Апелляционное определение № 33-20688/2017 от 27 июля 2017 г. по делу № 33-20688/2017

Судья – Киндт С.А. дело № 33 –20688/2017


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27 июля 2017 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Смирнова Е.А.

судей Роговой С.В., Онохова Ю.В.,

по докладу судьи Роговой С.В.

при секретаре Ядришниковой А.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Дедерер Елены Анатольевны на решение Анапского районного суда Краснодарского края от 31 марта 2017 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Клименко А.Я. обратился в суд с иском к Бжецеву П.Б., Дедерер Е.А. о признании недействительной записи о государственной регистрации права и свидетельства о государственной регистрации права на объект недвижимости, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности на объект недвижимого имущества.

В обоснование доводов указано, что <...> между ним и Бжецевым П.Б. был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому данный объект должен был быть передан ему <...>г. Однако, указанное обязательство Бжецев П.Б. не выполнил, на протяжении длительного времени объяснял это финансовыми трудностями.

С 2009 ему был предоставлен доступ в квартиру, которую он должен был получить по договору, но документы на объект недвижимости так и не были оформлены. <...> при обращении в отдел УФРС по Краснодарскому краю, ему стало известно, что его квартира оформлена на Дедерер Е.А., однако никаких договоров и соглашения с этим человеком он не заключал.

На основании изложенного истец просил признать недействительной запись о государственной регистрации права <...> от <...>г. и свидетельство на объект недвижимого имущества, а именно: квартиру с кадастровым номером: <...>, расположенную по адресу: <...> истребовать у Дедерер Е.А. указанную квартиру, а также признать за ним право собственности на данный объект недвижимости.

Определением Анапского районного суда Краснодарского края от 12 декабря 2016 г. Бжецев П.Б. признан ненадлежащим ответчиком и исключен из числа ответчиков по настоящему гражданскому делу.

В судебном заседании истец Клименко А.Я. и его представитель Ильментьев А.Ю. исковые требования поддержали.

Ответчик Дедерер Е.А. и ее представитель - Стахеева Н.В. возражали против удовлетворения исковых требований Клименко А.Я.,

Обжалуемым решением Анапского районного суда Краснодарского края от 31 марта 2017 года исковые требования Клименко А.Я. удовлетворены.

Признаны недействительными запись о государственной регистрации права <...> от <...>г. и выданное на ее основании свидетельство на объект недвижимого имущества - квартиру, расположенную по адресу: <...>. Указанная квартира истребована из чужого незаконного владения Дедерер Е.А.

За Клименко А.Я. признано право собственности на квартиру по адресу: <...> кадастровым номером <...>

В апелляционной жалобе Дедерер Е.А. выражает несогласие с принятым решением суда, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что судом допущены нарушения норм материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, кроме того, судом первой инстанции не учтено то обстоятельство, что материалами дела не установлено, что спорная квартира является предметом договора, заключенного <...> между Бжецевым П.В. и Клименко А.Я.

Проверив оспариваемое судебное постановление и материалы дела в полном объеме, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение Дедерер Е.А., а также ее представителя по доверенности Стахееву Н.В., просивших отменить оспариваемый судебный акт, а также представителя Клименко А.Я. по доверенности Ильментьева А.Ю., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к выводу о следующем.

По смыслу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

Как следует из норм статьи 550 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1).

На основании статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса, не применяются (пункт 1).

Как усматривается из материалов дела, предметом договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет построено в будущем от <...>г., заключенного между Клименко А.Я. и Бжецевым П.Б. является квартира, общей площадью <...> по адресу: <...>.

Пунктом 1.2 данного договору установлено, что спорная квартира будет передана Клименко А.Я. <...>г.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от <...> Клменко А.Я. оплачено ООО «Еврострой» <...> рублей, директором ООО «Еврострой» являлся Бжецев П.Б.

В материалы дела в качестве доказательства по настоящему делу представлен договор инвестирования <...> от <...>г. Бжецев П.Б. (Застройщик), ООО «Еврострой» (Подрядчик) и Гирич Н.Н. (Инвестор), согласно условиям которого Застройщик обязуется построить и подготовить все необходимые документы для осуществления государственной регистрации права собственности квартиры Инвестора, а Инвестор обязуется оплатить ее стоимость. Указанное «пятно застройки» общей площадью <...>м., свободной планировки будет расположено <...> по адресу: <...>. Общая сумма договора - <...> рублей.

Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, а также и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Если правила, содержащиеся в части первой статьи 431 Гражданского кодекса РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Так, указанными выше договорами, предусмотрены строительство Бжецевым П.В. многоквартирного жилого дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартир в строящемся доме контрагентам, внесшим денежные средства на строительство.

Следовательно, доводы апеллянта на предмет того, что к возникшим правоотношениям не применяются нормы положений Закона №214-ФЗ являются ошибочными и несостоятельными.

Из материалов дела усматривается, что согласно договору купли-продажи недвижимого имущества (квартиры), которое будет создано (построено) в будущем от <...>, заключенного между Бжецевым П.Б. и ООО «Еврострой» в лице Бжецева П.Б. с одной стороны и Дедерер Е.А., Бжецев П.Б. обязался передать в собственность последней квартиру, которая будет расположена в <...> адресу: <...> общая сумма договора составила <...>

Из копии квитанции к приходному кассовому ордеру <...> от <...>г. усматривается, что ООО «Еврострой» принято от Дедерер Е.А. <...>.

Как установлено в суде апелляционной инстанции и подтверждено ответчицей, Бжецев П.Б. не выполнил условия настоящего договора, в связи с чем, между ними <...> был заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно условиям которого Бжецев П.Б. продал Дедерер Е.А. за <...> рублей земельный участок с кадастровыя номером <...> площадью <...>.м., по адресу: <...>, на который <...> Дедерер Е.А. зарегистрировала право собственности.

Из справки Управления Архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа от <...>г. следует, что земельный участок, площадью <...>.м. с кадастровым номером <...> расположенный по адресу: <...> имеет смежные земельные участки: земельный участок с кадастровым номером <...> по адресу ориентира: <...>; земельный участок с кадастровым <...> по адресу ориентира: <...>

При этом в суде апелляционной инстанции ответчик по делу подтвердила, что на момент отчуждения спорного земельного участка на нем имелось недостроенное двухэтажное строение с конструкциями третьего этажа, каких-либо договоров на отчуждение данного объекта недвижимости между ней и Бжецевым П.Б. не заключалось.

Согласно письму Управления Архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа от <...> разрешительная и проектная документация на строительство жилого дома по адресу: <...> не оформлялась и не выдавалась, жилой дом построен самовольно.

Из Выписки ЕГРП от <...>г. усматривается, что квартира по адресу: <...>, площадью <...>.м. принадлежит на праве собственности Дедерер Е.А., о чем свидетельствует запись о государственной регистрации права от <...>.

Из материалов регистрационного дела на спорную квартиру с кадастровым номером <...> усматривается, что оно содержит кадастровый паспорт на помещение (квартиру) площадью <...>., заявление Дедерер Е.А. о регистрации права на вышеуказанную квартиру от <...>г. и расписку в получении документов от <...> Анализ представленных документов позволяет судебной коллегии сделать вывод на предмет того, что вышеуказанное дело не содержит правоудостоверяющего документа, послужившего основанием для возникновения и регистрации права собственности за Дедерер Е.А. на спорную квартиру.

Как обоснованно указано судом первой инстанции, справкой эксперта Союза «Анапская торгово-промышленная палата» Переездчикова О.Е. <...> от <...>г. подтверждается, что архитектурно планировочное решение и местоположение квартиры общей площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <...>, расположенной по адресу: <...> соответствует квартире, расположенной по адресу: Краснодарский край, <...>, с. <...>, указанной в договоре купли-продажи недвижимого имущества (квартиры), которое будет создано (построено) в будущем от <...>г., заключенным между Бжецевым П.В. и Клименко А.Я.

Кроме того, как достоверно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела <...> Клименко А.Я. предоставлен доступ в спорную квартиру, где истцом производились действия по улучшению помещения, однако документы на объект недвижимости так и не были оформлены.

Согласно протоколу общего собрания жильцов, инициатором которого выступала Дедерер Е.А., <...>г. на собрании обсуждалась необходимость проведения строительно-отделочных работ жилого дома возведенного на указанном выше земельном участке.

Из протокола общего собрания жильцов, инициатором которого выступала Дедерер Е.А. следует, что <...>г. на собрании обсуждались вопросы сбора, оформления документов для постановки на учет многоквартирного дома, выбор способа управления многоквартирным домом, правила сбора и оплаты коммунальных платежей.

Постановлением главы администрации муниципального образования город-курорт Анапа <...> от <...> земельному участку, на котором расположен дом, изменен (предоставлен) разрешенный вид использования «среднеэтажное многоквартирное жилищное строительство», (ранее- индивидуальное жилищное строительство).

Постановлением главы администрации муниципального образования город-курорт Анапа <...> от <...> изменен вид разрешенного использования объекта капитального строительства с «жилой дом» на «малоэтажный многоквартирный жилой дом», назначение - «жилое»,

Постановлением <...> от <...> в вышеуказанное постановление <...> внесены изменения, а именно: изменен вид разрешенного использования на – «Малоэтажный многоквартирный жилой дом», назначение – «многоквартирный дом».

Согласно статье 6 Федерального закона от 30 декабря 2004г. №214-ФЗ «Об участи в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Анализируя вышеизложенное и установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия считает, что судом первой инстанции сделан обоснованный вывод на предмет того, что требования Клименко А.Я. о признании за ним права собственности на спорную квартиру являются законными и обоснованными, так как его доводы подтверждаются материалами дела.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Как разъяснено в пункте 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

По смыслу данного разъяснения, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли является основанием для истребования такого имущества от добросовестного приобретателя.

С учетом вышеизложенного и установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что спорная квартира по адресу: <...>, подлежит истребованию из чужого незаконного владения Дедерер Е.А., так как указанная квартира выбыла из владения истца помимо его воли, следовательно и требования о признании записи о государственной регистрации права <...> от <...>г. недействительной являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, юридически значимые обстоятельства определены судом верно, нарушений материального, либо процессуального права, влекущих отмену решения, при рассмотрении заявления не допущено.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты судом в качестве основания к отмене решения суда первой инстанции, поскольку противоречат установленным по делу обстоятельствам и исследованным материалам дела, направлены на ошибочное толкование норм материального права, на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств и не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения.

Как следует из норм части 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Анапского районного суда Краснодарского края от 31 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Дедерер Е.А.– без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи: