Решение № 2-1862/2024 2-1862/2024~М-1066/2024 М-1066/2024 от 15 декабря 2024 г. по делу № 2-1862/2024

Дело № 2-1862/2024

24RS0016-01-2024-001804-60


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Железногорск Красноярского края 16 декабря 2024 года

Железногорский городской суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Владимирцевой С.Н.,

при секретаре Глазуновой М.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Копейка-ФИО5» о взыскании задолженности по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Копейка-ФИО5» о взыскании задолженности по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами, мотивируя свои требования тем, что По регистрации права собственности от 11 июня 2010 г. нежилое здание 2-этажное (подземный этаж 1) расположенное по адресу, Красноярский край, ЗАТО <...>. 31Б, принадлежит долевым собственникам: ИП ФИО2 322/1000 доли, ООО «Полюс» в лице директора ФИО3 322/1000 доли, ФИО1 198/1000 доли, ООО «Вираж» в лице директора ФИО4 158/1000 доли, общей площадью 1180 кв.м.

13 ноября 2020г. всеми долевыми собственниками в здании был подписан Договор аренды с ООО «Копейка-ФИО5», который арендовал часть Здания «Помещение» площадью 413,3 кв.м., местоположением в части первого этажа и подвала.

Договор аренды Арендатора с Арендодателем был подписан и зарегистрирован в установленном порядке Железногорским отделом УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 24 ноября 2020 года.

Помещения были переданы по акту приёма-передачи Арендатору от Арендодателя 24 ноября 2020 года.

В соответствии с условиями пункта 4.1.1 договора, Арендатор провёл перепланировку/реконструкцию в арендованном помещении, в результате которой места общего пользования были включены в площадь помещений собственников ФИО2 и ООО «Полюс». Также был демонтирован общий лифт с лифтовой шахтой, площадь которого была включена в помещения ФИО2

Собственники ФИО2 и ООО «Полюс» отказались заключить новое соглашение о порядке пользования зданием после изменений, а подали иск в суд, требуя выдела в натуре долей помещений, образованных в результате перепланировки арендатором.

По решению Железногорского городского суда Красноярского края от 25.01.2023г., с учётом апелляционного определения Красноярского краевого суда от 10.05.2023г. в здании были выделены помещения ФИО2 и ООО «Полюс» согласно их заявленному иску.

Данное решение было принято на основании предоставленного ими технического плана от 08.07.2021 года, который не отражал проведённую арендатором перепланировку в соответствии с пунктом 7.2. договора аренды с ООО «Копейка-ФИО5».

С 15 мая 2023 года арендатор прекратил оплату арендных платежей собственникам ФИО1 и ООО «Вираж» из-за выдела доли перепланированных помещений, которая была передана ФИО2

В соответствии с договором аренды от 13 ноября 2020г. арендатор выполнял условия договора, оплачивая арендные платежи всем совладельцам, пользовался местами общего пользования и провёл перепланировку здания по своему усмотрению. Все эти условия были указаны в договоре аренды п. 4.1.1, п. 1.7, п. 2.1, п. 2.11, п. 3.1.6, п. 3.2.3 и др.

В соответствии с п.9.4, договора арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора с письменным уведомлением арендодателя за 10 рабочих дней в определённых случаях, в том числе существенного изменения обстоятельств указанных в договоре как условия, предусмотренные п.2 ст 451 ГК РФ, п.2 изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Истец не получал от ответчика письменного уведомления и договор должен исполняться, любое изменение обстоятельств может быть предвидено в момент заключения договора, а потому не может приниматься во внимание.

Согласно п.1 ст 451 ГК РФ в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.

Данные изменения не являются для арендатора существенным обстоятельством, так как не затрагивают его интересы, но при этом нарушают права арендодателя ФИО1 и ООО «Вираж». Если бы арендодатель мог предвидеть это заранее, он бы не согласился на заключение этого договора, либо согласился бы на заключение договора с такими «предвидимыми» условиями.

Согласно условиям договора п.6.4.1., арендатор провёл перепланировку/реконструкцию помещения, в результате которой объединил места общего пользования и общее имущество с помещением М.Ю.ЕБ.

20.12.2023 года истец обращалась с требованием к арендатору ООО «Копейка- ФИО5» по возврату образовавшейся задолженности, но получила отказ, который мотивировал это тем, что арендуемая часть помещения перешла в собственность к ФИО2, на основании Решения Железногорского городского суда по выделу доли от 25.01.2023г, Апелляционного определения Красноярского краевого суда от 10.05.2023 года.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии ч.3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора.

В данной ситуации, если доля была выделена одному из собственников из ранее заключённому договору, арендатор обязан оплачивать арендную плату всем собственникам в соответствии с условиями действующего договора аренды.

Для внесения изменений в условия действующего договора аренды необходимо заключить дополнительное соглашение либо расторгнуть старый договор и заключить новый с учётом изменений.

В данном договоре аренды арендатор не заключил дополнительного соглашения с внесёнными изменениями после перепланировки в здании, согласно п.7.2, договора с собственниками ФИО1 и ООО «Вираж». Также не было подписано дополнительное соглашение, изменяющее условия договора аренды, и договор аренды не был прекращён по соглашению сторон.

Согласно Договора аренды за владение и пользование Помещением Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату (п.2.1, договора). Арендная плата уплачивается с учётом системы налогообложения Арендодателя.

Арендная плата составляет от товарооборота 5% (пять процентов), но не менее размера ежемесячной арендной платы за отчётный месяц, определённый условиями Договора. Минимальный размер ежемесячной арендной платы составляет 370 000 (триста семьдесят тысяч) рублей (п.2.3, договора).

Арендодатель (истец) ФИО1 на момент подписания договора действует в качестве физического лица, не занимающегося предпринимательской деятельностью (согласно п.2.1, договора).

В случае, если Арендодатель выступает в качестве физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, размер ежемесячной арендной платы включает в себя сумму арендной платы и налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Арендатор, при перечислении денежных средств Арендодателю обязан выступать в качестве налогового агента и удерживать соответствующую сумму НДФЛ, которую необходимо перечислить в бюджет.

Фиксированный платёж ежемесячной арендной платы, согласно доли 198/1000 истца составляет 63 736 рублей 20 копеек, который ответчик перечислял на счёт истца ранее до 15 мая 2023г. не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчётным.

Также Арендатор обязан предоставлять Арендодателю письменную справку о размере товарооборота за отчётный период (п.2.5, договора).

В случае, если за отчётный месяц арендная плата будет более Минимального размера ежемесячной арендной платы, разница между величиной арендной платы и величиной Минимального размера ежемесячной арендной платы оплачивается в срок до 15 (пятнадцатого) числа месяца, следующего за отчётным (п.2.8, договора)

Обязательство по уплате арендной платы Арендатором возникает со дня принятия Помещения по акту приёма-передачи и прекращается в день возврата Помещения Арендатором Арендодателю по акту приёма- передачи (п.2.7, договора)

В случае неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата или просрочки в их уплате по ст. 395 Гражданского Кодекса Российской Федерации должны быть уплачены проценты на сумму долга, размер которых определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Проценты за пользование чужими средствами начисляются с момента возникновения просрочки исполнения денежного обязательства и взыскиваются до его фактического исполнения.

Сумма задолженности по арендной плате арендатора «Копейка-ФИО5» к ФИО1 за период 15.05.2023г. по 15.05.2024г. составляет 828 570,60 руб.

Кроме того, за период с 01.06.2024г. по 31.10.2024г (5 месяцев) ООО «Копейка-

ФИО5» не производил оплату по договору аренды истцу: 63 736,20 р. за июнь 2024г.; 63 736,20 р. за июль 2024г.; 63 736,20 р. за август 2024г.; 63 736,20 р. за сентябрь 2024г.; 63 736,20 р. за октябрь 2024г. Итого за период с 01.06.2024г. по 31.10.2024г. не было оплачено 63 736,20 * 5 = 318 681 руб.

Всего за период с 01.05.2023г. по 31.10.2024г. ООО «Копейка-ФИО5» по договору аренды не оплатил истцу сумму в размере 63 736,20 * 18 = 1 147 251,60 руб.

Сумма процентов за пользование чужими денежными средствами за период просрочки с 16.05.2023г. по 31.10.2024г. составила 135 884,15 руб. (расчёт процентов калькулятор).

Также арендатор должен предоставить арендодателю отчёт об объёме товарооборота, который достигается им при использовании арендованного имущества, как предусмотрено в пункте 2.5 условий договора, для расчёта переменной части арендной платы.

Поскольку товарооборот превышал минимально установленную сумму арендной платы, ООО «Копейка-ФИО5» ежемесячно перечислял истцу оплату в соответствии с товарооборотом.

Согласно п.2.5, договора, арендатор обязан предоставлять арендодателю письменную справку о размере товарооборота за отчётный период. Однако, так как арендатор прекратил выплаты истцу с мая 2023 года, соответствующие отчёты о товарообороте не были предоставлены.

Последние платежи арендатора истцу по разнице между величиной арендной платы и величиной минимального размера ежемесячной арендной платы составили: 5 мая 2023г. - 13 111,96 руб. (за апрель); 6 апреля 2023г. - 13 937,35 руб. (за март).

Из расчёта этих данных средняя ежемесячная сумма составляет 13 524,6 рублей.

Арендатор не производил оплату разницы от товарооборота истцу 18 месяцев за период с мая 2023г. по октябрь 2024 г. включительно.

13 524,6 * 18 = 243 443 рублей.

Учитывая, что с мая 2023 года, когда арендатор прекратил платить по договору, цены на товары увеличились на 50%, что также способствовало росту товарооборота, общая сумма разницы между размером арендной платы и минимальным размером ежемесячной арендной платы может оказаться значительно выше.

Просит суд взыскать с ООО «Копейка-ФИО5» в пользу ФИО1 сумму задолженности по арендной плате в размере 1147251,60 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 135884,15 рублей, разницу между величиной арендной платы и величиной минимального размера ежемесячной арендной платы за период с 01.05.2023 г. по 31.10.2024 г. в сумме 243443 рубля, расходы, понесённые истцом по уплате государственной пошлины в сумме 12094 рублей.

Истец ФИО1 в судебном заседании на исковых требованиях настаивала по изложенным в иске доводам.

Ответчик ООО «Копейка-ФИО5» о дате, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представителя не направил. Представлены письменные возражения, где представитель ФИО6 иск не признала, указала, что у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендных платежей ФИО1, поскольку после выдела в натуре помещений, собственником арендуемых помещений является только ФИО7

Третье лицо ИП ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела сторона извещена надлежащим образом. Его представитель ФИО8 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований ФИО1, пояснила, что помещения, которыми по договору аренды, пользуется ответчик, принадлежат на праве собственности ФИО7, После выдела помещений в натуре, вступления решения суда в законную силу 10.05.2023 г. Шеломенцева утратила права на получение арендной платы.

Третьи лица ООО «Полюс», ООО «Вираж» о дате, времени и месте судебного заседания извещались заказными письмами с уведомлением по месту нахождения.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Железногорским городским судом <адрес> вынесено решение по иску ФИО1, ООО «Полюс» к ФИО1, ООО «Вираж» о выделе в натуре доли из общего имущества.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда решение Железногорского городского суда Красноярского края от 25.01.2023 г. оставлено без изменения, а жалоба представителя ФИО1 – ФИО9, оставлена без удовлетворения.

Принимая во внимание, что в указанном споре принимали участие те же лица, указанное решение имеет преюдиционное значение для рассмотрения настоящего дела в силу требований статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Так судом было установлено следующее.

Стороны являются собственниками двухэтажного нежилого здания (магазина) в <адрес> общей площадью 1180 кв.м. в следующих долях: ФИО2 – 322/1000, ООО «Полюс» - 322/1000, ФИО1 – 198/1000, ООО «Вираж» - 158/1000.

Между сторонами сложился следующий порядок пользования данным зданием:

ФИО2 в соответствии с договором аренды муниципального имущества № 687 от 30.08.1996 в аренду передан 1 этаж и подвал магазина по ул. Восточная, 29; согласно дополнений к договору: от 01.06.2000 – изменен адрес ул. Восточная, 31; 05.09.2000 – переданы комн. 1-11, 28-33 первого этажа, подвал; 09.03.2005 – переданы комн. 6-28 подвала, ком. 3-10,12-17 первого этажа, места общего пользования; 16.11.2005 – на стороне арендатора возникла множественность лиц – ФИО2 и ООО «Полюс»; 30.12.2005 – переданы комн. 6-29 подвала, комн. 3-9, 11-14 первого этажа, места общего пользования.

28.05.2010 по договору купли-продажи № 308 администрацией ЗАТО г. Железногорск данное нежилое здание продано в общую долевую собственность сторонам, с определением долей в праве собственности пропорционально арендованным площадям.

23.11.2020 сторонами заключено соглашение о порядке владения, пользования, распоряжения зданием следующим образом:

1) ФИО2 – пом. 3-10,12-15,17 на первом этаже;

2) ООО Полюс» - пом. 8-28 подвала;

3) ФИО1 – пом. 2-3,5-7,11-12 второго этажа;

4) ООО «Вираж» - пом. 3,8-17 второго этажа.

Общим имуществом определены: пом. 1-7 подвала, пом. 1-2,11 первого этажа, пом. 1,4 второго этажа.

По договору аренды недвижимого муниципального имущества от 30.08.1996 № 687 Комитетом по управлению муниципальным имуществом в аренду ФИО2 передано в аренду муниципальное имущество 1 этажа и подвального помещения магазина по <адрес> в <адрес> (т.1, л.д. 30-37,38).

Согласно дополнений к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №: от ДД.ММ.ГГГГ – изменен адрес на <адрес> (т.1, л.д.39-40); ДД.ММ.ГГГГ – переданы ком. 1-11, 28-33 первого этажа, подвал (т.1, л.д. 41); ДД.ММ.ГГГГ – переданы комн. 6-28 подвала, ком. 3-10,12-17 первого этажа, места общего пользования по схеме размещения (т.1, л.д. 42-43, 44-45); ДД.ММ.ГГГГ – на стороне арендатора возникла множественность лицо – ФИО2 и ООО «Полюс» (т.1, л.д. 46); 30.12.2005 – переданы ком. 6-29 подвала, комн. 3-9, 11-14 первого этажа, места общего пользования (т.1, л.д. 47-48).

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Администрацией ЗАТО г. Железногорск данное нежилое здание продано покупателям ФИО2, ООО «Полюс», ФИО1, ООО «Вираж» в следующих долях: ФИО2 – 322/1000, ООО «Полюс» - 322/1000, ФИО1 – 198/1000, ООО «Вираж» - 158/1000 (т.1, л.д. 49-56).

С 11.06.2010 стороны являются сособственниками двухэтажного, в том числе 1 подземного этажа, нежилого здания магазина в <...> «б» общей площадью 1180 кв.м. с кадастровым номером 24:58:0000000:3360, в следующих долях: ФИО2 – 322/1000, ООО «Полюс» - 322/1000, ФИО1 – 198/1000, ООО «Вираж» - 158/1000, что следует из выписки ЕГРНИ (л.д.27-28, т.1).

Данное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 24:58:0306002:36, собственником которого является ЗАТО Железногорск Красноярского края, предоставленном в аренду ФИО1, ФИО2, ООО «Вираж», ООО «Полюс», вид разрешенного использования согласно выписке ЕГРНИ – для размещения объектов торговли (т.2 л.д. 24-26).

Сторонами 23.11.2020 подписано соглашение о совместном владении, порядке пользования и распоряжения нежилым зданием, согласно которому:

1.2 участие сторон по содержанию и ремонту, оборудованию, эксплуатации нежилого здания и прилегающей территории, а также оплата услуг предусматривает участие сторон пропорционально их доли собственности;

1.3 распределение дохода от сдачи имущества в аренду производится соразмерно занимаемым сторонами площадям, другие совладельцы на доходы от аренды данных помещений не претендуют, арендная плата по долям не делится;

2.1 стороны договорились о следующем порядке владения, распоряжения и пользования нежилым зданием:

2.1.1 соразмерно своей доле совладелец № 1 (ФИО7) единолично пользуется, владеет, распоряжается помещениями первого этажа согласно штриховке на поэтажном плане (согласно приложению № 1);

2.1.2 соразмерно своей доле совладелец № 2 (ООО «Полюс») единолично пользуется, владеет, распоряжается помещениями подвала согласно штриховке на поэтажном плане (согласно приложению № 2);

2.1.3 соразмерно своей доле совладелец № 3 (ФИО1) единолично пользуется, владеет, распоряжается помещениями второго этажа согласно штриховке на поэтажном плане (согласно приложению № 3);

2.1.4 соразмерно своей доле совладелец № 3 (ООО «Вираж») единолично пользуется, владеет, распоряжается помещениями второго этажа согласно штриховке на поэтажном плане (приложение №).

2.2 стороны несут эксплуатационные расходы соразмерно своим долям в праве общей долевой собственности на нежилое здание на тех площадях, пользование, владение и распоряжение которыми закреплено за сторонами в соответствии с приложениями;

3.2.3 каждая из сторон обязана предоставлять уполномоченным представителям другой стороны право доступа во все технические помещения, места, где расположено общее имущество (электрощитовая, места установки приборов учета потребления коммунальных ресурсов и пр.) закрепленные настоящим соглашением за другой стороной;

7.1 К общему имуществу сторон относятся:

Помещение, предназначенное для обслуживания всех помещений в таком здании, лестницы, подвальные помещения, наружные стены, крыша здания, а именно:

- наружные, несущие стены, крыша здания;

- входная группа главного входа: двери, навес, крыльцо главного входа, пандус и навес над ним, отмостка, тамбур пом. 1.;

- первый этаж: лестничная клетка пом. 2, лестница, батарея;

- второй этаж: лестничная клетка пом. 1, лестница, окно;

- входная группа заднего входа: двери, крыльцо, пандус и навес над ним, лестница пандуса;

- первый этаж: лестничная клетка пом. 11, лестница, батарея, окно;

- второй этаж: лестничная клетка пом. 4, лестница;

- подвальный этаж: коридор пом. 1, лестница пандуса, электрощитовая пом. 2, теплоузел пом. 3, венткамера пом. 4 и 5 машинное отделение6, лифтовая камера 7;

- узел ввода, магистральный трубопровод холодной и горячей воды, магистральный трубопровод прямой и обратный отопления, трубопровод и стояки канализации, теплосчетчик Взлет и арматура к нему, вводной электросчетчик и трансформаторы тока к нему;

- отместка по периметру здания, кирпичный забор.

7.5 за совладельцами закрепляются в соответствии с выпиской № 04:535/2005-4140 от 28.11.2005 из ЕГРН объектов капитального строительства следующие помещения:

1) ФИО2 – пом. 3-10, 12-15,17 первого этажа;

2) ООО «Полюс» - пом. 8-28 подала;

3) ФИО1 – пом. 2-3, 5-7,11-12 второго этажа;

4) ООО «Вираж» - пом. 3, 8-17 второго этажа.

8.1 соглашение заключается на неопределенный срок, вступает в силу с момента его подписания (т.1, л.д. 57-64).

На требование ФИО2 и ООО «Полюс» о выделе доли в натуре (т.1, л.д. 84-85), ответчиками направлен ответ, в котором они предлагают свой вариант раздела, поскольку вариант раздела истцов сделан без учета помещений, относящихся к местам общего пользования для обслуживания нескольких помещений и здания.

Согласно техническому паспорту от 22.11.2005 на нежилое помещение по ул. Восточная, 31 «б» (т.1 л.д. 196-206) данное здание состоит из двух этажей и подвала. Общая площадь помещений подвала составляет 411,8 кв.м. в том числе основная 144,0 кв.м. и вспомогательная 267,8 кв.м., первый этаж составляет 383,0 кв.м. общей площади, в том числе основной 260,3 кв.м. и вспомогательной 122,7 кв.м., второй этаж составляет 385,2 кв.м. общей площади, в том числе основной 285,7 кв.м. и вспомогательной 99,5 кв.м., всего по объекту без подвала 768,2 кв.м., всего по объекту 1180,0 кв.м.

Согласно техническому плану здания, подготовленному на 08.07.2021 (т.1 л.д. 235-249) ООО «Бюро кадастровых решений», здание с кадастровым номером 24:58:0000000:3360 по адресу: <...> «б» имеет площадь 1173,4 кв.м. Технический план подготовлен в результате изменения сведений о планировке и площади здания и уточнение местоположения здания на земельном участке. Произведенные работы: демонтированы старые перегородки, возведены новые, установлены двери внутри здания по проекту, демонтированы старые санитарно-техническое оборудование, установлено новое, произведена обшивка стен, выполнено новое покрытие пола, расширен дверной проем, проведены ремонтно-восстановительные работы, демонтирован лифт, выполнено усиление лифтовой шахты. Работы выполнены в рамках капитального ремонта, согласно проектной документации, не влияют ан несущую способность объекта, на прочность несущих конструкций, обеспечивают безопасную эксплуатацию помещения, не влияют на изменение параметров здания (высотности, этажи). Фактическая площадь здания составляет 1173,4 кв.м.

Согласно паспорту лифта, лифт в здании по ул. Восточная, 31 Б в г. Железногорске является грузовым без проводника, предназначен для обслуживания подвала, 1 и 2 этажа.

По договору аренды от 13.11.2020 ООО «Полюс», ФИО2, ООО «Вираж», ФИО1 (арендодатели) передают ООО «Копейка-ФИО5» (арендатор) нежилое здание по адресу: <...> часть первого этажа и часть подвала площадью аренды 413,3 кв.м. согласно Приложению № 1 к договору. В силу п. 1.7 договора арендодатели являются солидарными должниками перед арендатором в отношении обязанностей и ответственности, предусмотренной настоящим договором. В силу п. 2.1 договора за владение и пользование помещением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату с учетом системы налогообложения арендодателя. В силу п. 2.4 договора начисление арендной платы происходит пропорционально долям в праве общей собственности определенной в п. 1.6 договора.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 10.01.2022 отказано в удовлетворении иска ООО «Полюс», ФИО2 к ООО «Копейка-ФИО5» об обязании подписать дополнительное соглашение об изменении распределения арендных платежей к договору аренды от 13.11.2020. Данным решением установлено, что 23.11.2020 истцами заключено соглашение с ООО «Вираж», ФИО1 о распределении помещений в здании по ул. Восточная, 31 Б в г. Железногорске, на основании данного соглашения истцы просят распределить арендные платежи, однако поскольку данное соглашение от 23.11.2020 по требованию ФИО1 от 04.11.2021 не было нотариально удостоверено, согласно п. 8.6 соглашения оно может быть нотариально удостоверено, судом сделан вывод о том, что в ответствуя нотариального удостоверения, соглашение на которые ссылаются истцы в обоснование требований недействительно. Постановлением Третьего Арбитражного апелляционного суда от 05.04.2022 данное решение от 10.01.2022 оставлено без изменения.

Истцами в ходе судебного заседания заявлено о недобросовестных действияй со стороны ответчиков, поскольку ответчикам при подписании договора аренды нежилого помещения с ООО «Копейка-ФИО5» и подписании акта приема-передачи помещений от 24.11.2020 было достоверно известно о том, что в здании произведена перепланировка первого этажа, что указано в техническом плане здания, подготовленном 08.07.2021.

Однако с указанного времени каких-либо претензий относительно перепланировки и демонтажа лифта ответчики не заявляли, однако данные возражения о незаконности перепланировки и демонтаже лифта заявлены ответчиками в ходе спора о выделе в собственность ФИО2 и ООО «Полюс» помещений первого этажа и подвала, сдаваемые по договору аренды ООО «Копейка-ФИО5», в связи с чем, ответчики при выделе данных помещений истцам будут не вправе претендовать на часть арендных платежей от арендатора помещений первого и подвального этажей.

Суд приходит к выводу, что данные доводы истцов заслуживают внимания. Действительно из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в этом, при каком-либо несогласии со стороны ответчиков, относительно произведенной на первом этаже и в подвале в здании перепланировке, о которой им было достоверно известно на момент подписания договора аренды, как утверждает истец, и доказательств обратного не предоставлено, ответчиками каких-либо требований до момента подачи иска о выделе доли не заявлялось, при этом в случае такого несогласия они не лишены были права заявить о таком несогласии в целях решения данного вопроса. Однако, договор аренды ответчиками был подписан, помещения первого этажа и подвала переданы арендатору в перепланированном виде, относительно демонтажа лифта претензий ранее не предъявлялось.

В связи с чем, доводы ответчиков о неправомерности требований истцов по данному основанию судом отклонены, суд пришел к выводу, что в данном случае ответчики действуют недобросовестно.

Суд решил исковые требования ФИО1, ООО «Полюс» удовлетворить частично.

Выделить в собственность ФИО1 следующие нежилые помещения в нежилом здании, расположенном по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, <...> в соответствии с техническим планом здания от 08.07.2021:

- на первом этаже: помещение 1 площадью 288,7 кв.м., помещение 2 площадью 3,7 кв.м., помещение 3 площадью 2,6 кв.м., помещение 4 площадью 35,8 кв.м., помещение 5 площадью 2,1 кв.м.;

- в подвальном этаже: помещение 1 площадью 9,9 кв.м., помещение 2 площадью 2,9 кв.м., помещение 3 площадью 2,8 кв.м., помещение 4 площадью 7,9 кв.м., помещение 5 площадью 8,2 кв.м., помещение 6 площадью 6,5 кв.м., помещение 7 площадью 22,3 кв.м., помещение 8 площадью 7,1 кв.м., помещение 15 площадью 6,6 кв.м.;

Выделить в собственность ООО «Полюс» следующие нежилые помещения в нежилом здании, расположенном по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, <...> в соответствии с техническим планом здания от 08.07.2021:

- в подвальном этаже: помещение 16 площадью 14,5 кв.м., помещение 17 площадью 8,0 кв.м., помещение 18 площадью 11,1 кв.м., помещение 19 площадью 10,2 кв.м., помещение 20 площадью 7,9 кв.м., помещение 21 площадью 11,8 кв.м., помещение 22 площадью 14,2 кв.м., помещение 23 площадью 18,3 кв.м., помещение 25 площадью 15,4 кв.м., помещение 26 площадью 25,7 кв.м., помещение 27 площадью 1,5 кв.м., помещение 28 площадью 12,9 кв.м., помещение 29 площадью 13,5 кв.м., помещение 30 площадью 16,4 кв.м., помещение 31 площадью 40,5 кв.м. помещение 33 площадью 10,3 кв.м.;

Выделить в общую собственность ФИО1 и ООО «Полюс» как места общего пользования следующие нежилые помещения в нежилом здании, расположенном по адресу: <адрес>, ЗАТО Железногорск, <адрес> Б в соответствии с техническим планом здания от ДД.ММ.ГГГГ:

- в подвальном этаже: помещение 14 площадью 7,6 кв.м., помещение 24 площадью 13,2 кв.м., помещение 32 площадью 28,3 кв.м.;

Выделить в общую собственность ФИО1, ФИО1, ООО «Вираж» как места общего пользования следующие нежилые помещения в нежилом здании, расположенном по адресу: <адрес>, ЗАТО Железногорск, <адрес> Б в соответствии с техническим планом здания от ДД.ММ.ГГГГ:

- на первом этаже: помещение 6 площадью 3,6 кв.м., помещение 7 площадью 32,2 кв.м.;

Выделить в общую собственность ФИО1, ООО «Полюс», ФИО1, ООО «Вираж» как места общего пользования следующие нежилые помещения в нежилом здании, расположенном по <адрес> в соответствии с техническим планом здания от ДД.ММ.ГГГГ:

- в подвальном этаже: помещение 9 площадью 3,4 кв.м., помещение 10 площадью 10,4 кв.м., помещение 11 площадью 32,7 кв.м., помещение 12 площадью 1,8 кв.м., помещение 13 площадью 3,7 кв.м.

По договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Полюс», ФИО2, ООО «Вираж», ФИО1 (арендодатели) передают ООО «Копейка-ФИО5» (арендатор) нежилое здание по адресу: <адрес> часть первого этажа (пом.1)и часть подвала (пом.6) площадью аренды 413,3 кв.м. согласно Приложению № 1 к договору, это помещения части первого этажа и часть помещений подвала. В силу п. 1.7 договора арендодатели являются солидарными должниками перед арендатором в отношении обязанностей и ответственности, предусмотренной настоящим договором. В силу п. 2.1 договора за владение и пользование помещением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату с учетом системы налогообложения арендодателя. В силу п. 2.4 договора начисление арендной платы происходит пропорционально долям в праве общей собственности определенной в п. 1.6 договора.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.

Судом установлено, что в собственность ФИО7 переданы: - на первом этаже: помещение 1 площадью 288,7 кв.м., помещение 2 площадью 3,7 кв.м., помещение 3 площадью 2,6 кв.м., помещение 4 площадью 35,8 кв.м., помещение 5 площадью 2,1 кв.м.; - в подвальном этаже: помещение 1 площадью 9,9 кв.м., помещение 2 площадью 2,9 кв.м., помещение 3 площадью 2,8 кв.м., помещение 4 площадью 7,9 кв.м., помещение 5 площадью 8,2 кв.м., помещение 6 площадью 6,5 кв.м., помещение 7 площадью 22,3 кв.м., помещение 8 площадью 7,1 кв.м., помещение 15 площадью 6,6 кв.м. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.

31.08.2023 г. Между ФИО7 и ООО «Копейка-ФИО5» заключено дополнительное соглашение к договору аренды недвижимости от 13.11.2020 г., с учетом решения Железногорского городского суда Красноярского края от 25.01.2023 г., апелляционного определения Красноярского краевого суда от 10.05.2023 г., стороной договора указан только ФИО7, поскольку является единоличным собственником переданных в аренду помещений №1 (первого этаж) площадью 332,9 кв.м, помещения 6 (подвал) площадью 67,6 кв.м., всего 400,5 кв.м.

Учитывая содержание решения Железногорского городского суда Красноярского края от 25.01.2023 г., вступившего в законную силу 10.05.2023 г., суд приходит к выводу, что занимаемые ООО «Копейка-ФИО5» помещения по договору аренды от 13.11.2020 г. перешли на основании судебного акта в единоличную собственность ФИО7, право общей долевой собственности на данные помещения прекращено. Следовательно, права ФИО1 как арендодателя прекращены в силу закона, а ее доводы о том, что договор аренды с нею не расторгнут и ответчик обязан продолжать уплачивать ей арендную плату, основаны на неправильном толковании норм материального права.

В удовлетворении требований ФИО1 к ООО «Копейка-ФИО5» о взыскании задолженности по договору аренды за период с 01.05.2023 г. по 31.10.2024 г. в размере 1147251 рублей 60 копеек суд отказывает ввиду отсутствия у нее такого права.

Требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.05.2023 г. по 31.10.2024 г. в сумме 135884 рублей 15 копеек, взыскании разницы между величиной арендной платы и величиной минимального размера ежемесячной арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 243443 рубля 00 копеек являются субсидиарными по отношению к основному требованию, поскольку в удовлетворении основного требования отказано, не подлежат удовлетворению и вышеуказанные субсидиарные требования.

На основании ст. 98 ГПК РФ в связи с увеличением суммы исковых требований в ходе рассмотрения дела, и отказом истцу в удовлетворении иска полностью, взысканию с ФИО1 подлежит государственная пошлина в сумме 17744,08 руб. в доход бюджета городского округа ЗАТО Железногорск Красноярского края.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Копейка-ФИО5» о взыскании задолженности по договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1147251 рублей 60 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 135884 рублей 15 копеек, разницы между величиной арендной платы и величиной минимального размера ежемесячной арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 243443 рубля 00 копеек– оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход бюджета городского округа ЗАТО Железногорск Красноярского края в размере 17744 рубля 08 копеек.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Железногорский городской суд Красноярского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Дата принятия решения суда в окончательной форме 09 января 2025 года.

Председательствующий С.Н. Владимирцева