Апелляционное определение № 33-1116/2025 33-44/2026 от 21 января 2026 г.

Судья Лиджаева Д.Х. Дело № 33-44/2026

(33-1116/2025)

№ 2-1356/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Элиста 22 января 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:

председательствующего Басангова И.В.

судей Антакановой Е.В.

ФИО1

при секретаре Басхаеве А.Э.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ФИО3» о взыскании суммы переплаты по договору участия в долевом строительстве, пени, убытков, компенсации морального вреда и возложении обязанности передать объект долевого строительства по апелляционным жалобам представителя истца ФИО4, представителя ответчика ФИО5 на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 24 сентября 2025 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Калмыкия Антакановой Е.В., выслушав объяснения представителя истца ФИО4, поддержавшего доводы своей апелляционной жалобы и возражавшего против доводов жалобы представителя ответчика ФИО5, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

установила:

ФИО2 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ФИО3» (далее – ООО «СЗ «ФИО3») о взыскании суммы переплаты по договору участия в долевом строительстве, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и возложении обязанности передать объект долевого строительства.

В обоснование заявленных требований истец указала, что 07 марта 2023 г. между ней и ООО «СЗ «ФИО3» был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № 40-А-52.

Согласно условиям договора ООО «СЗ «ФИО3» обязалось построить многоквартирный жилой дом и передать квартиру № ***, расположенную по адресу: ***.

Общая проектная площадь квартиры составила *** кв. м. (включая лоджию), из них: общая площадь – *** кв. м, жилая площадь – *** кв. м, площадь комнаты 1 – *** кв. м, площадь комнаты 2 – *** кв. м, кухонная зона – *** кв. м, коридор – *** кв. м, ванная *** кв. м, туалет – *** кв. м, лоджия – 3,82 кв. м.

В соответствии с пунктом 3.1 договора стоимость квартиры составила 3 300 000 руб., стоимость одного квадратного метра – 53 354 руб.

Оплата стоимости объекта была произведена в размере 500 000 руб. за счет собственных средств, 2 800 000 руб. за счет заемных кредитных средств по кредитному договору (ипотеки) <***> от 07 марта 2023 г., заключенного с публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (далее – ПАО Сбербанк).

При заключении договора не был применен понижающий коэффициент для лоджии, в связи с чем ею произведена переплата в размере 101 906 руб. 14 коп.

Поскольку квартира была приобретена за счет кредитных денежных средств, ею понесены убытки в виде переплаты процентов по ипотеке, размер которых составил 30 529 руб. 44 коп.

Также считала, что подлежат взысканию пени за нарушение сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора за период с 24 декабря 2024 г. по 14 мая 2025 г. в размере 16 648 руб. 62 коп.

С учетом уточнения исковых требований, просила взыскать с ООО «СЗ «ФИО3» сумму переплаты в размере 101 906 руб. 14 коп., пени - 16 648 руб. 62 коп., убытки - 30 529 руб. 44 коп., расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб.; компенсацию морального вреда в размере 500 000 руб.; штраф за отказ в добровольном порядке исполнить требование потребителя в размере 50 % от присужденной суммы; обязать ответчика выдать ключи и передать квартиру по акту приема-передачи.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 иск поддержал.

Представитель ответчика ФИО5 иск не признала.

Истец ФИО2, представитель третьего лица ПАО Сбербанк в судебное заседание не явились.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 24 сентября 2025 г. иск ФИО2 удовлетворен частично.

Взысканы с ООО «СЗ «ФИО3» в пользу ФИО2 сумма переплаты по договору участия в долевом строительстве № 40-А-52 от 07 марта 2023 г. в размере 101 906 руб. 14 коп.; убытки, понесенные в связи с переплатой процентов по кредитному договору <***> от 07 марта 2023 г. за период с 07 марта 2023 г. по 25 марта 2025 г. в размере 18 483 руб. 40 коп.; компенсация морального вреда в размере 10 000 руб.; расходы на оплату юридических услуг в размере 20 000 руб.

Взыскана с ООО «СЗ «ФИО3» в доход бюджета г. Элисты государственная пошлина в размере 7 612 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца ФИО4 просил решение суда в части отказа в удовлетворении требований об обязании выдать ключи и передать объект долевого строительства отменить, удовлетворив данные требования. Указал, что приемка объекта долевого строительства не могла быть осуществлена по объективным и не зависящим от ФИО2 причинам. Суд не принял во внимание доказательства, свидетельствующие о неправомерных действиях ООО «СЗ «ФИО3» по уменьшению площади общего имущества многоквартирного дома. Ответчик не вправе удерживать объект долевого строительства до разрешения спора о взыскании денежных средств.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель ответчика ФИО5 просила решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Полагала, что вывод суда о том, что часть 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) является императивной нормой, противоречит закону. Указала, что согласно условиям договора стоимость одного квадратного метра составила 53 354 руб., она является окончательной и изменению не подлежит. ФИО2 добровольно заключила договор на приведенных в нем условиях, в том числе о стоимости квартиры, а также о порядке определения окончательной площади приобретаемой квартиры. Стороны не договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии. Спорный договор недействительным не признан. К правоотношениям между застройщиком и участником долевого строительства не применяются положения приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации № 854/пр от 25 ноября 2016 г. При определении размера убытков, судом ошибочно применена полная стоимость кредита, а не процентная ставка по кредиту.

Истец ФИО2, представитель третьего лица ПАО Сбербанк, извещенные своевременно и в надлежащей форме о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили. Протокольным определением судебной коллегии от 22 января 2026 г. отказано в удовлетворении ходатайства представителя ответчика ООО «СЗ «ФИО3» ФИО5 об отложении рассмотрения дела.

На основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционных жалобах, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия приходит к выводу об оставлении решения суда без изменения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 07 марта 2023 г. между ООО «СЗ «ФИО3» и ФИО2 заключен договор № 40-А-52 участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать квартиру участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность квартиру.

Плановая сдача дома в эксплуатацию – 30 апреля 2025 г. (пункт 2.4 Договора).

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участникам долевого строительства в течение 6 месяцев после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее 30 октября 2025 г. (пункт 2.5 Договора).

Согласно условиям заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве, стоимость одного квадратного метра площади квартиры составила 53 354 руб. Стоимость квартиры на момент заключения договора – 3 300 000 руб. Указанная стоимость одного квадратного метра площади квартиры является окончательной и изменению не подлежит.

Пунктом 3.3 Договора установлено, что оплата производится участником долевого строительства с использованием специального счета эскроу после государственной регистрации договора в следующем порядке: 500 000 руб. за счет собственных средств, 2 800 000 руб. за счет кредитных средств на основании кредитного договора <***> от 07 марта 2023 г.

Обязательство по уплате стоимости объекта долевого строительства ФИО2 исполнено в полном объеме.

Согласно пункта 1.1.2 договора общая проектная площадь (включая лоджию) *** кв. м, из них: общая площадь – *** кв. м, жилая площадь – *** кв. м, площадь комнаты 1 – *** кв. м, площадь комнаты 2 – *** кв. м, кухонная зона – *** кв. м, коридор – *** кв. м, ванная *** кв. м, туалет – *** кв. м, лоджия – 3,82 кв. м.

Стороны пришли к соглашению, что допустимым изменением общей площади квартиры является изменение проектной площади квартиры в любую сторону не более чем на 2 процента. Стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений жилого помещения (квартиры) может быть уменьшена или увеличена за счет, собственно, увеличения или уменьшения других помещений квартиры, в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Такие отклонения считаются допустимыми (т.е. не являются нарушением требований о качестве объекта долевого строительства и существенным изменением размеров объекта долевого строительства).

После завершения строительства составлен технический план квартиры, из которого следует, что общая площадь квартиры – *** кв. м, из них: прихожая – *** кв. м, общая комната – *** кв. м, спальня – *** кв. м, кухня – *** кв. м, ванная – *** кв. м, туалет – *** кв. м, лоджия – 4,2 кв. м.

Как следует из выписки ЕГРН спорной квартире присвоен кадастровый номер ***.

16 декабря 2024 г. ФИО2 обратилась к ООО «СЗ «ФИО3» с претензией о выплате суммы переплаты по договору.

15 января 2025 г. ответчик отказал в выплате денежных средств, сославшись на преждевременность заявленных требований.

Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 15, 307, 309, 310, 395, 421, 422, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 13, 31 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей), статьями 4, 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), установив оплату истцом стоимости площади лоджии в составе общей площади объекта долевого строительства без учета понижающего коэффициента (0.5) и применив указанный коэффициент к размеру лоджии, исходя из фактически переданной ее площади, счел обоснованными требования ФИО2 о взыскании суммы переплаты, в связи с чем взыскал в пользу истца денежные средства в размере 101 906 руб. 14 коп. Придя к выводу о нарушении прав истца как потребителя, суд также взыскал в ее пользу компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.

С указанными выводами суда следует согласиться, поскольку они соответствуют требованиям материального закона и основаны на фактических обстоятельствах дела.

По смыслу статьи 10 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

Информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать, в том числе цену в рублях и условия приобретения товаров (работ, услуг) (абзац 4 п. 2 ст. 10 Закона о защите прав потребителей).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 указанного Закона договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения; цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что законодателем определено два способа определения цены договора.

Первый способ предусматривает определение цены договора, исходя из произведения цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Второй способ включает определение цены договора как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами.

Соответственно, положения части 1 статьи 5 указанного Закона являются диспозитивными, предоставляющими сторонам договора право выбрать соответствующий способа определения его цены по своему усмотрению.

Вместе с тем при избрании второго способа определения цены договора стоимость лоджии, веранды, балкона, террасы должна быть определена с учетом понижающих коэффициентов к их площади. Указанное положение носит императивный характер.

Согласно приказу Минстроя России от 25 ноября 2016 г. № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» с 1 января 2017 г. при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для лоджий - 0,5.

Таким образом, из содержания приведенных правовых норм следует, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающим коэффициентом, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.

При таких данных, установление стоимости объекта долевого строительства без учета площади лоджии с понижающим коэффициентом противоречит норме части 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ и нарушает права потребителя, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об обязанности застройщика компенсировать участнику долевого строительства разницу между произведенной оплатой и стоимостью объекта долевого строительства с учетом площади лоджии с понижающим коэффициентом в размере 101 906 руб. 14 коп. (3,82 кв. м х 0,5 х 53 354 руб.).

В силу положений статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно пункту 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

Как следует из материалов дела, ФИО2 для оплаты стоимости квартиры заключила с ПАО Сбербанк России кредитный договор <***> от 07 марта 2023 г. на сумму 2 800 000 руб., сроком на 360 месяцев, под 8 % годовых.

Поскольку в результате неверного определения площади квартиры цена договора долевого участия необоснованно была увеличена на 101 906 руб. 14 коп., размер кредита также увеличился за счет указанной суммы, в связи с чем сумма переплаты процентов по кредиту за период с 07 марта 2023 г. по 25 марта 2025 г. (750 дней) составила 18 483 руб. 40 коп. (101 906,14 х 8,827%/365х750).

Таким образом, ФИО2 понесла убытки в размере переплаты суммы процентов по кредитному договору, размер которых верно исчислен и взыскан с ответчика судом первой инстанции.

Ссылка в жалобе на неверный расчет процентов, признается судебной коллегией несостоятельной.

В данном случае судом обоснованно применена полная стоимость кредита – 8,827 % годовых, так как в расчет полной стоимости кредита включены платежи по погашению основного долга по кредиту и по уплате процентов за пользование кредитом, платежи в пользу кредитора, платежи в пользу третьих лиц.

Таким образом, данная процентная ставка отражает реальные убытки истца по оплате кредита.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции неверно были трактованы положения договора участия в долевом строительстве, поскольку его цена определена как произведение цены единицы площади квартиры и ее общей площади, указанной в договоре, без применения понижающего коэффициента, являются несостоятельными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, названным законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Как разъяснено в пункте 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

Как следует из договора участия в долевом строительстве, стороны определились, что стоимость квартиры на момент заключения договора составляет 3 300 000 руб., стоимость одного квадратного метра площади квартиры составляет 53 354 руб. Указанная стоимость одного квадратного метра площади квартиры является окончательной и изменению не подлежит. При этом цена договора включает в себя затраты застройщика на строительство квартиры, мест общего пользования в составе общего имущества, внешних и внутренних инженерных сетей, благоустройство прилегающей к жилому дому территории, на выполнение работ по возведению лоджий, иных работ и затрат, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ и необходимых для ввода жилого дома в эксплуатацию и передачи участнику долевого строительства (пункт 3.1 договора).

Содержание пункта 3.1 договора в части указания на способ определения цены договора в виде затрат застройщика на строительство квартиры, мест общего пользования в составе общего имущества, внешних и внутренних инженерных сетей, благоустройство прилегающей к жилому дому территории, на выполнение работ по возведению лоджий, иных работ и затрат, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ и необходимых для ввода жилого дома в эксплуатацию и передачи участнику долевого строительства, не могло быть включено в настоящий договор, поскольку на момент его заключения, данные положения были исключены из статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ-30 июля 2017 г. (Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ) и, соответственно, не могли рассматриваться в качестве способа определения цены договора.

Следовательно, стороны фактически избрали второй способ определения цены договора. При этом в нарушение императивных положений застройщик не применил понижающий коэффициент к площади лоджии.

Разрешая исковые требования в части возложения на ответчика обязанности выдать ФИО2 ключи от объекта долевого строительства, объект долевого строительства и часть общего долевого имущества, суд первой инстанции не нашел правовых оснований для их удовлетворения.

С данным выводом суда следует согласиться.

По смыслу статей 2 и 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат нарушенные права и охраняемые законом интересы.

В статье 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ закреплено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства (часть 1).

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (часть 5).

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи) (часть 6).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2023 г. № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» (далее – Постановление Правительства Российской Федерации № 2380) установлены особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в пункте 1 которого закреплено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, подписываемому участником долевого строительства и застройщиком с учетом следующих особенностей: при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом «л» того же пункта с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом «к» настоящего пункта (специалиста); при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста в соответствии с подпунктом «л» того же пункта.

Согласно подпункту «г» пункта 1 постановления при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста в соответствии с подпунктом «л» данного пункта, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в соответствии с подпунктом «д» того же пункта либо отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу подпункта «и» пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации № 2380 в случае уклонения участника долевого строительства от осмотра до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик вправе по истечении одного месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Постановлением Правительства Российской Федерации № 2380 введено временное правовое регулирование, предполагающее, в отличие от приведенного выше общего правила, содержащего в части 5 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, что основанием для отказа участника долевого строительства от подписания передаточного акта может быть только выявление существенных нарушений требований к качеству объекта, что влечет возможность, по выбору участника долевого строительства, предъявления требования о безвозмездном устранении недостатков либо отказа от исполнения договора и предъявления требования о возврате уплаченных денежных средств.

Из подпункта «в» пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации № 2380 следует, что в отсутствие существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства не вправе отказаться от принятия объекта, выявление недостатков в этом случае влечет лишь необходимость их указания в передаточном документе и обязанность застройщика безвозмездно устранить такие недостатки.

Согласно материалам дела, 5 июня 2025 г. в адрес ФИО2 поступило извещение ООО «СЗ «ФИО3» о завершении строительства объекта капитального строительства и готовности застройщика передать квартиру истцу.

9 июня 2025 г. ФИО2 ответила отказом на данное извещение, сославшись на то, что до разрешения спора в суде осуществить прием объекта долевого строительства (квартира и общее имущество многоквартирного дома) не представляется возможным.

17 июня 2025 г. застройщик повторно направил в адрес участника долевого строительства извещение о принятии объекта долевого строительства.

26 июня 2025 г. истец отказалась от принятия квартиры по аналогичным основаниям.

Таким образом, застройщик «СЗ «ФИО3» не препятствует в передаче объекта долевого строительства.

Иные доводы жалоб по существу направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, выводов суда не опровергают, в связи с чем не могут служить основанием для отмены правильного по существу состоявшегося судебного акта.

Предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

о п р е д е л и л а:

решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 24 сентября 2025 г. оставить без изменения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29 января 2026 г.

Председательствующий И.В. Басангов

Судьи Е.В. Антаканова

ФИО1