Апелляционное определение № 33-1812/2026 33-19886/2025 от 4 февраля 2026 г.

Судья Агрба Д.А. УИД 61RS0005-01-2025-006405-93

№ 33-1812/2026

№ 2-3565/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

5 февраля 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Хомич С.В.

судей Горбатько Е.Н., Фетинга Н.Н.

при секретаре Журбе И.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «КраснодарИнвестСтрой» о защите прав потребителя, по апелляционной жалобе ООО Специализированный застройщик «КраснодарИнвестСтрой» на решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 27 октября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Хомич С.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «КраснодарИнвестСтрой» о защите прав потребителя, ссылаясь на то, что 29.10.2022 между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по условиям которого она приобрела в собственность квартиру №31, расположенную на 4 этаже в многоквартирном доме со встроенными помещениями по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами 29.10.2022. В процессе проживания в квартире истцом выявлены недостатки, стоимость устранения которых, согласно заключению независимого специалиста НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составляет 114 045,95 руб.

На основании изложенного, истец просила суд взыскать с ООО Специализированный застройщик «КраснодарИнвестСтрой» стоимость устранения выявленных недостатков в размере 114 045,95 руб., расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 37 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 25 000 руб.

Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 27 октября 2025 года исковые требования ФИО1 удовлетворены.

Суд взыскал с ООО Специализированный застройщик «КраснодарИнвестСтрой» в пользу ФИО1 убытки в размере 114 045,95 руб., расходы по оплате досудебного исследования 37 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 руб.

Также суд взыскал с ООО Специализированный застройщик «КраснодарИнвестСтрой» в доход государства государственную пошлину в размере 4421,38 руб.

С указанным решением не согласилось ООО Специализированный застройщик «КраснодарИнвестСтрой», которое в своей апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы апеллянт ссылается на то, что судом неправильно применены нормы о договоре подряда к правоотношениям сторон, поскольку между сторонами возникли правоотношения из договора купли-продажи.

Апеллянт настаивает на том, что истцом пропущен как гарантийный срок, предусмотренный договором купли-продажи, так и предельный двухлетний срок, предусмотренный п. 2 ст. 477 ГК РФ для предъявления требований о недостатках.

Также апеллянт обращает внимание на то, что выявленные недостатки относятся к отделочным работам и были известны истцу на момент подписания акта приема-передачи квартиры, таким образом, в действиях истца имеется злоупотребление правом.

Кроме того, апеллянт считает, что судом применен закон, не подлежащий применению, а именно положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 просит решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие истца, извещенной о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, о чем в материалах дела имеются соответствующие сведения.

Кроме того, информация о времени и месте судебного заседания заблаговременно размещена на официальном сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», подтверждение чего приобщено к материалам настоящего гражданского дела.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав представителя ООО Специализированный застройщик «КраснодарИнвестСтрой» - ФИО2, представителя ФИО1 – ФИО3, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 474, 475, 557, 755 ГК РФ, Закона РФ «О защите прав потребителей» и исходил из того, что в переданной истцу квартире по договору купли-продажи имеются недостатки, которые явились следствием ненадлежащего качества строительных и отделочных работ, в связи с чем пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца расходов на устранение недостатков в размере 114 045,95 руб.

При этом, судом отклонены доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности и гарантийного срока, со ссылкой на то, что в рассматриваемом случае гарантийный срок составляет 5 лет, а не 1 год, как указано ответчиком.

Оснований для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа судом не установлено, так как истец не предъявляла ответчику претензии по качеству принятого объекта, в связи с чем последний был лишен возможности урегулировать спор в добровольном порядке.

На основании ст.ст. 94, 98, 100, 103 ГПК РФ суд разрешил вопрос о взыскании судебных расходов.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, по следующим основаниям.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 29.10.2022 между ООО Специализированный застройщик «КраснодарИнвестСтрой» (продавец) и ТЕА (покупатель) заключен договор купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность квартиру №31, расположенную на 4 этаже в многоквартирном доме со встроенными помещениями по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН стоимостью 4 215 858 руб., которые были оплачены истцом в полном объеме.

В соответствии с п. 5.5 договора гарантийный срок на квартиру составляет 1 год, который исчисляется со подписания акта приема-передачи квартиры.

Акт приема-передачи квартиры между сторонами подписан 29.10.2022.

В процессе эксплуатации квартиры истцом выявлены недостатки.

Для установления причин возникновения недостатков, ФИО1 обратилась к ИП СНМ, согласно выводам заключения которого НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в ходе осмотра спорной квартиры в ней выявлены недостатки и дефекты, перечень которых приведен в таблице №2 «Дефекты и недостатки», которые образовались в связи с некачественно проведенными отделочными работами и носят производственный характер.

Стоимость работ по устранению выявленных недостатков составляет 114 045,95 руб.

Принимая во внимание изложенное, исходя из того, что в переданной истцу квартире выявлены недостатки, связанные с некачественно проведенными отделочными работами, которые носят производственный характер, учитывая, что недостатки выявлены в установленный законом гарантийный срок, суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика стоимости устранения недостатков.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы ООО Специализированный застройщик «КраснодарИнвестСтрой», поскольку таковые не опровергают законность и обоснованность принятого по делу решения.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для взыскания стоимости устранения недостатков ввиду истечения гарантийного срока, предусмотренного договором купли-продажи не состоятельны по следующим основаниям.

Истец действительно не является участником долевого строительства, так как приобрела спорное жилое помещение по договору купли-продажи, однако гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью их владельца. Выявление в процессе пользования жилым помещением недостатков не исключает обязанность застройщика их устранить. Приобретение жилого помещения у застройщика по договору купли-продажи не является основанием для отказа истцу, как собственнику спорного жилого помещения, в удовлетворении требования о взыскании расходов, необходимых для устранения недостатков, выявленных в пределах установленного гарантийного срока, предъявленного к ответчику-застройщику, которым выполнены строительные работы.

Как верно указано судом первой инстанции, из содержания положений ст. 755 ГК РФ ип. 3 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» следует, что покупатель, приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, приобрел (как потребитель) и право требования к застройщику (подрядчику) об устранении выявленных в квартире недостатков при их обнаружении в течение гарантийного срока, а при его отсутствии – в пределах пяти лет (в отношении объекта недвижимости), поскольку гарантийные обязательства застройщика (подрядчика) на результат работы в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам сохраняются.

В соответствии с ч. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент заключения договора между сторонами) гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

При этом, как обоснованно указано судом первой инстанции, гарантийные обязательства застройщика (подрядчика) на результат работы не поставлены в зависимость от личности собственника (участник долевого строительства или последующий приобретатель жилого (нежилого) помещения).

Иное толкование приводит к тому, что собственники помещений, расположенных в одном многоквартирном доме, и приобретшие права собственности по разным основаниям, имеют в период гарантийного срока различный объем прав требований по отношению к застройщику. Застройщик в свою очередь, в гарантийный период несет большее бремя ответственности перед собственниками, приобретшими право собственности на жилое помещение по договору о долевом участии в строительстве, чем перед собственниками, приобретшими право собственности на жилое помещение по договору купли-продажи. Таким образом, приобретатели одних и тех же объектов недвижимости от застройщика по договору о долевом участии в строительстве, либо по договору купли-продажи после завершения строительства будут поставлены в неравное положение относительно сроков гарантии на жилые помещения.

Поскольку истец обратилась к ответчику с требованиями о возмещении расходов на устранение недостатков, выявленных в пределах предусмотренного законом пятилетнего гарантийного срока, суд, вопреки доводам жалобы, пришел к правомерному выводу о наличии оснований для их удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец, принимая квартиру, претензий относительно ее качества не имела, не свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемого решения, поскольку отсутствие отметки о недостатках передаваемого объекта в акте приема-передачи не является безусловным доказательством отсутствия таковых. Наличие недостатков в квартире истца, выявленных в течение гарантийного срока, подтверждено заключением досудебного исследования, выводы которого ответчиком допустимыми и достоверными доказательствами не опровергнуты.

Ссылка в жалобе на иную судебную практику во внимание не принимается, поскольку обстоятельства по каждому конкретному делу устанавливаются непосредственно при его рассмотрении, и решение принимается судом в соответствии с представленными доказательствами с учетом норм права, регулирующих спорные правоотношения. Суд не связан с выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и толковании правовых норм.

Каких-либо иных заслуживающих внимания доводов, ставящих под сомнение выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при разрешении возникшего между сторонами спора правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, дал оценку всем представленным сторонами доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, поэтому решение суда соответствует требованиям ст. 195 ГПК РФ, оснований для его отмены или изменения по доводам апелляционной жалобы ООО Специализированный застройщик «КраснодарИнвестСтрой» не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 27 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО Специализированный застройщик «КраснодарИнвестСтрой» – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13 февраля 2026г.