Решение № 02-6436/2025 02-6436/2025~М-4042/2025 2-6436/2025 М-4042/2025 от 18 ноября 2025 г. по делу № 02-6436/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации


19 ноября 2025 года  ​адрес


Лефортовский районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи фио,

при секретаре судебного заседания фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6436/2025 (УИД 77RS0014-02-2025-007294-88) по иску ФИО1 к ООО «Град», ООО «УК «Профит» о признании актов комиссионного обследования недействительными, признании односторонних актов приема-передачи недействительными, обязании передать объекты долевого строительства по актам приема-передачи, обязании передать ключи, обязании производить начисление коммунальных платежей с даты передачи ключей,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам ООО «Град», ООО «УК «Профит», ссылаясь на то, что 14.03.2022 между ООО «Специализированный застройщик Гранель Град» и ФИО1 был заключен договор № ПРО-К2-1177/СБР/СМ(ОТД) об участии в долевом строительстве жилого дома. В соответствии с условиями договора объектом долевого участия является двухкомнатная квартира, которую застройщик обязуется передать участнику долевого строительства не позднее 30.09.2023, что отражено в п. 7.1 договора. 24.03.2022 между ООО «Специализированный застройщик Гранель Град» и ФИО1 был заключен договор № ПРО-КЛ-153/СБР/СМ об участии в долевом строительстве жилого дома. В соответствии с условиями договора объектом является нежилое помещение-кладовая, которую в силу п. 7.1 договора застройщик обязан передать не позднее 30.09.2023. 16.12.2023 участником долевого строительства во время осмотра и приемки квартиры и кладовой были выявлены существенные ухудшения качества передаваемых участнику долевого строительства объектов. Дефекты были отражены в дефектной ведомости, составленной экспертом ООО «ФАВ ЭКСПЕРТ». Таким образом, объекты договоров долевого участия, квартира и кладовая, участником долевого строительства ФИО1 не были приняты, в акте приема замечаний были отражены недостатки. 17.12.2023 в адрес застройщика посредством электронной почты была направлена претензия, в которой были отражены основания, по которым участник долевого строительства не принял объекты, а также участником был предложен срок до 30.01.2023 для устранения недостатков. 17.05.2024 без уведомления участника застройщиком был составлен односторонний акт прима-передачи нежилого помещения-кладовой. 21.06.2024 без уведомления участника застройщиком был составлен односторонний акт передачи-приемки квартиры № 1219 по договору № ПРО-К2-К-1177/СБР/СМ(ОТД) об участии в долевом строительстве жилого дома от 14.03.2022, а также односторонний акт передачи-приемки кладовой. Истец обращалась к ответчику с претензиями по факту составления акта приема передачи, а также необходимости передать ключи. Своими письмами от 12.09.2024 и 13.12.2024 застройщик сообщает участнику долевого строительства, что объекты: квартира и кладовая были переданы участнику долевого строительства по одностороннему акту приема-передачи от 21.06.2024, тем самым застройщик исполнил свои обязательства. С указанными актами сторона истца не согласна, считает их недействительными. Более того, в связи с односторонней передачей квартиры и кладовой истцу ей стали начисляться коммунальные платежи, что ФИО1 также считает незаконным ввиду того, что квартира и ключи от нее фактически не переданы, квартирой и кладовой она пользоваться не может, так как не имеет ключей.

Основываясь на изложенном, истец, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит суд признать акт комиссионного обследования квартиры от 11.06.2024 со строительным номером № 1177 ( фактический номер № 1219) по договору № ПРО-К2-1177/ СБР/СМ( ОТД) от 14.03.2022 недействительным; признать односторонний акт приема-передачи квартиры от 21.06.2024 по договору № ПРО-К2-1177/СБР/СМ(ОТД) от 14.03.2022 недействительным и не порождающим правовых последствий; признать акт комиссионного обследования нежилого помещения, кладовой от 17.05.2024 по договору № ПРО-КЛ-153/СБР/СМ от 24.03.2022 недействительным; признать односторонний акт приема-передачи нежилого помещения, кладовой от 28.05.2024 по договору № ПРО-КЛ-153/СБР/СМ от 24.03.2022 недействительным, не порождающим правовых последствий; обязать застройщика передать по акту приема-передачи двухкомнатную квартиру, пл. 41,1 кв.м, общей площадью 38,4 кв.м по договору № ПРО-К2-К-1177/СБР/СМ(ОТД) об участии в долевом строительстве жилого дома от 14.03.2022; обязать застройщика передать по акту приема - передачи нежилое помещение- кладовую по договору № ПРО-КЛ-153/СБР/СМ об участии в долевом строительстве жилого дома; обязать застройщика передать ключи от двухкомнатной квартиры по договору № ПРО-К2-К-1177/СБР/СМ(ОТД) об участии в долевом строительстве жилого дома от 14.03.2022; обязать застройщика передать ключи от нежилого помещения - кладовой по договору № ПРО-КЛ-153/СБР/СМ об участии в долевом строительстве жилого дома от 24.03.2022; обязать ООО «УК «Профит» производить начисление коммунальных платежей за двухкомнатную квартиру по договору № ПРО-К2-К-1177/СБР/СМ(ОТД) от 14.03.2022 с даты передачи ключей; обязать Управляющую компанию ООО «УК «Профит» производить начисление коммунальных платежей за нежилое помещение кладовую по договору № ПРО-КЛ-153/СБР/СМ от 24.03.2022 с даты передачи ключей.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. Направила для участия в деле своего представителя.

Представитель истца ФИО1 по доверенности фио в судебное заседание явилась, требования иска поддерживала по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО «Град» по доверенности фио в судебное заседание явилась, по требованиям иска возражала по доводам, изложенным в письменных возражениях, пояснила суду, что застройщик надлежащим образом исполнил взятые на себя обязательства. 12.10.2023 истцу было направлено уведомление о завершении строительства дома, готовности квартиры к передаче и необходимости явиться для подписания акта приема-передачи. В соответствии с п. 8.5 договоров, участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства объекта, в соответствии с настоящим договором и готовности квартир к передаче, обязан приступить к их принятию в течение 7 рабочих дней со дня получения сообщения и подписать соответствующий передаточный акт. Истец уклонилась от принятия объекта недвижимости. Ответчик считает, что застройщик был вправе составить передаточный акт, так как в квартире не было существенных недостатков. Дом передан в управление управляющей организации, у застройщика ключи отсутствуют, передать их возможности не имеется.

Представитель ответчика ООО УК «Профит» по доверенности фио в судебное заседание явилась, по требованиям иска возражала в полном объеме по доводам, представленным в письменных возражениях, дополнительно пояснила, что граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за коммунальные услуги у собственника жилого помещения возникает с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Дольщик, получивший помещение по акту приема-передачи от застройщика, пользуется им на законных основаниях и, следовательно, обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Учитывая, что реализация участниками гражданского оборота своих прав не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, суд считает необходимым рассмотреть настоящее дело в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие истца.

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 56 ГПК РФ и по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

В ходе судебного разбирательства установлено и следует из материалов дела, что 14.03.2022 между ФИО1 и ООО «Град» заключен договор долевого участия в строительстве № ПРО-К2-К-1177/СБР/СМ(ОТД) об участии в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок, своими силами и с привлечением других лиц, построить объект и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по адресу: адрес, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наступлении условий, указанных в настоящем договоре.

На основании п. 2.5 договора долевого участия до заключения настоящего договора участник долевого строительства получил от застройщика всю необходимую, полную, достоверную и удовлетворяющую участника долевого строительства информацию.

Согласно п. 7.1 договора долевого участия, застройщик обязан передать квартиру участнику долевого строительства не позднее 30.09.2023.

09.10.2023 застройщиком было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 77-04-011683-2023.

Согласно п. 8.1 договора долевого участия застройщик обязуется письменно сообщить участнику долевого строительства о завершении строительства дома и готовности квартиры к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия квартиры и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ. Указанное сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу, указанному в гл. 19 настоящего договора, или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

12.10.2023 истцу было направлено уведомление о завершении строительства дома, готовности квартиры к передаче и необходимости явиться для подписания акта приема-передачи (почтовый идентификатор 12599388831122).

Из отчета отслеживания отправления с почтовым идентификатором 12599388831122 с официального сайта Почты России следует, что письмо с данным сообщением 24.10.2023 прибыло в отделение связи по адресу проживания участника.

09.11.2023 письмо было вручено истцу.

В соответствии с п. 8.5 договора №ПРО-К2-К-1177/СБР/СМ(ОТД) участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства объекта, в соответствии с настоящим договором и готовности квартир к передаче обязан приступить к их принятию в течение 7 (семи) рабочих дней со дня получения сообщения и подписать соответствующий передаточный акт.

При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства при отсутствии обоснованных возражений по непригодности использования объекта долевого строительства согласно п. 8.7 условий, или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства, или при неявке участника долевого строительства для принятия объекта долевого строительства застройщик вправе составить односторонний передаточный акт на следующий день по истечении установленного настоящим пунктом срока, в который участник долевого строительства должен приступить к принятию объекта долевого строительства.

В случае обладания застройщиком сведениями о возврате оператором почтовой связи письма в связи с отказом участника долевого строительства от его получения и (или) в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу, и (или) в связи с истечением срока хранения такого сообщения, и (или) по иным обстоятельствам застройщик вправе составить односторонний передаточный акт на следующий день с даты наступления одного из указанных событий.

21.06.2024 застройщиком был составлен односторонний акт передачи квартиры № 1219 по договору № ПРО-К2-К-77/СБР/СМ(ОТД) об участии в долевом строительстве жилого дома от 14.03.2022, с уведомлением и описью вложений 26.06.2024 (номер почтового идентификатора 80082297058663) в адрес истца.

24.03.2022 между ФИО1 и ООО «Град» заключен договор долевого участия в строительстве № ПРО-КЛ-153/СБР/СМ об участии в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок, своими силами и с привлечением других лиц, построить объект и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, по адресу: адрес, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять нежилое помещение – кладовую, при наступлении условий, указанных в настоящем договоре.

На основании п. 2.5 договора долевого участия, до заключения настоящего договора участник долевого строительства получил от застройщика всю необходимую, полную, достоверную и удовлетворяющую участника долевого строительства информацию.

Согласно п. 7.1 договора долевого участия, застройщик обязан передать нежилое помещение участнику долевого строительства не позднее 30.09.2023.

Согласно п. 8.1 договора долевого участия застройщик обязуется письменно сообщить участнику долевого строительства о завершении строительства дома и готовности нежилого помещения к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия нежилого помещения и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ.

Указанное сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу, указанному в гл. 19 настоящего договора, или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

12.10.2023 истцу было направлено уведомление о завершении строительства дома, готовности нежилого помещения к передаче и необходимости явиться для подписания акта приема-передачи (почтовый идентификатор 12599388834475).

Из отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 12599388834475 с официального сайта Почты России следует, что письмо с данным сообщением 20.10.2023 прибыло в отделение связи по адресу проживания участника, однако истцом уведомление о завершении строительства дома, готовности нежилого помещения к передаче и необходимости явиться для подписания акта приема-передачи получено не было.

20.11.2023 письмо было возвращено отправителю.

В соответствии с п. 8.5 договора № ПРО-КЛ-153/СБР/СМ участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства объекта, в соответствии с настоящим договором и готовности нежилого помещения к передаче, обязан приступить к их принятию в течение 7 (семи) рабочих дней со дня получения сообщения и подписать соответствующий передаточный акт.

При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства при отсутствии обоснованных возражений по непригодности использования объекта долевого строительства согласно п. 8.7 условий, или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства, или при неявке участника долевого строительства для принятия объекта долевого строительства застройщик вправе составить односторонний передаточный акт на следующий день по истечении установленного настоящим пунктом срока, в который участник долевого строительства должен приступить к принятию объекта долевого строительства.

В случае обладания застройщиком сведениями о возврате оператором почтовой связи письма в связи с отказом участника долевого строительства от его получения и (или) в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу, и (или) в связи с истечением срока хранения такого сообщения, и (или) по иным обстоятельствам, застройщик вправе составить односторонний передаточный акт на следующий день с даты наступления одного из указанных событий.

Гражданско-правовые последствия, связанные с передачей объекта долевого строительства, наступают с момента составления одностороннего передаточного акта или иного документа о передаче.

В силу п. 13.1 договора обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче нежилого помещения.

28.05.2024 застройщиком был составлен односторонний акт передачи кладовой № 153К по договору № ПРО-КЛ-15З/СБР/СМ об участии в долевом строительстве жилого дома от 24.03.2022 и направлен заказным письмом с уведомлением и описью вложений 30.05.2024 (номер почтового идентификатора 80090096109899) в адрес истца.

Таким образом, объекты долевого строительства ФИО1 считаются переданными.

Согласно п. 3 актов от 28.05.2024, 21.06.2024 настоящие акты подтверждают исполнение застройщиком своих обязательств в полном объеме.

В соответствии с пп. "б" п. 1 постановления Правительства РФ от 29 декабря 2023 г. № 2380 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства" сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором участия в долевом строительстве (далее - договор) и о готовности объекта долевого строительства к передаче, предложение о внесении изменений в договор в части сведений о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства и его принятия участником долевого строительства, составленные в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью лица, уполномоченного действовать от имени застройщика, могут быть направлены участнику долевого строительства по адресу электронной почты, указанному в договоре, либо иным способом, указанным в договоре.

Таким образом, ответчик после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию уведомил истца о готовности объекта к передаче.

16.12.2023 участником долевого строительства во время осмотра и приемки квартиры и кладовой были выявлены недостатки в объектах, передаваемых участнику долевого строительства.

Дефекты были отражены в дефектной ведомости, составленной экспертом ООО «ФАВ ЭКСПЕРТ».

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Вместе с тем, как указывает ответчик и не оспарено истцом, ни один из указанных недостатков не является недостатком, который бы делал объект непригодным для использования его по назначению.

Доказательств того, что объект не соответствует проектной документации, договору участия в долевом строительстве, истцом не представлено.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 77-04-011683-2023 от 09.10.2023 подтверждает, что объект построен застройщиком в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, градостроительными нормами и регламентами (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Федеральный закон № 184-ФЗ от 27 декабря 2002 г. «О техническом регулировании» (далее - Закон № 184-ФЗ) регулирует отношения в том числе в области строительства (п. 1 ст. 1).

Статья 2 вышеуказанного Федерального закона закрепляет понятие технического регламента, как документа, который устанавливает обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции или к продукции и связанным с требованиями к продукции процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации, утилизации).

Абзац 2 п. 1 ст. 9 Закона № 184-ФЗ определяет, что технический регламент принимается постановлением Правительства РФ.

Ни один из национальных стандартов застройщиком не нарушен, обратного материалы дела не содержат.

Часть 4 ст. 16.1 Закона № 184-ФЗ «О техническом регулировании» указывает, что применение на добровольной основе стандартов и (или) сводов правил, включенных в Перечень, утвержденный приказом Министерства промышленности и торговли РФ №687 от 02 апреля 2020 г. документов по стандартизации, является достаточным условием соблюдения требований соответствующих технических регламентов.

Неприменение таких стандартов и (или) сводов правил не может оцениваться как несоблюдение требований технических регламентов, указано в ч. 4 статьи 16.1, Закона № 184-ФЗ.

Таким образом, судом установлено, что квартира истцу была передана в соответствии с условиями договора и нормами действующего законодательства. Обратного материалы дела не содержат. Из представленной истцом в материалы дела дефектной ведомости не следует, что недостатки являются существенными и не позволяют проживать и использовать спорные помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (ч. 6).

В соответствии с частями 4, 6 статьи 8 Закона № 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 указанной статьи. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 данной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 данной статьи).

Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия (п. 11 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.)).

Судом установлено, что о готовности объекта к передаче истец была уведомлена ответчиком, что истцом в ходе судебного разбирательства не оспаривалось, однако от подписания акта приема-передачи квартиры истец отказалась, в связи с чем составление ответчиком одностороннего акта по истечении более чем 2 месяцев с даты направления указанного уведомления суд признает правомерным.

При этом суд учитывает, что материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих наличие в квартире существенных недостатков, делающих объект долевого участия непригодным для использования по назначению, не соответствующим условиям договора; объект в установленном порядке принят в эксплуатацию, доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, подтверждающих наличие в объекте существенных недостатков, дающих основание участникам долевого строительства отказаться от подписания акта приема-передачи жилого помещения, не представлено.

Акт составлен в соответствии с действующим законодательством и не ущемляет права истца как потребителя и участника долевого строительства.

Оценив все собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что требования истца о признании одностороннего акта приема-передачи квартиры от 21.06.2024 по договору № ПРО-К2-1177/СБР/СМ(ОТД) от 14.03.2022 недействительным и не порождающим правовых последствий, признании одностороннего акта приема-передачи нежилого помещения, кладовой от 28.05.2024 по договору № ПРО-КЛ-153/СБР/СМ от 24.03.2022 недействительным, не порождающим правовых последствий удовлетворению не подлежат.

Судом также не усматривается оснований для признания акта комиссионного обследования квартиры от 11.06.2024 со строительным номером 1177 (фактический номер 1219) по договору № ПРО-К2-1177/СБР/СМ(ОТД) от 14.03.2022, акта комиссионного обследования нежилого помещения, кладовой от 17.05.2024 по договору № ПРО-КЛ-153/СБР/СМ от 24.03.2022 недействительными ввиду того, что они составлены с соблюдением действующего законодательства, права истца не нарушают, не противоречат имеющимся материалам дела.

Ввиду того, что односторонний акт приемки-передачи квартиры недействительным не признан, квартира и кладовая истцу переданы, суд не усматривает оснований для обязания застройщика передать ФИО1 по акту приема-передачи двухкомнатную квартиру, нежилое помещение кладовую.

В соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик передает управление многоквартирным домом управляющей организации.

В соответствии с ч. 1.1 ст. 162 ЖК РФ с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом.

В силу ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте б части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Ввиду того, что дом введен в эксплуатацию и передан под управление ООО «УК «Профит», суд не усматривает оснований для обязания застройщика передать ключи от двухкомнатной квартиры, нежилого помещения - кладовой, так как указанные помещения в собственности и владении застройщика больше не находятся.

Согласно ст.ст. 153-155 ЖК РФ граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за коммунальные услуги у собственника жилого помещения возникает с момента возникновения права собственности на жилое помещение и включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения , включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги, куда входит плата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление (теплоснабжение). Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Частью 1 ст. 155 ЖК РФ установлено, что неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации. (п. 1 ст. 155 ЖК РФ).

Из ч. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ следует, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

По смыслу положений ст. 218 ГК РФ право собственности на многоквартирный дом принадлежит застройщику до передачи дольщику. После передачи дольщик приобретает права пользования и владения вновь созданным объектом. Именно с этого момента дольщик вправе обратиться за государственной регистрацией права собственности на жилое помещение, чтобы получить еще и право распоряжения им.

Дольщик, получивший помещение по акту приема-передачи от застройщика, пользуется им на законных основаниях и, следовательно, обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (определение КС РФ от 18.07.2006 №-373-О).

При необоснованном уклонении участника долевого строительства МКД от принятия помещения в МКД застройщик составляет односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства и направляет его правообладателю, если иной порядок не предусмотрен условиями договора долевого участия в строительстве МКД (ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).

Одностороннее подписание застройщиком МКД акта и его направление правообладателю является фактическим подтверждением передачи помещения в МКД правообладателю, а значит возникновением его обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Таким образом, требования истца об обязании ООО «УК «Профит» производить начисление коммунальных платежей за двухкомнатную квартиру, нежилое помещение кладовую по договору с даты передачи ключей ФИО1 удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Град», ООО «УК «Профит» о признании актов комиссионного обследования недействительными, признании односторонних актов приема-передачи недействительными, обязании передать объекты долевого строительства по актам приема-передачи, обязании передать ключи, обязании производить начисление коммунальных платежей с даты передачи ключей - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Лефортовский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.


фио ФИО2


Мотивированное решение суда составлено 29 января 2026 года.


фио ФИО2