Решение № 2-3118/2019 от 28 мая 2019 г. по делу № 2-3118/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 мая 2019 года г. Мытищи

Мытищинский городской суд Московской области в составе:

судьи ФИО1,

при секретаре Налбандян А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3118/19 по иску администрации городского округа Мытищи к ФИО2 о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи обратилась в суд с иском к ФИО2 указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с.<адрес>, № по иску ФИО к ФИО о демонтаже самовольной постройки, освобождении земельного участка, с ДД.ММ.ГГГГ на неопределенный срок без права дополнительного строительства. Постановлением Администрации Мытищинского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № изменен срок действия договора аренды на ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО и ответчиком ФИО2 заключен договор об уступке прав по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым к ответчику перешло право долгосрочной аренды на земельный участок под размещение торгового павильона с учетом обременений и ограничений в пользовании: - зона II пояса санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г.Москвы; - без права дополнительного строительства.

На спорном земельном участке расположен торговый павильон, принадлежащий ФИО на праве собственности, которое перешло ФИО2 по договору купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ сотрудниками Администрации городского округа Мытищи и экспертами МБУ «УГИО» было произведено обследование земельного участка, в ходе которого установлено, что земельный участок не огорожен, и на нем расположен двухэтажный объект капитального строительства, в котором размещены кафе, продуктовый магазин, салон красоты, территории земельного участка благоустроена. То есть земельный участок используется не по целевому назначению.

Поскольку земельный участок ответчиком используется не по целевому назначению, просят суд расторгнуть договор аренды земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ; обязать ФИО2 вернуть администрации городского округа Мытищи земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Заочным решением Мытищинского городского суда от 26 июня 2018 года исковые требования администрации городского округа Мытищи Московской области удовлетворены частично.

Определением суда от 25 февраля 2019 года заочное решение суда отменено, производство по делу возобновлено.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просил.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, просила в иске отказать по основаниям изложенным в возражении.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО заключен договор № аренды земельного участка.

В соответствии с п. 1.1. п. 2.1. Договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду с ДД.ММ.ГГГГ на неопределенный срок без права дополнительного строительства земельный участок с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с.<адрес>, под размещение торгового павильона.

Постановлением Администрации Мытищинского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изменении договора аренды земли, заключенного с ИП ФИО в части срока аренды» в Договор аренды № внесены изменения в части срока действия договора аренды на ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО и ответчиком ФИО2 заключен договор об уступке прав по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым к ответчику перешло право долгосрочной аренды на земельный участок под размещение торгового павильона с учетом обременений и ограничений в пользовании: - зона II пояса санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г.Москвы; - без права дополнительного строительства.

В рамках проведения мониторинга земельных участков и объектов недвижимости, расположенных в городском округе Мытищи, сотрудниками Администрации городского округа Мытищи проведены выездные мероприятия по адресу: <адрес>, с.<адрес>, кадастровый номер земельного участка №.

В ходе обследования указанного земельного участка установлено, что земельный участок не огорожен, и на нем расположен двухэтажный объект капитального строительства, в котором размещены кафе, продуктовый магазин, салон красоты, территории земельного участка благоустроена.

Ссылаясь на то, что земельный участок не используется по целевому назначению, администрация направила в адрес ответчика соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с приложением проекта соглашения о расторжении договора.

Поскольку указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, администрация обратилась в суд с настоящим иском.

На основании п. 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: использования земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Пунктом 4.1.1. договора аренды земли сторонами согласовано условие о том, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы либо внесении ее не в полном объеме.

На основании пункта 4.4.2. договора аренды земли арендатор обязан использовать участок в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования.

Статьей 7 (пункт 1) Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен под размещение торгового павильона, что подтверждается договором аренды земельного участка и выпиской из ЕГРН.

На данном земельном участке находится торговый павильон, который согласно заключению эксперта <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ не наносит убытки, включая упущенную выгоду, и не ухудшает качество земельного участка, не нарушает экологическую обстановку. В целом земельный участок с кадастровым номером № и здание торгового павильона на нем используется по целевому назначению. Ущерб качеству земельного участка не наносится.

Оснований не доверять указанному экспертному заключению у суда не имеется, экспертиза проведена в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» N 73-ФЗ на основании определения суда о поручении ее проведения экспертам. Заключение содержит необходимые выводы, ссылки на методическую литературу, использованную при производстве экспертизы, эксперту разъяснены права и обязанности, предусмотренные статьей 85 ГПК РФ, также он предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным принять указанное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу.

В материалах дела не имеется доказательств использования ответчиком земельного участка с кадастровым номером № не по целевому назначению и не в соответствии с видом разрешенного использования.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что расторжение договора аренды земельного участка, заключенного по заявленным истцом основаниям является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Иных оснований для расторжения спорного договора аренды в судебном порядке истец не привел.

Кроме того, суд обращает внимание на то, что в нарушение ст. 619 ГК РФ, истцом не представлено доказательств направления ответчику письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.

Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Согласно пункту 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости отказа администрации городского округа Мытищи Московской области в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований администрации городского округа Мытищи к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Администрацией городского округа Мытищи Московской области и ФИО, права и обязанности по которому по договору уступки прав перешли к ФИО2, возвращении земельного участка с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с.<адрес>, под размещение торгового павильона, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья