Решение № 2-44/2020 2-44/2020(2-499/2019;)~М-552/2019 2-499/2019 М-552/2019 от 1 ноября 2020 г. по делу № 2-44/2020

Гражданское производство №

УИД: №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 ноября 2020 года <адрес>

Избербашский городской суд Республики Дагестан в составе:

председательствующего судьи Нурбагандова Н.М.,

при секретаре судебного заседания Абакаровой О.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску акционерного общества «ДОМ.РФ» (далее по тексту АО «ДОМ.РФ») к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора займа, взыскании задолженности по договору займа и обращение взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

АО «ДОМ.РФ» в лице представителя по доверенности ФИО6 обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора займа, взыскании задолженности по договору займа и обращение взыскания на заложенное имущество, в обоснование которого указало, что в соответствии с условиями Договора займа №1 от 28.01.2013 года (далее - Договор займа), заключенного между ОАО «Дагестанское агентство по ипотечному кредитованию» (в дальнейшем Займодавец, применительно к иску - Истец) и ФИО1, ФИО2, ФИО3 (далее - Заемщики применительно к Договору займа, Должники или Ответчики применительно к иску), Займодавец обязался предоставить Заемщикам заем в размере 2 300 000 (два миллиона триста тысяч) рублей сроком с даты фактического предоставления займа по 31.12.2029г. (пункт 1.1 Договора займа, ст.ст.819, 809, 810 ГК РФ).

Заем предоставлялся для целевого использования, а именно: приобретения жилого помещения, находящегося по адресу: Российская Федерация, Республика Дагестан, город Избербаш, квартал <адрес> площадью 205,8 кв.м., кадастровый №. Имущество приобреталось и оформлялось в общую долевую собственность ФИО1, ФИО2, ФИО3 (пункт 1.2 договора займа).

Пунктом 1.1 Договора займа предусмотрено обязательство Займодавца предоставить Заемщику заем в порядке и в сроки, предусмотренные Договором.

Займодавец полностью выполнил свои обязательства по Договору, Заемщикам предоставлен заем в размере (сумме) 2 300 000,00 рублей, которые были зачислены ФИО1 на счет № № в ООО «Дагэнергобанк» г.Махачкала (п.2.1 договора займа), что подтверждается платежным поручением №302 от 28.01.2013г. (копия прилагается).

Процентная ставка за пользование Кредитом устанавливается в размере 12,9% годовых (п.1.1.3.2 договора займа).

Пунктом 4.1.1 договора займа предусмотрено обязательство Заемщиков возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить проценты за весь фактический период пользования займом.

Заемщики обязательства по договору займа не выполнили, сумму кредита и начисленные- на него проценты в установленные графиком сроки не вернули.

В соответствии п.5.2 Договора займа при нарушении сроков возврата займа Заемщики платят Займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки.

В соответствии п.5.3 Договора займа при нарушении сроков уплаты начисленных по займу процентов Заемщики платят Займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки.

С июня 2019 года Должники прекратили осуществлять платежи, предусмотренные (установленные) договором займа.

В соответствии с пунктом 4.4.1 договора займа Займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом, и суммы пеней при просрочке Заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа по займу более чем на 30 календарных дней, а также при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Заемщикам направлялись требования от 23.07.2019г. о досрочном погашении кредита, которые не были исполнены до настоящего времени (почтовые квитанции прилагаются).

При неисполнении Заемщиками требования Займодавца о досрочном возврате суммы Кредита, начисленных процентов и суммы неустойки, Займодавец вправе удовлетворить свои требования путем списания денежных средств со счетов Заемщиков, обратить взыскание на заложенное имущество в случаях, предусмотренных пунктом 4.4.1 Договора займа и законодательством РФ.

Пунктом 1 ст. 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В обеспечение исполнения Заемщиками своих обязательств по договору займа была предусмотрена ипотека Жилого помещения, возникающая в силу закона (п. 1.3.1 договора займа).

Согласно п.1 ст.50, ст.51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. №102-ФЗ (далее - Закон об ипотеке), ст.348 ГК РФ залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет ипотеки.

Взыскание на заложенное недвижимое имущество обращается по решению суда (ст.51 Закона об ипотеке). Суд в силу ст.54 Закона об ипотеке указывает в решении способ и порядок реализации имущества. В соответствии с п.1 ст.56, ст.78 Закона об ипотеке способом реализации заложенного имущества установлена путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (ст.54 Закона об ипотеке).

В соответствии с отчетом №16642-АИ/ВТБ-С/19 от 19.08.2019г. об определении рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» рыночная стоимость составляет 2 765 000 рублей (стр.38 Отчета).

Права Займодавца по Договору займа (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой и право залога приобретаемого жилого дома с земельным участком, обеспеченной ипотекой) удостоверены закладной от 04.02.2013г. Договором купли-продажи закладных №01-826-13-ф от 01.02.2013г. права по закладной переданы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (стр.10 Закладной).

ОАО «АИЖК» переименовано на АО «ДОМ.РФ» (письмо №7325-ДФ от 14.03.2018г., Лист записи ЕГРЮЛ от 14.03.2018г., выписка из ЕГРЮЛ по состоянию на 11.10.2019г.).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

По состоянию на 29.08.2019г. долг Заемщиков перед Займодавцем составляет 2 046 407,94 (два миллиона сорок шесть тысяч четыреста семь) рублей, 94 копейки, в том числе: -1 942 391,37 рублей - сумма просроченного основного долга (п. 1.1 Договора займа), - 94 633,81 рублей - просроченные проценты за пользование займом по ставке 12,9 % годовых (п.1.1.3.1 Договора займа), - 9 382,76 рублей - неустойка за просроченную задолженность по основному долгу и процентам (п.5.2, п.5.3 Договора займа).

На основании изложенного, просит взыскать солидарно с ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения (зарегистрированного по адресу: <адрес>, проживающему по адресу: <адрес>, <адрес>), ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения (зарегистрированной по адресу: <адрес>, проживающей по адресу: <адрес>) и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ года рождения (зарегистрированного по адресу: <адрес>, проживающему по адресу: <адрес>, в пользу Акционерного общества ДОМ.РФ» (ИНН <***>, 0ГРН <***>, зарегистрирован 05.09.1997г. ГУ Московская регистрационная палата) сумму задолженности по договору займа в размере 2046 407,94 (два миллиона сорок шесть тысяч четыреста семь) рублей, 94 копейки, в том числе: 1 942 391,37 рублей - сумма просроченного основного долга, 94 633,81 рублей - просроченные проценты за пользование займом по ставке 12,9 % годовых, 9 382,76 рублей - неустойка за просроченную задолженность по основному долгу и процентам; взыскать в равных долях с ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу Акционерного общества ДОМ.РФ» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 18 432,00 рублей; обратить взыскание на предмет ипотеки - Жилое помещение, назначение: жилое, общей площадью 205,8 кв.м., кадастровый номер №, расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес> посредством продажи с публичных торгов, установить начальную продажную цену Жилого помещения для его реализации с публичных торгов в сумме 2 212 000,00 (два миллиона двести двенадцать тысяч) рублей; расторгнуть Договор займа №1 от 28.01.2013г.

Истец АО «ДОМ.РФ», будучи надлежаще извещено о времена и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своего представителя не направило, не сообщило о причинах его неявки, не просило об отложении дела на другой срок или рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца АО «ДОМ.РФ» ФИО6, будучи надлежаще извещена о времена и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, не сообщила суду о причинах неявки, не просила об отложении дела на другой срок. При подаче искового заявления просила суд рассмотреть дело в отсутствие истца и его представителя и направить представителю по почте копию решения суда.

Ответчики ФИО1, ФИО2, ФИО3 и их представитель ФИО4, будучи надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, не сообщили суду о причинах неявки, не просили об отложении дела на другой срок, заявлением от 02.11.2020 г. просили рассмотреть дело в их отсутствие.

В виду изложенного дело в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав письменные доказательства дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 3 п.1 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве обратиться в суд, за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в связи с чем, OA «ДОМ.РФ» обоснованно обратилось в суд с настоящим иском, полагая, что в результате неисполнения (ненадлежащего исполнения) ответчиками своих долговых обязательств нарушены его права и законные интересы.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно ст.ст. 309, 310, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в установленные сроки в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела усматривается, что по договору займа №1, заключенному 28.01.2013 г. ОАО «Дагестанское агентство по ипотечному кредитованию» ФИО1, ФИО2 и ФИО3 был предоставлен кредит в сумме 2 300 000 рублей (два миллиона триста тысяч) рублей под 12,9% годовых, сроком возврата кредита 31 декабря 2029 года, на приобретение в общую долевую собственность, жилого помещения, расположенного по адресу: РД, <адрес>.

В соответствии с условиями указанного договора займа 28.01.2013 г. ФИО1, ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры (при ипотеке в силу закона), согласно которому ФИО1, ФИО2 и ФИО3 купили у ФИО8 квартиру, расположенную по адресу: РД, <адрес>, за 5 502 000 руб., из которых 3 202 000 руб. они уплатили из собственных средств, а 230000 руб. из средств, предоставленных по договору займа №1 от 28.01.2013 г.

О фактическом получении кредита в сумме 2 300 000 руб. ФИО1, ФИО2 и ФИО3 свидетельствует открытие заемщику ФИО1 ссудного счета № в ООО «Дагэнергобанк» г.Махачкала в соответствии с п.2.1 Договора займа, и зачисление кредитных денежных средств на указанный счет, что также подтверждается банковским ордером № 302 от 28.01.2013 г.

Согласно п. 1 п.п. 1.1.4 размер ежемесячного платежа на дату заключения договора составляет 27 948,44 (двадцать семь тысяч девятьсот сорок восемь) рублей 44 коп.

Согласно п. 3 п.п. 3.1 договора займа проценты за пользование займом начисляются на Остаток суммы займа, исчисляемый на начало соответствующего Процентного периода, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по дату фактического возврата займа либо по дату вступления в силу соглашения Сторон о расторжении настоящего Договора в предусмотренных Договором случаях включительно в зависимости от того, какая из дат наступит раньше, по процентной ставке, указанной в п. 1.1.3 Договора, и с учетом положений пп. 3.11.1 и 3.11.2 Договора.

П.п. 3.2 Расчет Остатка суммы займа и суммы процентов за пользование займом производится с точностью до копеек, при этом округление производится по математическим правилам. При расчете процентов, начисляемых за пользование займом, промежуточных округлений в течение Процентного периода не допускается.

П.п. 3.3 Базой для начисления процентов за пользование займом является действительное число календарных дней в году (365 или 366 дней соответственно).

П.п. 3.4. Заемщик возвращает заем и уплачивает проценты путем осуществления Ежемесячных платежей, а также платежей за Первый и Последний процентные периоды.

Согласно ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно Выписке по счету, расчёту задолженности по процентам за пользование займом, расчёту задолженности неустойки за просроченную задолженность по основному долгу и процентам ответчиками погашение процентов по договору займа и неустойки за просроченную задолженность по основному долгу и процентам ответчиками последнее погашение займа ответчиками ФИО1, ФИО2 и ФИО3 в части основного долга имело место 11.03.2019 г., в части просроченных процентов - 17.05.2019 г., в части неустойки – 11.03.2019 г., в связи с чем, задолженность ответчиков по кредитному договору по состоянию на дату заявленную истцом - 29.08.2019 г., составляет 2046407,94 (два миллиона сорок шесть тысяч четыреста семь) рублей 94 (девяносто четыре) копейки, в том числе: 1942391,37 рублей - сумма основного долга, 94 633,81 рублей – задолженность по процентам за пользование займом по ставке 12,9 % годовых, 9382,76 рублей - неустойка за просроченную задолженность по основному долгу и процентам.

Из материалов дела усматривается, что истцом в адрес ответчиков ФИО1, ФИО2 и ФИО3 23.07.2019 г. направлялись требования о досрочном возврате задолженности по кредиту.

Однако, ответчики не выполнили указанное требование истца, что, в соответствии со ст. 334 ГК РФ, ст. 1, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и условиями кредитного договора является основанием для досрочного взыскания задолженности по кредиту и обращения взыскания на заложенное имущество.

Таким образом, установив, что ответчиками условия договора займа не исполняются ответчиками надлежащим образом с июня 2019 года по настоящее время, суд исковые требования АО «ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО2 и ФИО3 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество считает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 1.3 договора займа, обеспечением исполнения заемщиками обязательств по кредитному договору является ипотека в силу закона приобретенного с использованием средств кредита жилого помещения, расположенного по адресу: РД, <адрес>, с момента государственной регистрации права собственности заемщика на указанное жилое помещение.

Согласно Выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, жилое помещение, с кадастровым номером 05:49:000037:373, расположенное по адресу: <адрес>, находится в долевой собственности ФИО1, ФИО2 и ФИО3, с 04.02.2013 г. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества (при ипотеке в силу закона) от 28.01.2013 г. за

В соответствии с п. 1 ст. 77 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

П. 2.4 договора купли-продажи также предусмотрено, что приобретаемые жилое помещение в соответствии со ст. 77 Закона об ипотеке находится в залоге у займодавца с момента государственной регистрации права собственности покупателей.

Права Займодавца по Договору займа (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой и право залога приобретаемого жилого помещения, обеспеченной ипотекой) удостоверены закладной от 28.01.2013г.

Договором купли-продажи закладных №01-826-13-ф от 01.02.2013г. права по закладной переданы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», которое согласно Выписке из ЕГРЮЛ от 11.10.2019 г. и справке от 14.03.2018 г. № 7325 АО «ДОМ.РФ» с 14.03.2018 г. переименовано в АО «ДОМ.РФ».

Таким образом, судом установлено, что залогодержателем по данному кредиту на день рассмотрения дела является истец АО «ДОМ.РФ».

В соответствии со ст. 1 Закона об ипотеке к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога истец (кредитор) по обеспеченному залогом обязательству имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

В силу ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем.

В соответствии с п.1 ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п.1 ст. 3 Закона об ипотеке, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Согласно п.2 ст. 3 Закона об ипотеке, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В соответствии со статьей 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания на имущество должника понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация.

Согласно п.п. 1, 3 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

В силу п. 1 ст. 56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуются путем продажи с публичных торгов.

Согласно ч.2 ст.78 ФЗ «Об ипотеке» обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой 1Х названного Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

В соответствии с п. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом; меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно п. 2.5 договора купли-продажи недвижимого имущества (при ипотеке в силу закона) от 28.01.2013 г. цена передаваемого на основании указанного договора имущества (жилого помещения), расположенного по адресу: <адрес>, была определена сторонами в размере 5502000 (пять миллионов пятьсот две тысячи) рублей, согласно заключению ИП ФИО9 (члена Некоммерческого партнёрства «Саморегулируемая ассоциация российских магистров оценки», г. Москва» регистрационный номер 1509, № 283к/2012 от 26.12.2012 г.), которое сторонами суду не представлено.

Вместе с тем, при обращении в суд с настоящим исковым заявлением, истец АО «ДОМ.РФ» представил суду Отчёт № 16642-АИ/ВТБ-С/19 об оценке квартиры, выполненный по его заказу ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный центр» от 19.08.2019 г., согласно которому рыночная стоимость заложенного жилого помещения составляет 2 765 000 (два миллиона семьсот шестьдесят пять тысяч) рублей. Указанную сумму истец просит установить начальной продажной ценой квартиры при его реализации на публичных торгах, при том, что она почти в два раза меньше стоимости заложенного имущества, указанной в закладной, договоре займа и купли-продажи квартиры от 28.01.2013 г.

При этом, сведений о том, с чем связана столь существенная разница (уценка) в стоимости заложенной квартиры на момент оценки - 19.08.2019 г. в сравнении с ее стоимостью на момент заключения сторонами договора займа 28.01.2013г. ни в представленном истцом Отчете об оценке квартиры № 16642-АИ/ВТБ-С/19 ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный центр» от ДД.ММ.ГГГГ, ни в исковом заявлении и приложенных к нему документах не содержится.

В ходе рассмотрения дела судом в связи с несогласием ответчиков ФИО1, ФИО2 и ФИО3 с установленной ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный центр» стоимостью заложенного имущества, судом по ходатайству представителя ответчиков по доверенности ФИО11 была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости заложенной квартиры.

Так, согласно заключению эксперта ООО «ИМА-КОМ» № 30/20 по состоянию на 13.02.2020 г., рыночная стоимость заложенной квартиры, расположенной по адресу: РД <адрес>, составляет: 5 615 000 (пять миллионов шестьсот пятнадцать тысяч) рублей.

Не согласившись с заключением судебной экспертизы, проведенной экспертами ООО «ИМА-КОМ» № 30/20 от 13.02.2020 г., представитель истца АО «ДОМ.РФ» по доверенности ФИО6 заявила ходатайство о назначении независимой оценочной экспертизы, в связи с чем судом была назначена повторная оценочная экспертиза проведение которой было поручено ФБУ «Дагестанская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции РФ.

Согласно заключению ФБУ «Дагестанская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции РФ № 1060/2-2 от 08.10.2020 г., рыночная стоимость квартиры площадью 205,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: РД <адрес>, определённая методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, в ценах по состоянию на момент производства экспертизы, составляет 4 071 345 (четыре миллиона семьдесят одна тысяча триста сорок мять) рублей.

В п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" указано, что судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (ст. 67, ч. 3 ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив указанные выше заключение судебной оценочной экспертизы ООО «ИМА-КОМ» № 30/20 от 13.02.2020 г., согласно которой рыночная стоимость заложенной квартиры составляет - 5 615 000 руб., заключение повторной судебной оценочной экспертизы ФБУ «Дагестанская лаборатория судебной экспертизы» МЮ РФ № 1060/2-2 от 08.10.2020 г., согласно которой рыночная стоимость заложенной квартиры составляет - 4 071 345 руб., в совокупности с другими доказательствами по делу, в том числе, договором купли-продажи и закладной от 28.01.20213 г., согласно которым стоимость заложенного имущества составляет 5502000 руб. (с чем стороны сделки, при вступлении в указанные правоотношения согласились), а также учитывая значительный промежуток времени с момента заключения договора залога недвижимости (ипотеки) и до момента обращения на него взыскания, в течение которого наблюдается последовательный рост цен на жилье как в г. Избербаш, РД, так и по стране (что усматривается и из указанных судебных экспертных заключений), а также учитывая отсутствие соглашения сторон о начальной продажной стоимости заложенного имущества, на которое подлежит обращению взыскание, существенную разницу в стоимости заложенного имущества, определенной экспертами, обладающими специальными познаниями в сфере оценки недвижимости, отсутствие сведений о наличии обстоятельств, в силу которых спорная квартира могла бы упасть в цене, и положения п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд полагает необходимым самому установить начальную продажную цену заложенного имущества, на основании заключения судебной экспертизы, проведенной ООО «ИМА-КОМ» № 30/20 от 13.02.2020 г., которой стоимость спорной квартиры определена равной 5 615 000 руб.

Отдавая предпочтение указанному заключению эксперта в сравнении с заключением ФБУ «Дагестанская лаборатория судебной экспертизы» МЮ РФ, суд исходит из того, что заключение ООО «ИМА-КОМ» № 30/20 от 13.02.2020 г., более раскрыто, содержит в себе полную информацию относительно описания объекта оценки и анализа его исследования в совокупности с другими материалами дела и исследованию экспертом подвергнуто большее количество аналогов (12 объектов недвижимости, против 5 аналогов исследованных экспертом ФБУ «Дагестанская лаборатория судебной экспертизы» МЮ РФ). Помимо этого, хотя экспертами применен один и тот же подход «Сравнительный» к оценке рыночной стоимости заложенного имущества, подобранные экспертом ООО «ИМА-КОМ» объекты недвижимости более схожи и сопоставимы с заложенным имуществом исходя из местоположения, площадей, состояния и этажности указанных аналогов, нежели приведенные экспертом ФБУ «Дагестанская лаборатория судебной экспертизы» МЮ РФ. Учитывая указанные обстоятельства, а также то, что заключение ООО «ИМА-КОМ» отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, ст. 25 ФЗ от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» и исследование проведено в установленном законом порядке лицом, обладающим специальными познаниями и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, с соблюдением требований, предъявляемых как к профессиональным качествам эксперта, так и к самому процессу проведения экспертизы и оформлению ее результатов, а выводы и анализ собранной информации в заключении изложены достаточно полно и ясно с учетом всех поставленных в определении суда вопросов, методы, использованные при экспертном исследовании и сделанные на их основе выводы, обоснованы, и доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, сторонами суду не представлено, - суд полагает необходимым определить начальную продажную цену жилого помещения, общей площадью 205,8 кв.м., расположенного по адресу: РД, <адрес>, с кадастровым номером кадастровым номером №, запись о регистрации права собственности на жилое помещение в ЕГРП № от 04.02.2013 г., в размере равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества, определенной заключением судебной экспертизы, проведенной ООО «ИМА-КОМ», что составляет 4 492 000 (четыре миллиона четыреста девяносто две тысяч) (5 615 000 х 80%) рублей.

С учетом изложенного, исковое заявление АО «ДОМ.РФ» поданное представителем по доверенности ФИО6 к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора займа, взыскании задолженности по договору займа и обращение взыскания на заложенное имущество, подлежат удовлетворению в части расторжения договора займа, взыскания с ответчиков ФИО1, ФИО2 и ФИО3 задолженности ипо договору займа в сумме 2046407,94 рублей, обращения взыскания на заложенное имущество в виде квартиры путем продажи последней с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 4 492 000 (четыре миллиона четыреста девяносто две тысячи) рублей. В остальной части иска суд полагает необходимым отказать.

В силу ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, к которым в том числе относятся расходы по оплате государственной пошлины.

Понесенные истцом расходы по оплате государственной пошлины в сумме 18 432 руб. руб., подтверждаются платежным поручением № 42394 от 07.10.2019 г., и также подлежат взысканию солидарно с ответчиков ФИО1, ФИО2 и ФИО3, в пользу истца АО «ДОМ.РФ».

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 13, 50, 51, 54, 78 ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.ст. 309, 310, 314, 350, 363, 807, 809, 819 ГК РФ, ст.ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление представителя АО «ДОМ.РФ» ФИО6 к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора займа, взыскании задолженности по договору займа и обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> АССР, зарегистрированного по адресу: РД, <адрес>, проживающего по адресу: РД, <адрес>; ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> АССР, зарегистрированной по адресу: РД, <адрес>, проживающей по адресу: РД, <адрес>; ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> Дагестанской АССР, зарегистрированного по адресу: РД, <адрес>, проживающего по адресу: РД, <адрес>, в пользу АО «ДОМ.РФ», ОГРН: <***>, ИНН: <***>, расположенного по адресу: 125009, <...>, задолженность по договору займа № 1 от 28.01.2013 г. в размере 2 046 407 (два миллиона сорок шесть тысяч четыреста семь) рублей 94 (девяносто четыре) копеек, а также расходы на оплату государственной пошлины в сумме 18 432 (восемнадцать тысяч четыреста тридцать два) рубля.

Обратить взыскание на жилой дом (предмет ипотеки), принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3, общей площадью 205.8 кв.м., расположенный по адресу: РД, <адрес>, с кадастровым номером №, путем реализации жилого помещения на публичных торгах, определив начальную продажную стоимость жилого помещения в сумме 4 492 000 (четыре миллиона четыреста девяносто две тысячи) рублей.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РД в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Избербашский городской суд РД.

Судья Н.М. Нурбагандов

Мотивировочное решение

составлено 07.11.2020 г.

УИД: №

Дело находилось в производстве Избербашского городского суда РД

Подлинник решения находится в материалах гражданского производства №

Решение не вступило в законную силу.