Решение № 2-151/2020 2-151/2020~М-99/2020 М-99/2020 от 2 июля 2020 г. по делу № 2-151/2020

Дело № 2-151/2020


Р Е Ш Е Н И Е

именем РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 июля 2020 года с. Сарманово

Сармановский районный суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Хайбрахманова Р.Р.,

при секретаре Александровой С.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Ай-Кью Девелопмент» о признании незаключенным дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО "Ай-Кью Девелопмент" о признании незаключенным дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве и признании условия акта приема-передачи квартиры по недоплате недействительным указав в обоснование иска, что 09.02.2018 году между ООО "Ай-Кью Девелопмент" с одной стороны и истцом с другой стороны, был заключен договор № 255 участия в долевом строительстве. Объект долевого строительства: 1-комнатная квартира, номер этажа:10, номер объекта: 255, секция 1-12/А-Ж, проектная планируемая) площадь: 38,62 кв.м, местоположение: <адрес>.

По условиям п. 4.1. Договора "Цена Квартиры на момент заключения договора составляла 2 881 516 рублей, которую истец полностью оплатил 02.03.2018г. В п. 1.1.3 Договора стороны согласовали общую площадь квартиры в размере 38,62 кв. м., ее цену и предусмотрели, что цена может быть изменена только в случае увеличения площади более чем на 5%. По итогам строительства общая оплачиваемая площадь квартиры увеличилась на 1,38 кв. м, то есть меньше чем на 5%.

В нарушение согласованных условий Договора, Застройщик представил для подписания Дополнительное соглашение от 25 марта 2019, в котором стоимость квартиры была увеличена на 102 964,57 руб.

Увеличенная стоимость была указана и в акте приема передачи квартиры от 25 марта 2019 года, без подписания которого и дополнительного соглашения ответчик препятствовал ее передачи истцу.

Истец считает дополнительное соглашение от 25.03.2019 года противоречит ранее заключенному договору и п. 2 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации".

Поскольку дополнительное соглашение от 25.03.2019 года не прошло государственной регистрации в надлежащем порядке, просит признать его незаключенным.

Так же истец просила признать не заключенным дополнительное соглашение от 25.03.2019 года к договору № 255 участия долевого строительства от 09.02.2018г. об увеличении цены договора и признать условия акта № 255 от 25.03.2019 года приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве № 255 от 09.02.2018 года о недоплаченной сумме недействительным.

Истец ФИО1 в судебном заседании иск поддержала по вышеизложенным основаниям и по результатам технического паспорта спорной квартиры по состоянию на 04.06.2020 года уточнила свою позицию указав, что общая площадь квартиры составила 39,7 кв.м., то есть увеличилась на 1,08 кв.м. Истец пояснила, что заключение указанного соглашения носило для нее вынужденный характер, которое не было зарегистрировано в органах Росреестра, в связи с чем является незаключенным.

Представитель ответчика ООО "Ай-Кью Девелопмент" ФИО2 в судебном заседании иск не признала по основаниям изложенным в отзыве, позиция которой опирается на п. 4.7 Договора, то есть окончательный взаиморасчет с дольщиком производится после обмеров БТИ.

Выслушав пояснения участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты",

1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия его изменения.

Судом установлено, что 09 февраля 2018 году между ООО "Ай-Кью Девелопмент" и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № 255.

Согласно п. 3.1. договора "Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц обеспечить строительство (создание) дома и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать квартиру участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену на условиях раздела 4, а также принять Квартиру по окончании строительства при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию".

Согласно п. 1.1.3 договора объектом долевого строительства является 1-комнатная квартира, номер этажа:10, номер объекта: 255, секция 1-12/А-Ж, проектная (планируемая) площадь: 38,62 кв.м.

Согласно п. 4.1. договора, цена квартиры на момент заключения договора составляет 2 881 516 рублей.

Исполнение дольщиком обязанности по оплате договора ответчиком не оспаривалось.

В п. 4.5. договора указано, что "В процессе строительства дома возможны отклонения в площади помещений, входящих в состав квартиры и самой квартиры. Такие отклонения признаются сторонами допустимыми и не приводят к изменению цены договора".

В п. 4.6. договора стороны согласовали, что "Существенным изменением размера передаваемой участнику долевого строительства квартиры, стороны определяют изменение общей оплачиваемой площади квартиры более чем на 5 процентов. Показатель общей оплачиваемой площади квартиры приведен в колонке 4 таблицы, приведенной в п. 1.1.3настоящего Договора".

В колонке 4 таблицы приведенной в п. 1.1.3 договора указана общая оплачиваемая площадь в размере 38,62 кв. м.

Между сторонами ООО «Ай-Кью Девелопмент» и ФИО1 подписано дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве № 255 от 09.02.2018 года, согласно которому стороны пришли к соглашению о передаче участнику 1-комнатной квартира, номер этажа:10, номер объекта: 255, секция 1-12/А-Ж, проектная (планируемая) площадь: 38,6 кв.м. Цена договора составила 2 984 480, 57 руб. Стороны пришли к соглашению, в связи с увеличением площади квартиры на 1,38 кв.м, необходимо оплатить стоимость площади, на которую увеличилась квартира, а именно 102 964, 57 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра 74 612,01 руб.

По инициативе суда, с участием сторон был произведены окончательные замеры площади <адрес> по адресу: <адрес>.

Согласно технического паспорта на спорную квартиру составленного отделением по Республике Татарстан Средне-Волжского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на 04.06.2020 года площадь всех частей помещения (с учетом балконов, лоджий, веранд, террас) составила 39,7 кв.м.

Таким образом, общая площадь квартиры увеличилась на 1,08 кв.м. (39,7кв.м. фактическая площадь - 38,62 кв.м. проектная площадь), что составляет менее 5%.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Частью 3 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" установлено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч. 2, 3 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

Пунктом 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу положений п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно положениям п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Из вышеприведенных норм права следует, что соглашение, которым стороны изменили условие договора участия в долевом строительстве, а именно цену договора объекта долевого строительства, может считаться заключенным лишь с момента его государственной регистрации.

Между тем оспариваемое соглашение надлежащим образом зарегистрировано не было ни в момент подписания акта приема-передачи квартиры, ни позднее. Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Суд считает, что подписанное сторонами дополнительное соглашение от 25 марта 2019 года является ничтожной сделкой, поскольку противоречит требованиям закона, прямо предусматривающего возможность изменения цены договора в последующем только в порядке и на условиях, определенных договором долевого участия.

При заключение договора № 255 участия в долевом строительстве от 09.02.2018 года, стороны согласовали общую площадь квартиры, ее цену и предусмотрели, что отклонения в площади помещений, входящих в состав квартиры и самой квартиры признаются сторонами допустимыми и не приводят к изменению цены договора.

При таком положении дела требования ФИО1 к ООО "Ай-Кью Девелопмент" о признании незаключенным дополнительного соглашения от 25.03.2019 года к договору участия в долевом строительстве № 255 от 09.02.2018 года и недействительными условия акта № 255 от 25.03.2019 года приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве №255 от 09.02.2018 года о неполной оплате цены договора, подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ООО "Ай-Кью Девелопмент"в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплаченной госпошлине в размере 300 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать незаключенным дополнительное соглашение от 25.03.2019 года к договору участия в долевом строительстве № 255 от 09.02.2018 года, заключенное между Обществом с ограниченной ответственностью "Ай-Кью Девелопмент" с ФИО1.

Признать условия акта № 255 от 25.03.2019 года приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве № 255 от 09.02.2018 года о неполной оплате цены договора, недействительным.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан через Сармановский районный суд Республики Татарстан.

Судья: подпись Хайбрахманов Р.Р.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>