Решение № 2-1885/2019 2-1885/2019~М-1408/2019 М-1408/2019 от 18 июня 2019 г. по делу № 2-1885/2019

Дело № 2-1885/2019

74RS0031-01-2019-001795-96


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июня 2019 года г. Магнитогорск

Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего Цивилевой Е.С.,

при секретаре Карелиной К.А.,

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчиков ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Магнитогорска Челябинской области к ФИО2, ФИО4 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Магнитогорска Челябинской области обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО4 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. В обоснование требований указано, что 30 ноября 2015 года между администрацией г. Магнитогорска Челябинской области и ФИО2, ФИО4 был заключен договор <номер обезличен> аренды, предметом которого являются: земельный участок площадью 1421 кв.м с кадастровым номером <номер обезличен>, имеющий адресные ориентиры: <адрес обезличен>, предоставленный для строительства склада материально-технического обеспечения; земельный участок площадью 9106 кв.м с кадастровым номером <номер обезличен>, имеющий адресные ориентиры: <адрес обезличен>, предоставленный для строительства производственной базы и склада металлоконструкций. В договоре указано, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства площадью застройки 3559,2 кв.м, степенью готовности 95 %. Указанный объект поставлен на кадастровый учет 10 декабря 2011 года, ему присвоен кадастровый <номер обезличен>. Право собственности на объект зарегистрировано в установленном порядке, долевыми собственниками объекта являются ФИО2, ФИО4 по ? доли каждый. Срок действия договора установлен до 24 июля 2018 года. По истечении данного срока ответчики продолжили пользоваться спорным земельным участком, при этом истцом не было заявлено возражений относительно данного обстоятельства. 23 августа 2018 года администрация г. Магнитогорска Челябинской области вынесла постановление об отказе от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок. В адрес Р-вых было направлено предупреждение о прекращении договора аренды земельного участка. 14 ноября 2018 года в МАУ МФЦ направлен пакет документов на прекращение права аренды. По состоянию на 26 ноября 2018 года сведения о зарегистрированных правах на земельные участки в ЕГРН отсутствовали. Таким образом, договор аренды прекратил свое действие. Строительство объекта не завершено. Спорный земельный участок предоставлялся ответчикам без проведения торгов до окончания строительства, в связи с чем в настоящее время имеются основания для изъятия у ответчиков путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства. Просит изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 3559,2 кв.м, степенью готовности 95 %, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО2, ФИО4, путем его продажи с публичных торгов (л.д. 4-6).

Представитель истца администрации г. Магнитогорска Челябинской области ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в иске. Пояснила, что ответчиками не представлено документов, свидетельствующих о том, что они являлись арендаторами предыдущего периода. Заключенный договор расценивается администрацией города как заключенный на три года без торгов для завершения строительства объекта, расположенного на земельном участке. Прописанная в договоре фраза «для завершения строительства» существенной не является. Срок для завершения строительства не устанавливался. Спорный договор аренды прекратил свое действие 24 июля 2018 года. В соответствии с п. 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено. Если объект не зарегистрирован, значит строительство не завершено. Полагала, что Р-вы реализовали свое право на окончание строительства объекта.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал.

Ответчик ФИО4 в судебное заседании не явилась, извещена, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие (л.д. 70).

Представитель ответчиков ФИО3. в судебном заседании с заявленным исковыми требованиями не согласилась. Пояснила, что спорный земельный участок был предоставлен ФИО5 под строительство, при этом аукцион либо торги не проводились. Собственником объекта незавершенного строительства до 2011 года являлся <ФИО>6, который умер. На тот момент земля под спорным объектом находилась в аренде. Договор аренды ФИО5 удалось перезаключить лишь в 2015 году. При этом ими были погашены все задолженности по ранее заключенному договору аренды. В договоре аренды <номер обезличен> от 30 ноября 2015 года условия о завершении ответчиками строительства в какие-либо сроки отсутствуют. Претензии по оплате арендных платежей в адрес Р-вых не поступали. Объект незавершенного строительства был передан ее доверителям по договору купли-продажи. Поскольку прежний собственник объекта незавершенного строительства умер, у Р-вых возникло право на приобретение земельного участка в аренду. В настоящее время степень готовность спорного объекта составляет 100 %, Р-вы собирают необходимый пакет документов для его ввода в эксплуатацию. Полагала, что нормы права, на которые ссылается истец в исковом заявлении, к данным правоотношениям не применимы.

Также представителем ответчиком ФИО3 представлены письменные возражения на исковое заявление (л.д. 50-54).

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика.

Заслушав представителя истца, ответчика, представителя ответчиков, исследовав в судебном заседании материалы дела и оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Частями 1 и 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено заключение договора аренды на срок, определенный договором, в если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи.

Согласно чч. 1, 6 ст. 239.1. Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

На основании п. 33 ст. 34 Федерального закона Российской Федерации № 171-ФЗ от 23.06.2014 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», положения ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона Российской Федерации № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В силу абз. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В судебном заседании установлено, что объект незавершенного строительства степенью готовности 95 %, площадью 3559,2 кв.м с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, находится в долевой собственности ФИО2, ФИО4, по ? доли у каждого на основании договора купли-продажи от 02 декабря 2011 года. Право собственности зарегистрирован 30 декабря 2011 года (л.д. 7-13, 55-56, 57-58, 59-60).

24 июля 2015 года представитель Р-вы обратились в администрацию г. Магнитогорска Челябинской области с заявлением о предоставлении без проведения торгов в аренду для строительства производственной базы земельных участков с кадастровыми номерами <номер обезличен> (л.д. 71).

По указанному заявлению заместителем главы г. Магнитогорска Челябинской области дано заключение <номер обезличен> о предоставлении ФИО6, ФИО7 в аренду сроком на три года спорных земельных участков для завершения строительства объекта незавершенного строительства площадью 3559,2 кв.м, с заключением с последними договора аренды (л.д. 72).

30 ноября 2015 года между администрацией г. Магнитогорска Челябинской области и ФИО2, ФИО4 заключен договор <номер обезличен> аренды земельных участков (л.д. 14-16).

Согласно условиям договора, арендодатель передает в аренду арендатору земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов (территориальная зона – ПР) площадью 1421 кв.м с кадастровым номером <номер обезличен>, находящийся, согласно данным государственного кадастрового учета, по адресу (имеющий ориентиры): <адрес обезличен>. Участок предоставляется для строительства склада материально-технического обеспечения (пп. 1.1, 1.2 договора).

Кроме того, по условиям договора арендаторам передан в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов (территориальная зона – ПР) площадью 9106 кв.м с кадастровым номером <номер обезличен>, находящийся, согласно данным государственного кадастрового учета, по адресу (имеющий ориентиры): <адрес обезличен>, в районе цеха подготовки агломерата и шихты ОАО «ММК». Участок предоставлен для строительства производственной базы и склада металлоконструкций (пп. 1.2, 1.3 договора).

В соответствии с п. 1.3. договора, участки предоставлены для строительства производственной базы и склада металлоконструкций.

Согласно п. 1.4 договора, на земельных участках расположен объект незавершенного строительства. Площадь застройки 3559,2 кв.м. Степень готовности 95 %.

Срок действия договора установлен сторонами до 24 июля 2018 года. Если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пп. 2.1, 2.4 договора).

13 июля 2018 года главным специалистом комитета по управлению имуществом и земельными отношениями администрации г. Магнитогорска Челябинской области проведено обследование земельных участков площадью 1421 кв.м с кадастровым номером <номер обезличен> и площадью 9106 кв.м с кадастровым номером 74:33:0000000:105, расположенных по адресу: <адрес обезличен>, по итогам которого составлен акт <номер обезличен> (л.д. 17, 18).

В ходе обследования установлено, что указанные земельные участки с целевыми назначениями: для строительства склада материально-технического обеспечения и для строительства производственной базы и склада металлоконструкций представлены в аренду ФИО2 и ФИО4 по договору аренды земельного участка <номер обезличен> от 30 ноября 2015 года сроком до 24 июля 2018 года. На момент обследования установлено, что на данных земельных участках расположен объект недвижимости, являющийся, согласно выписке из ЕГРН, объектом незавершенного строительства, находящемся в долевой собственности Р-вых. Территория огорожена забором (доступ на территорию участка закрыт). В настоящее время строительство и какая-либо деятельность не ведется.

23 августа 2018 года и.о. главы г. Магнитогорска Челябинской области подписано постановление <номер обезличен> об отказе от договора аренды земельного участка от 30 ноября 2015 года <номер обезличен>, возобновленного на неопределенный срок, с предупреждением о прекращении договора Р-вых (л.д. 19).

В указанный день в адрес ФИО2, ФИО4 направлено предупреждение с требованием освободить спорные земельные участки (л.д. 20, 21).

14 ноября 2018 года администрацией г. Магнитогорска Челябинской области в адрес МАУ «МФЦ по представлению государственных и муниципальных услуг города Магнитогорска» направлены документы для прекращения регистрационных записей договора аренды земельного участка <номер обезличен> от 30 ноября 2015 года (л.д. 22-23).

По состоянию на 26 ноября 2018 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними сведения о зарегистрированных правах на спорные земельные участки отсутствуют (л.д. 24, 25).

С учетом изложенного и вышеприведенных правовых норм, суд приходит к выводу том, что ФИО5, которые являются долевыми собственниками объекта незавершенного строительства, имеют право на заключение однократно без проведения торгов договора аренды земельного участка для завершения строительства.

По делу установлено, что ответчики указанным правом не воспользовались.

Доводы стороны истца о невыполнении Р-выми условий договора аренды <номер обезличен> от 30 ноября 2015 года в связи с тем, что ответчикам спорные земельные участки были предоставлены для завершения строительства объекта незавершенного строительства судом отклоняются.

При этом суд исходит из буквального толкования условий спорного договора, согласно п. 1.3 которого, участок предоставлен для строительства производственной базы или склада металлоконструкций.

Кроме того, в заявлении от 24 июля 2015 года о предоставлении земельных участков в аренду целью использования земельного участка указано строительство производственной базы.

Факт того, что на момент заключения спорного договора на земельных участках имелся объект незавершенного строительства, а в заключении № ЗЮ-196-2015 указано о предоставлении земельных участков для завершения строительства указанного объекта, в данном случае не может служить основанием для удовлетворения исковых требований.

Таким образом в удовлетворении исковых требований администрации г. Магнитогорска Челябинской области об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований администрации г. Магнитогорска Челябинской области к ФИО2, ФИО4 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 21 июня 2019 года.