Апелляционное определение № 33-712/2026 от 10 марта 2026 г.

Судья ФИО2 УИД №RS0№-77

№
№


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 марта 2026 года г. Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Корневой М.А.,

судей Щербиной И.С., Раковой Н.Н.,

при секретаре Орловой А.С.,

в открытом судебном заседании рассмотрела гражданское дело по иску Межрегиональной общественной организации «Центр защиты прав потребителей», действующей в интересах ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орелстрой-2» о защите прав потребителей,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орелстрой-2» на решение Железнодорожного районного суда города Орла от 23 июня 2025 г., которым исковые требования удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Щербиной И.С., изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы,

установила:

Межрегиональная общественная организация «Центр защиты прав потребителей» (далее – МОО «ЦЗПП»), действующая в интересах ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Орелстрой-2» (далее – ООО «СЗ «Орелстрой-2») о защите прав потребителей.

В обоснование заявленных требований указывал, что 15 марта 2023 г. между ФИО1, ФИО3 и ООО «СЗ «Орелстрой-2» был заключен договор участия в долевом строительстве жилья №

Предметом договора являлось приобретение в собственность объекта недвижимого имущества - <адрес> Стоимость квартиры составила 5 038 000 рублей.

В настоящее время собственником квартиры является ФИО1

После передачи застройщиком объекта долевого строительства были выявлены недостатки, которые препятствуют нормальному проживанию в квартире и, тем самым, не позволяют использовать ее по прямому назначению.

Согласно заключению индивидуального предпринимателя ФИО4, стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных несоответствий нормативным требованиям в квартире <адрес>, составит 881 532,52 рублей.

В целях досудебного урегулирования возникшего спора, 16 сентября 2024 г. ФИО1 обратился к ООО «СЗ «Орелстрой-2» с претензией, в которой просил возместить ему стоимость устранения недостатков и расходы, связанные с оплатой услуг эксперта. Данные требования ответчиком были удовлетворены частично, в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры истцу выплачено 138 009,60 рублей, а также 35000 рублей – в счет возмещения расходов на проведение экспертного исследования.

По указанным основаниям, с учетом уточненных исковых требований, просил суд взыскать в его пользу с ООО «СЗ «Орелстрой-2» в счет уменьшения покупной цены квартиры 223 371,40 рублей, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, а также расходы по оплате оплатой услуг представителя в размере 30 000 рублей.

Решением Железнодорожного районного суда города Орла от 23 июня 2025 г. постановлено:

«Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Орелстрой-2» (ИНН: <...>, ОГРН: <...>, КПП: <...>) в пользу ФИО1, <дата> года рождения (<...> в счет устранения строительных недостатков объекта долевого строительства в размере 223 371,40 руб., компенсацию морального вреда в размере по 10 000,00 руб., в счет оплаты услуг представителя – 20 000,00 рублей.

В остальной части иска ФИО1 отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Орелстрой-2» (ИНН: <...>, ОГРН: <...>, КПП: <...>) в бюджет муниципального образования «город Орел» государственную пошлину в размере 7 701,00 руб.».

В апелляционной жалобе ООО «СЗ «Орелстрой-2» ставит вопрос об изменении решения суда в части взыскания денежных средств в счет устранения строительных недостатков объекта долевого строительства, как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права.

Выражает несогласие с взысканием с ООО «СЗ «Орелстрой-2» в пользу истца в счет устранения строительных недостатков объекта долевого строительства денежных средств в размере 223 371,40 рублей, ссылаясь на положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ограничивающей ответственность застройщика тремя процентами от цены договора, которые подлежат применению к данным правоотношениям, но не были применены судом.

Ссылается на Постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», которым введен мораторий на применение к застройщику штрафных санкций и взыскание убытков со дня вступления в силу настоящего постановления (22 марта 2024 г.) по 31 декабря 2025 г. Таким образом, при удовлетворении требований в части взыскания денежных средств в счет устранения строительных недостатков объекта долевого строительства, застройщику предоставляется отсрочка исполнения решения суда в части взыскания убытков, что при вынесении обжалуемого решения судом учтено не было.

ФИО1, представитель МОО «ЦЗПП», представитель ООО «СЗ «Орелстрой-2» в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность постановленного решения в пределах доводов апелляционной жалобы (часть 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для изменения решения суда.

Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются, в том числе: нарушение или неправильное применение норм материального или норм процессуального права (пункт 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Такие нарушения допущены судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, одним из таких способов является возмещение убытков (абзац девятый названной статьи).

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее по тексту – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Частью 2 названной статьи предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (введена в действие Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации») при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков (часть 2 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Судом установлено и из материалов дела следует, что 15 марта 2023 г. между ФИО1, ФИО3 и ООО «СЗ «Орелстрой-2» был заключен договор участия в долевом строительстве жилья №, по условиям которого ФИО1 и ФИО3 приобретают для собственных нужд в собственность объект недвижимого имущества: квартиру общей площадью <...> кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.

Цена объекта долевого строительства по условиям договора определена в сумме 5 038 000 рублей (пункт 3.1 договора).

В соответствии с приложением к договору долевого участия объект долевого строительства (квартира) передается с отделкой и инженерным обеспечением (т. 1, л. д. 32).

Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные действующим законодательством и настоящим договором неустойки и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки в порядке, установленном законом.

В соответствии с актом приема-передачи от 27 мая 2024 г. квартира была передана ФИО1 и ФИО3 (т. 1, л. д. 33).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 24 июня 2024 г., в настоящее время собственником квартиры является ФИО1 (т. 1, л. д. 36).

Поскольку после передачи квартиры ФИО1 были обнаружены недостатки в отделке, он обратился к ИП ФИО4 для определения стоимости ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных недостатков.

Стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных несоответствий нормативным требованиям в квартире истца определена актом экспертного исследования ИП ФИО4 от 30 августа 2024 г. и составила 881 532,52 рублей (т. 1, л. д. 42 – 116).

16 сентября 2024 г. ФИО1 в адрес ответчика была направлена претензия, содержащая требования о добровольном возмещении суммы в размере 881 532,52 рублей, необходимой для устранения выявленных недостатков, а также о возмещении расходов, связанных с оплатой услуг эксперта (т. 1, л. д. 13).

В ответе на претензию от 07 октября 2024 г. ответчик сообщил, что принято решение об удовлетворении требований в следующих размерах:- 138 009,60 рублей - в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры на сумму стоимости устранения недостатков, 35000 рублей – в счет возмещения расходов на проведение экспертного исследования.

Установив, что квартира была передана застройщиком ФИО1 с недостатками, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчиком были нарушены права истца как участника долевого строительства, заключившего договор для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, в связи с чем, взыскал в пользу истца компенсацию морального вреда в сумме 10000 рублей и судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 20000 рублей.

В указанной части решение суда первой инстанции сторонами по делу не обжалуется, а потому не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.

Разрешая требования ФИО1 в части взыскания денежных средств в счет уменьшения покупной цены квартиры, установив, что в переданном застройщиком объекте долевого строительства имеются недостатки, в связи с чем, истец вправе требовать уменьшения покупной цены квартиры на сумму стоимости их устранения, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с ООО «СЗ «Орелстрой-2» в пользу ФИО1 убытков в размере 223 371,40 рублей.

Проверяя законность и обоснованность судебного акта по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда в части взыскания с ответчика в пользу истца денежной суммы в счет устранения строительных недостатков объекта долевого строительства, в связи с чем, находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о том, что такие выводы основаны на неправильном применении норм материального права и без учета фактических обстоятельств дела.

В соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ, введенной в действие Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. №482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 г. №482-ФЗ, часть 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ вступила в силу с 1 января 2025 г.

Как следует из пункта 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 г. №482-ФЗ, соответствующие положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01 января 2025 г.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.

Часть 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ связывает определение как факта ненадлежащего исполнения обязательств так и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.

Таким образом, именно указанное решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

Следовательно, положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона от 26 декабря 2024 г. №482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при разрешении судами дел после 01 января 2025 г., так как в соответствующих случаях удовлетворения исков устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты (с момента вступления решения суда в законную силу).

Поскольку требования истца были удовлетворены судом после 01 января 2025 г., и договором участия в долевом строительстве не предусмотрены иные, отличные от предусмотренных законом, условия ответственности сторон, при принятии решения судом первой инстанции подлежали применению положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, устанавливающей ограничения размера общей суммы, подлежащей взысканию с застройщика, который не может превышать три процента от цены договора.

Исходя из цены договора участия в долевом строительстве – 5038000 рублей, с учетом применения положений части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ, с ответчика в пользу истца подлежали взысканию расходы на устранение строительных недостатков в размере 151 140 рублей (5038000 х 3%).

10 октября 2024 г. ответчиком в досудебном порядке было выплачено истцу в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры – 138009,60 рублей.

Таким образом, подлежащий взысканию с ответчика размер стоимости устранения строительных недостатков объекта долевого строительства составит 13130,40 рублей (151 140 - 138009,60).

Суд первой инстанции определил к взысканию размер расходов на устранение строительных недостатков переданного застройщиком объекта долевого строительства в сумме 223 371,40 рублей, необоснованно не применив к спорным правоотношениям положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ и не ограничив их тремя процентами от суммы договора долевого участия, а также не приняв во внимание, что расходы на устранение строительных недостатков в пределах 3 % от цены договора ответчиком в добровольном порядке истцу были выплачены.

При таких обстоятельствах в указанной части решение суда не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит изменению.

Кроме того, Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» предусмотрено, что в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2026 г. включительно, в связи с чем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о предоставлении ООО «СЗ «Орелстрой-2» отсрочки до 31 декабря 2026 г. включительно в части уплаты суммы убытков.

В соответствии с частью 3 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.

В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В связи с изменением решения суда, в соответствии с положениями статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в доход бюджета муниципального образования «Город Орел» подлежат взысканию с ООО «СЗ «Орелстрой-2» расходы по оплате государственной пошлины, размер которых, исходя из размера удовлетворенных судом исковых требований, составляет 7000 рублей (4000 рублей – государственная пошлина за требования материального характера и 3000 рублей – государственная пошлина за требования нематериального характера (компенсация морального вреда).

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орелстрой-2» удовлетворить.

Решение Железнодорожного районного суда города Орла от 23 июня 2025 г. изменить в части взыскания денежных средств в счет стоимости устранения строительных недостатков объекта долевого строительства, государственной пошлины.

Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:

«Исковые требования Межрегиональной общественной организации «Центр защиты прав потребителей», действующей в интересах ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орелстрой-2» о защите прав потребителей удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Орелстрой-2» (ИНН: <...>, ОГРН: <...> КПП: <...>) в пользу ФИО1 (<...>) в счет устранения строительных недостатков объекта долевого строительства в размере 13130,40 рублей, компенсацию морального вреда в размере по 10 000 рублей, в счет оплаты услуг представителя – 20 000 рублей.

В остальной части в удовлетворении исковых требований - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Орелстрой-2» (ИНН: <...>, ОГРН: <...>, КПП: <...>) в доход бюджета муниципального образования «Город Орел» государственную пошлину в размере 7000 рублей.

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Орелстрой-2» отсрочку в части уплаты убытков в размере 13130,40 рублей до 31 декабря 2026 г. включительно».

Мотивированный текст апелляционного определения составлен 20 марта 2026 г.

Председательствующий

Судьи