Решение № 2-1078/2017 2-88/2018 2-88/2018 (2-1078/2017;) ~ М-1139/2017 М-1139/2017 от 5 февраля 2018 г. по делу № 2-1078/2017

дело №2-88/5-2018 года


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Курск 06 февраля 2018 года

Кировский районный суд города Курска в составе:

председательствующего судьи Бокадоровой Е.А.,

при секретаре Cибилевой Г.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом Курской области к ФИО1 ФИО8 о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Истец Комитет по управлению имуществом Курской области обратился в суд с иском к ответчику ФИО6 о взыскании задолженности по арендной плате, указывая, что 14.07.2014 года между истцом и ФИО3 был заключен договор №ф аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 1600 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, для строительства складских помещений на срок с 10.07.2014 года по 09.07.2017 года. ДД.ММ.ГГГГ года договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Курской области. ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Росреестра по Курской области был зарегистрирован переход права собственности от ФИО2 к ФИО6 на объект незавершенного строительства, расположенный на арендуемом земельном участке. Со ссылками на положения ч.1 ст. 35, п.3 ст. 552 ГК РФ, указали, что покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и его прежний собственник, в связи с чем, исходя из условий договора арены просили взыскать с ФИО6 сумму задолженности по арендной плате за период с 10.03.2015 года по 10.06.2017 года в размере 512 458,22 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 61 302, 19 руб., продолжая их начислять по день фактической уплаты задолженности.

В судебное заседания представитель истца Комитета по управлению имуществом Курской области не явился, представил в суд заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования поддерживает.

Ответчик ФИО6 и его представитель ФИО7 в судебное заседание не явились, представили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие. Ранее в судебном заседании исковые требования признали частично, указывая, что 31.10.2014 года ФИО7 и ФИО3 заключили договор о передаче прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды. Однако, в регистрации данного договора им с ФИО3 было отказано в связи с непредоставлением Комитетом по управлению имуществом Курской области, являющегося стороной договора аренды, своего согласия. Таким образом, Комитет по управлению имуществом отказался заключить с ФИО6 договор аренды земельного участка. В связи с чем, считает, что у ответчика не возникло обязанности перед истцом в отношении земельного участка площадью 1600 кв.м., и следовательно, уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами. Указали, что спорный земельный участок был предоставлен ФИО2 для целей строительства, размер земельного участка, занятого объектом строительства определен не был. В настоящее время на земельном участке возведен объект незавершенного строительства площадью 296,8 кв.м., площадью застройки 323, 8 кв.м., который зарегистрирован Управлением Росреестра и находится собственности ответчика. В связи с этим, полагали, что истец имеет право на взыскание с ответчика суммы по договору аренды земельного участка, исходя из площади застройки объекта незавершенного строительством, а именно в размере <данные изъяты> руб.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, что также предусмотрено пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации акты земельного законодательства основываются на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с ч.1,3 ст. 52 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Из разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "О некоторых вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.12.2013), следует, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации ответственным по договору перед арендодателем является новый арендатор.

Как установлено судом,14.07.2014 года Комитет по управлению имуществом Курской области (Арендодатель) и ФИО3 (Арендатор) заключили договор №ф аренды земельного участка, находящегося государственной собственности и расположенного на территории г.Курска ( далее Договор), согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №,находящийся по адресу: <адрес>, для строительства складских объектов в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, площадью 1600 кв.м.

Согласно разделу 3 Договора срок аренды участка устанавливается с 10.07. 2014 года по 09.07.2017 года. Размер арендной платы за участок на срок аренды составляет <данные изъяты> руб. Внесенный Арендатором задаток в сумме <данные изъяты>. засчитывается в счет арендной платы. Арендная плата вносится Арендатором в порядке и сроки, предусмотренные приложением №.

С согласия Арендодателя Арендатор имеет право сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам (п.4.3.2 договора).

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю проценты в соответствии со ст.395 ГК РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п.5.2 договора).

31.10.2014 года ФИО3 (Правообладатель - Арендатор) и ФИО6 (Правоприобретатель - Арендатор) заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды, в соответствии с которым Правоприобретатель уплачивает Правообладателю компенсацию в размере <данные изъяты> руб., права и обязанности по договору №ф аренды от 14.07.2014 года в пределах срока основного договора аренды, до 09.07.2017 года.

17.02.2015 года ФИО6 (Покупатель) и ФИО4 (Продавец) заключили договор купли-продажи, согласно которому Покупатель передал Продавцу в собственность объект незавершенного строительства, площадью 296,8 кв.м., расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, за <данные изъяты>

Указанные обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи и актом приема-передачи к нему.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права и выписке из Единого государственного реестра недвижимости, выданной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестр» по Курской области объект незавершенного строительства, площадью 296,8 кв.м., степень готовности 23%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, зарегистрирован на праве собственности за ФИО6, о чем сделана запись в ЕГРПН № от ДД.ММ.ГГГГ. Основание перехода права – договор купли-продажи от 17.02.2015 года и акт приема-передачи от 17.02.2015 года.

В суде истец ФИО6 и его представитель ФИО7 не оспаривали данные обстоятельства и пояснили, что вышеуказанный объект незавершенного строительства приобретен ответчиком у ФИО2 по договору купли-продажи и передан ему по акту приема-передачи.

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства ответчик ФИО6 приобрел статус арендатора по договору от 14.07.2014 года №ф.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абз. 2 п. 14 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, к ФИО6, как к приобретателю расположенного на спорном земельном участке объекта недвижимости, перешли права и обязанности по договору аренды на тех же условиях, что и у предыдущего собственника, в том числе и обязанность по уплате предусмотренной договором неустойки за нарушение обязательств по уплате арендной платы. При чем, к покупателю недвижимого имущества переходит право пользования земельным участком независимо от заключения между сторонами соответствующего договора.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу частей 1,3 ст.395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

В связи с этим, суд считает, что ответчик, являясь собственником объекта незавершенного строительства, пользовался земельным участком, а потому должен уплатить арендатору арендную плату в заявленном размере, в соответствии с представленным истцом расчетом задолженности, который является арифметически верным, в полной мере соответствует условиям договора аренды и хронологии арендных отношений сторон.

Поскольку арендатор ФИО6 просрочил выплату арендной платы, с него на основании пункта 5.2 договора аренды в пользу арендодателя подлежит взысканию неустойка в сумме 61 302,19 руб.

Доводы стороны ответчика об отсутствии договорных правоотношений между истцом и ответчиком, суд не принимает во внимание, поскольку, незаключение договора между покупателем недвижимого имущества и собственником земельного участка не влечет прекращения права на использование части земельного участка, определенной ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, на условиях, существовавших на момент государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Также, суд считает необоснованными доводы стороны ответчика и представленный расчет площади необходимой для эксплуатации объекта незавершенного строительства, из которых следует, что он должен уплачивать арендную плату, исходя из площади необходимой для эксплуатации объекта незавершенного строительства - 708 кв.м., поскольку, безусловных доказательств, подтверждающих фактическое использование ответчиком земельного участка иной площади, нежели установлено договором аренды ответчиком не представлено.

Расчет площади, составленный ИП ФИО5, согласно которому минимальная площадь для эксплуатации объекта незавершенного строительства составляет 708 кв.м., вызывает у суда сомнения, т.к. на момент его составления степень готовности объекта составляет 23% (бетонные балки по контуру здания). Кроме того, в соответствии с п.8.4 Договора аренды перерасчет арендной платы возможен в течение 10 дней с момента ввода объекта в эксплуатацию на основании заявления Арендатора.

На основании изложенного, суд считает исковые требования Комитета по управлению имуществом Курской области о взыскании суммы задолженности по арендной плате и процентов по договору, законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании части 1 статьи 103 ГПК РФ с ФИО6 в доход МО «город Курск» подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 18 845 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом Курской области к ФИО1 ФИО9 о взыскании задолженности по арендной плате, удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 ФИО10 в пользу Комитета по управлению имуществом Курской области задолженность по арендной плате в сумме 512 458, 22 руб., проценты за период с 11.03.2015 года по 13.06.2017 года в сумме 61 302,19 руб., продолжая их начислять по день фактической уплаты задолженности.

Взыскать с ФИО1 ФИО11 в пользу МО «город Курск» расходы по уплате госпошлины в сумме 18 845 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Кировский районный суд г. Курска в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения – 12.02.2018 года

Судья Е.А.Бокадорова