Решение № 2-5697/2017 2-599/2018 2-599/2018 (2-5697/2017;) ~ М-6121/2017 М-6121/2017 от 20 февраля 2018 г. по делу № 2-5697/2017

ШДК

Дело № 2-599-2018

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Белгород 21 февраля 2018 года

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи Одинцовой О. В.

при секретаре Озеровой Е. Г.

с участием представителя истца МНВ.,

в отсутствие ответчика ШДК.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ШДК о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

03 сентября 2012 года между ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» и ШДК. заключен договор № № купли-продажи земельного участка, согласно которому ответчик приобрел в собственность земельный участок № 31 площадью 1505 кв.м. с кадастровым номером № и местоположением: <адрес>

Цена земельного участка определена по договору в размере 783 000 руб.

В обеспечение обязательств земельный участок находится в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация» до полной оплаты его стоимости.

24 сентября 2017 года истек срок строительства жилого дома на приобретённом ШДК земельном участке, регистрации права собственности на жилой дом, а также по подключению жилого дома к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом.

Дело инициировано иском АО «Белгородская ипотечная корпорация», ссылаясь на неисполнение ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи земельного участка, просит взыскать с ШДК задолженность в размере 860 877 рублей 73 копеек, из которых 758 000 рублей оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п. 5.5 договора; 89 000 рублей – штраф в размере, равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абз. 2 п. 4.1. договора, и суммой, фактически уплаченной согласно п. 4.2. договора (п. 5.6. Договора); 13 877 рублей 73 копейки – проценты в соответствии с п. 5.5. договора. Также взыскать с ответчика уплаченную государственную пошлину в размере 17 808 рублей 78 копеек.

Обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок №№ площадью 1505 кв. м. с кадастровым номером № и местоположением: <адрес>

Определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание: публичные торги.

Определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации 425 600 рублей (80% от рыночной стоимости);

Взыскать с Ответчика в пользу Истца 3 000 рублей - расходы по оценке земельного участка №№ площадью 1 505 кв. м. с кадастровым номером с кадастровым номером № и местоположением: <адрес>

Представитель истца в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик ШДК. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно, надлежащим образом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ путем направления судебной корреспонденции по месту жительства и регистрации.

Суд, руководствуясь ст. 68 и 167 ГПК РФ, определил признать неявку ответчика неуважительной, рассмотреть дело по имеющимся материалам.

Суд рассматривает дело в порядке главы 22 ГПК РФ, против чего не возражал представитель истца.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным истцом доказательствам, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Одним из таких оснований является договор или сделка, предусмотренные законом и не противоречащие ему.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Факт заключения договора купли-продажи земельного участка № №, площадью 1505 кв.м. с кадастровым номером № и местоположением: <адрес> подтверждается договором купли-продажи земельного участка № от 03 сентября 2012 года, актом приема-передачи от 03 сентября 2012г.

По условиям договора №№ от 03 сентября 2012г., продавец обязался в срок не позднее пяти лет после передачи участка покупателю организовать строительство в микрорайоне индивидуального жилищного строительства внеплощадочных и квартальных инженерных сетей водоснабжения и канализации с привлечением денежных средств покупателя (п.4.1. договора).

Истец взятые на себя обязательства по договору купли-продажи исполнил в полном объеме. Доказательств обратного суду не предоставлено.

В соответствии с п.2.1. договора купли-продажи, цена земельного участка по соглашению сторон составила 783 000 руб. ШДК оплатил часть стоимости земельного участка в течение пяти дней после заключения договора в размере 25000 рублей. (п.2.2 договора).

Земельный участок в соответствии с условиями договора №№ от 03 сентября 2012г. находится в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация».

с ШДК обязался в течение пяти лет со дня государственной регистрации права собственности на участок построить на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, в установленном порядке оформить на дом право собственности, подключить построенный жилой дом, пригодный для постоянного проживания, к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией, природным газом (п.3.2.4., 3.2.5.договора).

Согласно п.4.1.,4.2. договора купли-продажи земельного участка от 03 сентября 2012г. затраты на подведение инженерных коммуникаций определены в сумме 148 000 рублей, из них 95 000 руб. покупатель оплачивает в следующем порядке: при заключении договора – 50 000 рублей, затем ежегодно с 2013 по 2017 годы путем осуществления платежей по 9 000 рублей не позднее 03 сентября. В соответствии с п.4.2 договора, ответчик оплатил 59 000 рублей.

Таким образом, задолженность по оплате затрат на подведение инженерных коммуникаций составляет 89 000 рублей.

Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован 24 сентября 2012 года, что подтверждается отметкой Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области.

24 сентября 2017 года истек срок строительства жилого дома на земельном участке, принадлежащем ШДК по договору купли-продажи земельного участка от 03 сентября 2012г. и его регистрации в установленном законом порядке.

Невыполнение ответчиком принятых на себя обязательств по строительству дома в установленный договором срок, подключению жилого дома к инженерным сетям объективно подтверждается актом проверки исполнения обязательств по договору купли-продажи земельного участка от 22 августа 2017г., согласно которому на земельном участке с кадастровым номером № ничего не построено.

В силу статей 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Судом установлен факт неисполнения ШДК обязательств по строительству жилого дома, его государственной регистрации в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Доказательств надлежащего исполнения условий договора суду не предоставлено и в судебном заседании не установлено.

При таких обстоятельствах, с учетом выше приведенных правовых норм и условий договора, установленный судом факт неисполнения обязательств по строительству в течение 5 лет жилого дома, подключению построенного жилого дома, пригодного для постоянного проживания, к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией, природным газом, является основанием для взыскания в пользу истца оставшейся стоимости земельного участка, с начислением процентов.

Согласно расчету, предоставленному истцом, задолженность ШДК составила 758 000 рублей - оставшаяся часть стоимости земельного участка; 13 877 рублей 73 копейки - проценты, предусмотренные п. 5.5 договора; 89 000 рублей – штраф в размере, равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абз. 2 п. 4.1. договора, и суммой, фактически уплаченной согласно п. 4.2. договора (п. 5.6. Договора).

Оснований не доверять указанному расчету не имеется, поскольку доказательств, свидетельствующих о его неправильности, суду не предоставлено. Расчет проверен судом, согласуется с условиями договора, не оспорен ответчиком.

Требование истца об обращении взыскания на земельный участок также подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

На основании п. 2.4. договора № 31/м74 купли- продажи земельного участка о 03.09.2012 года, земельный участок № №, площадью 1505 кв.м. с кадастровым номером № и местоположением: <адрес>, с момента его передачи ШДК и до его полной оплаты, признается находящимся в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация» для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате.

Согласно статье 3 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Договор купли-продажи земельного участка № от 03.09.2012 года в части условия о залоге не оспорен, оформлен в соответствии с требованиями закона.

Согласно ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. При этом необходимо учитывать особенности обращения взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, предусмотренные ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Часть 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 51 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В соответствии с п. 2 ст. 54 Федерального закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно отчету № № от 07 декабря 2017 года, проведенного ООО «Финанс-Профи», рыночная стоимость земельного участка № 31, площадью 1505 кв.м. с кадастровым номером № и местоположением: <адрес>, составляет 532 000 рублей.

Исходя из положений ст. 67 ГПК РФ, ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, суд признаёт представленный истцом отчёт допустимым, достоверным, относимым доказательством размера стоимости участка.

Приведенный отчёт выполнен независимым профессиональным оценщиком с применением федеральных стандартов оценки. Выводы отчёта являются полными, однозначными, основанными на анализе информации о земельном участке ответчика, рынке земли и подробных расчётах. Сомнений в правильности выводов отчёта у суда не имеется.

Доказательств иной стоимости земельного участка суду не предоставлено.

Статьями 334, 337, 348 ГК Российской Федерации, статьей 50 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено право залогодержателя в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, при этом, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Поскольку между АО «Белгородская ипотечная корпорация» и ШДК в обеспечение обязательств по договору купли-продажи земельного участка заключен договор залога недвижимого имущества, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии со ст. 54.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не имеется.

В судебном заседании установлен факт неисполнения ШДК своих обязательств по уплате денежных средств в счет стоимости земельного участка и затрат на подведение инженерных коммуникаций, доказательств возможности исполнения обязательств по уплате задолженности в дальнейшем без изъятия заложенного имущества, не предоставлено, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении требований и обращении взыскания на земельный участок, установив начальную продажную стоимость недвижимого имущества с учетом отчета оценщика № № от 07 декабря 2017 года и положений п.п.4 п.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в размере 80% от рыночной стоимости недвижимого имущества: земельного участка № №, площадью 1505 кв.м. с кадастровым номером № и местоположением: <адрес> №№, что составляет 425 600 рублей.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о правомерности требований АО «Белгородская ипотечная корпорация» о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу принципа состязательности, стороны, другие участвующие в деле лица, если они желают добиться для себя либо лиц, в защиту прав которых предъявлен иск, наиболее благоприятного решения, обязаны сообщить суду имеющие существенное значение для дела юридические факты, указать или представить суду доказательства, подтверждающие или опровергающие эти факты, а также совершить иные предусмотренные законом процессуальные действия, направленные на то, чтобы убедить суд в своей правоте.

Ответчик в судебное заседание не явился, тем самым отказался от реализации права в соответствии со ст. 56 ГПК РФ на предоставление суду доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении обязательств по договору купли-продажи земельного участка.

Исследованные в судебном заседании доказательства являются относимыми допустимыми и достоверными, и в совокупности подтверждают обстоятельства, на которые истец ссылается как на основание своих требований.

Ответчиком не приведено ни одного довода и не предоставлено ни одного факта, чтобы суд пришел к иному выводу.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные по делу судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины в размере 17 808 рублей 78 копеек, факт уплаты которой подтверждён платёжными поручениями № № от 15 декабря 2017 года и 3 000 рублей - расходы по оценке земельного участка № 31, площадью 1505 кв.м, с кадастровым номером № и местоположением: <адрес>

Руководствуясь ст. ст. 98, 194- 199, 233-235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ШДК о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество признать обоснованным и удовлетворить.

Взыскать с ШДК в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» задолженность по договору № № купли- продажи земельного участка о 03.09.2012 в размере 860 877 (восемьсот шестьдесят тысяч восемьсот семьдесят семь) рублей 73 копейки, из которых:

- 758 000 (семьсот пятьдесят восемь тысяч) рублей - оставшуюся часть стоимости земельного участка в соответствии с п. 5.5. Договора;

- 89 000 (восемьдесят девять тысяч) рублей - штраф в размере, равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абз. 2 п. 4.1. Договора, и суммой, фактически уплаченной согласно п. 4.2. Договора (п. 5.6. Договора);

- 13 877 (тридцать тысяч восемьсот семьдесят семь) рублей 73 копейки - проценты в соответствии с п. 5.5. Договора.

Взыскать с ШДК в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» 20808 ( двадцать тысяч восемьсот восемь) рублей 00 копеек в счет возврата понесенных судебных расходов, из которых: государственная пошлина, уплаченная за рассмотрение дела в размере 17 808 (семнадцать тысяч восемьсот восемь) рублей 78 копеек, 3 000 (три тысячи) рублей - расходы по оценке земельного участка № №, площадью 1505 кв.м, с кадастровым номером № и местоположением: <адрес>

Обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок № №, площадью 1505 кв.м, с кадастровым номером № и местоположением: ШДК

Определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание: публичные торги.

Определить начальную продажную цену заложенного имущества:

- земельного участка № №, площадью 1505 кв.м, с кадастровым номером № и местоположением: <адрес> при его реализации в размере 425 600 (четыреста двадцать пяти тысяч шестьсот) рублей (80% от рыночной стоимости).

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение 7-ми дней со дня вручения копии решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Судья подпись

Мотивированный текст решения изготовлен 05.03.2018

Судья подпись

КОПИЯ ВЕРНАСудья ____________________ О.В.Одинцова (личная подпись) (инициалы, фамилия)Секретарь ________________ Е.Г. Озерова (личная подпись) (инициалы, фамилия) «_______» _____________________________ 20 ________ г.

РЕШЕНИЕне вступил(о) в законную силуСудья ____________________ О.В.Одинцова (личная подпись) (инициалы, фамилия)Секретарь ________________ Е.Г.Озерова (личная подпись) (инициалы, фамилия)«_______» _____________________________ 20 ________ г.