Решение № 2А-238/2019 2А-238/2019~М-293/2019 М-293/2019 от 4 декабря 2019 г. по делу № 2А-238/2019

№ 3а-238/2019 года


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Астрахань 05 декабря 2019 года

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,

при помощнике судьи Смахтиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-238/2018 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Правительству Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, с разрешенным использованием – для строительства нежилого здания (магазина), расположенного по адресу: <...> (напротив жилого дома №16).

По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1099321,2 рублей.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости земельного участка, чем нарушаются его права как плательщика арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 31 марта 2019 года №04/ОК/3-01-19, подготовленному оценщиком ИП ФИО2, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составляет 265000 рублей.

Административный истец просит восстановить пропущенный срок обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, установить по состоянию на 01 января 2013 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, с разрешенным использованием – для строительства нежилого здания (магазина), расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 265000 рублей.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Представитель административного истца по доверенности ФИО3 административные исковые требования поддержал и просил их удовлетворить.

Представитель административного ответчика Правительства Астраханской области ФИО4 в судебном заседании не возражала против удовлетворения административного искового заявления.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП «Росреестра» по Астраханской области, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, администрации муниципального образования «Закрытое административно-территориальное образование Знаменск Астраханской области»» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителей административного ответчика, заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

С учетом изложенного, а также положений статей 10, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения свидетеля ФИО2, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В судебном заседании установлено, что на основании договора аренды земельного участка № от 15 мая 2017 года, соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 22 ноября 2018 года ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, с разрешенным использованием – для строительства нежилого здания (магазина), расположенного по адресу: <адрес>

На указанном земельном участке расположен находящийся в собственности административного истца объект недвижимости – объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, площадью застройки <данные изъяты> кв.м.

Согласно Приложению №1 к договору аренды земельного участка от 15 мая 2017 года исчисление арендной платы за пользование земельным участком производится исходя из его кадастровой стоимости.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01 января 2013 года исходя из расчета удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного Постановлением Правительства Астраханской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области» № 584-П от 25 декабря 2013 года и составила 1099321,2 рублей.

Учитывая, что для спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает как арендатора земельного участка, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером № по договору аренды земельного участка от 15 мая 2017 года перешли к ФИО1 в соответствии с договором соглашением от 22 ноября 2018 года (дата регистрации 04 декабря 2018 года), обязанность по оплате арендной платы на вышеназванный объект недвижимости у административного истца возникла только с указанного периода времени, то ранее права истца утвержденной кадастровой стоимость объекта недвижимости не нарушались, в связи с чем оснований для пересмотра кадастровой стоимости не имелось.

Вышеуказанные обстоятельства признаются судом уважительными и свидетельствуют о возможности восстановления ФИО1 срока на обращение в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Оспаривая результаты кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года, утвержденную постановлением Правительства Астраханской области № 584-П от 25 декабря 2013 года, административный истец представил суду отчёт об оценке от 31 марта 2019 года №04/ОК/3-01-19, подготовленный оценщиком ИП ФИО2, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2013 года составляет 265000 рублей.

Лица, участвующие в деле, возражений относительно выводов, изложенных оценщиком в отчетах об оценке объектов недвижимости, не представили.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации отчет оценщика относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с общими требованиями, установленными к содержанию отчета, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11 Закона об оценочной деятельности).

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 № 611 (далее-ФСО №7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Проверяя отчет, выполненный оценщиком ФИО2 на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от 31 марта 2019 года № №04/ОК/3-01-19 соответствует требованиям федерального законодательства.

Из отчета, а также пояснений в судебном заседании оценщика ФИО2 следует, что в заключении приведено описание объектов исследования, их основные количественные и качественные характеристики. Расчет рыночной стоимости объектов оценки производился экспертом с использованием доходного и сравнительного подходов, который представляет собой способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывая различие между ними.

Оценщиком обоснованно при проведении оценки не применен затратный подход, поскольку согласно статье 19 Федерального стандарта оценки №1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устаревания объектов капитального строительства (пункт 24).

При этом оценщик обоснованно использовал доходный подход в соответствии со статьей 16 ФСО-1.

Данные выводы оценщика соответствуют требованиям ФСО №7 и Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06 марта 2002 года №568-р (раздел 4).

Таким образом, определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, оценщиком применены необходимые способы оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки. При этом оценщиком мотивированы основания отказа в использовании при оценке объекта затратного подхода.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с пунктом 10 ФСО №1 объект-аналог – это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Оценщиком приняты объекты-аналоги, которые относятся к одному оцениваемому с объектами оценки сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, в частности: все объекты-аналоги идентичны по категории земель, дате продажи, расположены в районах Астраханской области с одинаково развитой инфраструктурой.

Как пояснила в судебном заседании оценщик ФИО2, выявленные различия между объектом оценки и объектами-аналогами отмечены в площади и их местоположении, откорректированы с обоснованием применения каждой поправки.

При этом суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости земельного участка является допустимым.

Оценивая приведенные выводы в отчете по определению рыночной стоимости земельных участков, суд считает правильным, обоснованным и объективным отчет об оценке, поскольку выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки.

Суд, проанализировав и оценив отчет об оценке, подготовленный оценщиком ИП ФИО2, на соответствие его требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, приходит к выводу о принятии его за основу в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, поскольку заключение мотивированно, выводы ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержат противоречий.

Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, с разрешенным использованием – для строительства нежилого здания (магазина), расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 265000 рублей.

В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Из материалов дела следует, что административное исковое заявление подано в суд 07 октября 2019 года, в связи с чем установленная рыночная стоимость объекта недвижимости подлежит применению с 1 января 2019 года.

Оснований для возложения судебных расходов на ответчиков по делу не имеется, поскольку установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости является способом реализации прав административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Восстановить ФИО1 срок подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, с разрешенным использованием – для строительства нежилого здания (магазина), расположенного по адресу: <адрес>), равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 265000 (двести шестьдесят пять тысяч) рублей на период с 01 января 2019 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 07 октября 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 12 декабря 2019 года.

Судья Астраханского

областного суда Д.Р. Хаирова