Апелляционное определение № 33-28629/2025 33-4681/2026 от 2 февраля 2026 г.

Санкт-Петербургский городской суд

Рег. № 33-4681/2026 Судья: Ситникова Т.И.

УИД: 78RS0016-01-2024-006694-45


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Златьевой В.Ю.,

судейпри помощнике судьи

ФИО1, ФИО2,ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании 3 февраля 2026 года апелляционную жалобу ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» на решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 10 июня 2025 года по гражданскому делу № 2-295/2025 по иску ФИО4 к ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» о взыскании стоимости устранения недостатков в квартире, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов

Заслушав доклад судьи Златьевой В.Ю., выслушав мнение представителя ответчика ФИО5, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива», в котором после уточнения требований просила взыскать с ответчика стоимость устранения строительных недостатков в квартире в размере 407249,52 рублей; неустойку за период с 15.07.2024 по 22.10.2024 в размере 407249,52 рублей, продолжить начисление неустойки с 23.10.2024 по день фактической уплаты суммы устранения недостатков в размере 1% за каждый день просрочки; расходы на проведение экспертизы в размере 15000,00 рублей; компенсацию морального вреда в размере 20000,00 рублей; штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца.

В обоснование заявленных требований истец указала, что на основании договора купли-продажи № ДКП-ПК13-2280-ВТБ-ОТД-ЭР-У от 29 марта 2024 года приобрела у ответчика в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В процессе проживания и эксплуатации квартиры были выявлены недостатки, стоимость которых в соответствии с заключением специалиста ФИО № 008К-06/24 от 20 июня 2024 года составляет 585519,00 рублей.

26 июня 2024 года в адрес ответчика направлена претензия с требованием возместить выявленные недостатки, однако до настоящего времени требования истца, с учетом проведенной по делу судебной экспертизы, не удовлетворены.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции наличие недостатков в квартире истца нашли повреждение, стоимость устранения которых определена в размере 407249,52 рублей, которую истец просит взыскать с ответчика, а также неустойку, компенсацию морального вреда в штраф, в соответствии с Законом о защите прав потребителей.

Решением Октябрьского районного суда от 10 июня 2025 года исковые требования удовлетворены частично.

Взысканы с ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» в пользу ФИО4:

- 407249,52 рублей – стоимость устранения недостатков в квартире;

- 407249,52 рублей – неустойка за период с 15.07.2024 по 10.06.2025;

- 2 000 рублей– компенсация морального вреда;

- 100 000 рублей – штраф;

- 10 350 рублей - расходы на оплату заключения специалиста.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Также предоставлена ответчику ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» отсрочка исполнения решения суда в части уплаты стоимости устранения недостатков, неустойки, штрафа до 30 июня 2025 года включительно и взыскана в доход бюджета Санкт-Петербурга государственная пошлина в размере 21290 рублей

Не согласившись с принятым судом решением ответчиком подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить в части взыскания неустойки, штрафа, принять по делу новое решение, применить положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также ограничения и мораторий, действующие в спорный период.

Истец ФИО4 на рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции не явилась, извещена надлежащим образом. Ходатайств об отложении слушания дела, доказательств уважительности причин неявки указанных лиц в судебную коллегию не поступило. При таких обстоятельствах, в соответствии с положениями статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, заслушав объяснения истца и ответчика обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.03.2024 между ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры № ДКП-ПК13-2280-ВТБ-ОТД-ЭР-У, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, площадью <...> кв. м, этаж №... (том 1 л.д.13-17).

8 апреля 2024 года квартира по акту приема-передачи передана ответчиком истцу (том 1 л.д. 23).

2 апреля 2024 года зарегистрировано право собственности истца на квартиру (том 1 л.д.24-27).

В соответствии с заключением специалиста № 008К-06/24 от 20 июня 2024 года установлено, что в указанной квартире ФИО4 при проведении строительно-монтажных и отделочных работ был допущен ряд недостатков, возникших в результате нарушения требований технических регламентов, строительных норм и правил, сводов правил, государственных стандартов. Выявленные строительные недостатки (дефекты, несоответствия качества) возникли в результате нарушения технологии строительных процессов, нарушения при производстве и приемке строительно-монтажных и отделочных работ, нарушения при монтаже и приемке изделий. Стоимость работ, включая замену материалов, по устранению всех обнаруженных дефектов и недостатков составляет 585519 рублей (том 1 л.д.28-93).

На основании определения суда от 5 ноября 2024 года судом назначена судебная экспертиза, в соответствии с заключением ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» № 93 от 22 апреля 2025 года экспертами установлено, что в квартире истца, по адресу: <адрес> выявлены дефекты и недостатки в коридоре, комнате, кухне, ванной, не соответствующие требованиям ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемом», СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия», СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», СТО НОСТРОЙ 2.11.161-2014 «Двери внутренние из древесных материалов. Требования к безопасности, эксплуатационным характеристикам. Правила производства работ по монтажу, контроль и требования к результатам работ». Дефекты не являются следствием нарушения эксплуатации квартиры, а являются строительно-монтажными дефектами. Рыночная стоимость устранения имеющихся строительно-монтажных недостатков и недостатков отделки составляет 407249,52 рублей.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 15, 469, 725, 755-756 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона о защите прав потребителей, постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», учитывая, что между сторонами был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, в связи с чем правоотношения сторон регулируются Законом о защите прав потребителей, на указанные правоотношения не распространяются положения Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, применил по указанным основаниям положения статей 13 и 31 Закона о защите прав потребителей, постановил о взыскании неустойки и штрафа, а также определенную экспертным заключением стоимость устранения недостатков в размере 407249,52 рублей.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и считает, что при разрешении настоящего спора суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановил решение, основанное на оценке собранных по делу доказательств и отвечающее требованиям вышеуказанных норм материального права.

В соответствии с абзацем первым статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Исходя из положений пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: - соразмерного уменьшения покупной цены; - безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; - возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (п. 2 ст. 477 ГК РФ).

Аналогичная норма предусмотрена в п. 1 ст. 19 Закона о защите прав потребителей.

Суд первой инстанции, оценивая характер возникших между сторонами спорных правоотношений, учел тот факт, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи недвижимого имущества от 29 марта 2024 года, в котором общество (ответчик) выступает продавцом, а ФИО4 - покупателем.

Отношения между продавцом и покупателем регулирует глава 30 ГК РФ и глава II Закона о защите прав потребителей.

Если договором купли-продажи квартиры гарантийный срок на квартиру не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу п. 2 ст. 477 ГК РФ и абз. 2 п. 1 ст. 19 Закона о защите прав потребителей срок предъявления к продавцу требований в отношении недостатков квартиры составляет два года со дня ее передачи покупателям (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 30 августа 2022 года № 51-КГ22-6-К8).

Истец обратилась к ответчику в пределах данного срока, направив претензию 26 июня 2024 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей) потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены; незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.

Исходя из положений статьи 22 Закона о защите прав потребителей требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Согласно пункту 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Если иное не установлено законом, сумма неустойки (пени), определенной в соответствии с настоящей статьей, не может превышать сумму, уплаченную потребителем по договору купли-продажи товара. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (абзац 2 введен Федеральным законом от 28 декабря 2025 № 500-ФЗ).

В силу пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон № 214-ФЗ) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1 названного закона).

Частью 2 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается на основании договора участия в долевом строительстве.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика к спорным правоотношениям положения Федерального закона № 214-ФЗ применяться не могут, поскольку между сторонами договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома не заключался, ответчик в правоотношениях с истцом выступал не в качестве застройщика, а в качестве продавца квартиры, договор купли-продажи заключен после ввода дома в эксплуатацию, в связи с чем законодательство в сфере участия в долевом строительстве распространено на настоящий спор быть не может.

В данном случае к спорным правоотношениям подлежат применению нормы, регулирующие отношения, возникающие из договора купли-продажи, а именно положения главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона о защите прав потребителей.

Довод апелляционной жалобы о необходимости расчета суммы штрафа исходя из процентной 5 процентов от присужденном судом суммы на основании изменений внесенных Федеральным законом от 08.08.2024 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступивших в силу с 01.09.2024, в часть 3 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», повторяет довод ответчика, изложенный им в возражениях и апелляционной жалобе, однако довод правомерно отклонен судом первой инстанции, как несостоятельный, поскольку в рассматриваемом случае истцом был заключен с ответчиком договор купли-продажи объекта недвижимости, а не договор долевого участия.

По указанному основанию суд правильно пришел к выводу, о том, что при определении размера штрафа следует применять положения пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, а не части 3 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, также не имеется оснований учитывать положения постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326.

Указанный правовой подход соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 6 Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 18 октября 2023 года.

В этой связи доводы жалобы о том, что к отношениям, связанным с продажей истцу товара ненадлежащего качества, должны применяться нормы Закона о долевом строительстве, что к предусмотренной статьей 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» неустойке за просрочку выполнения требования потребителя о возмещении расходов на исправление недостатков проданного ему товара, подлежат применению нормы о моратории на взыскание неустойки (штрафа, пени) за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренные Постановлениями Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 (в ред. от 30.09.2022), от 18.03.2024 № 326 обоснованно отклонены судом первой инстанции, как не основанные на законе.

Вышестоящими судами неоднократно давались разъяснения, что положения вышеуказанного Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326 не применяются к договорам купли-продажи. По своей сути, само Постановление Правительства Российской Федерации и указывает на действия именно в рамках участия в долевом строительстве, а не договора купли-продажи. Действие Постановления Правительства Российской Федерации не могут быть распространены на иные договоры, кроме как на договоры участия в долевом строительстве, и иное толкование недопустимо.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судом первой инстанции нормы материального права при разрешении требований о взыскании неустойки и штрафа применены правильно, при этом суд первой инстанции при постановлении решения усмотрел основания для применения положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации размер неустойки судом снижен до размера стоимости устранения недостатков, и штраф снижен в соответствии с положениями ст. 333 Гражданского кодекса Российской федерации с 408 249,52 рублей до 100 000 рублей. В указанной части решение суда истцом не оспаривается.

В связи с тем, что судом апелляционной инстанции материальный закон применен и истолкован правильно, нарушений процессуального права не допущено, судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 379.7 ГПК РФ оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 10 июня 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 31 марта 2026 года