Апелляционное определение № 33-5345/2026 от 9 февраля 2026 г.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. №... УИД: №...

Судья: Минихина О.Л.


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Утенко Р.В. ФИО1

Судей

ФИО2

при помощнике

ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании 10 февраля 2026 года апелляционную жалобу ФИО4 на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу №... по иску ФИО4 к ООО "Главстрой-СПб специализированный застройщик" о взыскании денежных средств.

заслушав доклад судьи Утенко Р.В., пояснения представителя истца ФИО5, представителя ответчика ФИО6, судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО4 обратился в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "Главстрой-СПб специализированный застройщик", указав, что <дата> между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № №..., во исполнение условий которого застройщик по акту приема-передачи от <дата> передал истцу квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

После передачи объекта долевого строительства истцом были обнаружены недостатки, подтверждаемые заключением специалиста <...> от <...>

<дата> истцом была направлена ответчику претензия с требованием о возмещении расходов по устранению недостатков в квартире по ДДУ, которая была вручена ответчику <дата>, однако требования удовлетворены не были.

<дата> между истцом и ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» был заключен договор купли-продажи квартиры <...>, расположенной по адресу: <адрес> №..., согласно условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя квартиру, а покупатель обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру.

Квартира была принята у продавца по акту приема-передачи <дата>.

После передачи квартиры истцом были обнаружены недостатки, подтверждаемые заключением специалиста <...> от <дата> с уведомлением продавца о ее проведении.

Согласно заключению специалиста № №... от <дата> по проведению строительно-технического исследования по определению соответствия квартиры, расположенной по адрес: <адрес>, требованиям нормативных документов, были выявлены множественные отклонения в отделочных покрытиях, что является нарушением действующих СП ГОСТ.

<дата> истцом была направлена ответчику претензия с требованием о возмещении расходов по устранению недостатков в квартире, которая была вручена ответчику <дата>, однако ответа на данную претензию не поступило, требования истца не удовлетворены.

Уточнив заявленные требования, истец просила взыскать с ответчика:

стоимость устранения выявленных недостатков в квартире по адресу: <адрес> в размере 90 838,74 руб.;

неустойку за несвоевременное устранение недостатков в квартире, приобретенной по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома <...> от <дата>, за период с <дата> по <дата> и с <дата> по <дата> в размере 31 657,30 руб.;

стоимость устранения выявленных недостатков в квартире по адресу: <адрес> в размере 649 817,30 руб.;

неустойку за несвоевременное устранение недостатков в квартире, приобретенной по договору купли-продажи квартиры №... от <дата>, за период с <дата> по <дата> в размере 649 817,30 руб.;

штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя;

расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 руб.;

расходы на оформление доверенности в размере 1 700 руб.;

компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб.;

почтовые расходы в размере 476 руб.;

расходы на услуги специалиста по договору возмездного оказания услуг №... от <дата> в размере 25 000 руб.;

расходы на услуги специалиста по договору возмездного оказания услуг №... от <дата> в размере 36 000 руб.

Решением Василеостровского районного суда Санкт- Петербурга от <дата> постановлено:

Исковые требования ФИО4 к ООО "Главстрой-СПб специализированный застройщик" о возмещении расходов на устранение недостатков в квартире, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов – удовлетворить в части.

Взыскать с ООО "Главстрой-СПб специализированный застройщик" в пользу ФИО4 в счет возмещения расходов по устранению недостатков квартиры, приобретенной по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома №... от <дата>, в размере 87 567,95 руб., в счет возмещения расходов по устранению недостатков квартиры, приобретенной по договору купли-продажи квартиры №... от <дата>, в размере 261 242,70 руб., компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб., штраф в размере 17 308,14 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 руб., расходы на проведение досудебной экспертизы по договору возмездного оказания услуг № №... от <дата> в размере 25 000 руб., расходы на проведение досудебной экспертизы по договору возмездного оказания услуг № №... от <дата> в размере 36 000 руб., почтовые расходы в размере 476 руб., а всего 462 594,79 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с ООО "Главстрой-СПб специализированный застройщик" в доход бюджета государственную пошлину в размере 6 988,11 руб.

Предоставить ООО "Главстрой-СПБ Специализированный застройщик" отсрочку исполнения решения Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу №... на срок до <дата>.

В апелляционной жалобе ФИО4 оспаривает законность решения суда в части применения ограничений возмещения стоимости устранения недостатков, отказа во взыскании неустойки и штрафа в отношении квартиры, приобретенной по договору купли-продажи квартиры №... от <дата> года

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в порядке ч.3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав пояснения представителей сторон, судебная коллегия полагает решение суда в части подлежащим отмене и изменению в обжалуемой части в силу п.1 ст. 330 ГПК РФ.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

П. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ закреплена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 статьи 12 Федерального закона № 214-ФЗ).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ).

Согласно ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ч.8 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

Постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 ( в редакции от 19.06.2025) установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве: неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч.9 ст.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 года включительно.

неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно;

В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ ( в редакции от 08.08.2024), моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Согласно ч.3 ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон от 26 декабря 2024 г. N 482-ФЗ) статья 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения данной части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от <дата> N 214-ФЗ.

Судом первой инстанции установлено, что <дата> между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве №... жилого комплекса с объектами обслуживания населения, <...> корпуса <...> – жилые дома, расположенные по адресу: <адрес>, (северо-восточнее <адрес>, <адрес>) согласно условиям которого Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить вышеуказанный объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщикам объект долевого строительства, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи.

<дата> истец принял у застройщика по акту приема-передачи квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Пунктом 5.3 Договора установлен гарантийный срок для переданного истцу объекта долевого строительства - 5 лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства, и 3 года на указанное технологическое и инженерное оборудование.

<дата> между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры №..., согласно условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить принадлежащую продавцу на праве собственности квартиру №..., расположенную по адресу: <адрес>

<дата> истец принял по акту приема-передачи квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Пунктом <...> Договора установлен гарантийный срок для переданной истцу квартиры <...> года с момента приемки квартиры покупателем от продавца. Гарантийный срок материалов, оборудования и комплектующих предметов квартиры заводского изготовления соответствует гарантийному сроку, установленному изготовителем, и начинает исчисляться с момента, установленного изготовителем.

В процессе эксплуатации указанных квартир были выявлены недостатки качества строительных работ, не обусловленные договором долевого участия в строительстве и договором купли-продажи квартиры, при передаче по акту приёма-передачи являлись скрытыми.

Дефекты были отражены в заключениях технического специалиста, составленных <...> проводившим по заданию истца обследование квартир.

В течение гарантийного срока <дата> истец направил ответчику претензию с требованием о возмещении расходов по устранению недостатков в квартирах, которая была вручена ответчику <дата>, но данное требование ответчиком исполнено не было.

Выразив несогласие с результатами оценки стоимости устранения недостатков, ответчик ходатайствовал о проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы. Данное ходатайство удовлетворено судом.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы №... качество выполненных в квартире по адресу: <адрес>, строительных и отделочных работ не соответствует качеству работ, предусмотренных договором участия в долевом строительстве №... от <дата> и приложениями к нему, заключенным между сторонами, строительным нормам и правилам. Характер образования данных дефектов - нарушение требований нормативной документации, предъявляемой к производству строительно-монтажных и отделочных работ. Рыночная стоимость восстановительного ремонта и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков составляет: 341 692,03 руб. Рыночная стоимость восстановительного ремонта и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков, которые могли быть визуально определены истцом на дату подписания акта приема-передачи от <дата> без учета износа составляет: 140 506,23 руб.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы №..., объем выполненных в квартире по адресу <адрес>, строительных и отделочных работ соответствует объему работ, предусмотренных Договором купли-продажи квартиры №... от <дата> и приложениями к нему.

Учитывая наличие в квартире №... строительных недостатков (дефектов), эксперты определили, что качество отделочных работ, выполненных по адресу <адрес>, не соответствует качеству работ, предусмотренных Договором купли-продажи квартиры №... от <дата> и приложениями к нему, в части выполнения работ ненадлежащего качества. Характер всех перечисленных дефектов указывает на невозможность их образования в процессе эксплуатации квартиры, вследствие внешнего механического, температурно-влажностного и иного воздействия, а также в результате естественного физического износа отделочных покрытий. Таким образом, выявленные недостатки являются следствием нарушений строительных норм и правил, не являются эксплуатационными. Стоимость устранения строительных недостатков на дату проведения оценки без учета износа составила: 649 817,30 руб. Рыночная стоимость устранения строительных недостатков, которые могли быть визуально определены истцом в <адрес> на дату подписания акта приема-передачи от <дата> без учета износа составляет: 362 640,87 руб.

Указанные заключения признаны судом достоверным и допустимым доказательством, подтверждающим наличие недостатков в квартирах и определяющим стоимость их устранения.

Разрешая заявленные требования, суд, установив, что квартиры истцу застройщиком переданы с отступлениями от условий договоров и приняты истцом по актам приема-передачи с недостатками, от устранения которых ответчик отказался, учитывая, что экспертом установлена причинно-следственная связь между возникшими дефектами и действиями ответчика (выявленные дефекты являются производственными), а также предусмотренное законом право истца требовать возмещения расходов на устранение недостатков, суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика стоимости полного комплекса работ и материалов, необходимых для устранения дефектов и приведения в соответствие с договором участия в долевом строительстве и договором купли-продажи квартиры.

Вместе с тем признавая право истца на возмещение убытков в виде средств для устранения недостатков, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что сумма возмещения таких недостатков в силу ч.4 ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ ограничена 3% от цены договора, что составит в отношении квартиры, приобретенной по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома №... - 87 567,95 руб., в отношении квартиры, приобретенной по договору купли-продажи квартиры №... от <дата> - в размере 261 242,70 руб.

При рассмотрении требования о взыскании неустойки суд первой инстанции указал на право требования неустойки вследствие нарушения сроков возмещения стоимости устранения недостатков со ссылкой на нормы ст. 214-ФЗ, однако указал, что поскольку общая сумма имущественного взыскания превышает три процента от цены договора (ч. 4 ст. 10 № 214-ФЗ), неустойка в порядке ч. 8 ст. 7 № 214-ФЗ начислению не подлежит.

Установив нарушение прав истца как потребителя в соответствии с ч.2 ст. 10 ФЗ № 214 ФЗ, ст. 1101 ГК РФ судом взыскана с ответчика в пользу истца денежная компенсация морального вреда в сумме 15 000 руб.

Учитывая, что на дату вынесения решения суда размер штрафа подлежит определению с учетом положений ч.3 ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ, суд пришел к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в 17 308,14 руб. (87 567,95 руб. + 69 920,12 руб. + 261 242,70 руб. + 15 000 руб.) х 5%).

<дата> между ФИО4 и <...> был заключен договор об оказании юридических услуг, согласно которому исполнитель оказывает заказчику услуги: юридические консультации клиента по вопросу взыскания денежных средств с ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик»; юридическая экспертиза документов, предоставленных заказчиком; подготовка и подача претензии по вопросу выплаты денежных средств к ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» по договору участия в долевом строительстве №... от <дата> и Договору купли-продажи квартиры №... от <дата>; подготовка и подача искового заявления по гражданскому делу о взыскании денежных средств с ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» по договору участия в долевом строительстве №... от <дата> и Договору купли-продажи квартиры №... от <дата>; представление интересов заказчика в суде общей юрисдикции по гражданскому делу о взыскании денежных средств с ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» по договору участия в долевом строительстве №... от <дата> и Договору купли-продажи квартиры №... от <дата> до момента вынесения решения судом первой инстанции; заказ, получение решения суда и исполнительного листа; подача исполнительного листа в банк/ФССП и сопровождение исполнительного производства до момента получения денежных средств заказчиком.

Стоимость услуг по настоящему договору определяется в п. 3.1.1 договора в размере 40 000 руб.

Истец оплатила сумму в размере 20 000 руб., что подтверждается кассовым чеком от <дата>.

На основании изложенного, с учетом принципа разумности и установления баланса между правами сторон, суд счел возможным удовлетворить требования истца о возмещении расходов по оплате услуг представителя – взыскать с ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 руб.

Истцом заявлено требование о взыскании расходов на проведение досудебной экспертизы по договору возмездного оказания услуг № №... от <дата> в размере 25 000 руб. и по договору возмездного оказания услуг №... от <дата> в размере 36 000 руб.

В обоснование заявленных требований истцом представлены договор №... возмездного оказания услуг от <дата>, квитанция на сумму 25 000 руб., акт приема-сдачи, договор № №... возмездного оказания услуг от <дата>, квитанция на сумму 36 000 руб.

Указанные расходы признаны судом судебными издержками и в соответствии со ст. 98 ГПК РФ взысканы с ответчика в полном объеме, как и почтовые расходы.

В порядке ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета взыскана государственная пошлина.

Со ссылкой на п.1 Постановления Правительства Российской Федерации от <дата> №... судом предоставлена отсрочка ООО "Главстрой-СПБ Специализированный застройщик" исполнения решения Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу №... на срок до <дата>.

В апелляционной жалобе истец, не оспаривая законности решения суда в части разрешения вопроса относительно взыскания стоимости устранения недостатков в отношении переданной ей квартиры по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома №... от <дата>, указывает на неправомерность ограничения суммы возмещения убытков в отношении приобретенной ею квартиры по договору купли-продажи, отказа в взыскании неустойки и штрафа.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 46 Постановления Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции должен проверить решение суда в полном объеме, если обжалуемая часть решения неразрывно связана с другими частями решения. Например, при изменении решения суда по существу спора суд апелляционной инстанции должен изменить распределение судебных расходов, даже если решение суда в этой части или отдельное судебное постановление о распределении судебных расходов не обжаловались.

В ходе рассмотрения настоящего спора истцом были заявлены требования имущественного характера к ответчику – часть из них основана на нарушении ответчиком условий договора участия в долевом строительстве, стороной которого являлась истец, а другая часть основаны на нарушениях прав истца как покупателя иной квартиры, на требованиях Закона РФ «О защите прав потребителей».

Вместе с тем суд первой инстанции пришел к выводу о том, что правоотношения сторон в отношении двух объектов, приобретенных по различным основаниям, регулируются положениями ФЗ № 214-ФЗ, нормы которого были применены при определении суммы штрафа, распределении судебных расходов. В этой связи проверить законность решения суда по доводам апелляционной жалобы в части невозможно без дифференциации объема подлежащих удовлетворению требований в отношении каждого из требований.

Судебная коллегия приходит к выводу, что правоотношения сторон в рамках ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома №... от <дата> регулируются положениями ФЗ № 214- ФЗ

При установлении судом, что в переданном истцу объекте долевого строительства имеются строительные недостатки, стоимость устранения которых превышает 3% от цены договора участия в долевом строительстве, суд указал на то, что в силу части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" возмещению подлежит устранение недостатков в размере 87 567,95 руб.

Отказывая во взыскании неустойки, предъявленной истцом, суд указал, что взыскание неустойки превысит 3% подлежащей взысканию суммы от цены договора.

Вместе с тем судом рассчитан штраф относительно удовлетворенных требований о взыскании стоимости устранения недостатков, компенсации морального вреда в этой части со ссылкой на положения п.5 ст. 10 ФЗ №... ФЗ.

Истцом заявлен период взыскания неустойки с <дата> по <дата> и с <дата> по <дата> и обоснован уклонением ответчика от уплаты сумм устранения недостатков.

Вместе с тем <дата> истцом была направлена ответчику претензия с требованием о возмещении расходов по устранению недостатков в квартире по ДДУ, которая была вручена ответчику <дата>.

В соответстви с положениями ч.8 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ в редакции, действовавшей на дату получения претензии, за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от <дата> N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Соответственно, при истечении срока исполнения претензии в выходной день, последней датой удовлетворения требований являлось 22 января 2024 года, в связи с чем истец вправе требовать взыскания неустойки за период с 23.01. по 21.03.2024 в соответствии с положениями ст.ст.22 и 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» и п.2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 (ред. от 30.12.2025) "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", согласно которому в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

Установленное частью ч.4 ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ ограничение подлежащей взысканию общей суммы возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков 3% от стоимости договора не предполагает полномочий суда по отказу в удовлетворении законных требований о взыскании, в частности, неустойки и произвольного определения итоговой суммы, подлежащей взыскания, исходя из отнесения ее только к стоимости устранения недостатков.

В силу изложенного решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика неустойки за период с <дата> по <дата> вследствие неисполнения требований о возмещении стоимости устранения недостатков в квартире, переданной по договору участия в долевом строительстве подлежит отмене.

Удовлетворяя требования истца о взыскании штрафа с присужденных сумм, судом взыскан штраф в том числе и с удовлетворенного требования о возмещении устранения недостатков в отношении объекта долевого строительства и с компенсации морального вреда, причиненного нарушениями в указанной части, тогда как по смыслу ч.4 ст.10 ФЗ № 214 определение единой предельной суммы возмещения стоимости устранения недостатков и штрафа в размере 3% от цены договора исключает возможность дополнительного взыскания штрафа.

При таких обстоятельствах решение суда в части взыскания с ответчика стоимости устранения недостатков квартиры, приобретенной по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома №... от <дата>, в размере 87 567,95 руб., взыскании штрафа подлежит изменению с вынесением нового решения о взыскании с ООО "Главстрой-СПб специализированный застройщик" в пользу ФИО4 в счет возмещения расходов по устранению недостатков квартиры, приобретенной по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома №... от <дата>, неустойки за нарушение выплаты денежных средств в счет устранения недостатков за период с 23.01. по <дата>, штрафа в сумме 87 567,95 руб.

Судебная коллегия полагает ошибочными и немотивированными выводы суда первой инстанции, что правоотношения сторон в рамках заявленных требований истцом о возмещении убытков, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа в отношении квартиры, приобретенной по договору купли-продажи квартиры №... от <дата>, регламентируются положениями ФЗ № 214-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Исходя из положений пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: - соразмерного уменьшения покупной цены; - безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; - возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о защите прав потребителей потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены; незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.

Исходя из положений статьи 22 Закона о защите прав потребителей требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Согласно пункту 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

В силу пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон N 214-ФЗ) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1 названного закона).

Частью 2 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ установлено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается на основании договора участия в долевом строительстве.

В рамках настоящего дела установлено, что ответчик, являющийся застройщиком многоквартирного дома, продал квартиру истцу по договору купли-продажи квартиры №... от <дата> после ввода дома в эксплуатацию.

Поскольку между сторонами был заключен не договор участия в долевом строительстве, а договор купли-продажи, то в рассматриваемом споре положения Федерального закона N 214-ФЗ и Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года N 326 о порядке исчисления неустойки не применимы.

Поскольку заключением судебной экспертизы, выводы которой не оспорены, установлено, что стоимость устранения строительных недостатков на дату проведения оценки без учета износа составила 649 817,30 руб., доказательств того, что выявленные недостатки были оговорены при заключении договора купли-продажи не представлено, с ответчика в пользу истца в соответствии со ст. 475 ГК РФ и п.1 ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» подлежит взысканию стоимость устранения недостатков в сумме 649 817,30 руб.

Согласно пункту 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара. Истцом размер неустойки самостоятельно ограничен стоимостью устранения недостатков и требования в данной части подлежит удовлетворению в полном объеме.

Решение суда об отказе во взыскании неустойки, основанное на неверной квалификации правоотношений, подлежит отмене с удовлетворением требований истца о взыскании неустойки в заявленном размере.

Судебная коллегия не усматривает оснований для уменьшения неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ ввиду как длительности нарушений прав истца, так и отсутствия исключительных обстоятельств, в силу которых неустойка в требуемом истцом размере может быть уменьшена.

Со ссылкой на ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, ст. 1101 ГК РФ судом взыскана с ответчика в пользу истца компенсация морального вреда в сумме 15 00 руб., размер которой по существу не оспаривается сторонами.

Вместе с тем компенсация морального вреда вследствие нарушения ответчиком обязанности по выплате стоимости устранения недостатков в купленной квартире подлежит выплате в соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Соглашаясь с выводами суда относительно размер компенсации морального вреда, причиненного нарушениям исполнения обязательств по двум самостоятельным договорам, коллегия полагает возможным определить равную сумму компенсации морального вреда вследствие нарушений прав потребителя по каждому из договоров – в сумме 7 500 руб.

В соответствии с ч.6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Ввиду уклонения ответчика от добровольного удовлетворения требований истца в рамках исполнения обязательств по договору купли-продажи в пользу истца подлежит взысканию штраф в сумме 653 067 руб.30 коп. (649 817,30 руб. + 649 817,30 руб. + 7 500 руб./2)

Судебная коллегия не усматривает оснований для уменьшения размера штрафа ввиду отсутствия исключительных для этого обстоятельств и оснований для вывода о несоразмерности штрафа последствиям нарушения обязательств.

Соглашаясь с выводами суда о том, что расходы истца по оплате услуг специалиста по договору возмездного оказания услуг №... от <дата> года в размере 25 000 руб. и по договору возмездного оказания услуг № №... от <дата> в размере 36 000 руб., следует признать необходимыми для обоснования заявленных требований и подлежащими включению в судебные издержки, возмещение указанных расходов подлежит ответчиком с учетом положений ст. 98 ГПК РФ.

Так при полном удовлетворении уточненных требований в части взыскания денежных средств по договору купли-продажи в пользу истца в полном объеме подлежат взысканию расходы по оплате услуг специалиста по договору № №... от <дата> в размере 36 000 руб.

В рамках требований имущественного характера о взыскании денежных средств вследствие нарушения прав истца по договору участия в долевом строительстве при уточнении требований истец просила взыскать стоимость устранения выявленных недостатков в квартире по адресу: <адрес> в размере 90 838,74 руб. и неустойку в размере 31 657,30 руб., то есть всего 122 496 руб. 04 коп., тогда как удовлетворению подлежат требования о взыскании в сумме 87 567,95 руб., что составит 71, 49%.

В этой связи с ответчика в пользу истца подлежат возмещению расходы по оплате услуг специалиста по договору № <...> от <дата> в сумме 17 872 руб. 50 коп. ( 25 000 руб. х71, 49%)

Судом первой инстанции установлено, что при заключении <дата> между ФИО4 и <...> договора об оказании юридических услуг, согласно которому исполнитель оказывает заказчику услуги по вопросу выплаты денежных средств к ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» по договору участия в долевом строительстве №... от <дата> и Договору купли-продажи квартиры №... от <дата> и определении стоимости услуг равной 40 00 руб., истцом представлены доказательства оплаты лишь 20 000 руб., что подтверждается кассовым чеком от <дата> (л.д. 43 том 1).

При возмещении требований истцу расходов по оплате услуг представителя коллегия приходит к выводу о возможности определения в равных долях стоимости оказания услуг по каждому из договоров ( и их оплате), то есть по 10 000 руб.

При удовлетворении требований как имущественного характера так и требований о взыскании компенсации морального вреда ( принцип пропорциональности при которых не применим) в пользу истца подлежит возмещению расходы по оплате услуг представителя в связи с удовлетворением требований о взыскании денежных средств в счет стоимости устранения недостатков, неустойки и штрафа по договору купли-продажи в сумме 10 000 руб. и в рамках удовлетворенных требований о восстановлении права по договору участия в долевом строительстве в сумме 8 574 руб. 50 коп.( 5 000 руб. + 3574, 5 руб.( 5 000 руб.х71, 49%)

Указанный принцип применим и при определении суммы возмещения почтовых расходов, сумма которых составит 422 руб. 70 коп.

Законность решения суда в части отказа в удовлетворении требований о возмещения расходов по оплате услуг нотариуса фактически не оспаривается сторонами.

Предоставленный судом в решении срок отсрочки исполнения решения суда в части взыскания денежных средств на дату рассмотрения дела в порядке апелляции истек, в связи с чем оснований для изменения судебного акта в данной части коллегия не усматривает, однако полагает необходимым отметить, что положения Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 года № 326 в части предоставления отсрочки в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абз. 2 и 7 - 9 настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, не распространяются на судебные решения в части взыскания денежных средств в пользу потребителя по договору купли-продажи.

Изменение решения суда в части взыскания денежных средств, в соответствии со ст. 103 ГПК РФ, п.1 ст. 333.19 НК РФ влечет изменение судебного акта в части взыскания с ответчика в доход бюджета госпошлины, размер которой составит 15 436 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО4 о взыскании с ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» неустойки вследствие нарушения требований о возмещении стоимости устранения недостатков за период с <дата> по <дата> по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома <адрес> от <дата>, о взыскании неустойки вследствие нарушения требований о возмещении стоимости устранения недостатков по договору купли-продажи квартиры №... от <дата> отменить.

Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в части взыскания с ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» денежных средств изменить.

Взыскать с ООО "Главстрой-СПб специализированный застройщик" в пользу ФИО4 в счет возмещения расходов по устранению недостатков квартиры, приобретенной по договору участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от <дата>, неустойки вследствие нарушения требований о возмещении стоимости устранения недостатков за период с <дата> по <дата>, штрафа 87 567,95 руб., компенсацию морального вреда в сумме 7 500 руб.., расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 руб., возмещение расходов на оплату услуг специалиста по договору возмездного оказания услуг №... от <дата> в размере 17 872 руб. 50 коп.

Взыскать с ООО "Главстрой-СПб специализированный застройщик" в пользу ФИО4 в счет возмещения расходов по устранению недостатков квартиры, приобретенной по договору купли-продажи квартиры <...> от <дата>, 649 817 руб., неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя в сумме 649 817 руб., компенсацию морального вреда в сумме 7 500 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в сумме 653 067 руб. 30 коп., возмещение расходов на оплату услуг специалиста по договору возмездного оказания услуг №... от <дата> в размере 36 000 руб.

Взыскать с ООО "Главстрой-СПб специализированный застройщик" в пользу ФИО4 возмещение расходов по оплате услуг представителя в сумме 18 574 руб. 50 коп., почтовые расходы в сумме 422 руб. 70 коп.

Взыскать с ООО "Главстрой-СПб специализированный застройщик" в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 15 436 руб.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <дата>