Решение № 2-2157/2025 2-2157/2025~М-1777/2025 М-1777/2025 от 15 сентября 2025 г. по делу № 2-2157/2025

КОПИЯ

УИД: 89RS0005-01-2025-004250-38


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 сентября 2025 года город Ноябрьск ЯНАО

Ноябрьский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Мизиновой Л.Ю.,

при секретаре судебного заседания Поликарповой А.Л.,

с участием: представителя истцов ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2157/2025 по иску Администрации города Ноябрьска и департамента имущественных отношений Администрации города Ноябрьска к ФИО2 о признании соглашения о выкупе жилого помещения недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов,

у с т а н о в и л:

департамент имущественных отношений Администрации г.Ноябрьска и Администрация города Ноябрьска обратились в суд с иском к ФИО2 о признании соглашения о выкупе жилого помещения от 25.07.2025г. недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных (почтовых) расходов в размере 301,20 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что в собственности ФИО2 с 10.03.2020г. находилось жилое помещение – <адрес>. Заключением межведомственной комиссии от 13.07.2017г. № 68 (1987) вышеуказанный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением Администрации г.Ноябрьска от 25.07.2017г. №Р-1640 на собственников помещений дома возложена обязанность осуществить отселение из занимаемых жилых помещений и снос дома. 25.07.2025г. между сторонами заключено соглашение о выкупе квартиры ответчика за 4 003 000 рублей. Государственная регистрация соглашения произведена 28.07.2025г. и за городским округом город Ноябрьск было зарегистрировано право собственности на аварийное жилое помещение. Поскольку ответчик приобрела квартиру за 1 000 000 рублей в марте 2020г. после признания дома аварийным, то в силу ч.8.2 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации размер выкупного возмещения не мог превышать стоимость приобретения аварийной квартиры. Заключенное сторонами соглашение о выкупной стоимости в силу ст.166,168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной сделкой, поскольку она заключена с нарушением жилищного законодательства. Истец также просит применить последствия недействительности сделки и исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права собственности городского округа город Ноябрьск на аварийную квартиру с восстановлением записи о праве собственности ответчика на аварийное жилое помещение.

В ходе рассмотрения дела судом в соответствии с ч.1 ст.40 ГПК РФ и абз. 2 п.23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 11 от 24.06.2008г. в качестве соистца привлечена Администрация г.Ноябрьска.

Представитель истцов ФИО1, действующий на основании доверенности №47 от 20.11.2024г. от имени департамента имущественных отношений Администрации г.Ноябрьска и доверенности №89-178-1/110-01/136 от 25.12.2024г. от имени Администрации г.Ноябрьска в судебном заседании поддержал исковые требования по тем же основаниям. Пояснил, что при заключении с ответчиком соглашения о выкупном возмещении были нарушены требования ч.8.2 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации, что повлекло установление выкупного возмещения в большем размере, чем предусмотрено законом, выплата которого осуществляется в том числе за счет средств окружного и федерального бюджета.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании участия не принимала, о рассмотрении дела извещена. В телефонограмме выразила несогласие с иском. В письменных пояснениях указала, что была введена в заблуждение сотрудниками департамента имущественных отношений Администрации г.Ноябрьска относительно ее права на получение выкупного возмещения по рыночной стоимости квартиры; о законе, который ограничивает размер выкупного возмещения стоимостью приобретения квартиры (ч.8.2 ст.32 ЖК РФ), ей не сообщили. В соответствии с разъяснениями сотрудников департамента имущественных отношений Администрации г.Ноябрьска она подготовила документы и отчет оценщика о рыночной стоимости жилого помещения, после чего было заключено с оглашение.

Представители третьих лиц – Управления Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, департамента финансов Администрации г.Ноябрьска в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Представителем департамента финансов Администрации г.Ноябрьска направлен письменный отзыв по делу, в котором исковые требования поддержаны.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело может быть рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя истцов, изучив материалы дела и письменные позиции лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что собственником 1-комнатной квартиры площадью 33,5 кв. м по адресу: <адрес> 20.03.2020г. являлась ФИО2 (ранее ФИО3) Р.Р. на основании договора купли-продажи от 10.03.2020г. (л.д.18-21).

Согласно пункту 4 договора купли-продажи стоимость данной квартиры (кадастровый №) составила 1000000 рублей (л.д.18).

В пункте 10 данного договора указано, что покупатель ФИО2 уведомлена о том, что квартира находится в доме, который признан аварийным с 2017 (л.д.19). Претензий к качеству жилого помещения покупатель не имеет (л.д. п.9 договора).

Заключением межведомственной комиссии от 13.07.2017г. №68 (1987) многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (л.д.12-13).

Распоряжением Администрации муниципального образования город Ноябрьск от 25.07.2017г. №Р-1640 жилые помещения многоквартирного <адрес> включены в перечень непригодного для проживания и аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования город Ноябрьск. Собственникам помещений в многоквартирном доме постановлено самостоятельно осуществить отселение из занимаемых жилых помещений в срок 13.07.2024г., а в срок до 13.07.2025г. осуществить снос дома. (л.д.14).

04.07.2025г. ФИО2 обратилась в департамент имущественных отношений Администрации г.Ноябрьска с заявлением о заключении соглашения о выкупе аварийного жилого помещения за 4003000 рублей на основании отчета оценщика о рыночной выкупной стоимости ( л.д.15-23).

25.07.2025г. между ФИО2 и городским округом г.Ноябрьск Ямало-Ненецкого автономного округа от имени которого действовует департамент имущественных отношений Администрации города Ноябрьска было заключено соглашение о выкупе жилого помещения. По условиям соглашения ФИО2 передала в собственность городского округа вышеуказанную аварийную квартиру, а муниципалитет обязался выплатить ей выкупную цену в размере 4 003 000рублей не позднее 3-х месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение(л.д.26-27). Выкупная стоимость аварийного жилого помещения определена на основании отчета оценщика ООО «Оценочная компания ФИО6» от 30.06.2025г.

В соответствии с передаточным актом от 25.07.2025г. ФИО2 передала, а муниципалитет принял квартиру по адресу: <...> (л.д.29).

Согласно выписке из Единого государственного реестра право собственности городского округа город Ноябрьск на жилое помещение было зарегистрировано 28.07.2025г. под номером № (л.д.30-32).

В связи с нарушением ч.8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при заключении соглашения о выкупе жилого помещения департаментом имущественных отношений Администрации г.Ноябрьска ответчику ФИО2 было направлено уведомление о заключении договора о расторжении соглашения о выкупе жилого помещения от 25.07.2025г. (л.д.33-35). Ответчик отказалась от расторжения соглашения, проект договора о расторжении не подписала, с иском не согласилась.

Условия о перечислении ФИО2 выкупного возмещения в размере 4003000 рублей истцом не исполнены до настоящего времени.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истцов в суд.

В соответствии с ч. 1 стати 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

В силу ч.10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 данного кодекса.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно ч. 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 указанной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 указанной статьи в отношении таких граждан не применяются (введена в действие Федеральным законом от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" вступившим в законную силу 28 декабря 2019 года).

Указанные нормы содержатся и в Законе Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 мая 2005г. N 36-3AO "О порядке обеспечения жильем граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе".

Так, согласно ч. 6 ст.28-3 Закона Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 мая 2005г. N 36-3АО, собственникам жилых помещений в аварийном доме, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями, предусмотренные настоящей статьей, не предоставляются.

Возможность же принятия правовых актов, устанавливающих дополнительные гарантии для граждан в жилищной сфере, - исходя из того, что Конституция Российской Федерации относит жилищное законодательство к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов (статья 72, пункт "к" части 1 Конституции Российской Федерации), - реализуется органами государственной власти субъектов Российской Федерации в рамках соответствующих дискреционных полномочий, в том числе с учетом уровня финансово-экономической обеспеченности конкретных субъектов Российской Федерации. При этом закрепление в статье 28-3 Закона Ямало-Ненецкого автономного округа "О порядке обеспечения жилыми помещениями граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе" дополнительных гарантий для собственников жилых помещений в аварийном доме, принятых по месту жительства на учет нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма из муниципального жилищного фонда, соотносится с конституционным принципом справедливости, учитывает природу жилищных гарантий и не затрагивает конституционных прав иных категорий граждан (Определение Конституционного Суда РФ от 30.05.2024 N 1250-О).

В соответствии со статьей 6 Устава городского округа город Ноябрьск к вопросам местного значения города Ноябрьска относятся:

составление и рассмотрение проекта бюджета города Ноябрьска, утверждение и исполнение бюджета города Ноябрьска, осуществление контроля за его исполнением, составление и утверждение отчета об исполнении бюджета города Ноябрьска.

Полномочия по осуществлению отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления города Ноябрьска, возлагаются на Администрацию города. Финансовое обеспечение отдельных государственных полномочий осуществляется за счет предоставляемых местному бюджету субвенций из соответствующих бюджетов. Субвенции на осуществление отдельных государственных полномочий учитываются в местном бюджете раздельно по каждому полномочию (ст.9 Устава городского округа город Ноябрьск).

Администрация города является исполнительно-распорядительным органом города Ноябрьска, осуществляющим функции по решению вопросов местного значения и наделяемым полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных федеральными законами и законами автономного округа (ст.37 Устава городского округа город Ноябрьск).

Статьей 38 Устава городского округа город Ноябрьск предусмотрено, что структурные подразделения (органы) Администрации города обеспечивают исполнение отдельных полномочий Администрации города по решению вопросов местного значения и отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления города Ноябрьска федеральными законами и законами автономного округа, в соответствии со своей компетенцией, установленной положениями об этих структурных подразделениях и правовыми актами Администрации города.

В соответствии с Положением о департаменте имущественных отношений Администрации города Ноябрьска, утвержденным постановлением Администрации города от 10 августа 2017 года № П-590 департамент является структурным подразделением (органом) Администрации города Ноябрьска, обладающим правами юридического лица. Целью департамента является осуществление исполнительной и распорядительной деятельности в сфере управления муниципальным имуществом, в том числе земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в рамках действующего законодательства в пределах своей компетенции. Финансирование расходов на содержание департамента осуществляется за счет средств, предусмотренных в бюджете муниципального образования город Ноябрьск (пункты 1.2., 1.3., 1.11.).

Департамент в силу пунктов 2.3.2, 2.4.4, 2.5.6 Положения, осуществляет мероприятия по изъятию земельных участков для муниципальных нужд, по переселению граждан из аварийного жилищного фонда; осуществляет бюджетные полномочия главного распорядителя и получателя средств бюджета муниципального образования, предусмотренных на содержание и реализацию возложенных функций.

Согласно п.1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Вместе с тем содержание заключаемого договора должно соответствовать требованиям закона, невыполнение данного условия влечет признание сделки недействительной.

Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Из смысла ч. 8.2. статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что выплата возмещения за изымаемое жилое помещение, приобретенное после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, рассчитывается в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, однако размер такого возмещения не может превышать стоимость приобретения такого жилого помещения.

Исходя из приведенных норм права, поскольку рыночная стоимость изымаемого у ФИО2 жилого помещения больше стоимости приобретения, то размер возмещения не должен превышать стоимость такого приобретения.

Приобретение ответчиком квартиры 20.03.2020г., т.е. после признания дома аварийным и подлежащим сносу и после введение в действие ч.8.1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации за 1000000 рублей, исключало выкуп жилого помещения за 4003000 рублей (рыночная стоимость), поскольку размер возмещения в данном случае превышал стоимость приобретения квартиры.

В данном случае воля сторон и свобода договора ограничены положениями закона, регламентирующего порядок определения выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение, заключенное соглашение нарушает публичные интересы, поскольку расселение аварийного жилищного фонда осуществляется в том числе и за счет средств окружного и федерального бюджета с использованием бюджетных средств по целевому назначению.

С учетом установленных судом обстоятельств и подлежащих применению норм права, суд приходит к выводу о недействительности соглашения о выкупе жилого помещения заключенного сторонами 25.07.2025г., как противоречащего требованиям закона – ч.8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и положениям ст.28-3 Закона Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 мая 2005г. N 36-3АО.

Поскольку на основании соглашения о выкупе жилого помещения от 25.07.2025г. стороны произвели передачу квартиры и регистрацию права собственности на аварийное жилое помещение за городским округом город Ноябрьск, то подлежат применению последствия недействительности сделки в виде возложения на истца обязанности по возврату квартиры ответчику, исключении из Единого государственного реестра записи о регистрации права собственности на жилое помещение за городским округом город Ноябрьск, с восстановлением записи о праве собственности ФИО2. на квартиру.

Почтовые расходы, которые понес истец в связи с обращением в суд и направлением в адрес ответчика копии искового материала и документов в общей сумме 301,20 рубля, следует расценивать в качестве судебных издержек в соответствии с положениями ст.ст. 88,94 ГПК РФ.

Указанные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в соответствии со ст.98 ГПК РФ.

При подаче искового заявления департамент в силу положений пункта 19 части 1 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации освобождён от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с частью 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесённые судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобождён, взыскиваются с ответчика, не освобождённого от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворённой части исковых требований.

Оснований для освобождения ответчика от уплаты государственной пошлины судом не установлено, а ответчиком таковых не названо.

Таким образом, с ФИО2 в бюджет городского округа город Ноябрьск Ямало-Ненецкого автономного округа подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 20 000 рублей (ст.61.1 БК РФ, п.3,4 ч.1 ст.333.19 НК РФ ).

С учетом установленных судом обстоятельств и подлежащих применению норм права, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования Администрации г.Ноябрьска и департамента имущественных отношений Администрации г.Ноябрьска удовлетворить.

Признать недействительным соглашение о выкупе жилого помещения - <адрес> в <адрес>, заключенное 25 июля 2025 года между ФИО2 и городским округом город Ноябрьск Ямало-Ненецкого автономного округа от имени которого действует департамент имущественных отношений Администрации города Ноябрьск.

Применить последствия недействительности сделки, исключив из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права собственности на жилое помещение - <адрес> в <адрес> за городским округом <адрес> от 28.07.2025г. № и восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности на указанное жилое помещение за ФИО2 от 20.03.2020г. №.

Обязать городской округ город Ноябрьск Ямало-Ненецкого автономного округа от имени которого действует департамент имущественных отношений Администрации города Ноябрьска возвратить ФИО2 <адрес> в <адрес>.

Взыскать с ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Ноябрьска (ИНН <***>, ОГРН <***>) почтовые расходы в сумме 301,20 рублей.

Взыскать с ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) в бюджет городского округа город Ноябрьск Ямало-Ненецкого автономного округа государственную пошлину в сумме 20 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Кассационные жалоба, представление могут быть поданы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления через Ноябрьский городской суд.

Решение принято в окончательно форме 17.09.2025г.

Судья (подпись)

Подлинник решения хранится в Ноябрьском городском суде в деле № 2-2157-2025.