Решение № 2-4065/2017 2-4065/2017~М-3025/2017 М-3025/2017 от 10 июля 2017 г. по делу № 2-4065/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 июля 2017 года Дело №2-4065/2017

Абаканский городской суд,

В составе председательствующего судьи Царевой Е.А.,

При секретаре Торбостаевой Е.С.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, взыскании компенсации за долю, прекращении права общей долевой собственности,

с участием: представителя истца – ФИО4, действующего на основании доверенности;

представителя ответчика ФИО3 – ФИО5, действующего на основании доверенности;

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании договор купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3, недействительным в части продажи 2/3 доли; взыскании с ФИО1 в пользу ФИО3 в качестве компенсации за 1/6 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок сумму в размере 319 36 руб.; прекращении права общей долевой собственности ФИО3 в размере ? общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 заявленные требования поддержал, суду пояснил, что дом по адресу: <адрес> находился в общей долевой собственности, по ? доли у истца и у ФИО2 В период с ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 находился в местах лишения свободы и расходы по содержанию жилья не нес. Поскольку жилой дом требовал безотлагательный капитальный ремонт, истцом в ДД.ММ.ГГГГ были произведены следующие неотделимые улучшения: замена сгнивших оконных рам на пластиковые окна, замена сгнившей деревянной крыши на металлическую, отремонтирована баня, сделаны новые полы, установлены новые ворота, построили новый септик, выполнено водяное отопление дома, произведена заливка ограды бетоном, выполнена новая штукатурка в доме, установлена новая печная труба. Все строительные материалы и строительные работы оплачены истцом за собственный счет и с использованием кредитных средств. В общей сложности истцом было потрачено 400 000 руб. После проведенного ремонта стоимость дома стала составлять 588 000 руб. Проведя математические расчеты, представитель истца настаивает, что после произведенного истцом капитального ремонта доля ФИО2 стала составлять не ?, а 1/6 долю, стоимость которой 94 000 руб. Далее представитель истца указывает, что в ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 предложил истцу выкупить его долю в жилом доме и земельном участке за 1 500 000 руб. Истец ответил, что в связи с проведенным за счет истца капитальным ремонтом он готов выкупить долю ФИО2 в пределах 350 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 продает ФИО3 ? долю в спорном доме и земельном участке за 1 000 000 руб., тогда как на руки получил только 66 000 руб. Представитель истца настаивает, что поскольку доля ФИО2 в спорном доме после проведения капитального ремонта составила 1/6, а продал он ФИО3 ? долю, соответственно, ФИО2 продал долю принадлежащую истцу. ФИО2 имел право только на продажу 1/6 доли, а не ? доли. Ссылаясь на ст. 167, 180 ГК РФ, представитель истца указывает, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным. Далее, проведя математические расчеты, представитель истца указывает, что стоимость 1/6 доли в жилом доме и земельном участке составляет 319 360 руб. Поскольку ФИО3 имеет в собственности жилое помещение и в спорном жилом помещении не нуждается, представитель истца просит взыскать с истца в пользу ФИО3 в качестве выкупа 1/6 доли сумму в размере 319 360 руб.

Представитель истца ФИО4 просит суд заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, его интересы представлял ФИО4 с надлежащим образом оформленными полномочиями. Суд, руководствуясь ст. 48 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, с участием представителя истца.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом. Суд, руководствуясь ч. 4 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, по имеющимся в деле документам.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании заявленные требования не признал, заявил суду о пропуске срока исковой давности, предусмотренной ст. 196 ГК РФ, указывая, что истец последняя квитанция по ремонту дома датирована ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, именно с этого времени начинает течь строк исковой давности для предъявления данного иска.

Далее представитель ответчика суду пояснил, что ФИО2 являлся собственником ? доли жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. Доказательств, подтверждающих изменение размера доли истца на момент заключения договора купли-продажи суду не предоставлено. Предоставленные истцом документы, подтверждающие приобретение строительных материалов, не доказывают факт проведения в доме капитального ремонта, так как данные документы обезличены. Представитель ответчика ФИО5 просит суд в удовлетворении заявленных требований отказать.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, его интересы представлял ФИО5 с надлежащим образом оформленными полномочиями. Суд, руководствуясь ст. 48 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, с участием представителя ответчика.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> находится в общей долевой собственности.

Согласно свидетельству о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ ? доля принадлежала ФИО1, ? доля принадлежала ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что ФИО3 купил у ФИО2 указанную долю земельного участка и жилого дома за 1 000 000 руб., из них долю земельного участка за 350 000 руб., долю жилого дома за 650 000 руб.

Данный договор купли-продажи в силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по РХ.

Поскольку ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности, суд проверил данный довод.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Поскольку оспариваемая сделка заключена ДД.ММ.ГГГГ, с данным иском истец обратился ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, срок исковой давности истцом не пропущен.

Доводы представителя ответчика о начале исчисления срока исковой давности с момента окончания капитального ремонта спорного дома, суд считает несостоятельными и постановленными на неверном определении обстоятельств имеющих значение для дела.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Статьей 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из вышеприведенных нормативных положений следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавцом может выступать только собственник отчуждаемого имущества, либо лицо, которому он передал право распоряжения имуществом. Условием действительности договора является соответствие воли собственника действиям по отчуждению имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГПК РФ).

Частью 1 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пунктом 1.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что ФИО2 продал ФИО3 ? долю земельного участка, площадью 698 кв.м., по адресу: <адрес> и размещенную на нем ? долю жилого дома, площадью 63 кв.м., по адресу: <адрес>.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что указанная ? доля земельного участка принадлежит ФИО2 на основании договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №, что подтверждается справкой о содержании правоустанавливающих документов от ДД.ММ.ГГГГ, выданной Управлением Росреестра по РХ.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что указанная ? доля жилого дома принадлежит ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №, что подтверждается справкой о содержании правоустанавливающих документов от ДД.ММ.ГГГГ, выданной Управлением Росреестра по РХ.

Соответственно, ФИО2 являясь легитимным собственником ? доли земельного участка и жилого дома, их титульным владельцем, в силу положений ст. 209, 218, 549 ГК РФ, имел все основания распоряжаться ими по своему усмотрению, в том числе, путем заключения договора купли-продажи.

Довод представителя истца, что после проведенного капитального ремонта жилого дома, размер доли истца изменился в большую сторону, а размер доли ФИО2 изменился в меньшую сторону, суд не принимает во внимание.

Так, ст. 246 ГК РФ предусматривает, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Из положений ст. 252 ГК РФ следует, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

В соответствии с п. 3 ст. 245 ГК РФ, участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

В пункте 1.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 №4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" разъяснено, что при рассмотрении дел по искам участников долевой собственности на жилой дом об изменении долей в праве собственности следует иметь в виду, что такое требование может быть удовлетворено лишь при условии, если улучшения жилого дома осуществлены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества и являются неотделимыми (п. 3 ст. 245 ГК РФ).

Из вышеуказанной нормы права следует, что не всякие строительные работы могут повлечь приобретение права на перераспределение долей в объекте недвижимости, а только такое проведение строительных работ, которое произведено с соблюдением установленного порядка использования общего имущества.

В силу ч. 2 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация распределения долей в праве общей собственности проводится по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются (изменяются) на основании документа, содержащего сведения о размере долей.

Соглашение между истцом и ФИО2 о капитальном ремонте дома с последующим изменением долей, принадлежащим им на праве собственности, заключено не было, государственная регистрация перераспределения долей произведена не была.

Соответственно, у суда отсутствуют основания считать, что у ФИО2 в момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ была иная доля, нежели ? доля в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок.

Таким образом, суд не находит правовых оснований для признания договора купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в части 2/3 доли.

Далее, заявляя требования о взыскании с истца в пользу ФИО3 в качестве компенсации за 1/6 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок сумму в размере 319 36 руб., представитель истца указывает, что ФИО3 не имеет существенного интереса в использовании спорного имущества.

Данный довод суд считает несостоятельным.

В соответствии с п. 4 ст. 252 ГК РФ в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

С получением компенсации в соответствии с данной статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК РФ).

При этом, применение правила, приведенного в абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ, возможно лишь только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна; в натуре ее выделить нельзя; сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Как следует из материалов дела, в настоящее время земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес> находятся в общей долевой собственности у ФИО3 и ФИО1, по ? доли у каждого.

Таким образом, учитывая, что доля ФИО3 не является незначительной, она является равной доле истца, а также учитывая, что ФИО3 не намерен отказываться от прав на жилое помещение взамен на денежную компенсацию, суд не находит правовых оснований для взыскания с истца в пользу ответчика компенсации.

Вопрос о наличии у ФИО3 в собственности иного жилого помещения судом не рассматривался, поскольку отсутствует необходимая совокупность обстоятельств, предусмотренных ч. 4 ст. 252 ГК РФ, необходимых для взыскания компенсации за долю.

Требование истца о прекращении права общей долевой собственности ФИО3 в размере ? общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, удовлетворению также не подлежит, поскольку является производным от основных требований, в удовлетворении которых отказано.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в части 2/3 доли; взыскании пользу ФИО3 денежной суммы в качестве компенсации за 1/6 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок; прекращении права общей долевой собственности ФИО3 в размере ? общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Хакасия в течение месяца с момента его вынесения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы, через Абаканский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 17.07.2017.

судья: Е.А. Царева