Апелляционное определение № 33-7019/2026 от 3 февраля 2026 г.

Судья: Яровая Т.В.

дело <данные изъяты> УИД 50RS0<данные изъяты>-79


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты><данные изъяты>

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Шибаевой Е.Н.,

судей: Коноваловой С.В., Федорчук Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сушковой М.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску ФИО1 к ИП ФИО2 о признании договора купли-продажи действительным, государственной регистрации перехода права собственности,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Химкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

Заслушав доклад судьи Шибаевой Е.Н.,

объяснения представителя ответчика ФИО3,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ИП ФИО2 о признании договора купли-продажи действительным, государственной регистрации перехода права собственности, взыскании судебных расходов.

Требования мотивировал тем, что <данные изъяты> между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому ответчик (продавец) обязался передать в собственность истца (покупателя) недвижимое имущество, а покупатель обязался принять и оплатить в порядке и на условиях договора следующие объекты недвижимого имущества:

- земельный участок, расположенный по адресу: <данные изъяты>, мкр. Сходня, <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, площадь 504 кв.м;

- земельный участок, расположенный по адресу: <данные изъяты>, мкр. Сходня, <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, площадь 586 кв.м;

- доля в праве собственности в размере 3/7 на земельный участок, расположенный по адресу: <данные изъяты>, мкр. Сходня, кадастровый <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, площадь 461 кв.м.

Истцом была исполнена обязанность по оплате, а ответчиком по передаче объектов недвижимости истцу, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств от <данные изъяты> и актом приема-передачи объектов недвижимости от <данные изъяты>.

В п. 4.1.2 договора продавец обязался подать заявление на государственную регистрацию прав на объекты недвижимости в течение 3 рабочих дней с даты подписания настоящего договора. В течение февраля 2025 года ответчик неоднократно уклонялся от подачи документов на регистрацию, несмотря на обращения со стороны истца. В начале марта 2025 года документы были поданы на регистрацию обеими сторонами. Однако, <данные изъяты> Солнечногорским отделом Управления Росреестра по <данные изъяты> истцу было направлено уведомление о приостановке государственной регистрации прав № КУВД-001/2025-11262609/1. Основанием для приостановки регистрации послужило несоблюдением сторонами нотариальной формы договора купли-продажи, в связи с тем, что одним из объектов продажи являлись доли в праве собственности на земельный участок.

Таким образом, для надлежащей регистрации сделки необходимо было нотариально заверить договор купли-продажи от <данные изъяты>, однако, начиная с середины марта 2025 года, в течение более четырех месяцев ответчик уклоняется от нотариального удостоверения договора, несмотря на многочисленные звонки и просьбы со стороны истца согласовать дату и время визита к нотариусу.

Истец просил признать договор купли-продажи недвижимого имущества от <данные изъяты>, заключенный между ИП ФИО2 и ФИО1, действительным; вынести решение о государственной регистрации перехода прав собственности на следующие объекты недвижимости в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от <данные изъяты>:

- земельный участок, расположенный по адресу: <данные изъяты>, мкр. Сходня, <данные изъяты>, Российская Федерация, г.о. Химки, кадастровый <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, площадь 504 кв.м;

- земельный участок, расположенный по адресу: <данные изъяты>, мкр. Сходня, <данные изъяты>, Российская Федерация, г.о. Химки, кадастровый <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, площадь 586 кв.м;

- доля в праве собственности в размере 3/7 на земельный участок, расположенный по адресу: <данные изъяты>, мкр. Сходня, <данные изъяты>, Российская Федерация, г.о. Химки, кадастровый <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, площадь 461 кв.м; взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Определением суда от <данные изъяты>, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица привлечены Управление Росреестра по <данные изъяты>, а также собственник 4/7 долей земельного участка, являющегося объектом договора купли-продажи от <данные изъяты>, Выборный А.В.

Истец ФИО1 в суд первой инстанции не явился, извещен.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании первой инстанции исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске, настаивал на их удовлетворении.

Ответчик ИП ФИО2 в суд первой инстанции не явилась, извещена.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании первой инстанции иск не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <данные изъяты> в суд первой инстанции не явился, извещен.

Третье лицо Выборный А.В. в суд первой инстанции не явился, извещен, представил письменный отзыв на иск, полагал исковые требования подлежащими удовлетворению.

Решением Химкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении исковых требований отказано.

С решением суда не согласился ФИО1, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО3 доводы жалобы считал необоснованными, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В заседание суда апелляционной инстанции иные лица, участвующие в деле не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещались надлежащим образом. Поскольку они не просили об отложении дела, а также не представили никаких доказательств, подтверждающих уважительность причин их неявки, судебная коллегия в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ сочла их неявку без уважительных причин и пришла к выводу о возможности рассмотреть дело в их отсутствие.

В силу ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителя ответчика, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружении, объекты незавершенного строительства.

Статья 131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п.1 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статьей 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно абз. 2 п. 3 ст. 8.1 ГК РФ запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом.

Судом первой инстанции установлено, что <данные изъяты> между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи. Договор между сторонами оформлен в простой письменной форме.

По условиям указанного договора купли-продажи продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить в порядке и на условиях данного договора следующие объекты недвижимого имущества:

- земельный участок, расположенный по адресу: <данные изъяты>, мкр. Сходня, <данные изъяты>, Российская Федерация, г.о. Химки, кадастровый <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, площадь 504 кв.м;

- земельный участок, расположенный по адресу: <данные изъяты>, мкр. Сходня, <данные изъяты>, Российская Федерация, г.о. Химки, кадастровый <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, площадь 586 кв.м;

- доля в праве собственности в размере 3/7 на земельный участок, расположенный по адресу: <данные изъяты>, мкр. Сходня, <данные изъяты>, Российская Федерация, г.о. Химки, кадастровый <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, площадь 461 кв.м;

По соглашению сторон общая стоимость объектов недвижимости составляет 4 655 000 руб. (п. 2.1 договора). Датой исполнения покупателем обязательств по оплате цены договора в полном объеме является дата зачисления денежных средств на расчетный счет продавца и/или дата передачи наличных денежных средств в размере, указанном в п. 2.1 договора, о чем сторонами составляется акт приема-передачи денежных средств (п.2.3 договора).

В соответствии с п. 3.1 договора передача объектов недвижимости производится продавцом покупателю в срок не позднее пяти рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя на объекты недвижимости. Приемка-передача объектов недвижимости признается исполненной продавцом с момента подписания передаточного акта.

Пунктами 4.1.2 и 4.2.3 договора предусмотрена обязанность продавца и покупателя подать заявление на государственную регистрацию прав на объекты недвижимости в течение трех рабочих дней с даты подписания данного договора.

Договор сторонами исполнен: оплата по договору произведена истцом в полном объеме путем передачи ИП ФИО2 наличных денежных средств в размере 4 655 000 руб., что подтверждается актом приема-передачи денежных средств от <данные изъяты>, подписанного сторонами; недвижимое имущество, являющееся объектом заключенного между сторонами договора, передано истцу, что подтверждается актом приема-передачи объектов недвижимости от <данные изъяты>.

Согласно выписок из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости от <данные изъяты> следует, что земельные участки кадастровый <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты> принадлежат на праве собственности ФИО2; земельный участок с кадастровым номером 50:10:0060128:577 находится в общей долевой собственности ФИО2 и ФИО5, размер долей составляет 3/7 и 4/7 доли соответственно.

Государственная регистрация перехода права собственности в установленном порядке на основании договора купли-продажи от <данные изъяты> не осуществлена.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежат одновременно права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пп. 1, 3 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2).

Судом также установлено, что заключенный сторонами договор купли-продажи от <данные изъяты> предусматривает обязанность продавца передать покупателю, в том числе долю на земельный участок, поэтому такая сделка будет действительной только в случае ее нотариального удостоверения.

Из уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от <данные изъяты> № КУВД-001/2025-11262609/1 следует, что осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до <данные изъяты>, поскольку представленный на государственную регистрацию договор, по которому отчуждается доля заявленного к регистрации объекта, нотариально не удостоверен.

В соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (п. 1).

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2).

Нотариальное удостоверение спорной сделки купли - продажи ее условиями не предусмотрено, однако, является обязательным в силу ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от <данные изъяты> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (п. 1).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 2).

Признание сделки, требующей нотариального удостоверения, действительной, основывается на оценке судом конкретных обстоятельств дела. Уклонение должно носить реальный характер, позиция истца по отношению к ответчику должна быть активной до обращения в суд. Иное толкование приведенных норм права приведет к возможности игнорирования законодательно установленных ограничений при совершении сделки, направленной на отчуждение доли.

Разрешая вопрос о действительности сделки, суд первой инстанции учитывал причины, по которым сделка не была удостоверена нотариально, действительно ли сторона уклонилась от ее удостоверения и утрачена ли такая возможность.

Из содержания договора купли-продажи от <данные изъяты> не следует, что он должен быть удостоверен нотариально, никаких намерений по такому удостоверению у ответчика как продавца изначально и в последующем не было.

Согласно п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Перечень оснований прекращения обязательств не является закрытым, поэтому стороны могут в своем соглашении предусмотреть не упомянутое в законе или ином правовом акте основание прекращения обязательства и прекратить как договорное, так и внедоговорное обязательство, а также определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства. Судам следует учитывать, что прекращение договорного обязательства по ряду оснований может быть выражено в форме соглашения сторон и представлять собой частный случай расторжения или изменения договора (глава 29 ГК РФ) (п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств").

Согласно п. 7.2.2 договора купли-продажи от <данные изъяты> данный договор прекращается в случае, в том числе, если в течение 90 календарных дней с момента подписания данного договора вне зависимости от вины сторон, а также третьих лиц, не произойдет государственная регистрация права собственности покупателя на объекты недвижимости от продавца к покупателю.

Как установлено судом, в срок до <данные изъяты>, установленный п. 7.2.2 договора (90 календарных дней с момента подписания договора), государственная регистрация перехода права собственности не произведена. В результате действие договора купли-продажи прекращено в связи с истечением срока его действия, что объективно исключает возможность государственной регистрации сделки.

Направление <данные изъяты> претензии истца в адрес ФИО2 с требованием о нотариальном удостоверении сделки не свидетельствует об уклонении ответчика от удостоверения сделки, поскольку такое требование направлено за пределами срока действия договора. Надлежащих доказательств попытки совершения действий по нотариальному удостоверению сделки до истечения данного срока суду не представлено.

На основании изложенного суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от <данные изъяты>, действительным, государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку в удовлетворении исковых требований истцу отказано, судебные расходы по уплате государственной пошлины возмещению ответчиком не подлежат.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, основанными на правильно установленных обстоятельствах, подтвержденных представленными доказательствами, которым судом дана надлежащая правовая оценка в их совокупности в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

Доводов свидетельствующих о незаконности решения, апелляционная жалоба не содержит.

Доводы апелляционной жалобы, в частности в том числе связанные с несогласием заявителя с выводами суда первой инстанций, по сути повторяют позицию истца, изложенную в иске и в апелляционной жалобе, которые нашли подробную оценку в решении суда первой инстанции, с которой суд апелляционной инстанции согласен. Они правильности мотивированных выводов суда нижестоящей инстанций не опровергают, основаны на ошибочном толковании норм материального права и субъективной оценке обстоятельств дела, они сводятся к несогласию с выводом суда и не могут служить основанием к отмене обжалуемого судебного акта.

Иных доводов нарушения или несоблюдения норм действующего законодательства судом при вынесении им оспариваемого судебного акта истцом не представлено.

Доводы жалобы по существу сводятся к переоценке выводов суда, основаны на неправильной оценке обстоятельств данного дела, ошибочном толковании норм материального права, а потому не могут служить основанием для изменения (отмены) правильного по существу решения суда по одним только формальным основаниям в силу положений ч. 6 ст. 330 ГПК РФ.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Химкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 18.02. 2026 года.