Решение № 3А-645/2021 3А-645/2021~М-468/2021 М-468/2021 от 7 декабря 2021 г. по делу № 3А-645/2021

Дело № 3а-645/2021

УИД 76OS 0000-01-2021-000473-86


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 07 декабря 2021 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости в размере рыночной стоимости:

- земельного участка, общей площадью 4811 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 444 000 руб.;

- земельного участка, общей площадью 1469 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 945 000 руб.;

- земельного участка, общей площадью 371 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 318 000 руб.;

- земельного участка, общей площадью 26023 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 11 580 000 руб.;

- земельного участка, общей площадью 1172 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 662 000 руб.

Также административный истец просит внести соответствующие изменения в ЕГРН.

В обоснование требований ссылается на то, что ФИО1 является собственником:

- земельного участка, общей площадью 4811 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование – для эксплуатации производственной базы и проектирования и реконструкции части здания цеха, категория земель: земли населенных пунктов;

- земельного участка, общей площадью 1469 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование – для эксплуатации производственной базы и проектирования и реконструкции части здания цеха, категория земель: земли населенных пунктов;

- земельного участка, общей площадью 371 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование – для эксплуатации производственной базы и проектирования и реконструкции части здания цеха, категория земель: земли населенных пунктов;

- 3137/30619 доли в праве собственности на земельный участок, общей площадью 26023 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование – для эксплуатации производственной базы и проектирования и реконструкции части здания цеха, категория земель: земли населенных пунктов;

- 9/10 доли в праве собственности на земельный участок, общей площадью 1172 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование – для эксплуатации производственной базы и проектирования и реконструкции части здания цеха, категория земель: земли населенных пунктов, и плательщиком земельного налога.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно отчету № от 16.09.2021, выполненному ООО «Бюро оценки собственности», по состоянию на 01.01.2019 рыночная стоимость объекта недвижимости:

- с кадастровым номером № составляет 2 444 000 руб.;

- с кадастровым номером № составляет 945 000 руб.;

- с кадастровым номером № составляет 318 000 руб.;

- с кадастровым номером № составляет 11 580 000 руб.;

- с кадастровым номером № составляет 662 000 руб.

Кадастровая стоимость данных объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составила:

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 4 442 259,17 руб.;

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 1 356 407,97 руб.;

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 342 564,57 руб.;

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 18 711 331,22 руб.;

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 1 082 171,64 руб.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности ФИО2 заявленные требования поддержала.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, является недопустимым доказательством по делу, в связи с чем, основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению.

Заинтересованным лицом Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области» представлены письменные пояснения по административному иску, где указано, что филиал не наделен полномочиями на определение достоверности рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, разрешение заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на иск указывает, что не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов, просит вынести решение на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО5, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ФИО1 является собственником объектов недвижимости – земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, а также собственником 3137/30619 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № и собственником 9/100 доли в праве собственности на земельный участок с №.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) земельный налог (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 391 НК РФ установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах суд полагает, что ФИО1 в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, № утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н.

Согласно приложению №2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019» кадастровая стоимость объекта недвижимости:

- с кадастровым номером № установлена в размере 4 442 259,17 руб. (п.№);

- с кадастровым номером № установлена в размере 1 356 407,97 руб. (п.№);

- с кадастровым номером № установлена в размере 342 564,57 руб. (п.№);

- с кадастровым номером № установлена в размере 18 711 331,22 руб. (п.№);

- с кадастровым номером № установлена в размере 1 082 171,64 руб. (п.№).

Административным истцом представлен отчет № от 16.09.2021 об определении рыночной стоимости земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, в соответствии с которым по состоянию на 01.01.2019 рыночная стоимость объекта недвижимости:

- с кадастровым номером № составляет 2 444 000 руб.;

- с кадастровым номером № составляет 945 000 руб.;

- с кадастровым номером № составляет 318 000 руб.;

- с кадастровым номером № составляет 11 580 000 руб.;

- с кадастровым номером № составляет 662 000 руб.

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Отчет выполнен лицом, имеющим правом на проведение подобного рода исследований в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Отчет содержит точное описание объектов исследования с указанием их количественных, качественных характеристик с учетом их индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость.

Согласно представленному Отчету рыночная стоимость земельных участков рассчитана сравнительным подходом, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Понятна последовательность определения стоимости объектов оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. Изложенные в отчетах выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем, оснований не доверять этим выводам не имеется. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов.

Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3, пункта 22 ФСО Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611.

Из содержания Отчета № следует, что оценщиком в качестве аналогов объектов оценки использованы земельные участки: 1) <адрес>; 2) <адрес>; 3) <адрес>.

При этом ссылки административного ответчика о наличии на земельном участке по адресу: <адрес>, двух объектов капитального строительства, опровергаются представленными суду материалами.

В Отчете содержится подробное описание объекта-аналога <адрес>. При исследовании предложения были выяснены все существенные характеристики, влияющие на стоимость. По данным публичной кадастровой карты и сервиса Гугл.карты информация о наличии объектов капитального строительства не подтверждается, в тексте объявления не содержится сведений о наличии на земельном участке объектов капитального строительства. Объект с кадастровым номером №, на который указывается в возражениях административного ответчика, представляет собой сети электропередач. Нахождение на земельном участке объекта с кадастровым номером № также не подтверждено. Объект с кадастровым номером № по данным Росреестра находится в пределах иных объектов недвижимости №, №, №, с которыми объект-аналог не имеет общих границ. При этом оценщиком установлено, что данный объект-аналог сопоставим по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, относится к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, а следовательно, обоснованно использован в расчетах.

Замечание административного ответчика о том, что к объекту-аналогу № 3 не применена корректировка в размере 1,25 на нахождение участка вблизи с автомагистралью, так как <адрес> в районе месторасположения аналога № 3 является улицей местного значения, является несостоятельным.

В отчете обосновано применение корректировки на расположение относительно крупных автодорог. Расстояние до объектов определено по карте, по информации из объявления и данным отчета о кадастровой стоимости на 01.01.2019 (с сайта Росреестра) по каждому объекту. Данная корректировка проводится на основании «Справочника оценщика-2018. Земельные участки» под редакцией ФИО3 В данной корректировке нет деления на тип автодорог, учитывается автомобильный трафик, наличие организованного подъезда, движение общественного транспорта.

Замечания административного ответчика со ссылками о неполноте проведенного исследования и неиспользованию иных аналогов не обоснованы и судом отклоняются.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 11 ФСО №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Указанный принцип при составлении отчета соблюден.

Объявления о продаже земельных участков: 1) <адрес>; 2) <адрес>; 3) <адрес>, на которые указывается административным ответчиком, датированы 2017 годом, в то время, как использованные оценщиком предложения относятся к 2018 году, т.е. наиболее приближены к дате оценки – 01.01.2019. Кроме этого, земельный участок по адресу: <адрес>, расположен в зоне Ж-1 и может быть использован только для размещения объектов, перечисленных в градостроительном регламенте, использование земельного участка для строительства производственно-складских объектов в данной зоне не разрешено.

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с Отчетом № не представлено. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет № оценки рыночной стоимости земельных участков соответствуют закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета №, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в них рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 17.09.2021.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 4811 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственной базы и проектирования и реконструкции части здания цеха в размере рыночной стоимости 2 444 000 рублей.

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 1469 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственной базы и проектирования и реконструкции части здания цеха в размере рыночной стоимости 945 000 рублей.

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 371 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственной базы и проектирования и реконструкции части здания цеха в размере рыночной стоимости 318 000 рублей.

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 26023 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственной базы и проектирования и реконструкции части здания цеха в размере рыночной стоимости 11 580 000 рублей.

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 1172 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственной базы и проектирования и реконструкции части здания цеха в размере рыночной стоимости 662 000 рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 17 сентября 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова

Решение в окончательной форме изготовлено 17 декабря 2021 года