Решение № 2-2009/2019 2-2009/2019~М-1954/2019 М-1954/2019 от 10 июля 2019 г. по делу № 2-2009/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 июля 2019 года г.Астрахань

Кировский районный суд г. Астрахани в составе:

председательствующего судьи Рахматулиной Е.А.

при секретаре Кадыровой П.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Астрахань» об уменьшении покупной цены,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации МО «Город Астрахань», указав, что 12.04.2018г. ответчиком проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, площадью 660 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № и видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства (размещение индивидуального жилого дома)». 23.04.2018г. с ФИО1 как с победителем торгов был заключен договор №376/2018 аренды указанного земельного участка, сроком на 20 лет с 23.04.2018г. по 22.04.2038г. Ежегодная арендная плата, сложившаяся по результатам аукциона, составила 630000 рублей.

Однако при проведении конкурса истцу не было сообщено о том, что предоставленный ей в аренду земельный участок является ограниченным в обороте, поскольку в соответствии с п.п.14 п.5 ст.27 ЗК РФ расположен во втором поясе зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, о чем ей стало известно из распоряжения Управления муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань» от 24.07.2018г. №р-10-02-1209 об отказе в предоставлении земельного участка в собственность после строительства на нем жилого дома.

Считает, что ввиду наличия ограничения оборотоспособности земельного участка, о чем истец не была уведомлена ответчиком до заключения договора, она лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора аренды.

Просит на основании п.п.3, 4 ст.37 Земельного кодекса Российской Федерации уменьшить покупную стоимость права заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, установленную по результатам аукциона, проведенного 12 апреля 2018 года Администрацией муниципального образования «Город Астрахань», до 134 48 рублей, ввиду предоставления арендодателем заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 доводы иска подержали, просили требования удовлетворить.

Представитель администрации МО «Город Астрахань» ФИО3 исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 23.04.2018г. между администрацией МО «Город Астрахань» и ФИО1 заключен договор №376/2018 аренды земельного участка, площадью 660 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства (размещение индивидуального жилого дома)», сроком на 20 лет с 23.04.2018г. по 22.04.2038г.

Договор заключен на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 12.04.2018г. №5.

В соответствии с разделом VIII договора, ежегодная арендная плата за спорный земельный участок, сложившаяся по результатам аукциона, составляет 630000 рублей.

05.07.2018г. ФИО1 обратилась в управление муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань» с заявлением о предоставлении ей в собственность земельного участка, принадлежащего на праве аренды, для размещения и эксплуатации индивидуального жилого дома, право собственности на который зарегистрировано за ней в Управлении Росреестра по Астраханской области 02.072018г..

Распоряжением управления муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань» от 24.07.2018г. №р-10-02-1209 истцу отказано в предоставлении земельного участка ввиду его расположения во втором поясе санитарной охраны водных объектов, в связи с чем указанный земельный участок является ограниченным в обороте и его предоставление в собственность не допускается ( п.2 ст.27 ЗК РФ).

Как усматривается из представленной ответчиком документации аукциона: постановления администрации МО «Город Астрахань» №5216 от 15.09.2017г. «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории», распоряжения Администрации МО «Город Астрахань» №966-р от 26.02.2018г. «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по <адрес>», выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости - земельного участка, кадастровой выписки о земельном участке, отчета №ОД06/02-18 по определению стоимости недвижимого имущества, извещения о проведении аукциона, градостроительного плана земельного участка, - сведений о наличии каких-либо ограничений в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, не имеется.

При этом в извещении о проведении аукциона (лот №) указано, что какие-либо обременения и ограничения в отношении спорного участка отсутствуют.

В качестве приложения к извещению о проведении аукциона указан градостроительный план земельного участка, в котором, в силу п.10 ч.3 ст.57.3 Градостроительного кодекса РФ, должна содержаться информация о границах зон с особыми условиями использования территорий, если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон.

Однако в градостроительном плане земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, информация об ограничениях использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах в границах зон с особыми условиями использования территорий, и о границах таких зон, - отсутствует.

В силу пп.4 п.21 ст.39.11 ЗК РФ, извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель и т. д.

Однако такая информация в документации аукциона отсутствовала, не была доведена до сведения участников аукциона его организатором, что не оспаривалось в судебном заседании представителем ответчика.

Согласно п.2 ст.39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке.

Неисполнение указанных требований влечет последствия, предусмотренные п.3 ст.37 ЗК РФ.

В соответствии с п.3 ст.37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Апелляционным определением Астраханского областного суда от 13.02.2019г. по гражданскому делу по иску ФИО1 к управлению муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» об определении размера арендной платы по договору аренды земельного участка, возложении обязанности установлено, что администрацией г.Астрахани при размещении конкурсной документации и заключении договора аренды не была предоставлена ФИО1 вся существенная информация относительно ограничений в использовании и оборотоспособности земельного участка, которая повлияла на решение истца приобрести спорный земельный участок на праве аренды, в связи с чем она лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора аренды, а именно, на приобретение спорного земельного участка в собственность после строительства на нем жилого дома.

В соответствии с ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, судом апелляционной инстанции по ранее рассмотренному делу было установлено, что арендодателем, на которого законом возложена обязанность по предоставлению полной и достоверной информации о передаваемом в аренду земельном участке, предоставлена ФИО1 заведомо ложная информация о наличии ограничений в оборотоспособности земельного участка, в связи с чем суд приходит к выводу, что в соответствии со ст.37 ЗК РФ арендатор вправе потребовать уменьшения покупной цены.

Вопреки утверждениям представителя администрации МО «Город Астрахань», запрета на применение положений ст.37 ЗК РФ к договору аренды земельного участка и размеру ежегодной арендной платы, определенному по результатам аукциона, в Гражданском кодексе РФ нет.

Заявляя требование об уменьшении размера цены договора, истец исходит из справки ООО «Мотус» №131 от 03.04.2019г. об определении рыночной стоимости годовой арендной ставки за земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, за 2018 года в сумме 134 484 рубля.

Суд принимает данную справку в качестве доказательства и полагает возможным удовлетворить требования, исходя из указанного размера рыночной стоимости годовой арендной ставки спорного земельного участка.

Заявленный размер стоимости годовой арендной ставки ответчиком не оспорен, в нарушение ст. 56 ГПК РФ иной отчет об определении стоимости недвижимого имущества — земельного участка, с учетом установленных ограничений в его оборотоспособности суду не представлен, ходатайств о назначении экспертизы ответчик не заявлял.

При этом суд принимает во внимание, что в отчете №ОД06/02-18 по определению стоимости недвижимого имущества, составленном ИП ФИО4 в целях установления стоимости ежегодной арендной платы земельного участка, являющейся начальной ценой аукциона на право заключения договора аренды, не учтено наличие каких-либо ограничений или обременений в использовании земельного участка.

Довод представителя администрации, что неисполнение арендодателем обязанности по информированию арендатора об особенностях предмета аренды, повлекшее неправильное определение цены договора, является основанием для оспаривания торгов, в связи с чем истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, суд находит несостоятельным по следующим основаниям.

В соответствии со ст.ст.11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат нарушенные права и законные интересы. Выбор способа защиты нарушенного или оспоренного права принадлежит истцу.

Требований о признании результатов торгов недействительными и применении последствий их недействительности ФИО1 не заявлено, и с учетом строительства истцом на спорном земельном участке жилого дома иной способ защиты с очевидностью не приведет к восстановлению нарушенного права.

Утверждение представителя ответчика о том, что внесение изменений в договор аренды, заключенный в результате торгов, и уменьшение выкупной стоимости имущества, фактически означает изменение условий торгов и создание преимущественного положения для истца относительно лиц, участвовавших в торгах, которые проводились бы на иных условиях с меньшей ценой объекта, суд не может принять во внимание, поскольку установлено существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, что является основанием для его изменения.

Наличие правовых оснований для изменения договора аренды, заключенного по результатам аукциона, установлено и апелляционным определением Астраханского областного суда от 13.02.2019г.

Кроме того, в нарушение ст.56 ГПК РФ ответчиком не представлено доказательств нарушения прав иных участников аукциона. Указанное утверждение является предположением, которое не может быть положено в основу решения суда, при этом выявление существенного изменения обстоятельств в виде ограничения оборотоспособности земельного участка не опровергает доводы истца о том, что договор аренды вообще не был бы заключен по причине отсутствия участников торгов, в том числе истца.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Астрахань» об уменьшении покупной цены удовлетворить.

Уменьшить покупную стоимость права заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, кадастровый №, установленную по результатам аукциона, проведенного ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО «Город Астрахань», до 134 484 руб.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 16.07.2019 года.

Судья: