Решение № 3А-1/2026 3А-1/2026(3А-32/2025;)~М-60/2025 3А-32/2025 М-60/2025 от 14 января 2026 г. по делу № 3А-1/2026

72OS0<.......>-07

Дело <.......>а-1/2026


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Тюмень 15 января 2026 года

Тюменский областной суд в составе:

председательствующего судьи Воробьевой А.П.,

при секретаре судебного заседания Адылгареевой М.Г.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,

представителя административного ответчика ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к ГБУ Тюменской области «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением (с учетом уточнений) о признании незаконным решения ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» от 02 июля 2025 года № 209; об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, в районе д. Патрушева в размере его рыночной стоимости по состоянию на 17 июня 2025 года в размере 20 335 000 руб. (т. 1 л.д. 4-6, 148).

Требования мотивированы тем, что ФИО1 является арендатором указанного земельного участка, стоимость арендной платы зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества. В связи с чем, ФИО1 имеет право оспорить результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость указанного участка по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 33 087 950 руб.

В соответствии с отчетом об оценке ФИО4 от 17 июня 2025 года рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 17 июня 2025 года составила 20 335 000 руб.

Административный истец указывает, что превышение кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости нарушает права истца как арендатора и ведет к необоснованному увеличению размера арендной платы.

Решением ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» от 02 июля года № 209 в удовлетворении заявления ФИО1 было отказано, в связи с наличием замечаний к предоставленному отчету.

Административный истец не согласен с решением ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации», считает его незаконным.

Представитель административного истца ФИО2, действующий на основании устного ходатайства ФИО1, заявленного в судебном заседании (т. 1 л.д. 144, 151), требования административного иска поддержал.

Представитель административного ответчика ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» ФИО3, действующая на основании доверенности от 12 января 2026 года, в судебном заседании возражала против удовлетворения требований.

Представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Департамента имущественных отношений Тюменской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Тюменской области - в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, и, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Из материалов административного дела следует, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, в районе д. Патрушева на основании договора аренды, заключенного с Департаментом имущественных отношений Тюменской области (т. 1 л.д. 7-15, 117-122).

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки, регулируются Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 269) внесены изменения в Закон № 237-ФЗ и введен новый механизм установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Порядок определения результатов кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации и Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральным законом № 269-ФЗ в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривании ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона № 269-ФЗ постановлением Правительства Тюменской области от 28 декабря 2022 года № 1006-п установлена дата перехода к применению в Тюменской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 01 января 2023 года.

Согласно Уставу ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» учреждение создано в соответствии с распоряжением Правительства Тюменской области от 17 сентября 2018 года № 1154-рп в целях осуществления полномочий по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных в Тюменской области.

В соответствии с положениями статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (ч. 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (ч. 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (ч. 12).

Согласно выписке из ЕГРН, кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2022 года составляет 33 087 950 руб.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость является действующей, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца, как арендатора земельного участка, расчет арендной платы напрямую зависит от кадастровой стоимости объекта аренды.

В этой связи административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

19 июня 2025 года в соответствии с пунктом 2 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ административный истец обратился в ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 17 июня 2025 года, к заявлению был приложен отчет об оценке рыночной стоимости от 17 июня 2025 года № 025-2025, выполненный оценщиком ФИО4

Согласно представленному отчету рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 17 июня 2025 года составляет 20 335 000 рублей (т. 1, л.д. 18-113).

Решением ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» от 02 июля 2025 года № 209 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно решению ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» отчет не соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ), а также положениям ФСО (т. 1 л.д.114-116).

В решении указано, что оценщик допустил ряд нарушений, которые привели к искажению (занижению) стоимости объекта оценки. Так, оценщиком неверно сделаны корректировки на характеристики объекта, на его местоположение, сегмент рынка определен без установления территории исследования, информация, существенно влияющая на рыночную стоимость объекта оценки, не подтверждена.

В ходе рассмотрения дела на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости объекта недвижимости и в целях устранения возникших сомнений определением Тюменского областного суда от 11 августа 2025 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту РОО «ТОО» ФИО5 (том №1 л.д. 229-233).

На разрешение эксперта были поставлены вопросы: допущены ли оценщиком ФИО4, выполнившим отчет об оценке на дату оценки 17 июня 2025 года, нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, допущены ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой? Допущены ли нарушения при составлении отчета, выполненного ФИО4, указанные в решении ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» от 02 июля 2025 года № 209? Если указанный отчет оценщика ФИО4 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, то определить рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 17 июня 2025 года.

Согласно заключению эксперта от 17 сентября 2025 года по состоянию на 17 июня 2025 года рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости составила 22 847 000 руб. (т. 2 л.д. 4-74).

В связи с тем, что указанное заключение эксперта ФИО5, в том числе после ее допроса в судебном заседании, вызвали у суда сомнения в обоснованности объективно установленной рыночной стоимости объекта оценки (кроме того, эксперт не дал ответы на все поставленные судом в определении о назначении экспертизы вопросы), определением суда от 14 октября 2025 года по делу назначена повторная экспертиза с постановкой аналогичных вопросов; производство экспертизы поручено эксперту ООО «Априори» ФИО6 ( т. 2 л.д. 181-185).

Согласно заключению эксперта ООО «Априори» ФИО6 от 23 ноября 2025 года по состоянию на 17 июня 2025 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, в районе д. Патрушева составила 51 505 000 рублей. При этом, указано, что отчет об оценке № 025-2025, выполненный оценщиком ФИО4 не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, а именно выявлены нарушения, связанные с идентификацией объекта оценки, формальным подходом к сегментированию оцениваемого объекта, недостаточным анализом факторов, оказывающих влияние на рыночную стоимость объекта оценки привели к значительному искажению итогового значения рыночной стоимости объекта оценки. Замечания, указанные в решении бюджетного учреждения относительно отчета, выполненного оценщиком ФИО4, имели место быть, за исключением нескольких, которые не могли кардинально повлиять на решение об отказе в утверждении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости (т. 2 л.д. 199-247).

Суд, оценив указанное заключение эксперта от 23 ноября 2025 года, полагает, что оно соответствует требованиям ч. 2 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененного метода, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу.

Рыночная стоимость объекта недвижимости была определена сравнительным подходом к оценке, то есть основанном на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (пункт 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, далее ФСО № 1).

В пункте 10 ФСО № 1 указано, что объект - аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 13 ФСО № 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в соответствующих районах, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, длительный стаж экспертной работы. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется.

В судебном заседании на замечания стороны административного истца эксперт дал подробные аргументированные пояснения, а также представил письменные пояснения на указанные замечания.

Таким образом, заключение эксперта от 23 ноября 2025 года № 11-25 суд принимает в качестве допустимого доказательства по делу.

Разрешая административные исковые требования о признании оспариваемого решения ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» незаконным, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку при рассмотрении заявления административного истца у ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» имелись, предусмотренные законом, основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, в связи с наличием нарушений в отчете оценщика, представленного в бюджетное учреждение административным истцом.

В соответствии с ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июня 2016 года «О государственной кадастровой оценке» одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Целью обращения административного истца в суд является снижение бремени содержания, используемого им имущества в связи с завышением арендной платы, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Учитывая, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <.......>, определенная в заключении судебной экспертизы, выше его кадастровой стоимости, в то время как административный истец просил суд уменьшить кадастровую стоимость этого объекта, установив ее в размере, равном его рыночной стоимости, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований административного истца. Установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей оспариваемую истцом кадастровую стоимость, приведет к ухудшению его положения, что недопустимо, поскольку, цель обращения административного истца в суд за защитой нарушенного права не будет достигнута.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к судебным издержкам относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителя и суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам. В соответствии с ч.1 ст.111 КАС РФ все понесенные по делу судебные расходы присуждаются стороне, в пользу которой состоялось решение суда.

Таким образом, учитывая, что в удовлетворении заявленных требований административному истцу отказано, понесенные по делу судебные расходы на проведение судебных экспертиз в размере 25 000 руб. и 60 000 руб. подлежат отнесению на административного истца.

Денежные средства в счет оплаты судебных экспертиз были внесены стороной административного истца в ходе рассмотрения дела на счет Тюменского областного суда (чек от <.......>), в связи с чем они подлежат перечислению в счет оплаты судебных экспертиз РОО «ТОО», ООО «АПРИОРИ».

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 о признании незаконным решения ГБУ Тюменской области «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» от 02 июля 2025 года № 209, установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, в районе д. Патрушева в размере его рыночной стоимости - отказать.

Осуществить перечисление РОО «ТОО» денежных средств с депозитного счета Тюменского областного суда в размере 25000 (двадцать пять тысяч) рублей на счет по следующим реквизитам:

Получатель РОО «ТОО», ИНН <.......>, КПП <.......>, расчетный счет <.......>, ООО «Банк Точка», к/с 30<.......>, БИК <.......>.

Осуществить перечисление обществу с ограниченной ответственностью «Априори» денежных средств с депозитного счета Тюменского областного суда в размере 60000 (шестьдесят тысяч) рублей на счет по следующим реквизитам:

Получатель ООО «Априори», ИНН <.......>, КПП <.......>, счет <.......>, филиал Центральный Банка ВТБ (ПАО) г.Москва, к/с <.......>, БИК <.......>.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 23 января 2026 года.

Судья Тюменского областного суда ( подпись) А.П. Воробьева

Копия верна

Судья Тюменского областного суда А.П. Воробьева