Апелляционное определение № 33-3-495/2026 33-3-496/2026 33-3-9549/2025 от 4 февраля 2026 г.

судья Лысенко Н.С.

дело № 33-3-496/2026

дело № 2-2842/2025

УИД 26RS0001-01-2025-004228-48


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Ставрополь

5 февраля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего

ФИО1,

судей

Дробиной М.Л., ФИО2,

с участием секретаря

ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ТСЖ «Орион» в лице конкурсного управляющего ФИО12 Дмитрия Юрьевича на решение Промышленного районного суда г.Ставрополя от 22.10.2025 по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО11 Ксении Михайловны к ТСЖ «Орион» о признании регистрации права отсутствующим и о признании права собственности,

заслушав доклад судьи Дробиной М.Л.,

установила:

ФИО13 К.М. обратилась в суд с иском, впоследствии уточнённым, к ТСЖ «Орион», в котором просила признать недействительной регистрацию права собственности ТСЖ «Орион», на объект недвижимости с кадастровым номером <адрес>; признать право собственности ТСЖ «Орион», на объект недвижимости с

кадастровым номером №, <адрес>, площадью 36 кв.м,

расположенная по адресу <адрес>, в <адрес>, отсутствующим; признать право собственности истца ФИО14 К.М. на объект недвижимости с кадастровым номером №, <адрес>, площадью 36 кв.м, расположенная по адресу <адрес>, в <адрес>.

В обоснование заявленных требований указано, что решением Арбитражного суда <адрес> по делу № 06.11.2015 ТСЖ «Орион» признано несостоятельным (банкротом) и введена процедура конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.02.2018 №, вступившим в законную силу, судом при рассмотрении отдельного спора были установлены обстоятельства владения и пользования истцом ФИО15 К.М. спорным имуществом квартирой №, расположенной по адресу <адрес>, а именно установлен факт, что квартира принадлежит истцу ФИО17 К.М., а также то, что она осуществила целевое финансирование указанной квартиры, в подтверждение чего в материалы дела представлены копия заключения эксперта № от 14.02.2010 по судебно-бухгалтерской экспертизе, проводимой МВД РФ ГУВД по СК Экспертно- криминалистическим центром, в котором указано, что согласно приходным кассовым ордерам, ФИО16 К.М. внесены денежные средства в кассу ООО «КПК «Славия» за 2008 год в сумме № рублей.

С момента вселения в 2008 году в указанное жилое помещение истец добросовестно, открыто и непрерывно владела как своим собственным объектом недвижимости более пятнадцати лет, при этом несла бремя содержания спорного имущества, оплачивала жилищно-коммунальные услуги и производила ремонт. В связи с чем считает, что стала собственником недвижимого имущества в силу приобретательной давности.

В то время как ответчиком не представлено доказательств принятия мер по содержанию объекта недвижимости, а также доказательств того, что ответчик ранее оспаривал законность владения истца объектом недвижимости.

Обжалуемым решением Промышленного районного суда г.Ставрополя от 22.10.2025 исковые требования ФИО18 К.М. к ТСЖ «Орион» в лице конкурсного управляющего о признании недействительной регистрации права, о признании права отсутствующем и признании права собственности удовлетворены частично.

Суд признал недействительной регистрацию права собственности ТСЖ «Орион», регистрационная запись от 23.08.2024 года на объект недвижимости квартиру с кадастровым номером № площадью 36 кв.м., расположенную по адресу <адрес>, в <адрес>.

Признал право собственности ТСЖ «Орион» на квартиру с кадастровым номером №, площадью 36 кв.м., расположенную по адресу <адрес>, в <адрес>, отсутствующим.

В удовлетворении остальной части исковых требований о признании права собственности ФИО19 К.М. на квартиру отказано.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ТСЖ «Орион» - ФИО20 Д.Ю. просит решение Промышленного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить, считает его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит принять по делу новое решение, которым исковые требования в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. Указывает, что истцом не представлен оригинал договора инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ, а также оригиналы квитанций к приходным кассовым ордерам. Считает, что истребованные по ходатайству истца документы бухгалтерского учета ООО КПК «Славия», содержащиеся в материалах уголовного дела не могут являться надлежащими доказательствами исполнения договорных обязательств ФИО21 К.М.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца ФИО22 К.М. – ФИО23 К.О. просил решение Промышленного районного суда г.Ставрополя от 22.10.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворить.

В заседании суда апелляционной инстанции представителя истца ФИО24 К.М. – ФИО25 К.О. просил решение Промышленного районного суда г.Ставрополя от 22.10.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворить.

Представители конкурсного управляющего ФИО28 Д.Ю. – ФИО29 Д.А., ФИО30 Ю.В. просили решение Промышленного районного суда г.Ставрополя от 22.10.2025 отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, будучи извещенными о месте и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, что подтверждается имеющейся в материалах дела информацией отслеживания почтовых отправлений; доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки, не предоставили.

Таким образом, принимая во внимание, что указанные выше участники судебного разбирательства были надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке, судебная коллегия находит возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке, предусмотренном статьями 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц, по имеющимся в деле материалам.

Исследовав материалы гражданского дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 07.05.2005 создано ТСЖ «Орион» для строительства жилого дома по <адрес>. ТСЖ «Орион» получены разрешения на строительство № от 31.08.2005, № от 18.08.2006, №-с» от 26.11.2009 и №с» от 01.12.2009.

Для строительства жилого дома по <адрес> в г.Ставрополе, между ТСЖ «Орион» и ООО КПК «Славия» были заключены договор № от 31.10.2005 о передаче функций заказчика на строительство 96-ти квартирного жилого домов <адрес> и договор № от 14.10.2005 о совместной деятельности (простого товарищества) по строительству 96-ти квартирного жилого дома в <адрес>.

Согласно договору № от 14.10.2005 о совместной деятельности (простого товарищества) по строительству 96-ти квартирного жилого дома по <адрес>, заключенному между ООО КПК «Славия» и ТСЖ «Орион», участники простого товарищества обязались соединить свои вклады и совместно действовать в достижении целей - строительства жилого дома. ООО КПК «Славия» выполняла функции заказчика строительства дома.

Решением Арбитражного суда <адрес> по делу № № от 06.11.2015 ТСЖ «Орион» признано несостоятельным (банкротом) и введена процедура конкурсного производства.

Обосновывая исковые требования, истец ФИО31 К.М. указала, что в марте 2008 года истец заключила договор инвестирования № от 06.03.2008, предметом которого являлась <адрес>, площадью 36 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>, в <адрес>. В 2012 году указанная квартира была передана ей по акту приема-передачи от 31.03.2012, что подтверждается представленными Управлением Росреестра по <адрес> сведениями из реестровых дел, в которых хранятся надлежащим образом заверенные копии договора инвестирования от 06.03.2008 №, а также акт приема-передачи от 31.03.2012.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.02.2018 №№ в законную силу (постановление шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2018 года), установлен факт, целевого финансирования спорной квартиры, что подтверждается - заключением эксперта № от 14.02.2010 по судебно-бухгалтерской экспертизе, проводимой МВД РФ ГУВД по СК Экспертно - криминалистическим центром, в котором указано, что согласно приходным кассовым ордерам, представленным на исследование, ФИО34 К.М. внесены денежные средства в кассу ООО «КПК «Славия» за 2008 год в сумме № рублей.

Согласно оборотно-сальдовой ведомости по счету № «Целевое финансирование» ФИО33 К.М. внесены в 2008 году в сумме №. Возврат денег не проводился. Представлена копия оборотно-сальдовой ведомости о внесении ФИО32 К.М. 1 176 000 рублей приходными кассовыми ордерами № от 06.03.2008 в сумме 100 000 рублей, № от 01.04.2008 в сумме 500000 рублей, № от 17.09.2008 в сумме 576 000 рублей.

Для регистрации права собственности ответчиком наряду с заявлением были представлены определения арбитражного суда Ставропольского края от 31.01.2024 о продлении срока конкурсного производства в отношении ТСЖ «Орион» и от 24.11.2021 об утверждении на должность конкурсного управляющего ТСЖ «Орион» по делу № № Основанием возникновения права собственности регистрационным органом указано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № № 07.03.2012. Документов, подтверждающих возникновение права собственности на данную квартиру ТСЖ «Орион» не предоставлено. Регистрация права произведена 23.08.2024 за №.

Разрешая спор, суд первой инстанции, ссылаясь на положения ст.ст. 218, 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума Верховного Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», установив, что ответчиком при рассмотрении спора не представлено достаточных доказательств, подтверждающих возникновение права собственности у ТСЖ «Орион» на спорный объект недвижимости, в то время как вступившим в законную силу Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, установлен факт внесения ФИО35 К.М. денежных средств в кассу ООО «КПК «Славия» за 2008 год в сумме 1 176 000 рублей в счет приобретения спорной квартиры, а также учитывая, что согласно акту приема-передачи спорная квартира была передана истцу ДД.ММ.ГГГГ, пришел к выводу о наличии правовых оснований для признания недействительной регистрации права собственности ТСЖ «Орион», на <адрес>, по адресу <адрес>, в <адрес>; и признании отсутствующим права собственности ТСЖ «Орион» на нее.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на нормах материального права и представленных в дело доказательствах, которым судом первой инстанции дана оценка в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ.

В соответствии с п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на созданный объект недвижимости приобретает застройщик, если строительство осуществлялось им своими силами или с привлечением подрядчика, и строился объект для себя, а не за счет средств третьих лиц.

Для регистрации права застройщика должен быть представлен соответствующий документ, из которого усматривается, что на данный объект отсутствуют права третьих лиц. Наличие инвесторов препятствует возникновению права застройщика на объект.

Если для строительства объекта застройщик привлекает денежные средства третьих лиц - инвесторов, обязуясь взамен предоставить в построенном объекте недвижимости определенную площадь, например, в виде нежилых помещений или производственных площадей, квартир в жилом доме, то признать право застройщика на объект в целом нельзя, поскольку исходя из п.1 ст.218 ГК РФ право в данному случае на объект возникает не у застройщика, а у инвестора строительства.

В абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определена правовая позиция, в соответствии с которой в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

Требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Указанная правовая позиция изложена в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 июля 2018 г.).

Ответственность арбитражного управляющего по сохранности имущества банкрота регулируется нормами п. 2 ст. 20.3 Закона о банкротстве.

Нормы Закона о банкротстве императивно обязывают временного, конкурсного и финансового управляющего принимать меры, направленные на обеспечение сохранности имущества должника, целью которых является не только предупреждение совершения третьими лицами в отношении объектов, включенных в конкурсную массу должника, действий уголовно наказуемого характера, а любых несанкционированных действий (посягательств) третьих лиц в отношении имущества должника.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре

недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 3 пункта 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из установленных по делу обстоятельств усматривается, что в марте 2008 года истец заключила договор инвестирования № от 06.03.2008, предметом которого являлась <адрес>, площадью 36 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>, в <адрес>. В 2012 году указанная квартира была передана ей по акту приема-передачи от 31.03.2012, что подтверждается представленными Управлением Росреестра по <адрес> сведениями из реестровых дел.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.02.2018 №№ вступившим в законную силу (постановление шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2018 года), установлен факт, целевого финансирования спорной квартиры, что подтверждается - заключением эксперта №174 от 14.02.2010 по судебно-бухгалтерской экспертизе, проводимой МВД РФ ГУВД по СК Экспертно - криминалистическим центром, в котором указано, что согласно приходным кассовым ордерам, представленным на исследование, ФИО40 К.М. внесены денежные средства в кассу ООО «КПК «Славия» за 2008 год в сумме 1 176 000 рублей.

Согласно оборотно-сальдовой ведомости по счету № «Целевое финансирование» ФИО39 К.М. внесены в 2008 году в сумме 1 176 000 рублей. Возврат денег не проводился. Представлена копия оборотно-сальдовой ведомости о внесении ФИО36 К.М. 1 176 000 рублей приходными кассовыми ордерами № от 06.03.2008 в сумме 100 000 рублей, № от 01.04.2008 в сумме 500000 рублей, № от 17.09.2008 в сумме 576 000 рублей. Возврат денег не проводился.

Таким образом, признавая право собственности ТСЖ "Орион" на спорную квартиру отсутствующим, суд первой инстанции обоснованно исходил из доказанности оплаты ФИО38 К.М. по договору инвестирования от 06.03.2008 и принятия ею квартиры по акту приема-передачи от 31.03.2012.

При этом судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что ответчик ООО ТСЖ «Орион» не предпринимал каких-либо действий в отношении объекта недвижимости - <адрес>, в которой проживает ФИО37 К.М. и ее семья, не осуществлял в отношении него права собственника. Доказательства принятия ответчиком мер по содержанию объекта недвижимости, а также доказательства того, что ответчик ранее оспаривал законность владения истца объектом недвижимости отсутствуют. Иски об истребовании объекта недвижимости у истца ООО ТСЖ «Орион» также не предъявлялись.

Довод апелляционной жалобы о том, что право собственности у ТСЖ «Орион» возникло в связи с указанием в п. 2.1 договора о совместной деятельности (простого товарищества) по строительству 96-ти квартирного жилого дома в <адрес>, от 14.10.2005 № о том, что денежные средства в размере № руб. являются вкладом товарищества по договору, судебная коллегия отклоняет, поскольку материалами дела подтверждается факт существования договоров инвестирования строительства дома, заключенных с ТСЖ «Орион» и ООО КПК «Славия» физическими лицами – инвесторами, кроме того факт наличия инвесторов неоднократно устанавливался судами.

Доказательств финансирования спорной квартиры ТСЖ «Орион» суду также не представлено.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, в полном объеме определены и установлены юридически значимые обстоятельства, оценка всех доказательств, представленных сторонами, произведена полно и всесторонне, нормы процессуального права нарушены не были.

Принимая во внимание, что в части отказа в иске ФИО41 К.М. о признании права собственности на квартиру решение суда не обжалуется, в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда в неоспариваемой части не является предметом судебной проверки.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Промышленного районного суда г.Ставрополя от 22.10.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика ТСЖ «Орион» в лице конкурсного управляющего ФИО42 Дмитрия Юрьевича без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, но может быть обжаловано в кассационном порядке в течение трех месяцев в Пятый кассационной суд общей юрисдикции (г. Пятигорск) в порядке, предусмотренном главой 41 ГПК РФ.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 19.02.2026.

Председательствующий:

Судьи: