Апелляционное определение № 33-220/2026 33-5393/2025 от 20 января 2026 г.

УИД 47RS0009-01-2023-003416-48

Дело №2-27/2025

33-220/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 21 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Горбатовой Л.В.,

судей Осиповой Е.А., Пучковой ЛВ.,

с участием прокурора Чигаркиной Е.Н.,

при секретаре Блиновой А.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-27/2025 по апелляционным жалобам ФИО1, администрации Кировского городского поселения Кировского муниципального района Ленинградской области на решение Кировского городского суда Ленинградской области от 26 мая 2025 года, которым удовлетворен в части иск Кировского городского прокурора Ленинградской области к администрации Кировского городского поселения Кировского муниципального района Ленинградской области, ФИО1, ФИО2 о признании недействительными постановления об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, признании недействительными договора аренды и договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделок, признании отсутствующим права собственности на земельный участок, прекращении права собственности на земельный участок, признании жилого дома самовольной постройкой, снятии земельного участка и жилого дома с кадастрового учета, признании недействительными свидетельств о праве на наследство по закону, признании недействительным соглашения о разделе наследственного имущества, возложении обязанности освободить земельный участок от самовольной постройки.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Горбатовой Л.В., объяснения представителей администрации МО Кировск Кировского муниципального района Ленинградской области ФИО3, действующей на основании доверенности №28 от 1 ноября 2025 года сроком на один год, и ФИО4, действующей на основании доверенности №10 от 12 января 2026 года сроком на один год, объяснения ФИО1 и ее представителя ФИО5, действующей на основании доверенности №47 БА 4409249 от 19 декабря 2024 года сроком на два года, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

первоначально Кировский городской прокурор Ленинградской области обратился в Кировский городской суд Ленинградской области с иском к администрации Кировского городского поселения Кировского муниципального района Ленинградской области, ФИО6, в котором, с учетом принятых судом изменений исковых требований в порядке статьи 39 ГПК РФ, просил:

1) признать недействительным образование земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Ленинградская <адрес>;

2) признать незаконным постановление администрации муниципального образования «Кировск» Кировского муниципального района Ленинградской области от 18 апреля 2022 года №369 «Об утверждении схемы расположения земельного участка местоположением: Российская Федерация, Ленинградская область, Кировский муниципальный район, Кировское городское поселение, <...> з/у 1046, на кадастровом плане территории»;

3) снять земельный участок с кадастровым номером № с государственного кадастрового учета;

4) признать ничтожной сделку - договор № 8-з аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, заключенный 28 ноября 2022 года между администраций МО «Кировск» и ФИО6, и применить последствия ее недействительности;

5) признать ничтожной сделку – договор № 16 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, заключенный 27 декабря 2022 года между администраций МО «Кировск» и ФИО6, и применить последствия ее недействительности;

6) признать самовольной постройкой объект недвижимого имущества - жилой дом с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>;

7) снять объект недвижимого имущества - жилой дом с кадастровым номером № с государственного кадастрового учета;

8) признать отсутствующим право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>;

9) прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером: №;

10) признать отсутствующим право собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества - индивидуальный жилой дом с кадастровым номером: №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>;

11) прекратить право собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества - индивидуальный жилой дом с кадастровым номером: №;

12) обязать ФИО1 в срок не позднее 60 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером № от объекта - здания с кадастровым номером №;

13) признать недействительным свидетельство о праве на наследство по закону от 20 августа 2024 года, зарегистрированное в реестре №, выданное в рамках наследственного дела №;

14) признать недействительным свидетельство о праве на наследство по закону от 20 августа 2024 года, зарегистрированное в реестре №, выданное в рамках наследственного дела №;

15) признать недействительным свидетельство о праве на наследство по закону от 20 августа 2024 года, зарегистрированное в реестре №, выданное в рамках наследственного дела №;

16) признать недействительным свидетельство о праве на наследство по закону от 20 августа 2024 года, зарегистрированное в реестре №, выданное в рамках наследственного дела №;

17) признать недействительным соглашение о разделе наследственного имущества, заключенное между ФИО1 и ФИО2, зарегистрированное в реестре за №, в части земельного участка с кадастровым номером: № и жилого дома с кадастровым номером: №.

Определением Кировского городского суда Ленинградской области от 26 ноября 2024 года произведена замена умершей ФИО6 на ее правопреемников – наследников ФИО2 и ФИО1

В судебное заседание суда первой инстанции помощник прокурора Филинов А.П. настаивал на удовлетворении иска.

ФИО1 и ее представитель ФИО5 возражали против удовлетворения заявленных требований.

Администрация МО Кировского городского поселения Кировского муниципального района Ленинградской области, Комитет по сохранению культурного наследия Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, Комитет правового обеспечения Ленинградской области, ООО «ГеодезияСтрой и Ко», ФИО7, нотариус ФИО8 в судебное заседание суда первой инстанции не явились, извещались о времени месте судебного заседания надлежащим образом.

Решением Кировского городского суда Ленинградской области от 26 мая 2025 года признано недействительным постановление администрации муниципального образования «Кировск» Кировского муниципального района Ленинградской области от 18 апреля 2022 года №369 «Об утверждении схемы расположения земельного участка, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Кировский муниципальный район, Кировское городское поселение, <...> №, на кадастровом плане территории».

Указанным решением признан недействительным договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства от 28 ноября 2022 года №8-з, заключенный между администраций Кировского городского поселения Кировского муниципального района Ленинградской области и ФИО6

Также, суд признал отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

Прекратил право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером: № и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Снял земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с государственного кадастрового учета.

Признал жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес> самовольной постройкой.

Снял жилой дом кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с государственного кадастрового учета.

Этим же решением суд обязал ФИО1 в течение 60 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>, от объекта недвижимости - жилого дома с кадастровым номером №.

В удовлетворении остальной части иска Кировскому городскому прокурору отказано.

ФИО1 не согласилась с законностью и обоснованностью постановленного решения, представила апелляционную жалобу, в которой просит решение Кировского городского суда Ленинградской области от 26 мая 2025 года отменить части и принять в отмененной части новое решение об отказе в удовлетворении требований. В остальной части решение Кировского городского суда Ленинградской области от 26 мая2025 года оставить без изменения.

По мнению подателя жалобы, требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имущество, за которым неосновательно зарегистрировано право на это недвижимое имущество. Вместе с тем, решением суда признано отсутствующим зарегистрированное право собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером № и, как следствие, прекращено право собственности на данный земельный участок, тогда как именно ФИО1 фактически владеет спорными объектами недвижимости. В этой связи, как полагает ответчик, истцом выбран неправильный способ защиты имущественного права, поскольку в подобном случае предъявление требований по основанию статьи 304 ГК РФ лишено правовой состоятельности.

Удовлетворяя заявленное прокурором требование о признании договора аренды земельного участка недействительным в силу ничтожности, суд не указал конкретного мотива, по которому пришел к выводу о наличии нарушения публичных интересов, не привел юридическую квалификацию оспариваемой сделке, и не указал, какой конкретно явно выраженный запрет, установленный законом, нарушает заключенный между сторонами договор аренды спорного участка.

Признавая недействительным договор аренды, заключенный по результатам торгов, суд первой инстанции не указал, каким образом будет восстановлено первоначальное положение. Согласно позиции ФИО1, поскольку договор аренды земельного участка является недействительным, то не имелось правовых оснований для внесения арендных платежей. Само по себе признание судом недействительным договора аренды спорного земельного участка в условиях, когда не признаны недействительными торги, а также следующий за договором аренды договор купли-продажи земельного участка, не применены правила о реституции, автоматически не влечет восстановление положения, существовавшего до проведения аукциона, и не является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

Также, ФИО1 настаивала на том, что каких-либо нарушений строительных норм и правил при возведении жилого дома, влекущих угрозу жизни и здоровью граждан, в действиях ФИО6 судом первой инстанции не установлено. Вместо оценки данных обстоятельств суд первой инстанции признал спорный жилой дом самовольной постройкой только лишь по причине отсутствия законных оснований для возведения жилого дома на приобретенном земельном участке.

Кроме того, ФИО1 указала, что земельный участок действительно образован внутри исторически сформировавшейся градостроительный среды, однако, на всех этапах формирования и предоставления спорного земельного участка со стороны контрольно-надзорных органов неоднократно осуществлялась проверка законности действий администрации и нарушений выявлено не было.

Ни Правила землепользования и застройки городского поселения, ни генеральный план МО «Кировск», ни сведения из публичной кадастровой карты, ни приказ Комитета по культуре Ленинградской области от 25 декабря 2018 года №01-03/18-649 «Об установлении границ территории, требований к осуществлению деятельности и требований к градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия регионального значения – достопримечательного места «Плацдарм советских войск в битве за снятие блокады Ленинграда «Невский пяточок» - «Невская Дубровка», 1941-1943 г.» (далее – Приказ от 25 декабря 2018 года) не содержит прямого запрета на образование и предоставление земельного участка в спорной локации. Напротив, указанные нормативные и подзаконные акты содержат сведения о разрешении индивидуального жилищного строительства и иной хозяйственной деятельности на спорной территории с учетом установленных особенностей. Порядок проведения аукциона проверен Федеральной антимонопольной службой и арбитражным судом. На момент образования земельного участка и проведения аукциона на право заключения договора аренды спорного участка все действия администрации Кировской городской прокуратуре были известны, никаких нарушений выявлено не было.

Прокуратурой Ленинградской области проведена антикоррупционная экспертиза Приказа от 25 декабря 2018 года, по результатам которой установлено, что в нем содержатся коррупциогенные факторы, предусмотренные подпунктом «в» пункта 4 Методики, а именно - юридически-лингвистическая неопределенность в виде употребления неустоявшихся, двусмысленных терминов и категорий оценочного характера. В этой связи, прокуратурой Ленинградской области в Комитет по сохранению культурного наследия было направлено требование о внесении Приказ от 25 декабря 2018 года соответствующих изменений. Таким образом, нормы Приказа от 25 декабря 2018 года не только противоречили земельному, градостроительному законодательству РФ, но и содержали коррупционные факторы. Действия администрации МО «Кировск» при утверждении схемы расположений земельного участка не нарушали прямого запрета на образование спорного земельного участка, поскольку на момент совершения спорных действий его попросту не существовало, а потому оснований для признания недействительным постановления администрации МО «Кировск» от 18 апреля 2022 года №369 отсутствовали.

Администрация Кировского городского поселения Кировского муниципального района Ленинградской области также не согласилась с законностью и обоснованностью постановленного решения, представителем направлена апелляционная жалоба, в которой просит решение Кировского городского суда Ленинградской области от 26 мая 2025 года отменить части, касающейся удовлетворении требований прокурора о признании недействительными постановления администрации о формировании земельного участка и последующих сделок с ним, признании отсутствующим права собственности на земельный участок и жилой дом, а также сносе самовольной постройки в виде жилого дома, расположенного на спорном земельном 0443астке, и принять в отмененной части новое решение об отказе в удовлетворении требований. В остальной части решение Кировского городского суда Ленинградской области от 26 мая2025 года заявитель просил оставить без изменения.

По мнению подателя жалобы, спорный земельный участок сформирован из земель, государственная собственность на который не разграничена, относится к землям населенных пунктов МО «Кировск», в этой связи, вывод суда о том, что администрация городского поселения не имела права распоряжаться спорным участком, противоречит закону.

При принятии решении судом не учтено, что понятие «выделение земельных участков», используемое в Приказе от 25 декабря 2018 года, земельным законодательством не предусмотрено. Отсутствие определения данного термина допускает его неоднозначное толкование. Земельное законодательство содержит понятие «выдел» земельного участка, которое применяется как один способов образования земельных участков. В тоже время, термин «выделение» для целей применения в самом Приказе от 25 декабря 2018 года не определен и применение указанного термина не представляется возможным. Иных терминов, а также иного регулирования, в том числе, запретов и допущений, Приказ от 25 декабря 2018 года не содержит. В данном случае имело место формирование спорного земельного участка в территориальной зоне ТЖ-1 - зона застройки индивидуальными жилыми домами, в результате чего участок мог быть объектом государственного кадастрового учета.

В остальном доводы апелляционной жалобы администрации МО «Кировск» аналогичны доводам апелляционной жалобы, поданной ФИО1

Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, постановлением главы администрации муниципального образования «Кировск» Кировского муниципального района Ленинградской области от 18 апреля 2022 года №369 утверждена схема расположения на кадастровом плане территории земельного участка местоположением: <адрес>

На основании постановления главы администрации муниципального образования «Кировск» Кировского муниципального района Ленинградской области от 30 мая 2022 года №553 проведен открытый аукцион на право заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка.

28 ноября 2022 года между Кировским городским поселением Кировского муниципального района Ленинградской области, от имени которого действовала администрация Кировского городского поселения Кировского муниципального района Ленинградской области, и ФИО6 заключен договор аренды земельного участка площадью 450 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

На указанном земельном участке ФИО6 возведен жилой дом площадью 34 кв.м, учтенный под кадастровым номером №.

27 декабря 2022 года между Кировским городским поселением Кировского муниципального района Ленинградской области, от имени которого действовала администрация Кировского городского поселения Кировского муниципального района Ленинградской области, и ФИО6 заключен договор №16 купли-продажи вышеуказанного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 умерла.

К нотариусу с заявлением о принятии наследства обратились сын ФИО2 и дочь ФИО1, которым выданы свидетельства о праве на наследство по закону от 20 августа 2024 года.

20 августа 2024 года между ФИО2 и ФИО1 заключено соглашение о разделе наследственного имущества, по которому в собственность ФИО1, помимо прочего наследственного имущества, перешли, земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес>

Основанием заявленных прокурором Ленинградской области требования явилось то обстоятельство, что спорный земельный участок с кадастровым номером № образован с нарушением действующего законодательства из земель, ограниченных в обороте и не предназначенных для жилищного строительства.

Прокурор ссылался на то обстоятельство, что спорный земельный участок целиком входит в границы территориальной зоны Р 1.3, сформированной на основании приказа Комитета по культуре Ленинградской области от 25 декабря 2018 года №01-03/18-649 «Об установлении границ территории, требований к осуществлению деятельности и требований к градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия регионального значения - достопримечательного места «Плацдарм советских войск в битве за снятие блокады Ленинграда «Невский пятачок» - «Невская Дубровка», 1941-1943 г.», что подтверждается заключением специалиста от 25 августа 2023 года.

Данная территориальная зона входит в территорию объекта культурного наследия регионального значения - достопримечательное место «Плацдарм советских войск в битве за снятие блокады Ленинграда «Невский пятачок» - «Невская Дубровка», 1941-1943 г.», который включен в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации приказом Комитета по культуре Ленинградской области от 13 мая 2015 года №01-03/15-18 под номером 471731247620005.

Приказом Комитета по культуре Ленинградской области от 25 декабря 2018 года №01-03/18-649 установлены границы территории, а также требования к осуществлению деятельности и требования к градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия регионального значения - достопримечательного места «Плацдарм советских войск в битве за снятие блокады Ленинграда «Невский пятачок» - «Невская Дубровка», 1941-1943 гг.».

Пунктом 2.2.3 раздела 2.2 Приказа от 25 декабря 2018 года установлены специальные требования в границах участка с режимом использования земель - Р1 (участок Р 1.3) - земли населенного пункта Кировское городское поселение, согласно которым допускается:

- строительство и капительный ремонт объектов с сохранением параметров сложившегося комплекса застройки в соответствии с утвержденными правилами землепользования и застройки без увеличения существующих высотных и плановых габаритов, применение не ярких цветовых тонов в отделке фасадов и коричневых и зеленых цветовых тонов для кровель;

- развитие системы озеленения и благоустройства рекреационных территорий.

При этом, в Приказе от 25 декабря 2018 года содержится запрет на:

- изменение разрешенного вида использования земель;

- выделение земельных участков для капитального строительства зданий и сооружений;

- увеличение высотных и плановых габаритов застройки, предусмотренных правилами землепользования и застройки;

- деятельность, разрушающей целостность восприятия сложившегося историко-культурного меморативного ландшафта.

Разрешая заявленные требования с применением к спорным правоотношениям положений статей 166, 168 ГК РФ, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд первой инстанции исходил из того, что администрация не вправе была формировать спорный участок на землях, ограниченных в обороте, и распоряжаться этим участком, в связи с чем пришел к выводу об удовлетворении требований прокурора о признании недействительным постановления администрации муниципального образования «Кировск» Кировского муниципального района Ленинградской области от 18 апреля 2022 года №369 «Об утверждении схемы расположения земельного участка, местоположение: <адрес>, на кадастровом плане территории».

Удовлетворяя требования прокурора о снятии земельного участка с государственного кадастрового учета, суд первой инстанции исходил из того, что основанием для признания недействительными сделок с указанным земельным участком послужило нарушение первоначальной процедуры его образования.

Применив к спорным правоотношениям положения статей 304, 305 ГК РФ, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», суд первой инстанции указал в решении на то обстоятельство, что удовлетворение иска в части признания отсутствующим право собственности на спорный земельный участок в полном мере восстановит нарушенное право неопределенного круга лиц, в интересах которых выступает прокурор, а потому потребность в иных способах защиты, таких как аннулирование в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о праве собственности ФИО1 на земельный участок, признание недействительными договора купли-продажи земельного участка, свидетельств о праве на наследство по закону и соглашения о разделе наследственного имущества, отсутствует.

Ввиду отсутствия правовых оснований для первоначальной регистрации права собственности на жилой дом, возведенный на незаконно сформированном земельном участке, суд признал указанный объект самовольной постройкой, сведения о котором подлежат исключению из ЕГРН.

Поскольку собственником земельного участка и жилого дома в настоящее время является ответчик ФИО1, то именно на нее суд возложил обязанность снести самовольную постройку.

Судебная коллегия считает основные выводы суда первой инстанции правильными, за исключением выбранного судом способа защиты нарушенного имущественного права в виде признания отсутствующим права собственности ФИО1 на спорный земельный участок.

Согласно подпункту «в» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, в связи с чем принимаемые по ним законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам.

В соответствии с подпунктами 6, 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) одними из основных принципов земельного законодательства являются:

- приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий (пп. 6 п. 1 ст. 8 ЗК РФ).

- деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Согласно статье 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в перечень которых, помимо прочих, входят земли особо охраняемых территорий и объектов (подпункт 4 пункта 1 статьи 7 ЗК РФ).

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Положением статьи 27 ЗК РФ предусмотрено, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (пункт 1 статьи 27 ЗК РФ).

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 27 ЗК РФ).

Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается Земельным кодексом РФ, федеральными законами (пункт 3 статьи 27 ЗК РФ).

Согласно подпункту 4 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками.

Согласно пункту 1 статьи 94 ЗК РФ к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

К землям особо охраняемых территорий, помимо прочего, относятся земли историко-культурного назначения (подпункт 4 пункта 2 статьи 94 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 95 ЗК РФ земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. В случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Земли и земельные участки в границах населенных пунктов, включенных в состав особо охраняемых природных территорий, относятся к землям населенных пунктов. Использование включенных в состав особо охраняемых природных территорий земель и земельных участков иных категорий ограничивается с учетом необходимости защиты природных комплексов особо охраняемых природных территорий от неблагоприятных антропогенных воздействий.

Земли особо охраняемых природных территорий, земли, занятые объектами культурного наследия Российской Федерации, используются для соответствующих целей. Использование этих земель для иных целей ограничивается или запрещается в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами (пункт 6 статьи 95 ЗК РФ).

Определением Конституционного суда РФ от 9 декабря 2014 года №2755-0 установлено, что государственная охрана такого невосполнимого ресурса, как объект культурного наследия, является одной из приоритетных задач органов государственной власти Российской Федерации.

Отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регулируются Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 73-ФЗ), а также принимаемыми в соответствии с ним в пределах компетенции субъектов Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации в области государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), выявленных объектов культурного наследия народов Российской Федерации.

Согласно части 3 статьи 44 Конституции Российской Федерации каждый обязан заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры.

Данная конституционная обязанность конкретизирована в Федеральном законе № 73-ФЗ, который, согласно его преамбуле, направлен на реализацию конституционного права каждого на доступ к культурным ценностям и конституционной обязанности каждого заботиться о сохранении исторического и культурного наследия в интересах настоящего и будущего поколений многонационального народа Российской Федерации; при этом государственная охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации является одной из приоритетных задач органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

Перечень земель историко-культурного назначения содержится в статье 99 ЗК РФ

К ним относятся:

1) объекты культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе объектов археологического наследия;

2) достопримечательные места, в том числе места бытования исторических промыслов, производств и ремесел;

3) военные и гражданские захоронения (п.1 ст. 99 ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 99 ЗК РФ земли историко-культурного назначения используются строго в соответствии с их целевым назначением.

Изменение целевого назначения земель историко-культурного назначения и не соответствующая их целевому назначению деятельность не допускаются.

В соответствии со статьей 3.1 Федерального закона № 73-ФЗ территорией объекта культурного наследия является территория, непосредственно занятая данным объектом и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью. В территорию объекта культурного наследия могут входить земли, земельные участки, части земельных участков, земли лесного фонда, водные объекты или их части, находящиеся в государственной или муниципальной собственности либо в собственности физических или юридических лиц. Границы территории объекта культурного наследия могут не совпадать с границами существующих земельных участков. В границах территории объекта культурного наследия могут находиться земли, в отношении которых не проведен государственный кадастровый учет.

Границы территории выявленного объекта культурного наследия утверждаются актом исполнительного органа субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, в порядке, установленном законодательством субъекта Российской Федерации.

Сведения о границах территории объекта культурного наследия, об ограничениях использования объекта недвижимого имущества, находящегося в границах территории объекта культурного наследия, вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений, указанных в настоящем пункте, не является основанием для несоблюдения требований к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, установленных земельным законодательством Российской Федерации и статьей 5.1 настоящего Федерального закона.

В силу статьи 5.1 Закона № 73-ФЗ в редакции, действовавшей на момент формирования спорного земельного участка и совершения с ним гражданско-правовых сделок, в границах территории объекта культурного наследия:

1) на территории памятника или ансамбля запрещаются строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства; проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия;

2) на территории достопримечательного места разрешаются работы по сохранению памятников и ансамблей, находящихся в границах территории достопримечательного места, работы, направленные на обеспечение сохранности особенностей достопримечательного места, являющихся основаниями для включения его в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и подлежащих обязательному сохранению; строительство объектов капитального строительства в целях воссоздания утраченной градостроительной среды; осуществление ограниченного строительства, капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства при условии сохранения особенностей достопримечательного места, являющихся основаниями для включения его в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и подлежащих обязательному сохранению;

3) на территории памятника, ансамбля или достопримечательного места разрешается ведение хозяйственной деятельности, не противоречащей требованиям обеспечения сохранности объекта культурного наследия и позволяющей обеспечить функционирование объекта культурного наследия в современных условиях (часть 1 статьи 5.1 Закона № 73-ФЗ).

Применительно к территории достопримечательного места градостроительный регламент устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации с учетом требований подпункта 2 пункта 1 настоящей статьи.Объекты культурного наследия подлежат государственной охране, под которой в силу статьи 6 Закона № 73-ФЗ понимается система правовых, организационных, финансовых, материально-технических, информационных и иных принимаемых органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в соответствии с настоящим Федеральным законом в пределах их компетенции мер, направленных на выявление, учет, изучение объектов культурного наследия, предотвращение их разрушения или причинения им вреда.

Статьей 47.1 Закона №73 ФЗ предусмотрено, что ограничениями (обременениями) права собственности, других вещных прав, а также иных имущественных прав на объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия, устанавливаемыми в целях обеспечения сохранности указанных объектов, обеспечения доступа граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства к объектам культурного наследия, включенным в реестр, являются установленные пунктами 1- 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона требования к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, а также требования, установленные охранным обязательством в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 47.6 настоящего Федерального закона (далее - требования в отношении объекта культурного наследия).

Указанные ограничения (обременения) права собственности, других вещных прав, а также иных имущественных прав на объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу пункта 2 части 3 статьи 5.1 Закона № 73-ФЗ требования к осуществлению деятельности в границах территории достопримечательного места, требования к градостроительному регламенту в границах территории достопримечательного места устанавливаются, в том числе, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, - для достопримечательного места регионального значения.

Из материалов дела следует, что приказом уполномоченного органа - Комитета по культуре Ленинградской области от 25 декабря 2018 года» №01-03/18-649 «Об установлении границ территории, требований к осуществлению деятельности и требований к градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия регионального значения - достопримечательного места «Плацдарм советских войск в битве за снятие блокады Ленинграда «Невский пятачок» - «Невская Дубровка», 1941-1943 г.» определены границы территории объекта культурного наследия регионального значения - достопримечательного места «Плацдарм советских войск в битве за снятие блокады Ленинграда «Невский пятачок» - «Невская Дубровка», 1941- 1943 г.», местонахождением: территории Всеволожского и Кировского муниципальных районов Ленинградской области, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в установленном порядке, что подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРН.

Требования к осуществлению деятельности в границах территории указанного объекта установлены приложением №2 к приказу от 25 декабря 2018 года.

Пунктом 2.2 приложения №2 к приказу от 25 декабря 2018 года утверждены требования к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам для населенных пунктов и территорий, предназначенных под застройку, в границах территории достопримечательного места.

Так, в отношении территории - Левобережный участок (Кировский район) пунктом 2.2.3 приложения к приказу от 25 декабря 2018 года установлены специальные требования в границах участка с режимом использования земель - Р 1 (участок Р 1.3) - земли населенного пункта Кировское городское поседение, согласно которым не допускается «выделение земельных участков для капитального строительства зданий и сооружений в границах указанной территории» (буквальное воспроизведение текста Приказа).

В целях устранения юридически-лингвистической неопределенности в виде употребления в приказе от 25 декабря 2018 года двусмысленных терминов и категорий оценочного характера, в частности, в употреблении термина «выделение земельных участков», 10 июля 2025 года Комитетом по сохранению культурного наследия Ленинградской области издан приказ №01-03/25-36 «О внесении изменений в приказ Комитета по культуре Ленинградской области от 25 декабря 2018 года №01-03/18-649 «Об установлении границ территории, требований к осуществлению деятельности и требований к градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия регионального значения – достопримечательного места «Плацдарм советских войск в битве за снятие блокады Ленинграда «Невский пятачок» - «Невская Дубровка», 1941-1943 г.».

Согласно приложению 1 к приказу Комитета по сохранению культурного наследия Ленинградской области от 10 июля 2025 года №01-03/25-36 являются «Требования к осуществлению деятельности и требования к градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия регионального значения – достопримечательного места «Плацдарм советских войск в битве за снятие блокады Ленинграда «Невский пятачок» - «Невская Дубровка», 1941-1943 г.»».

Пунктом 2.2.3 приложения №1 к приказу Комитета по сохранению культурного наследия Ленинградской области от 10 июля 2025 года №01-03/25-36 установлены специальные требования в границах участка с режимом использования – Р 1 (участок Р 1.3) – земли населенного пункта Кировское городское поселение, согласно которым не допускается образование земельных участков для капитального строительства зданий и сооружений.

Таким образом, приказом Комитета по сохранению культурного наследия Ленинградской области от 10 июля 2025 года №01-03/25-36 устранены имевшие место противоречия в формулировке ранее приведенного в приказе от 25 декабря 2018 года правила об ограничении пределов использования территории объекта культурного наследия регионального значения – достопримечательного места «Плацдарм советских войск в битве за снятие блокады Ленинграда «Невский пятачок» - «Невская Дубровка», 1941-1943 г.»».

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Действительно, понятие «выделение земельного участка» в силу положений земельного законодательства применятся в иных случаях образования земельного участка (статьи 11.2, 11.5 Земельного кодекса РФ).

Вместе с тем, системное толкование вышеприведенных положений Земельного кодекса РФ, Закона № 73-ФЗ в совокупности с изданным Комитетом по сохранению культурного наследия Ленинградской области приказом от 10 июля 2025 года №01-03/25-36, утвердившим «Требования к осуществлению деятельности и требования к градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия регионального значения – достопримечательного места «Плацдарм советских войск в битве за снятие блокады Ленинграда «Невский пятачок» - «Невская Дубровка», 1941-1943 г.»», использованная в приказе Комитета по культуре Ленинградской области от 25 декабря 2018 года» №01-03/18-649 «Об установлении границ территории, требований к осуществлению деятельности и требований к градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия регионального значения - достопримечательного места «Плацдарм советских войск в битве за снятие блокады Ленинграда «Невский пятачок» - «Невская Дубровка», 1941-1943 г.» формулировка о запрете «выделения земельных участков» на территории объекта культурного наследия регионального значения судом толкуется как запрет на образование земельных участков на такой территории из земель, ограниченных в обороте.

При таких обстоятельствах, довод подателей жалобы о том, что на момент формирования спорного земельного участка для его последующей реализации запрета на совершение подобных действий не имелось, поскольку содержащееся в приказе от 25 декабря 2018 года понятие «не допускается выделение земельных участков» нельзя было расценить как соответствующий запрет, является несостоятельным, направленным на искусственное преодоление ограничений по использованию территории объекта культурного наследия регионального значения, предусмотренных как федеральным, так и региональным законодательством.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки 9пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

С учетом установленных судом обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что образование земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, из земель, ограниченных в обороте, на которых в установленном законом порядке наложен запрет на образование земельных участков для капитального строительства зданий и сооружений, администрацией муниципального образования «г. Кировск» Кировского района Ленинградской области было осуществлено с нарушением действующего законодательства, совершенные с земельным участком гражданско-правовые сделки (утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, его продажа с публичных торгов, заключение первоначального договора аренды и последующего договора купли-продажи, а также передача в собственность в порядке наследования) являются ничтожными как посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Из материалов дела усматривается, что на спорном земельном участке его первоначальным собственником возведен жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м, учтенный под кадастровым номером №, сведения о праве собственности на который внесены в ЕГРН.

Следовательно, пока не доказано иное, презюмируется, что данный жилой дом является объектом недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки; использование самовольной постройки не допускается, она подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

Приведенные положения, определяющие признаки самовольной постройки, то есть возведенной с нарушением законодательных норм, и недопустимость ее участия в гражданском обороте, направлены на защиту прав граждан, на поддержание баланса публичных и частных интересов и тем самым - на реализацию требований статей 17 (ч. 3) и 55 (ч. 3) Конституции РФ (определения Конституционного Суда РФ от 24 марта 2015 г. N 658-О, от 28 июня 2018 г. N 1515-О, от 28 января 2021 г. N 75-О и др.).

Наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает признания этого объекта самовольной постройкой, если установлено, что он возведен с нарушением, указанным в пункте 1 статьи 222 ГК РФ (пункт 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ от 16 ноября 2022 года).

Несоблюдение правового режима зон с особыми условиями использования территорий, которые устанавливаются публичной властью, может привести к признанию возведенной на земельном участке постройки самовольной. При этом действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при реализации своего права добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность (постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года N 6-П, от 13 июля 2021 года N 35-П и др.)

Следовательно, при введении ограничений права собственности на земельные участки баланс частных и публичных интересов достигается, в том числе, тем, что собственники участков должны иметь возможность знать об ограничениях их прав. Именно наличие такой возможности обусловливает допустимость привлечения лица, осуществившего постройку с нарушением ограничений, к ответственности в виде ее сноса за его счет.

Как установлено судом первой инстанции, 29 апреля 2021 года в администрацию МО «Кировск» поступило заявление ФИО5, зарегистрированное за вх. №П-802/21-1-02, о предварительном согласовании предоставления без проведения торгов в аренду земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, то есть для возведения объекта капитального строительства, с местоположением: <адрес>

По результатам рассмотрения вышеуказанного заявления ФИО5 о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства (возведение объекта капитального строительства) администрацией МО «Кировск» размещены соответствующие публикации на официальном интернет веб-сайте администрации МО «Кировск», в печатном издании, а также на площадке torgi.gov.ru (извещение №290421 /5042212/02 от 29 апреля 2021 года), датой и временем окончания приема заявок установлено 31 мая 2021 года.

Поскольку до 31 мая 2021 года в администрацию МО «Кировск» поступили заявления от иных лиц о намерении заключить договор аренды в отношении указанного земельного участка, главой администрации МО «Кировск» ФИО9 издано постановление от 9 июня 2021 года №454 «Об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка без проведения торгов и о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по адресу: <адрес>, согласно которому принято решение отказать ФИО5 в предварительном согласовании обозначенного им земельного участка (п. 1 постановления), уточнить местоположение границ, земельного участка (п. 2 постановления).

С целью формирования земельного участка по заявлению ФИО5 от 29 апреля 2021 года для аукциона, администрацией МО «Кировск» в лице главы администрации ФИО9 14 марта 2022 года с ООО «ГеодезияСтрой и Ко» заключен муниципальный контракт №, п. 4.18 технического задания которого определены работы по формированию земельного участка, расположенного в территориальной зоне ТЖ-1 - Зона застройки индивидуальными жилыми домами. Разрешенное использование - Для индивидуального жилищного строительства. Код по классификатору 2.1 Российская Федерация, <адрес>

Согласно объяснениям ФИО9, результатом исполнения работ по муниципальному контракту от 14 марта 2022 года №12/2022 в отношении указанного земельного участка явилась подготовленная ООО «ГеодезияСтрой и Ко» схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

18 апреля 2022 года главой администрации МО «Кировск» ФИО9 вынесено постановление №369 «Об утверждении схемы расположения земельного участка, местоположение: <адрес> на кадастровом плане территории», которым утверждена схема расположения земельного участка, местоположение: <адрес> на кадастровом плане территории кадастрового квартала №, из состава земель населенных пунктов, площадью <данные изъяты> кв.м, в территориальной зоне индивидуальной жилой застройки, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, согласно приложению к постановлению, земельному участку присвоен адрес: <адрес>.

Поскольку в силу вышеуказанных положений закона утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории является документом, создающим условия для постановки такого земельного участка на кадастровый учет, на основании вышеуказанного постановления администрации МО «Кировск» (от 18 апреля 2022 года №369) регистрирующим органом 26 апреля 2022 года на кадастровый учет поставлен указанный земельный участок с присвоением кадастрового номера: №.

Согласно заключению специалиста от 25 августа 2023 года - кадастрового инженера ФИО10 (№871 в реестре) установлено, что земельный участок с кадастровым номером № целиком входит в границы территории - участок Р 1.3 установленной приказом комитета по культуре Ленинградской области от 25 декабря 2018 года №01-03/18-649 «Об установлении границ территории, требований к осуществлению деятельности и требований к градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия регионального значения - достопримечательного места «Плацдарм советских войск в битве за снятие блокады Ленинграда «Невский пятачок» - «Невская Дубровка», 1941-1943 г.», которым установлены границы территории названного объекта культурного наследия, а также требования к осуществлению на ней деятельности, границы которой определены на страницах 87-92 названного приказа. В соответствии с пунктом 2.2.3 приложения к Приказу от 25 декабря 2018 года в указанной зоне не допускается выделение земельных участков для капитального строительства зданий и сооружений в границах указанной территории.

Согласно протоколу №2 от 14 октября 2022 года об итогах открытого аукциона по извещению №020922/5042212/02ПО ЛОТ №1 (организатор торгов - администрация МО «Кировск»), в отношении предмета аукциона - право на заключение договора аренды сроком на 20 лет земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес> победителем аукциона явилась ФИО6

По результатам проведения открытого аукциона в отношении земельного участка с кадастровым номером № между администрацией МО «Кировск» в лице главы администрации ФИО9 и ФИО6 28 ноября 2022 года заключен договор аренды для индивидуального жилищного строительства (договор №), то есть для возведения объекта капитального строительства.

Пунктом 1.1 указанного договора аренды земельного участка установлено его обременение: территория объекта культурного наследия; вид зоны по документу - территория объекта культурного наследия регионального значения достопримечательного места «Плацдарм советских войск в битве за снятие блокады Ленинграда «Невский пятачок» - «Невская дубровка», 1941 - 1.943 г.»; тип зоны - территория объекта культурного наследия; номер №».

15 декабря 2022 года в администрацию МО «Кировск» от ФИО6 поступило заявление о предоставлении земельного участка земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства с прилагаемо выпиской из ЕГРН в отношении земельного участка, а также возведенного на нем объекта капитального строительства - жилого дома с кадастровым номером №, собственником которого является ФИО6

Указанное заявление явилось основанием для заключения 27 декабря 22 года администрацией МО «Кировск» и ФИО6 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № (договор №16).

Пунктом 1.1. указанного договора купли-продажи земельного участка установлено, что видом разрешенного использования земельного участка является – индивидуальное жилищное строительство, то есть возведение объекта капитального строительства.

Пунктом 1.1. договора купли-продажи установлено его обременение в виде ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации; срок действия с 27 апреля 2022 года; реквизиты документа-основания - приказ Комитета по культуре от 25 декабря 2018 года №01-03/18-649, выданный Комитетом по культуре Ленинградской области; заключение кадастрового инженера от 15 июня 2020 года №б/н выдан ГУП «Леноблинвентаризация»; описание местоположения ОКН регионального значения достопримечательного места «Плацдарм советских войск в битве за снятие блокады Ленинграда «Невский пятачок» - «Невская Дубровка», 1941-1943 г.» от 15 июня 2020 года №б/н выдан: ГУП «Леноблинвентаризация».

Таким образом, действуя с должной степенью разумности, осторожности и осмотрительности, ФИО6 объективно могла и должна была знать об ограничении ее прав на владение и пользование приобретенным земельным участком, образованным из земель территории объекта культурного наследия, поскольку об указанных обстоятельствах она была осведомлена еще в момент приобретения ею земельного участка на торгах, а также последующего заключения договора аренды.

Вместе с тем, не выполнив предусмотренную статьей 51.1 ГрК РФ обязанность уведомить орган местного самоуправления о планируемом возведения на приобретенном земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства, от которого она получила бы соответствующую информацию о режиме пользования участком, ответчик взяла на себя бремя возникновения для нее соответствующих негативных последствий.

Несоответствие строения целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено, является достаточным основанием для того, чтобы признать постройку самовольной и возложить на лицо, которое возвело эту постройку, обязанность снести ее (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 9 июня 2015 года N-КГ15-65).

Согласно пункту 1 статьи 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

Соответственно, ответчик ФИО1, являясь наследником ФИО6, приняла от наследодателя не только имущественные права на наследственное имущество, но и обязанности, которые наследодатель должен был исполнить при жизни.

Таким образом, оценив все собранные по делу доказательства в их совокупности, суд правомерно признал самовольной постройкой жилой дом, возведенный на земельном участке, не предназначенном для этих целей в силу прямого запрета, установленного вышеуказанным приказом Комитета по культуре Ленинградской области, и обязал ответчика снести его за свой счет, а также исключил из ЕГРН сведения о регистрации права собственности ответчика на данный объект недвижимости.

В указанной части решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, постановленным при правильном установлении обстоятельств, имеющих значение для дела, в полном соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, применяемыми к спорным правоотношениями.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с решением суда в части удовлетворения заявленного прокурором требования о признании отсутствующим право собственности ФИО1 на спорный земельный участок, что, вместе с тем, не является такой ошибкой, которая привела бы к противоположным изложенным в решении выводам о незаконном формировании спорного земельного участка и недействительности последующих гражданско-правовых сделок.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации (в частности, в определении от 25 мая 2017 года N 1116-О), предоставление судам полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия.

Данные требования корреспондируют обязанности суда полно и всесторонне рассмотреть дело, что невозможно без оценки каждого представленного доказательства и обоснования преимущества одного доказательства над другим.

Согласно статье 148 ГПК РФ задачами подготовки дела к судебному разбирательству являются, в частности: уточнение фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела; определение закона, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установление правоотношений сторон; разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников процесса; представление необходимых доказательств сторонами, другими лицами, участвующими в деле.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 5 и 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 года N 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству», под уточнением обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, следует понимать действия судьи или лиц, участвующих в деле, по определению юридических фактов, лежащих в основании требований и возражений сторон, с учетом характера спорного правоотношения и норм материального права, подлежащих применению.

В случае заблуждения сторон относительно фактов, имеющих юридическое значение, судья на основании норм материального права, подлежащих применению, разъясняет им, какие факты имеют значение для дела и на ком лежит обязанность их доказывания (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

При определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Таким образом, именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные правоотношения. Каждое доказательство, представленное лицами, участвующими в деле, в обоснование своих выводов или возражений на доводы другой стороны спора, должно быть предметом исследования и оценки суда, в том числе в совокупности и во взаимной связи с другими доказательствами и в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным правоотношениям.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, выбор одного из предусмотренных законом способов защиты нарушенного права принадлежит тому лицу, чье право нарушено.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Следовательно, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признания права, виндикация) и установленного факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

Кроме того, по смыслу пункта 52 постановления Пленума № 10/22, правом на иск о признании права собственности отсутствующим обладает только владеющий собственник недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРН.

При этом признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из ЕГРН записи о праве собственности ответчика на объект. Устранение спорной записи в ЕГРН само по себе должно обеспечивать восстановление прав истца, заинтересованного в устранении сомнений о принадлежности права именно ему. Под видом иска о признании права отсутствующим не подлежат рассмотрению гражданско-правовые споры, в рамках которых должны быть использованы специальные способы защиты права на недвижимое имущество.

Вместе с тем, под видом иска о признании права отсутствующим не подлежат рассмотрению гражданско-правовые споры, в рамках которых должны быть использованы специальные способы защиты права на недвижимое имущество.

Таким образом, при определении нормы права, подлежащей применению к спорным правоотношениям, существенное значение имеет установление того обстоятельства, в чьем владении и пользовании (и с какого времени) находится спорный земельный участок.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В пунктах 32 и 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Судом достоверно установлен тот факт, что спорный земельный участок и возведенный на нем жилой дом, собственником которых является ответчик ФИО1, находящиеся в ее фактическом владении, выбыло из владения муниципального образования «г. Кировск» Кировского района Ленинградской области в результате незаконных действий администрации данного муниципального образования.

Соответственно, в рассматриваемом случае надлежащим способом защиты будут исковые требования не о признании права на земельный участок отсутствующим, а об истребовании данного земельного участка у ФИО1 с возвращением его во владение муниципальным образованием.

Таким образом, решение суда в данной части является неправильным и подлежащим отмене, но с применение к спорным правоотношениям другой материально-правовой нормы, что, однако, не является выходом за пределы заявленного иска, поскольку в данном случае судом определяется лишь способ защиты по возвращению незаконно приобретенных ответчиком объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Кировского городского суда Ленинградской области от 26 мая 2025 года отменить в части удовлетворения требований Кировского городского прокурора о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

Принять в этой части новое решение.

Истребовать из незаконного владения ФИО1 земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

Кировскому городскому прокурору в удовлетворении исковых требований о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> отказать.

В остальной части решение Кировского городского суда Ленинградской области от 26 мая 2025 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО1, администрации Кировского городского поселения Кировского муниципального района Ленинградской области – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия, но может быть обжаловано в Третий кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев.

Председательствующий судья

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 11 февраля 2026 года