Решение № 2-1031/2017 2-1031/2017~М-630/2017 М-630/2017 от 7 сентября 2017 г. по делу № 2-1031/2017

Решение изготовлено в окончательной форме 08 сентября 2017

Дело № 2-1031/2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Верхняя Пышма 28 августа 2017 года

Верхнепышминский городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Колесовой Ю.С.,

при секретаре Зотовой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Версия –С» к ФИО1 о расторжении договора аренды нежилого помещения, признании договора купли-продажи незаключенным, возложении обязанности освободить занимаемое нежилое помещение, и встречному иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Версия –С» о признании договора аренды нежилого помещения недействительным и незаключенным,

установил:

ООО «Версия –С» обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, возложении обязанности на ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, не позднее 5 календарных дней с момента вступления решения в законную силу.

До вынесения решения в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принято к производству дополнительное исковое требование о признании договора купли-продажи нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1530000 руб. незаключенным.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Версия –С» (арендадатель) и ИП ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды части нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м. по вышеуказанному адресу. Помещение передано по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 1.2 договора срок аренды был установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку по истечении срока действия договора аренды стороны не заявили о прекращении действия договора, срок действия договора аренды было пролонгирован. ДД.ММ.ГГГГ ответчику было передано уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, прекращении срока действия договора по истечении 3 месяцев с момента получения уведомления в связи с не внесением ответчиком арендной платы с <данные изъяты> г. Поскольку ответчик уклоняется от освобождения нежилого помещения, истец обратился в суд с иском о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и обязании ответчика освободить помещение. Кроме того в <данные изъяты> году стороны подписали два варианта договора купли-продажи указанного нежилого помещения по стоимости 949980 руб. и 1530000 руб. Однако после того, как после консультации стало известно о ничтожности данных договоров купли-продажи, ежегодно с <данные изъяты> года по <данные изъяты> заключали договоры аренды указанного нежилого помещения. Решением суда по делу № в иске ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение отказано. Суд пришел к выводу о незаключенного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ со стоимостью объекта 949980 руб., на который ссылалась ФИО1, поскольку нежилое помещение не сформировано как самостоятельный объект недвижимости, т.е. и не может быть предметом договора купли-продажи, между сторонами имеются разногласия по стоимости объекта, не было получено согласие залогодержателя на продажу объекта. Поскольку ФИО1 в настоящем деле указывает на наличие основания для удержания нежилого помещения на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ со стоимостью объекта 1530000 руб., просит признать этот договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным по основаниям, изложенным ранее в решении суда по гражданскому делу №

В судебном заседании представитель ФИО2 поддержал требования по изложенным в иске с уточнением к нему основаниям

Ответчик ФИО1 и её представитель ФИО3 с иском не согласились, обратились с встречным иском. Указали, что исковые требования о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежат, поскольку договор аренды является не заключенным, так как не прошел государственную регистрацию в соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, ФИО1 занимает помещения на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 530 000 руб., от государственной регистрации перехода права собственности на основании которого ООО «Версия-С» уклоняется. Между сторонами были подписаны два договора купли - продажи спорного нежилого помещения, расположенного на первом этаже в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 949 980 руб. и 1 530 000 руб. Действительно, требования из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 949 980 руб. были предметом рассмотрения судом по делу N 2-3110/16, однако договор от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 530 000 руб. предметом рассмотрения не был. Доводы истца о незаключенности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 530 000 руб. несостоятельны. В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации условие о предмете договора купли-продажи недвижимости является существенным. Такой договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Между сторонами не имеется разногласий относительно того, какие именно нежилые помещения входят в предмет купли-продажи, поскольку они исчерпывающим образом определены в договоре: помещения № по плану здания в соответствии с техническим паспортом нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ (приложение N 3 к договору).Ссылки истца на отсутствие кадастрового паспорта объекта и положения статьи 128 Гражданского кодекса Российской Федерации несостоятельны, поскольку в силу пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи может выступать имущество, вообще отсутствующее у продавца (не созданное, не выделенное, не сформированное и т.п.), что ни коим образом не порочит договор купли-продажи. Кроме того, уклонение от кадастрового учета осуществлял именно истец. Доводы истца об отсутствии согласия залогодержателя (КУИ Администрации ГО Верхняя Пышма) на совершение сделки купли-продажи со ссылкой на статью 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" также не могут быть приняты во внимание. В силу пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе без согласия залогодержателя отчуждать предмет залога. Аналогичное правило закреплено в пункте 1 статьи 37 ФЗ "Об ипотеке". В случае несоблюдения данного правила залогодержатель в соответствии со статьей 351 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе лишь потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если оно не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога. В силу изложенного сделка по отчуждению залогодателем предмета залога без согласия залогодержателя не влечет признание ее недействительной в силу ее ничтожности или оспоримости, поскольку закон предусматривает иные последствия нарушения (статья 351 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). С учетом того, что залогодержатель спорного имущества не считал свои права нарушенными, в суд с какими-либо требованиями не обращался, а также принимая во внимание тот факт, что в настоящее время залог прекратился, доводы об отсутствии согласия залогодержателя на совершение сделки купли-продажи не имеют юридического значения для разрешения дела. Доводы о том, что существование двух договоров купли-продажи одного и того же имущества, но за разную цену, свидетельствуют о незаключенности договора от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 530 000 руб. не основаны на законе. Тот факт, что стороны заключив договор купли-продажи и установив цену имущества в 949 980 руб., потом передумали и согласовали новую цену в 1 530 000 руб. пусть не путем принятия дополнительного соглашения, а путем составления нового документации чьих прав и охраняемых законом интересов не нарушает, закону не противоречит. Никаких разногласий относительно цены проданного имущества между сторонами в настоящее время не имеется. Истец не настаивает на цене в 949 980 руб., стороны сходятся на том, что цена ими определена в размере 1 530 000 руб., других письменных доказательств установления цены имущества в ином размере не имеется. Спорное помещение истец передал ответчику на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1530000 руб. Оплата стоимости имущества осуществлялась в соответствии с графиком платежей, что подтверждается самим графиком, квитанциями об оплате, а также перепиской сторон (письмо истца от ДД.ММ.ГГГГ). Указанное письмо в том числе полностью опровергает позицию истца о наличии между сторонами арендных отношений, исполнении договора аренды, а также назначения осуществленных ответчиком платежей). Законных оснований для возложения на ответчика обязанности освободить переданное ей помещение истцом не представлено. Полагает, что истец злоупотребляет правом, заключив с ответчиком договор купли-продажи и принимая в его оплату денежные средства, создавая видимость согласия с ним перед ответчиком и третьими лицами, в настоящее время фактически его оспаривает, т.е. преследует цель безосновательно лишить ответчика и помещения и переданных в его оплату денег. Такое поведение является самостоятельным основанием для отказа в иске на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Просит в иске ООО «Версия-С» отказать, встречный иск ФИО1 удовлетворить.

Заслушав ответчика- истца ФИО1, представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации - договор аренды заключается на срок, определенный договором. В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть пролонгирован на тот же срок, при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено судом, за ООО «Версия-С» зарегистрировано право собственности в отношении нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, номера на поэтажном плане №.

Между сторонами ООО «Версия –С» (арендадатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в состав объекта входят помещения № по плану здания в соответствии с техническим паспортом нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ (приложении №). (п. 1.1 договора). Согласно п. 1. 2 договор аренды действует с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, объект считается переданным с момента подписания акта его передачи, по истечении срока действия договора договор может быть заключен на новый срок и на новых условиях (п. 1.3 договора).

В п. 4.3 договора арендатор обязуется ежемесячно не позднее 10 числа, следующего за отчетным месяцем, перечислять арендную плату за использование объекта на расчетный счет ООО «Версия-С» до ДД.ММ.ГГГГ в сумме 185570 руб., или в месяц по 16870 руб.

Согласно п. 7.1 договора договор аренды прекращает свое действие по соглашению сторон, а также по волеизъявлению одной из сторон в порядке и по основания, предусмотренном действующим законодательством, в том числе, если арендодатель систематически (два раза и более) нарушает сроки внесения арендной платы (п. 7.2.2 договора аренды). Расторжение договора по основаниям, предусмотренным п. 7.2 договора, осуществляется на основании решения арендодателя и письменного уведомления арендатора о расторжении договора. Договор считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня отсылки арендодателем уведомления арендатору (п. 7.4 договора).

Материалами дела подтверждено и не оспорено ответчиком, что ФИО1 с <данные изъяты> г. занимает спорное нежилое помещение под размещение ателье, при этом ежегодно заключались договоры аренды, срок действия последнего договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ пролонгирован.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику было передано уведомление ООО «Версия-С» об одностороннем отказе от исполнения договора на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, прекращении срока действия договора по истечении трех месяцев с момента получения уведомления в связи с не внесением ответчиком арендной платы с <данные изъяты> г., что не оспаривалось ответчиком.

Возражая по иску и обращаясь с встречным иском, ФИО1 ссылается на незаключенность договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что не прошел государственную регистрацию, а также на то обстоятельство, что по существу между сторонами сложились правоотношения по договору купли-продажи спорного нежилого помещения в рассрочку от ДД.ММ.ГГГГ по стоимости 1 530 000 руб. ФИО1 вносила платежи именно по договору купли-продажи нежилого помещения в рассрочку, а не арендную плату по договору аренды, что подтверждает платежными документами, между тем истец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на основании этого договора.

Как установлено судом, между ООО «Версия-С» и ФИО1 действительно ДД.ММ.ГГГГ были подписаны два договора купли-продажи спорного нежилого помещения по стоимости 949 980 руб. и 1 530 000 рублей 00 копеек. Кроме того, ежегодно с <данные изъяты> по <данные изъяты> год подписывались договоры аренды этого же нежилого помещения.

Решением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение. В основу решения положены выводы суда о незаключенности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ со стоимостью объекта 949 980 руб., на которое ссылалась ФИО1, в связи с тем, что нежилое помещение не сформировано как самостоятельный объект недвижимости, т.е. и не может быть предметом договора купли-продажи, между сторонами имеются разногласия по стоимости объекта, не было получено согласие залогодержателя КУИ по <адрес> на продажу имущества.

В обоснование возражений по настоящему иску ФИО1 ссылается на то, что занимает помещение на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ со стоимостью объекта 1530000 руб., который не был предметом рассмотрения суда по гражданскому делу №.

Исследовав договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ со стоимостью объекта 1530000 руб., суд также приходит к выводу о его незаключенности по тем же основаниям, что и суд по гражданскому делу № при анализе договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ со стоимостью объекта 949 980 руб.

Материалами дела подтверждено, что между сторонами в один день ДД.ММ.ГГГГ были подписаны два договора купли-продажи в отношении одного и того же спорного нежилого помещения общей площадью 61, 3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в состав объекта входят помещения № по плану здания в соответствии с техническим паспортом нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, но с указанием разной стоимости продаваемого объекта 949 980 рублей и 1 530 000 рублей. с рассрочкой платежа на 5 лет с момента подписания договора

Эти договоры имеют идентичное содержание кроме условия о стоимости недвижимого имущества.

Спорное нежилое помещение, на которое претендует истец ФИО1 не сформировано как самостоятельный объект недвижимости в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, не поставлено на кадастровый учет, не является обособленным объектом недвижимости. Кроме того подписание сторонами двух договоров купли-продажи спорного нежилого помещения с разной стоимостью объекта недвижимости свидетельствует о не достижении соглашения по стоимости объекта недвижимости. Указанное свидетельствует о не согласовании сторонами существенных условий о предмете и цене договора купли-продажи (ст. 550, 554, 555, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), что влечет незаключенность договора купли-продажи. Кроме того, в нарушение ст. 460, п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации не было получено согласие залогодержателя спорного недвижимого имущества Комитета по управлению имуществом администрации ГО Верхняя Пышма.

В связи с изложенным исковые требования ООО «Версия-С» о признании договора купли-продажи нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ со стоимостью объекта 1 530 000 рублей незаключенным подлежат удовлетворению.

Доводы ФИО1 об отсутствии арендных правоотношений отклоняются, поскольку ежегодное подписание ФИО1 договоров аренды свидетельствует и том, что между сторонами сложились правоотношения по договору аренды нежилых помещений. Подписание ФИО1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ подтверждено заключением судебной почерковедческой экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ.

Требование Гильдман по встречному иску о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным на том основании, что не прошел государственную регистрацию, удовлетворению не подлежит, поскольку договор аренды был заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ до года, и в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не требовал государственной регистрации.

Требование ФИО1 по встречному иску о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ недействительным удовлетворению не подлежит, поскольку основания признания договора недействительным ФИО1 не указаны, доводы о том, то не подписывала договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ опровергаются заключением судебной почерковедческой экспертизы.

Установив, что ФИО1 занимала спорное нежилое помещение на основании зключенного с ООО «Версия-С» договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, была предупреждена арендодателем об отсутствии намерений продолжить арендные отношения, суд приходит к выводу об удовлетворении требования ООО «Версия-С» о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и об удовлетворении требования об освобождении ответчиком ФИО1 спорного нежилого помещения.

Довод ФИО1 том, что производит удержание помещения в счет обязательств ООО «Версия-С» о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд находит несостоятельным, поскольку законных оснований для удержания спорного нежилого помещения ФИО1 не имеет, вправе обратиться в суд с иском о взыскании сумм уплаченных во исполнение не заключенного договора купли - продажи.

На основании изложенного исковые требования ООО «Версия-С» подлежат удовлетворению в полном объеме, в удовлетворении встречного иска ФИО1 следует отказать.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взысканию с Гильдман в пользу ООО «Версия-С» подлежат расходы по уплате государственной пошлины в сумме 18000 рублей пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 12, 14, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Версия -С» к ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Версия -С» и ФИО1.

Признать договор купли-продажи нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ со стоимостью объекта 1530000 руб., подписанный между обществом с ограниченной ответственностью ООО «Версия -С» и ФИО1 не заключенным.

Обязать ФИО1 освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, не позднее 5 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Версия -С» отказать

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Версия -С» 18000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Свердловский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Верхнепышминский городской суд Свердловской области

Судья Ю.С. Колесова