Апелляционное определение № 33-3773/2025 от 1 декабря 2025 г.

Судья Кравченко А.В. Дело № 33-3773/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе

председательствующего Емельяновой Ю.С.,

судей Нечепуренко Д.В., Титова Т.Н.

при секретаре Серяковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело № 2-2150/2025 по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа с прекращением права собственности, установления размера выкупной цены, по апелляционной жалобе ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска на решение Советского районного суда г. Томска от 25.08.2025,

заслушав доклад председательствующего, объяснения представителя истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3 ФИО4, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, заключение прокурора Семеновой О.О., полагавшей апелляционную жалобу подлежащей оставлению без удовлетворения,

установила:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска, в котором, с учетом уменьшения исковых требований, просили обязать ответчика изъять для муниципальных нужд недвижимое имущество – квартиру № /__/, расположенную по адресу: /__/, установив выкупную цену в размере 7810 000 руб. пропорционально долям истцов в праве долевой собственности, с прекращением права собственности на указанную квартиру, взыскать с ответчика судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб., по 1000 руб. в пользу каждого истца, расходы по услугам независимой оценки в размере 7000 руб.

В обоснование заявленных требований указали, что истцы являются долевыми собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: /__/. Многоквартирный жилой дом по указанному адресу на основании заключения межведомственной комиссии от 14.12.2023 № 2833, принятым на его основании постановлением Администрации Города Томска от 23.12.2023 № 1059, признан аварийным и подлежащим сносу. В адрес истцов направлено требование о сносе аварийного жилого дома за счет собственных сил и средств, которое оставлено истцами без удовлетворения. До настоящего времени ответчик своих обязательств по изъятию авариного жилья не исполнил. Истцы самостоятельно обратились к независимому оценщику с целью определения выкупной стоимости за изымаемое аварийное жилое помещение. Согласно отчету ООО «Профаудитэксперт» от 6504/Д/25 от 02.04.2025 выкупная стоимость квартиры составила 8393900 руб.

Представитель истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3 ФИО4 исковые требования поддержала.

Дело рассмотрено в отсутствие истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, представителя ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска.

Обжалуемым решением исковые требования удовлетворены. Судом постановлено:

обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у ФИО1 доли в жилом помещении – квартире № /__/ по адресу: /__/, путем выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости, подлежащей взысканию, в размере 3 562456, 14 руб. Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у ФИО3 для муниципальных нужд 228/627 доли в жилом помещении – квартире № /__/ по адресу: /__/, путем выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости, подлежащей взысканию, в размере 2840 000 руб. Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у ФИО2 для муниципальных нужд 113/627 доли в жилом помещении – квартире № /__/ по адресу: /__/, путем выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости, подлежащей взысканию, в размере 1407543,86 руб. Решение суда по настоящему делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности у ФИО1, ФИО3, ФИО2 на жилое помещение – квартиру № /__/ по адресу: /__/, после получения выкупной стоимости. Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска в пользу З. расходы по уплате государственной пошлины в размере 1500 руб. Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска в пользу ФИО1 расходы по оплате независимой оценки в размере 7000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 1000 руб. Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска в пользу ФИО3 расходы по оплате независимой оценки в размере 7000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 1000 руб. Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска в пользу ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 1000 руб. Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» в пользу ООО «Бюро оценки «ТОККО» расходы по проведению судебной экспертизы в размере 20000 руб.

В апелляционной жалобе представитель ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска ФИО5 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в выкупную стоимость не будет включаться компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

В обоснование жалобы указывает, что ст. 16 Закона о приватизации связывает сохранение обязанности по проведению капитального ремонта бывшего наймодателя с неисполнением данной обязанности на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения. Убытки при изъятии жилья включают только рыночную стоимость объекта и фактические затраты, связанные с изъятием.

В письменных возражениях участвующий в деле прокурор просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу-без удовлетворения.

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 167, ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив законность и обоснованность решения суда по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к следующему.

Согласно п. 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» в соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища (часть 1).

В соответствии с пунктами 1, 8, 9 части 1 статьи 14 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции органов местного самоуправления относится учет муниципального жилищного фонда, контроль за его сохранностью и соответствием жилых помещений санитарным и техническим требованиям, признание жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания.

В силу ч. 4 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 (далее - Положение).

Пунктом 7 указанного Положения предусмотрено, что решение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции принимается органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления (за исключением жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации и многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности).

В соответствии с п. 34 Положения основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является аварийное техническое состояние его несущих строительных конструкций (конструкции) или многоквартирного дома в целом, характеризующееся их разрушением либо повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения многоквартирного дома, и (или) кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости многоквартирного дома.

В случае если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, жилые помещения, расположенные в таком многоквартирном доме, являются непригодными для проживания.

По общему правилу, предусмотренному в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Процедура изъятия включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), уведомление собственника жилого помещения о принятом решении об изъятии земельного участка, направление ему проекта соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд (часть 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, в соответствии с пунктом 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. Лишь в случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, в порядке, указанном выше.

В п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (оно заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32ЖК РФ применяются нормы частей 1-3,5-9 статьи 32ЖК РФ.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в общей долевой собственности ФИО1, ФИО3, ФИО2 находится жилое помещение, расположенное по адресу: /__/, с кадастровым номером /__/, площадью /__/ кв.м. ФИО1 принадлежит 286/627 доли в праве собственности на основании свидетельств о праве на наследство по закону от 13.07.2020 и 17.01.2023, ФИО3 - 228/627 доли на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 24.12.2024 и договора передачи от 18.03.2010, ФИО2 - 113/627 долей на основании договора передачи от 18.03.2010.

Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации Города Томска № 2833 от 14.12.2023 и постановлением администрации Города Томска № 1059 от 20.12.2023 № 1059 многоквартирный дом № /__/ по /__/ в /__/ признан аварийным и подлежащим сносу.

Требованием администрации Кировского района г. Томска № 04-12/14/108 от 10.04.2024 ФИО1, ФИО2, ФИО3 предложено в течение 6 месяцев со дня получения требования произвести совместно с другими собственниками снос указанного многоквартирного жилого дома.

От самостоятельного сноса дома истцы отказались.

До настоящего времени изъятие (выкуп) принадлежащего истцам на праве долевой собственности жилого помещения ответчиком не произведено.

Учитывая длительное бездействие администрации муниципального образования, выразившееся в непринятии мер, определенных частью 10 статьи 32 ЖК РФ, в то время как жилой дом не отвечает установленным для жилых помещений требованиям, дальнейшее проживание в нем представляет угрозу для жизни и здоровья граждан, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что истцы вправе требовать изъятия спорного жилого помещения путем его выкупа.

В подтверждение заявленных требований о размере выкупной стоимости истцами представлен отчет об оценке № 6504/Д/25 от 02.04.2025, выполненный ООО «Профаудитэксперт», согласно которому выкупная стоимость квартиры № /__/ по /__/ в /__/ составляет 8393900 руб.

По ходатайству ответчика в целях определения рыночной стоимости изымаемого имущества судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Бюро оценки «ТОККО».Согласно заключению эксперта ООО «Бюро оценки «ТОККО»№ 440-Э/2025 от 25.07.2025 рыночная стоимость спорного жилого помещения составляет 7810000 руб., из которой: 4473000 руб. – рыночная стоимость жилого помещения с учетом стоимости доли в праве собственности на земельный участок; 287000 руб. - размер потенциальных убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества, которые понесет собственник по состоянию на дату оценки; 3050000 руб. - стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения.

При определении выкупной стоимости подлежащего изъятию жилого помещения суд первой инстанции исходил из выводов судебной экспертизы, выполненной ООО «Бюро оценки «ТОККО», поскольку заключение содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих (стоимости доли земельного участка, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, размера убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества), подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объектов исследования и материалов гражданского дела, заключение мотивировано, содержит выводы и ответы на поставленные вопросы. В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, заключение соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Кроме того, данное заключение составлено на дату, ближайшую к дате рассмотрения дела по существу, а, следовательно, наиболее достоверно отражает сведения об объекте оценки на момент вынесения решения. Эксперты предупреждены об ответственности задачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ.

Оценив в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции установил, что предварительная процедура, состоящая из направления органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции соблюдена, собственники жилых помещений в доме не выполнили требование в установленный срок о его сносе, органом местного самоуправления решение об изъятии каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, не принято, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, и пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, обязав ответчика изъять для муниципальных нужд жилое помещение истцов путем выкупа с прекращением права собственности, установив размер выкупной стоимости в размере 7810000 руб., исходя из заключения судебной экспертизы.

Судебная коллегия с выводом суда первой инстанции соглашается.

В подпункте «з» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, расходы на переезд, оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения, оформление договора купли-продажи иного жилого помещения. При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июня 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Частью 1 статьи 190.1 ЖК РФ, статьей 16 Закона Российской Федерации от 4.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Приведенные нормативные положения и акты толкования в их системном единстве позволяют прийти к выводу о том, что нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, если изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. При этом выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, вопреки доводам апеллянта, является убытками собственника.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из заключения эксперта ООО «Бюро оценки «ТОККО»№ 440-Э/2025 от 25.07.2025 следует, что жилой дом по адресу: /__/, 1950 года постройки (л.д.95).

Согласно ответу администрации г. Томска № 3144 от 12.05.2025 по информации предоставленной администрацией Кировского района г. Томска капительный ремонт в многоквартирном доме № /__/ по /__/ в /__/ не проводился.

В нарушение положений ст. 56 ГПК доказательств проведения капитального ремонта многоквартирного жилого дома с момента его постройки ответчиком не представлено, о чем верно указано судом первой инстанции. При этом именно невыполнение капитального ремонта способствовало снижению уровня надежности здания и приведению его в аварийное состояние.

Таким образом, в отсутствие доказательств выполнения ответчиком обязанности по производству капитального ремонта многоквартирного дома, в котором находится изымаемое жилое помещение, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома подлежит включению в выкупную цену жилого помещения. Вопреки доводам апелляционной жалобы собственник изымаемого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел помещение, поскольку не доказано исполнение наймодателем по отношению к лицу, ставшему первым приобретателем помещения, обязанности по проведению капитального ремонта дома.

В соответствии с ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Поскольку ФИО3 приобрел долю в праве собственности на жилое помещение на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, договора передачи от 18.03.2010, ФИО1 на основании свидетельств о праве на наследство по закону, ФИО2 на основании договора передачи от 18.03.2010, то есть до признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу, положения ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации к правоотношениям сторон в данном случае не применяются.

Решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам жалобы нет.

Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г. Томска от 25.08.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16.12.2025.