвижимости), подписанной начальником Филиала ГУП «ГУИОН» - ПИБ <адрес> ФИО4 **.**.****, в отношении нежилого помещения, Филиалом ГУП «ГУИОН» Проектно-инвентаризационным бюро <адрес> сообщено, в том числе, следующее: по данным технического учета 1998 года объект был учтен с характеристиками (номер объекта 2-Н; 3-Н; площадь объекта 51,3 кв.м.; 56,1 кв.м., назначение объекта: нежилое, нежилое). <адрес> помещений изменилась за счет выполненной перепланировки. Акт приемки в эксплуатацию не предоставлен. Совокупные наружные границы объекта не изменены. По данным технического учета 2003, 2006 года объект был учтен с характеристиками (номер объекта: 2-Н, площадь объекта 110,8 кв.м., назначение объекта: нежилое).

В результате самовольной перепланировки, ранее учтенные помещения 2-Н площадью 51,3 кв.м., 3-Н площадью 56,1 кв.м. объедены в помещение 2-Н. Акт приемки в эксплуатацию не предоставлен. Совокупные наружные границы объекта не изменены.

Соответственно, поскольку самовольная перепланировка была выполнена до заключения договора с истцом, законные основания для применения п. 6.10. договора и отказа от договора согласно полученному уведомлению, отсутствуют.

Истец просит суд признать односторонний отказ арендодателя от договора аренды №***-А030859 от **.**.**** недействительным и применить последствия недействительности.

Представитель истца по доверенности ФИО5 в судебное заседание явился, исковые требования поддерживает, по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, третьего лица СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» по доверенности ФИО6 в судебное заседание явилась, исковые требования не признает, представила суду возражения, из которых следует, что в своем заявлении истец указывает на то, что решение об отказе от исполнения договора, незаконно, необоснованно, в связи с тем, что истец после передачи помещения по акту приема-передачи от **.**.****, никакую перепланировку не проводил.

Ответчик не согласен с доводами истца и считает их не состоятельными по следующим основаниям.

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга наделен полномочиями собственника по управлению и распоряжению государственным имуществом Санкт-Петербурга в силу раздела 2 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от **.**.**** №*** «О Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Санкт-Петербурга».

В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от **.**.**** №*** «О создании Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» и уставом, предметом деятельности учреждения является материально-техническое обеспечение реализации полномочий Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, в сфере управления и распоряжения государственным имуществом Санкт-Петербурга.

В соответствии с пунктом **.**.****. Постановления Правительства от **.**.**** №*** «О создании Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга», учреждение обеспечивает в пределах компетенции комитета защиту имущественных прав Санкт-Петербурга при ведении дел в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах при осуществлении полномочий истца, ответчика либо третьего лица.

Между комитетом и истцом заключен договор от **.**.**** №***-А030895 в отношении объекта нежилого фонда - нежилого помещения 2-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Миллионная улица, <адрес> лит. И, общей площадью 110.8 кв.м., кадастровый №*** для использования под нежилые цели. Срок действия договора до **.**.****. Акт приема-передачи нежилого помещения от **.**.****, подписан истцом без возражений.

Договор аренды заключен по результатам торгов.

Согласно проекту договора, опубликованному на официальном сайте АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» в составе конкурсной документации, пункт 6.10 включается в договор, в случае если в отношении объекта, документы технического и кадастрового учета содержат сведения о самовольной перепланировке объекта.

Конкурсная документация в отношении спорного объекта, содержала сведения о самовольной перепланировке, а также сведения об обязательстве арендатора в течение 11 месяцев с даты заключения договора аренды, предоставить документы технического учета, изготовленные на основании согласованного в установленном порядке проекта перепланировки.

Также, документация содержала сведения о праве арендодателя расторгнуть договор в случае невыполнения данного условия.

Подписывая заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды, истец подтвердил свою информированность о состоянии объекта, а также об условиях выполнения работ, которые необходимо выполнить в отношении объекта нежилого фонда, права на который передаются по договору аренды.

Таким образом, заключая договор аренды, истец согласился с обязательствами, возложенными на него п. 6.10 Договора и осознавал возможность наступления для него неблагоприятных последствий, в случае нарушения условий договора. Подписав договор аренды, истец согласился с данными условиями протокола, разногласий по данному пункту представлено не было.

В соответствии с п. 6.11. Договора, арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения арендатором обязанности, предусмотренной п. 6.10. договора.

В нарушение п. 6.10 Договора, истец не выполнил принятых на себя обязательств, а ответчик воспользовался своим правом, предоставленным ему п. 6.11 Договора и направил в адрес ответчика уведомление об отказе от договора от **.**.**** №***.

Отдельно следует принять во внимание, что доказательств подтверждающих, что истец обращалась в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга или в СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» с заявлением о предоставлении документов технического учета, в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах действия ответчика являются законными, обоснованными, а доводы истца подлежащими отклонению.

Учитывая вышеизложенное, представитель просит суд отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, представителя ответчика, представителя третьего лица, суд полагает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу абзаца первого статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации сторонам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, предоставлена возможность устанавливать в договоре право на его одностороннее изменение или односторонний отказ от его исполнения.

Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В пункте 27 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от **.**.**** N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

При оценке правомерности действий арендодателя следует также исходить из того, был ли им соблюден предусмотренный договором порядок одностороннего отказа от исполнения договора. В пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от **.**.**** N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" отмечено, что договор изменяется или прекращается с момента, когда уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

**.**.**** между Санкт-Петербургом – субъектом Российской Федерации – городом федерального значения, представленным Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга, и ФИО1 заключен договор аренды №***-А030859, в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату вол временное владение и пользование объект нежилого фонда, расположенный в здании, являющемся объектом культурного наследия федерального значения «Дворец Великого князя Михаила Николаевича (Ново-Михайловский)» - нежилое помещение, именуемое далее объектом, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Миллионная улица <адрес> литера И, помещение 2-Н, площадью 110, 8 кв. м, этаж цокольный, кадастровый №***, на основании протокола подведения итогов открытого аукциона от **.**.**** для использования под нежилые цели.

Пунктом 6.10. договора предусмотрено, что в случае выявления самовольной перепланировки объекта арендатор обязан за свой счет подготовить и представить арендодателю документы технического учета, изготовленные на основании согласованного в установленном порядке проекта перепланировки, в течение11 месяцев с даты заключения договора. Расходы по подготовке документов технического учета объекта арендатору не возмещаются.

Согласно п. 6.11. договора, арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения арендатором обязанности, предусмотренной п. 6.10 договора.

**.**.**** сторонами договора подписан акт приема-передачи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Миллионная ул. <адрес>, литера И, помещение 2-Н.

**.**.**** СПБ ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» ФИО1 было направлено уведомление об отказе от договора, в связи с невыполнением ею обязанности, предусмотренной п. 6.10 договора.

По смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки) (пункт 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от **.**.**** N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Основания возникновения гражданских прав и обязанностей установлены в ст. 8 ГК РФ.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Из положений ст. 422 ГК РФ следует, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Из указанного следует, что сделка может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным законом.

Согласно ст. 12 ГК РФ нарушенное гражданское право (законный интерес) подлежит защите способом, указанным в законе.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и может выйти за пределы этих требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Как разъяснено в пункте 5 части 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от **.**.**** N 23 "О судебном решении", заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом.

Процессуальный закон не предоставляет суду полномочий по изменению по своему усмотрению основания и предмета иска с целью использования более эффективного способа защиты, а также выбора иного способа защиты.

Вместе с тем, конкретные основания для признания одностороннего отказа арендодателя от договора аренды недействительным, истцом не указаны, не указано истцом и в чем должны выражаться последствия недействительности отказа, которые истец просит применить одновременно с признанием отказа недействительным.

Довод истца о том, что самовольная перепланировка была выполнена до заключения договора аренды, не является основанием для удовлетворения иска.

Суд полагает, что доводы истца основаны на неверном субъективном толковании условий договора. Так, истец исходит из того, что пункт 6.10 договора применяется лишь в случае выявления самовольной перепланировки объекта, произведенной арендатором ФИО1 в период действия договора.

Вместе с тем, указанный пункт договора не содержит указания на период осуществления и выявления перепланировки.

О выявленной до передачи помещения в аренду самовольной перепланировке было указано в аукционном предложении (л.д. 73), и не могло быть неизвестно ФИО1, на что также указывают ее заявления, поданные директору СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» **.**.**** и **.**.**** (л.д. 106, 107).

При этом истец не оспаривает, что условие договора, закрепленное в п. 6.10. договора не было исполнено истцом, не оспаривает истец и факт получения уведомления об отказе арендодателя от договора.

Утверждение представителя истца о том, что ответчик не ответил на обращения истца по поводу исполнения п. 6.10. договора, не свидетельствует о наличии обстоятельств, препятствовавших истцу исполнить данное условие договора. Так, исходя из материалов дела, помещение было передано истцу **.**.****, соответственно установленный договором 11 месячный срок исполнения обязанности по подготовке и представлению арендодателю документов технического учета, изготовленных на основании согласованного в установленном порядке проекта перепланировки, истекал **.**.****.

Одно из обращений ФИО1 в СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» поступило **.**.****, то есть за пределами срока исполнения обязанности, и после направления уведомления об отказе от договора.

Обращение же от **.**.**** содержало просьбу выдать направление и декларацию для изготовления нового тех.плана, при том, что необходимость в получении указанных документов для изготовления документов, предусмотренных договором, отсутствовала.

Таким образом, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного ФИО1 иска, при этом суд не усматривает в действиях Комитета недобросовестности и отступления от условий заключенного сторонами договора.

Учитывая вышеизложенное и, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании недействительным одностороннего отказа арендодателя от договора аренды, применении последствий недействительности отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Т.П. Матусяк