Решение № 2-1424/2019 2-1424/2019~М-100/2019 М-100/2019 от 20 июня 2019 г. по делу № 2-1424/2019

Дело №2-1424/2019


Решение

Именем Российской Федерации

21 июня 2019 года г.Новосибирск

Октябрьский районный суд города Новосибирска

в составе:

Судьи Сидорчук М.В.,

при секретарях Назаровой М.В.,

ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО производственно-коммерческая фирма «НОВА-1» о взыскании денежных средств,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском, в котором, с учетом уточнений (л.д.41,52-53), просит взыскать с ответчика ООО производственно-коммерческая фирма «НОВА-1» 259.700 руб. в счет соразмерного уменьшения цены по договору участия в долевом строительстве №-н от 07.07.2014г. и возместить расходы по оплате государственной пошлины в размере 5.797 руб., в обоснование указав, что /дата/ между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, по которому Ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Многоквартирный дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой, трансформаторными подстанциями, расположенный по адресу: <адрес> (стр.) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Дома передать ему (Истцу) объект долевого строительства, указанный в п.1.3. Договора. Согласно п.1.3. Договора объектом долевого строительства является входящее в состав 1 (первого) этапа строительства Дома (в блок – секциях в осях А-Р/7-12) нежилое помещение – помещение магазина, расположенное на первом этаже в осях (13-14; А-Г), общей площадью ориентировочно 89,6 кв.м., в т.ч., помещение персонала 7,3 кв.м., коридор 5,2 кв.м., помещение уборочного инвентаря 2,5 кв.м., тамбуры 12,5 кв.м., санузел 1,4 кв.м., шлюз 1,4 кв.м., торговый зал 59,3 кв.м. После завершения строительства Дома и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании акта приема-передачи помещения от 01.02.2018г. Ответчик передал, а он (Истец) принял в собственность входящее в состав 1 (первого) этапа строительства Дома (в блок – секциях в осях А-Р/7-12) нежилое помещение – помещение магазина, расположенное на первом этаже в осях (13-14; А-Г), общей площадью ориентировочно 84,7 кв.м., в т.ч., помещение персонала 7,4 кв.м., коридор 5,2 кв.м., помещение уборочного инвентаря 2,4 кв.м., тамбуры 8,4 кв.м., санузел 2,8 кв.м., торговый зал 58,5 кв.м. Существенным условием договора является определение площади объекта недвижимости, который подлежит передаче по договору долевого участия. Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации. Ошибка при расчете общей площади объекта долевого строительства была допущена Застройщиком как при оформлении проектной декларации на объект строительства, так и при составлении договора участия в долевом строительстве, соответственно, ему (истцу) предоставлена недостоверная информация об объекте долевого строительства. В результате объект долевого строительства передан площадью на 4,9 кв.м. меньше предусмотренной договором. Помещение – шлюз, общей площадью 1,4 кв.м., вообще не построено. Считает, что положения пункта 4.1.4. Договора являются ничтожными, так как фактически направлены на освобождение застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Они (Истец) обязательства по оплате цены Договора исполнил надлежащим образом. В связи с тем, что цена Договора составляет 4.748.800 руб., соразмерным уменьшением цены договора является сумма 259.700 руб. 21.12.2018г. в адрес Ответчика была направлена претензия с требованием об оплате 259.700 руб., которая оставлена Ответчиком без удовлетворения.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, о чем представил заявление (л.д.51), направил представителя.

Представитель истца ФИО2 на основании доверенности (л.д.15) ФИО3 в судебном заседании требования искового заявления и письменные пояснения по делу (л.д.41,52,53) поддержал, факт наличия в договоре и технической документации счетной ошибки не оспаривал, на отсутствие помещение шлюза в связи с уяснением обстоятельств не ссылался, дополнительно пояснил, что ответчик не уведомил истца о допущенной в договоре ошибке, перезаключить договор не предложил. Указал, что сумма требования рассчитана исходя из стоимости квадратного метра объекта недвижимости. Если бы помещение оказалось большей площади, то доплата бы полагалась с его доверителя.

Представитель ответчика – ООО производственно-коммерческая фирма «НОВА-1» - на основании доверенности (л.д.40) ФИО4 в судебном заседании заявленные исковые требования не признала, поддержала письменные посинения по делу (л.д.20,21,43,44), где ссылалась на то, что согласно п.1.3 спорного договора общая площадь объекта строительства указана ориентировочно 89,6 кв.м., является проектной, подсчитана в соответствии со СНИП. Если по результатам обмеров, произведенных органом технической инвентаризации после окончания строительства объекта, фактические площади передаваемого объекта долевого строительства окажутся больше или меньше площадей, указанных в п.1.3. настоящего договора, - обязательства по проведению дополнительных взаиморасчетов между сторонами настоящего договора не возникает, доплат и/или возврата денежных средств сторонами не производится. Изменение цены договора в данном случае не предусмотрено. Кроме этого, в первоначальной проектной документации по спорному объекту долевого строительства, на основании которого была рассчитана первоначальная площадь, имеется ошибка, а именно, при суммировании всех основных и вспомогательных помещений общая его площадь составит 85,7 кв.м. При этом, в соответствии с актом приёма-передачи помещения от /дата/ фактически переданная площадь объекта составляет 84,7 кв.м., т.е. с разницей в 1 кв.м. Таким образом, с учетом, что стороны договора от /дата/ согласовали отсутствие возможности по проведению взаиморасчётов в случае увеличения или уменьшения площади объекта, а также произведение доплат и возврат денежных средств, согласовали уточнение размеров объекта по результатам строительства, полагала, что требования истца не подлежат удовлетворению.

Выслушав пояснения, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям:

Так, судом установлено, что /дата/ между ФИО2 и ООО производственно-коммерческая фирма «НОВА-1» был заключен договор участия в долевом строительстве №-н, по которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Многоквартирный дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой, трансформаторными подстанциями, расположенный по адресу: <адрес> (стр.) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, указанный в п.1.3. Договора (л.д.47).

Согласно п.1.3. Договора объектом долевого строительства является входящее в состав 1 (первого) этапа строительства дома (в блок – секциях в осях А-Р/7-12) нежилое помещение – помещение магазина, расположенное на первом этаже в осях (13-14; А-Г), общей площадью ориентировочно 89,6 кв.м., в т.ч. помещение персонала 7,3 кв.м., коридор 5,2 кв.м., помещение уборочного инвентаря 2,5 кв.м., тамбуры 12,5 кв.м., санузел 1,4 кв.м., шлюз 1,4 кв.м., торговый зал 59,3 кв.м. (л.д.4).

После завершения строительства дома и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании акта приема-передачи помещения от 01.02.2018г. ООО производственно-коммерческая фирма «НОВА-1» передало, а ФИО2 принял в собственность входящее в состав 1 (первого) этапа строительства дома (в блок – секциях в осях А-Р/7-12) нежилое помещение – помещение магазина, расположенное на первом этаже в осях (13-14; А-Г), общей площадью ориентировочно 84,7 кв.м., в т.ч. помещение персонала 7,4 кв.м., коридор 5,2 кв.м., помещение уборочного инвентаря 2,4 кв.м., тамбуры 8,4 кв.м., санузел 2,8 кв.м., торговый зал 58,5 кв.м. (л.д.8 копия акта).

Истцом заявлено об уменьшении покупной цены (взыскании неосновательного обогащения) за то, что объект долевого строительства передан застройщиком участнику площадью, меньшей по сравнению с условиями договора на 4,9 кв.м. Представлен соответствующий расчет: (4.748.800/89,6)*4.9=259.700 руб. (л.д.3).

Однако суд не может согласиться с позицией по делу истца, при этом исходит из следующего:

Так, одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п.1 ст.421 ГК РФ).

В соответствии со ст.422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода договора означает свободу волеизъявления стороны договора на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании, обязаны исполнять договор надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства

Согласно ст.4 Закона N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. Согласно части 5 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве при отсутствии в договоре перечисленных условий такой договор считается незаключенным.

В силу ст.5 ФЗ N214-ФЗ в редакции на момент заключения Договора в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Исходя из содержания статьи 19 ФЗ 214-ФЗ застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства.

Согласно ст.7 ФЗ N214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При этом, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: соразмерного уменьшения цены договора (ч.2 ст.7).

Таким образом, для наступления последствий, предусмотренных ч.2 ст.7 вышеуказанного Закона, необходимо наличие совокупности нескольких условий: объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) его качество не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, указанные недостатки привели к ухудшению качества такого объекта, или сделали его непригодным для предусмотренного договором использования.

В соответствии с положениями ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Цена спорного договора составляет 4.748.800 рублей (п.2.1 договора). Определена сторонами как денежные средства, направленные участником долевого строительства на финансирование строительства, используются на строительство дома, в том числе на строительство инженерных коммуникаций и сооружений, необходимых для эксплуатации дома, погашение задолженностей застройщика и пр.

Свои обязательства по внесению суммы долевого взноса истец исполнил в полном объеме, что подтверждается копиями квитанций (л.д.9,10).

Что касается оценки действий ответчика по исполнению условий договора, то суд руководствуется следующим:

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Изложенные в данной норме правила толкования договора подлежат последовательному применению при соблюдении предусмотренных в ней условий.

В качестве приложения к Договору сторонами в день его заключения было подписано Приложение № в виде плана нежилого помещения, явившегося предметом сделки (л.д.7, 24, 45-49).

В соответствии с содержащейся в Приложении к Договору выкопировкой из плана нежилого помещения (магазина №) и экспликацией к плану нежилого помещения (магазина №) передаче по договору долевого участия №-н от 07.07.2014г. подлежал объект с общей площадью при суммировании помещений 85,7 кв.м. (л.д.24,25).

Сторонами в судебном заседании не оспаривалось, что при подписании договора долевого участия в нем была отражена арифметическая ошибка, допущенная проектировщиком при сложении площадей помещений объекта долевого строительства, а именно: общая площадь указана как 89,6 кв.м.

Однако если сложить между собой указанные в плане площади всех помещений объекта, то данная арифметическая ошибка является очевидной. Действительные данные о площадях помещений на плане Приложения № Договора отражены и были известны сторонам при подписании договора.

Суду со стороны истца не представлено доказательств в подтверждение невозможности определить содержание договора с использованием других правил его толкования.

Факт предоставления недостоверной информации об объекте недвижимости, наличие в нем недостатка в данном случае не подтверждены.

Условие договора о площади объекта сторонами согласовано.

В данном случае истец не является экономически слабой стороной сделки, так как приболел помещение магазина, предназначенное для извлечения прибыли, а не для удовлетворения личных бытовых нужд.

Что касается действительного расхождения площади объекта в 1 кв.м., то данное расхождение не является недостатком объекта строительства, так как является разумной погрешностью при обмерах, совершаемых по окончанию строительства.

В п.4.1.4 Договора стороны согласовали, что площадь объекта, указанная в п.п.1.3 Договора, является проектной, подсчитана в соответствии со СНиП. Если по результатам обмеров, произведенных органом технической инвентаризации после окончания строительства Объекта, фактические площади передаваемого объекта строительства окажутся больше или меньше площадей, указанных в п.п.1.3 Договора, обязательства по проведению дополнительных взаиморасчетов между сторонами настоящего Договора не возникают, доплаты и/или возврат денежных средств сторонами не производится.

Основания для признания данного пункта договора ничтожным (недействительным) в виду противоречия положениям пункта 3 статьи 555 ГК РФ с учетом заявленного основания иска и фактических обстоятельств дела отсутствуют.

Факт нарушения прав истца со стороны ответчика в судебном заседании установлен не был.

В соответствии же со ст.11 ГК РФ защите подлежит только нарушенное право.

Учитывая изложенное, в удовлетворении заявленного иска следует отказать в полном объеме.

Так как первоначальные исковые требования истца не подлежат удовлетворению, судом не установлены неправомерные виновные действия ответчика по отношению к истцу в рамках заявленного истцом основания иска, не подлежат удовлетворению и производные от основного требования истца о возмещении судебных расходов по делу по правилам ст.ст.98, 100 ГПК РФ.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО производственно-коммерческая фирма «НОВА-1» о взыскании денежных средств – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено /дата/.

Судья: «подпись» М.В. Сидорчук