Решение № 2-1185/2017 2-1185/2017~М-1135/2017 М-1135/2017 от 5 декабря 2017 г. по делу № 2-1185/2017

Дело №2-1185/2017 ***


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Александров «06» декабря 2017 года

Александровский городской суд Владимирской области в составе:

председательствующего судьи Брагиной О.С.,

с участием адвокатов Пейсахова Я.Р., Шкрюба Р.В.,

при секретаре Парочкиной Ю.Н.,

рассматривая в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об исполнении обязанности по передаче недвижимого имущества, государственной регистрации перехода права собственности, признании права собственности на жилой дом и земельный участок и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском, с учетом уточнений, к ФИО2 об исполнении обязанности по передаче недвижимого имущества, государственной регистрации перехода права собственности, признании права собственности на жилой дом и земельный участок.

В обоснование иска указал, что 13.07.2017 между ним и ответчиком ФИО2 был подписан договор купли-продажи земельного участка площадью *** кв.м по адресу: <адрес> и расположенного на нем жилого дома общей площадью *** кв.м, принадлежащих ответчику. В соответствии с условиями договора он, являясь покупателем, обязался принять и оплатить указанное недвижимое имущество, а ответчик, являясь продавцом, принял на себя обязательства передать истцу данное имущество. Он исполнил в полном объеме обязательства по оплате имущества, передав ответчику денежные средства в размере *** руб. Указывая, что ответчик свои обязательства не исполнил, недвижимое имущество ему не передал и после подачи договора на государственную регистрацию, направил в Управление Росреестра заявление о прекращении государственной регистрации и отзыве документов, истец обратился в суд с настоящим иском.

ФИО2 предъявил встречный иск к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, который определением суда от 30.10.2017 принят к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальным иском ФИО1

В обоснование встречного иска указал, что ФИО1 не исполнил обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не передал ему денежные средства в размере 1 700 000 руб. за проданные земельный участок и жилой дом. В связи с существенным нарушением ФИО1 условий договора по оплате имущества, им было направлено в Управление Росреестра заявление о прекращении государственной регистрации и отзыве документов, а также передана 18.10.2017 ФИО1 претензия с требованием о расторжении договора, на которую ФИО1 ответил отказом.

Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО1 свои уточненные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Встречный иск не признал, ссылаясь на исполнение им обязательств по договору купли-продажи по оплате недвижимого имущества в полном объеме.

Представители истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ФИО3, действующий на основании доверенности, и адвокат Пейсахов Я.Р., действующий на основании ордера, уточненные исковые требования ФИО1 поддержали, возражали против удовлетворения встречного иска ФИО2

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО2 иск ФИО1 не признал, представив письменные возражения. Свои встречные исковые требования поддержал, ссылаясь на те же обстоятельства, что и во встречном иске.

Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску адвокат Шкрюба Р.В., действующий на основании ордера, возражал против удовлетворения иска ФИО1, встречный иск ФИО2 поддержал.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО2 и его представитель Шкрюба Р.В., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание после перерыва не явились, ФИО2 ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Третье лицо, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечило, представило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующему.

На основании пункта 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с частью 7 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Судом установлено, что 13.07.2017 между ФИО2 и ФИО1 заключен в простой письменной форме договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, в соответствии с условиями которого ФИО2 продал ФИО1 принадлежащие ему на праве собственности земельный участок общей площадью *** кв.м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, и расположенный на нем жилой дом общей площадью *** кв.м, с кадастровым номером № а ФИО1 купил у ФИО2 указанные земельный участок и жилой дом за *** руб. (л.д. 13).

Данные земельный участок и жилой дом принадлежат ФИО2 на праве собственности на основании договора купли-продажи от 27.03.2017.

Согласно пункту 2 договора купли-продажи от 13.07.2017 стороны установили, что определенная по договоренности сторон стоимость проданного земельного участка составляет *** руб., проданного жилого дома – 1 *** руб.

Пунктом 9 договора установлено, что настоящий договор имеет силу передаточного акта. Продавец передал покупателю указанные земельный участок и жилой дом. На момент подписания настоящего договора претензий по оплате у продавца к покупателю не имеется.

13.07.2017 на основании совместного заявления ФИО2 и ФИО1 вышеуказанный договор представлен в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области через многофункциональный центр для государственной регистрации перехода права (л.д. 51-53, 59-62).

20.07.2017 государственная регистрация перехода права по договору купли-продажи от 13.07.2017 на основании поданного 19.07.2017 ФИО2 заявления приостановлена, а в последующем в государственной регистрации прав отказано (л.д. 15, 16).

Оценивая заключенный между сторонами договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 13.07.2017, суд приходит к выводу что данный договор по форме и содержанию соответствует требованиям закона.

Указанный договор не оспорен, недействительным или незаключенным не признан.

В ходе судебного разбирательства судом установлено и не оспаривалось ответчиком по первоначальному иску, что до заключения между сторонами договора купли-продажи – ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получил от ФИО1 денежные средства в размере *** руб. в качестве аванса за продаваемые им вышеуказанные земельный участок и жилой дом, что подтверждается распиской ФИО2, представленной в материалы дела (л.д. 26).

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО4, показал, что являясь агентом в агентстве недвижимости, составил заключенный между ФИО2 и ФИО1 договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. Обе стороны ознакомились с договором путем его прочтения, возражений и замечаний по содержанию не высказывали.

На основании изложенного, суд находит установленной направленность воли сторон на заключение и исполнение договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества.

Судом также установлено, что договор купли-продажи содержит условие о передаче ФИО2 земельного участка и жилого дома ФИО1 Однако фактический переход проданного имущества от ФИО2 к ФИО1 не осуществлен, в связи с чем обязательство ФИО2 передать ФИО1 недвижимость путем вручения этого имущества и передаче ключей не исполнена.

Между тем, исходя из содержания пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускается указание в договоре купли-продажи недвижимости о передаче недвижимости продавцом и принятие ее покупателем без составления передаточного акта.

Истец по первоначальному иску ФИО1 в обоснование заявленных им требований и возражений относительного встречного иска ссылаясь на исполнение им обязательства по оплате в полном объеме проданной недвижимости, пояснил, что денежные средства в размер 1 700 000 руб. были переданы им лично ФИО2 путем наличного расчета сразу после подписания договора 13.07.2017.

Ответчик по первоначальному иску ФИО2 пояснил, что денежные средства в размере 1 700 000 руб. ФИО1 ему не передал. Ссылался на отсутствие письменных доказательств исполнения ФИО1 обязательств по оплате недвижимости по договору.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Как указывалось выше, подписанный сторонами договор купли-продажи от 13.07.2017 содержит указания на произведенный полностью между сторонами расчет (пункт 3) и на отсутствие претензий по оплате у продавца к покупателю (пункт 9).

В материалах дела имеется выписка из лицевого счета, открытого на имя ФИО1 в ПАО «Бинбанк», за период с ДД.ММ.ГГГГ, из которой следует, что на 08.07.2017 остаток средств на счете ФИО1 составлял *** руб.; ДД.ММ.ГГГГ произведена выдача со счета *** руб.; ДД.ММ.ГГГГ произведена выдача со счета *** руб. (л.д. 17-19).

Данная выписка подтверждает наличие у ФИО1 денежных средств в размере, достаточном для оплаты покупной цены вышеуказанной недвижимости по договору купли-продажи от 13.07.2017.

Кроме того, даты выдачи ФИО1 с его счета денежных средств в указанных размерах соответствуют фактическим обстоятельствам по расчету между сторонами по договору купли-продажи от 13.07.2017.

Суд принимает во внимание содержание представленной ФИО1 и исследованной в судебном заседании аудиозаписи телефонных переговоров, состоявшихся 22.07.2017 и 23.07.2017 между сторонами, в ходе которых ФИО2 не отрицал факт получения от ФИО1 денежных средств по договору купли-продажи.

При этом, суд учитывает, что аудиозаписи отнесены Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации к самостоятельным средствам доказывания.

ФИО1 суду были представлены исчерпывающие сведения о том, когда, кем и в каких условиях осуществлялась запись, а ФИО2 подтвердил факт телефонных переговоров и не представил достоверных и достаточных доказательств, опровергающих содержание разговора, а лишь толковал сказанное в ином контексте.

Доводы ответчика по первоначальному иску ФИО2 о том, что факт передачи ему ФИО1 денежных средств по договору купли-продажи подлежит доказыванию путем представления отдельного документа о расчете, отклоняются судом, как не основанные на законе, поскольку действующим законодательством такого требования не предусмотрено.

Исследовав представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд находит установленным факт надлежащего исполнения ФИО1 перед ФИО2 обязательства по оплате в полном объеме проданного недвижимого имущества по договору купли-продажи от 13.07.2017.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

На основании изложенного, учитывая, что ФИО2 необоснованно уклоняется от исполнения обязанности по передаче ФИО1 проданного по договору купли-продажи недвижимого имущества и совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 об исполнении обязанности по передаче недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права собственности являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, не подлежат удовлетворению исковые требования ФИО1 о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, как не основанные на законе.

В связи с частичным удовлетворением первоначального иска ФИО1 не подлежит удовлетворению по тем же основаниям, изложенным выше, встречный иск ФИО2

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина, оплаченная при подаче иска, в сумме 150 руб., с учетом частичного удовлетворения иска.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск ФИО1 к ФИО2 об исполнении обязанности по передаче недвижимого имущества, государственной регистрации перехода права собственности, признании права собственности на жилой дом и земельный участок удовлетворить частично.

Обязать ФИО2 исполнить обязанность по передаче ФИО1 земельного участка площадью *** кв.м с кадастровым номером № и жилого дома площадью *** кв.м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью *** кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под индивидуальную жилую застройку и жилой дом с кадастровым номером № площадью *** кв.м по адресу: <адрес>, приобретенных на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В остальной части в удовлетворении иска ФИО1 отказать.

Встречный иск ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от № оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины в сумме *** рублей.

Решение может быть обжаловано во Владимирский областной суд через Александровский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий О.С. Брагина

***