Решение № 2-512/2018 2-512/2018~М-504/2018 М-504/2018 от 15 июля 2018 г. по делу № 2-512/2018

дело № 2-512/237-2018 г.


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Курск 16 июля 2018 года

Курский районный суд Курской области в составе:

председательствующего судьи: Козлова А.В.,

при секретаре Самохиной А.А.,

с участием:

представителя истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3 – ФИО4, действующего на основании доверенности <адрес>5 от ДД.ММ.ГГГГ;

представителей ответчика ФИО10 – ФИО5, ФИО6, действующих на основании доверенности <адрес>3 от ДД.ММ.ГГГГ;

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации Курского района Курской области – ФИО7;

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Газпром трансгаз Москва» – ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО2, ФИО1 к ФИО10, ФИО9 о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в Курский районный суд Курской области с вышеуказанным иском, мотивируя свои требования тем, что по договору купли-продажи земельного участка от 21.03.2016 года ими у ФИО10 и ФИО9 был приобретен в общую долевую собственность земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для жилищного строительства, с кадастровым номером №, общей площадью 1 000 кв.м. (0,10 га), расположенный по адресу: <адрес>, который принадлежал ответчикам на праве общей совместной собственности, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия <адрес>.

Договор купли-продажи был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Курской области, и истцам были выданы свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок

В сентябре 2017 года истцы обратились в Администрацию Курского района Курской области с письменным заявлением об утверждении градостроительного плана земельного участка.

Постановлением Администрации Курского района Курской области от ДД.ММ.ГГГГ №, был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №, площадью 0,10 га, расположенного по адресу: <адрес> с учетом зоны минимального допустимого расстояния от оси магистрального газопровода.

Из схемы планировочной организации земельного участка указанного градостроительного плана следует, что указанный земельный участок находится в зоне минимального допустимого расстояния от оси магистрального газопровода, и в его границах, обремененных охранной зоной, строительство не допустимо.

В октябре 2017 года истцы обратились в Администрацию Курского района Курской области с письменным заявлением по вопросу выдачи им разрешения на строительство жилого дома на данном земельном участке.

Из ответа Администрации Курского района Курской области от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, находится в зоне минимально-допустимых расстояний магистрального газопровода-отвода, в связи с чем, место допустимого размещения - зданий, строений и сооружений на данном земельном участке отсутствует.

Также, в ответе <адрес> указано, что данный земельный участок находится в зоне Р-2 (земли лесного фонда) и градостроительный регламент для данной зоны не установлен.

Кроме того, на имя ФИО2 Курским ЛПУМГ ООО «Газпром трансгаз Москва» был составлен Акт-предписание № от ДД.ММ.ГГГГ о запрете строительных работ (строительства жилых объектов) в зоне минимально-безопасных расстояний от газопровода ООО «Газпром трансгаз Москва».

Из указанного Акта-предписания Курского ЛПУМГ ООО «Газпром Трансгаз Москва» усматривается, что земельный участок с кадастровым номером № находится в зоне минимально-допустимого расстояния на 0,4 км газопровода-отвода к ГРС № <адрес> к магистральному газопроводу Шебелинка- Белгород-Курск-Брянск (ШБКБ) диаметром 530 мм. Указанный газопровод состоит в государственном реестре опасных производственных объектов. Таким образом, земельный участок с кадастровым №, общей площадью 1 000 кв.м. (0,10 га), расположенный по адресу: <адрес>, находится в охранной зоне и зоне минимальных расстояний магистрального газопровода, и в соответствии с действующим законодательством РФ его использование допускается исключительно для проведения сельскохозяйственных и иных работ с обязательным соблюдением Правил охраны магистральных трубопроводов. То есть, строительство жилого дома на данном земельном участке запрещено.

Вместе с тем при заключении договора купли-продажи истцы поставили ответчиков в известность о целях использования приобретаемого ими земельного участка. В свою очередь, ответчики, действуя заведомо недобросовестно, не предупредили об имеющемся обременении и о невозможности использования земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования для жилищного строительства.

В случае сообщения продавцами достоверной информации о нахождении земельного участка в охранной зоне магистрального газопровода, истцы бы отказались от заключения сделки и не передавали бы ответчикам денежные средства.

На основании изложенного просят расторгнуть договор купли-продажи земельного участка категории земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, площадью 1 000 кв.м., кадастровый №, общей площадью 1 000 кв.м. (0,10 га), расположенного по адресу: <адрес>, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО2, ФИО1 и ФИО10, ФИО9.

Взыскать в солидарном порядке с ФИО10 и ФИО9 в пользу ФИО3 денежные средства в сумме 192 500 (сто девяносто две тысячи пятьсот) рублей в возмещение понесенных расходов на приобретение земельного участка.

Взыскать в солидарном порядке с ФИО10 и ФИО9 в пользу ФИО2 денежные средства в сумме 192 500 (сто девяносто две тысячи пятьсот) рублей в возмещение понесенных расходов на приобретение земельного участка.

Взыскать в солидарном порядке с ФИО10 и ФИО9 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 385 000 (триста восемьдесят пять тысяч) рублей в возмещение понесенных расходов на приобретение земельного участка.

Обязать ФИО3, ФИО2, ФИО1 возвратить ФИО10 и ФИО9 находящийся у них земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1 000 кв.м. (0,10 га), расположенного по адресу: <адрес>, Моковский сельсовет, <адрес>-я Моква.

Прекратить государственную регистрацию права общей долевой собственности за ФИО3, ФИО2, ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>.

Взыскать в солидарном порядке с ФИО10 и ФИО9 в пользу истцов в равных долях судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 10 900 рублей.

В судебном заседании представитель истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3 – ФИО4, исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчики ФИО10 и ФИО9 в судебное заседание не явились, согласно письменному заявлению просили рассмотреть материалы дела в их отсутствие.

Представители ответчика ФИО10 – ФИО5, ФИО6, исковые требования не признали, указав, что проданный земельный участок прошел государственный кадастровый учет, на момент заключения договора купли-продажи сведений о каких-либо ограничениях либо обременениях не имелось. Согласно кадастровому паспорту земельного участка и официальной информации, размещенной в публичной кадастровой карте России, земельный участок относится к категории земель – земли населенных пунктов. Иной информацией при заключении договора купли-продажи ответчики не располагали.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации Курского района Курской области – ФИО7 и представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Газпром трансгаз Москва» – ФИО8, в судебном заседании пояснили, что действительно спорный объект имеет ограничения на строительство.

Выслушав участвующих в деле лиц, показания свидетеля, проверив и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

Положениями ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 1 статьи 452 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно выписке из Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним земельный участок, приобретенный истцами по договору купли-продажи, отнесен к категории земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства.

При указанном целевом назначении земельного участка (для индивидуального жилищного строительства) и категория земель (земли населенных пунктов) покупатели при его приобретении вправе были рассчитывать на его использование для возведения жилого дома.

Из содержания пункта 6 договора купли-продажи земельного участка, заключенного между ФИО3, ФИО2, ФИО1 и ФИО10 следует, что продавцы гарантирует, что на момент подписания настоящего договора, отчуждаемый земельный участок никому другому не продан, не подарен, не заложен, в споре, под арестом и запрещением не состоит.

Вместе с тем, из ответа Администрации Курского района Курской области от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, находится в зоне минимально-допустимых расстояний магистрального газопровода-отвода, в связи с чем, место допустимого размещения - зданий, строений и сооружений на данном земельном участке отсутствует.

Данный земельный участок также находится в зоне Р-2 (земли лесного фонда) и градостроительный регламент для данной зоны не установлен.

Из Акта-предписания Курского ЛПУМГ ООО «Газпром Трансгаз Москва» № от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что земельный участок с кадастровым номером № находится в зоне минимально-допустимого расстояния на 0,4 км газопровода-отвода к ГРС № <адрес>, диаметром 530 мм. и в соответствии с действующим законодательством РФ строительство жилых объектов в зоне МДР (150 м от оси газопровода) запрещено.

В соответствии с ответом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в ЕГРН содержатся следующие сведения:

Тип объекта – земельный участок, наименование - землепользование, способ образования земельного участка – раздел, статус – учтенный, дата постановки на учет – ДД.ММ.ГГГГ, дата внесения в ГКН ДД.ММ.ГГГГ.

Часть земельного участка с кадастровым номером № имеет ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ и Постановления «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» № от ДД.ММ.ГГГГ внесены ДД.ММ.ГГГГ - площадью 76,43 кв.м.

Часть земельного участка с кадастровым номером № имеет ограничения прав на земельный участок: «Строительство, реконструкция в границах придорожных полос автомобильной дороги объектов капитального строительства, объектов, предназначенных для осуществления дорожной деятельности, объектов дорожного сервиса, установка рекламных конструкций, информационных щитов и указателей допускается при наличии согласия в письменной форме владельца автомобильной дороги» - площадью 234 кв.м.

Часть земельного участка с кадастровым номером №3, площадью 152 кв.м. на основании постановления «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 28 Закона № 69 ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» от 31.03.1999 года на земельных участках, отнесенных к землям транспорта, устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования таких земельных участков. Границы охранных зон объектов системы газоснабжения определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов. Владельцы указанных земельных участков при их хозяйственном использовании не могут строить какие бы то ни было здания, строения, сооружения в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения без согласования с организацией - собственником системы газоснабжения или уполномоченной ею организацией; такие владельцы не имеют права чинить препятствия организации - собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.

Пунктом 4.1 Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденных Министерством топлива и энергетики России от 29 апреля 1992 г. и постановлением Госгортехнадзора России от 22 апреля 1992 г. N 9 (далее - Правила), предусмотрено установление охранных зон для исключения возможности повреждения трубопроводов (при любом виде их прокладки).

Пунктом 4.4 Правил установлен запрет на возведение любых построек и сооружений в охранных зонах трубопроводов без письменного разрешения предприятий трубопроводного транспорта.

В силу пункта 14 постановления Правительства Российской Федерации N 878 от 20.11.2000 "Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей", на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается лицам, указанным в пункте 2 настоящих Правил (юридические и физические лица, являющиеся собственниками, владельцами или пользователями земельных участков, расположенных в пределах охранных зон газораспределительных сетей):

а) строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения.

Наличие на земельном участке охранной зоны сооружения - подземного, надземного газопровода высокого, среднего, низкого давления, практически делает невозможным использование земельного участка по назначению.

Для истцов, наличие указанных ограничений является существенным нарушением договора, поскольку они в значительной степени лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора.

При приобретении земельного участка истцы проявили определенную степень заботливости и осмотрительности, какая от них требовалась по характеру договора. Земельный участок был осмотрен, однако наличие на участке подземного газопровода определить визуальным путем невозможно. На момент приобретения участка истцы не являлись его правообладателями, в связи с чем, должностные лица и органы власти не вправе были им предоставлять информацию о приобретаемом участке. Обязанность предоставить всю правдивую информацию об участке в силу закона возложена на продавца.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что продавец земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

В соответствии с п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Исходя из буквального смысла, содержания и толкования приведенных норм права в их взаимосвязи, продавец - собственник земельного участка - обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о расположении земельного участка, в том числе по отношению к смежным земельным участкам, его границах, возможных обременениях и ограничениях его использования, и иную информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

Доказательств, соответствующих требованиям ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, подтверждающих предоставление ответчиками при заключении договора купли-продажи земельного участка кадастрового паспорта земельного участка в том виде, из которого возможно было установить наличие на земельном участке ограничений (обременений) в момент заключения договора купли-продажи или иной информации о наличии ограничений на земельном участке, стороной ответчика не представлено.

Кроме того, необходимо учесть, что поскольку на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи ограничения прав на земельный участок существовали, обременение, на основании заявления собственника земельного участка, подлежало внесению в правоустанавливающие документы, а в соответствии с положениями ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать участок свободным от обременений, риск неосведомленности несет продавец.

Доводы представителя ответчиков, что при приобретении ими спорного земельного участка у предыдущего владельца ФИО13, допрошенного в судебном заседании, и подтвердившего факт отсутствия сведений об обременениях на момент заключения договора купли-продажи, судом не могут быть приняты во внимание по вышеизложенным основаниям.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ограничение (обременение) права на земельный участок по адресу: с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрировано не было.

Поскольку истцы, не обладая достаточной информацией об ограничениях приобретаемого земельного участка в значительной степени лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи, а именно использование земельного участка по назначению, в том числе с возведением жилого дома, суд признает данные нарушения договора существенными приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи и возвращении сторон в первоначальное положение.

На основании п. 65 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В силу положений статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

С ответчиков подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 10 900 рублей, понесенные истицами при подаче искового заявления в суд.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3, ФИО2, ФИО1 к ФИО10, ФИО9 о расторжении договора купли-продажи, - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка категории земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, площадью 1 000 кв.м., кадастровый №, общей площадью 1 000 кв.м. (0,10 га), расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО2, ФИО1 и ФИО10, ФИО9.

Взыскать в солидарном порядке с ФИО10 и ФИО9 в пользу ФИО3 денежные средства в сумме 192 500 (сто девяносто две тысячи пятьсот) рублей в возмещение понесенных расходов на приобретение земельного участка.

Взыскать в солидарном порядке с ФИО10 и ФИО9 в пользу ФИО2 денежные средства в сумме 192 500 (сто девяносто две тысячи пятьсот) рублей в возмещение понесенных расходов на приобретение земельного участка.

Взыскать в солидарном порядке с ФИО10 и ФИО9 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 385 000 (триста восемьдесят пять тысяч) рублей в возмещение понесенных расходов на приобретение земельного участка.

Обязать ФИО3, ФИО2, ФИО1 возвратить ФИО10 и ФИО9 находящийся у них земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1 000 кв.м. (0,10 га), расположенного по адресу: <адрес>.

Прекратить государственную регистрацию права общей долевой собственности за ФИО3, ФИО2, ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>.

Взыскать в солидарном порядке с ФИО10 и ФИО9 в пользу ФИО3 судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 3 633 рублей.

Взыскать в солидарном порядке с ФИО10 и ФИО9 в пользу ФИО1 судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 3 633 рублей.

Взыскать в солидарном порядке с ФИО10 и ФИО9 в пользу ФИО1 судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 3 633 рублей.

Решение может быть обжаловано в Курский областной суд через Курский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 20 июля 2018 года.

Судья Курского районного суда А.В. Козлов

Курской области