Решение № 2-2196/2018 2-2196/2018~М-2462/2018 М-2462/2018 от 17 октября 2018 г. по делу № 2-2196/2018

К делу №2-2196/2018


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 октября 2018 года Хостинский районный суд города Сочи

Краснодарского края в составе:

председательствующий судья Сидоров В.Л.,

при секретаре Чукавин Н.В.,

а также с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к конкурсному управляющему ООО "Фирма ДИП" о признании предварительного договора купли-продажи доли жилого дома договором долевого участия в строительстве,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился в Хостинский районный суд города Сочи с исковым заявлением к конкурсному управляющему ООО "Фирма ДИП" о признании предварительного договора купли-продажи доли жилого дома договором долевого участия в строительстве, указывая в иске и в судебном заседании, что 4 марта 2009 года между ним-ФИО1 и ООО "Фирма ДИП" был заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, эквивалентной квартире проектной площадью 84, 88 кв.метров на строящийся жилой дом общей площадью 1336,93 кв.метров, на трех земельных участках в <адрес> Строительство дома велось на основании выданного 1 июня 2007 года разрешения на строительство. Согласно договора стоимости доли была определена 2 100 000 рублей, истец оплатил согласно договора 1 млн.700 тысяч рублей, остальная часть 400 000 рублей должна оплачиваться истцом при регистрации его права на долю. Тем самым, истец выполнил свои обязательства по предварительному договору, в котором в разделе 4 содержатся условия о сроке подписания основного договора, согласно которому основной договор должен был быть заключен не позднее 4 квартала 2011 года. Однако фирма ДИП свои обязательства перед истцом не выполнила, строительство дома фактически не начато, застройщик обманул дольщиков, был осужден за мошенничество, а ФИО1 признан потерпевшим по данному уголовному делу. Истец считает, что между ним и застройщиком фактически сложились отношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. В отношении застройщика ООО "Фирма ДИП" введена процедура банкротства, Арбитражный суд Краснодарского края удовлетворил требования ФИО1 в размере 1700000 рублей и включил в третью очередь реестра требований кредитором ООО "Фирма ДИП", и отдельно 1316791 руб.в четвертую очередь. Истец полагает, что на возникшие между ним и застройщиком отношения распространяются требования и положения Закона РФ №214-ФЗ от 20 марта 2018 года, однако Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края 2 апреля 2018 года отказал ФИО1 во включении его в реестр граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиком, по тому основанию, что основной договор участие в долевом строительстве ФИО1 с застройщиком не заключал.

В связи с этим истец просит суд признать предварительный договор купли-продажи доли жилого дома от 4 марта 2009 года, заключенный ФИО1 и ООО "Фирма ДИП", в отношении доли в праве общей долевой собственности, эквивалентной квартире проектной площадью 84, 88 кв.метров на строящийся жилой дом, приблизительно, общей площадью 1336,93 кв.метров, расположенный на трех земельных участках площадью 700 кв.метров с кадастровым № по <адрес> площадью 929 кв.метров с кадастровым № по <адрес> площадью 550 кв.метров с кадастровым № Хостинского района города Сочи, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Ответчик арбитражный управляющий ООО "Фирма ДИП" в суд не явился, предоставил письменный отзыв на иск, в котором указывает о своем согласии на рассмотрении дела и указывает, что он фактически признает исковые требования ФИО1 считать заключенный 4 марта 2009 года между истцом и ответчиком предварительный договор договором долевого участия в долевом строительстве.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Суд, выслушав сторону истца, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям:

Как видно из материалов дела и установлено в судебном заседании, что 4 марта 2009 года между ФИО1 и ООО "Фирма ДИП" был заключен письменный предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, эквивалентной квартире проектной площадью 84, 88 кв.метров на строящийся жилой дом общей площадью 1336,93 кв.метров, на трех земельных участках в Сочи, Хостинский район, улица Черноморская и улица Джигитская.

Судом установлено, что строительство дома правомерно велось на основании выданного 1 июня 2007 года разрешения на строительство.

Согласно заключенного сторонами договора стоимости доли, которая приобреталась истцом, была определена 2 100 000 рублей, судом установлено, что истец свои обязательства по данному договору выполнил и оплатил согласно договора 1 млн.700 тысяч рублей, остальная часть 400 000 рублей должна оплачиваться истцом при регистрации его права на долю.

В разделе 4 договора содержатся условия о сроке подписания основного договора, согласно которому основной договор должен был быть заключен сторонами не позднее 4 квартала 2011 года.

Судом установлено, что фирма ДИП свои обязательства перед истцом не выполнила, строительство дома фактически не было начато, застройщик обманул дольщиков и приговором суда был признан виновным и осужден за мошенничество по ч.4 ст.159 УК РФ, при этом истец по настоящему делу ФИО1 был признан потерпевшим по данному уголовному делу.

Из материалов дела следует, что в отношении застройщика ООО "Фирма ДИП" введена процедура банкротства, Арбитражный суд Краснодарского края удовлетворил требования ФИО1 в размере 1 700 000 рублей и включил в третью очередь реестра требований кредитором ООО "Фирма ДИП", и отдельно 1 316 791 руб.в четвертую очередь.

Истец полагает, что на возникшие между ним и застройщиком отношения распространяются требования и положения Закона РФ №214-ФЗ от 20 марта 2018 года.

В ст.309 ГК РФ указывается, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Судом из анализа предоставленного истцом предварительного договора купли-продажи установил, что ООО "Фирма ДИП" обязывалось передать истцу объект недвижимости, а последний оплатить его стоимость, в договоре были определены сроки такой передачи, определен конкретный объект недвижимости, который должен был передаваться истцу в собственность, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья, об этом свидетельствуют как положения предварительного договора, так и те обстоятельства, что истец оплатил строительство своей доли до начала осуществления ответчиком строительства многоквартирного жилого дома, тем самым, истец фактически финансировал ответчику выполнением им строительных работ.

Согласно статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2018) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно требованиям ст.23 Закона государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (далее - уполномоченный орган), а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции. Государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее - контролирующий орган). Уполномоченный орган осуществляет координацию деятельности федеральных органов исполнительной власти по вопросам реализации государственной политики в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, устанавливает критерии, в соответствии с которыми граждане, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, относятся к числу пострадавших, и правила ведения контролирующим органом реестра таких граждан. Контролирующий орган признает в соответствии с установленными уполномоченным органом критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и ведет реестр таких граждан.

На территории Краснодарского края таким уполномоченным органом государственной власти является департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края, однако Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края 2 апреля 2018 года отказал ФИО1 во включении его в реестр граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиком, по тому основанию, что основной договор участие в долевом строительстве ФИО1 с застройщиком не заключал.

Вместе с тем в силу требований ст.4 Указанного закона ФЗ-№214 по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст.2 указанного Закона РФ для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия: застройщик - хозяйственное общество, которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства"), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

Согласно ст.2 Закона объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства;

При этом на основании ст.3 Закона РФ право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий следующим требованиям:(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ) 1) наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации и т.д.

Суд приходит к выводу о том, что возникшие между сторонами правоотношения по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости фактически являются отношениями, урегулированными указанным Законом РФ №214-ФЗ.

Тем самым, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению. Необходимо признать заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи, независимо от его названия, договором участия в долевом строительстве.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить исковое заявление ФИО1 к конкурсному управляющему ООО "Фирма ДИП" о признании предварительного договора купли-продажи доли жилого дома договором долевого участия в строительстве.

Признать предварительный договор купли-продажи доли жилого дома от 4 марта 2009 года, заключенный ФИО1 и ООО "Фирма ДИП" в отношении доли в праве общей долевой собственности, эквивалентной квартире проектной площадью 84, 88 кв.метров на строящийся жилой дом, приблизительно, общей площадью 1336,93 кв.метров, расположенный на трех земельных участках площадью 700 кв.метров с кадастровым № по <адрес> площадью 929 кв.метров с кадастровым № по <адрес> площадью 550 кв.метров с кадастровым № Хостинского района города Сочи, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Полная форма решения суда изготовлена 23 октября 2018 года.

Судья: В.Л. Сидоров

На момент публикации не вступило в законную силу

СОГЛАСОВАНО:

Судья Сидоров В.Л.