Решение № 2-179/2017 2-179/2017~М-160/2017 М-160/2017 от 13 августа 2017 г. по делу № 2-179/2017

Дело № 2-179/2017 года


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 августа 2017 года с. Тербуны

Тербунскийрайонный суд Липецкой области в составе судьи Кириной Г. В.,

при секретаре Лапшиной В.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации Тербунского муниципального района Липецкой области о заключении договора аренды без проведения торгов,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к администрации Тербунского муниципального района Липецкой области с учетом уточненных требований о заключении договора аренды без проведения торгов. В обоснование заявленных требований указал, что ему по договору от 14.11.2007 года был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> для индивидуального жилищного строительства сроком на 11 месяцев, с 14.11.2007 г. по 14.10.2008 г. 09.08.2012 года на указанный земельный участок был заключен новый договор аренды сроком на три года с 09.08.2012 года до 09.08.2015 года. По истечении срока данного договора ФИО3 продолжал открыто использовать данный земельный участок в соответствии с целевым назначением, оплачивал арендную плату, окашивал участок, ответчик каких-либо действий, направленных на расторжение данного договора не предпринимал, требований о возврате земельного участка по истечении договора аренды истцу не поступало. С учетом уточнения иска, просит признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> от 09.08.2012 г. продленным, сроком на три года, либо обязать ответчика заключить новый договор аренды.

В судебном заседание истец ФИО3, не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. Письменно просил рассмотреть дело в его отсутствии.

Представитель истца по доверенности ФИО4 уточненные исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным в иске основаниям, пояснив, что ФИО3 в силу земельного законодательства РФ, имеет право на продление срока договора аренды, либо на заключение нового договора аренды для завершения начатого строительства, без объявления аукциона сроком на три года. Он планирует завершить строительство в течение двух лет. На сегодня, возведен фундамент, что составляет по оценке специалиста 18% готовности, однако, зарегистрировать право собственности на данный объект не предоставляется возможным, поскольку срок договора аренды истек. ФИО3 по уважительной причине не смог своевременно обратиться за продлением срока договора аренды, поскольку длительное время находился в командировках. Разрешение на строительство он также не мог получить, ввиду отсутствия до 2011 года наименования новых улиц застройки. Просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика администрации Тербунского муниципального района Липецкой области по доверенности ФИО5 возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, а также уточненных исковых требований, полагала их необоснованными, поскольку истцом земельный участок по назначению не использовался, по истечении срока действия договора арендная плата истцу не начислялась и квитанции на ее оплату не выдавались, а также отсутствуют предусмотренные п. 4, 5 ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ основания для заключения с ФИО3 договора аренды без проведения аукциона, поскольку он не является собственников незавершенного строения на данном земельном участке.

Суд, выслушав стороны, специалиста ФИО1, исследовав письменные материалы дела, полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что согласно договору аренды от 14.11.2007 года между администрацией Тербунского муниципального района и ФИО6 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> целях индивидуального жилищного строительства сроком на 11 месяцев, с 14.11.2007 г. по 14.10.2008 г.

09.08.2012 года на указанный земельный участок был заключен новый договор аренды между администрацией Тербунского муниципального района и ФИО6 сроком на три года с 09.08.2012 года до 09.08.2015 года.

Согласно кадастровому плану земельного участка от 23.08.2017 г. разрешенное использование земельного участка, кадастровый № для индивидуального жилищного строительства.

В суде установлено, что на земельном участке с КН № площадью 1000 кв.м., по адресу <адрес>, возведен фундамент площадью застройки 160 кв.м., что составляет степень готовности 18%, что подтверждается заключением специалиста ФИО2 ИП ГЕОМИР от 11.08.2017. Данные выводы не оспаривались сторонами в суде.

Допрошенная в качестве специалиста <данные изъяты> ФИО1, суду пояснила, что имеющееся незавершенное строение на спорном земельном участке по своему объему и технической характеристике представляет собой фундамент капитального жилого строения. Для завершения строительства истцу необходимо получить разрешение в установленном законом порядке.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с 01.01.2015 статье 450.1 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Так, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015 года, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015 года, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ, но только на три года (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. N 305-ЭС17-2608).

Из материалов дела следует, что распоряжением главы администрации Тербунского муниципального района Липецкой области от 20.12.2016 г. в связи с неиспользованием земельных участков по целевому назначению, признано утратившим силу п. 1 распоряжения главы администрации Тербунского района Липецкой области от 25.05.2007 года № 285-р «О предоставлении земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в аренду в с. Тербуны» в том числе -1.25 в отношении ФИО3.

Не согласившись с указанным распоряжением, ФИО6 28.02.2017 г. обратился в администрацию Тербунского муниципального района с заявлением об его отмене, 23.03.2017 г. истцу отказано в отмене распоряжения.

С учетом установленных обстоятельств и вышеприведенных норм права суд приходит к выводам об отсутствии оснований для возобновления договора аренды на неопределенный срок, но, поскольку земельный участок был предоставлен ФИО3 для строительства до 01.03.2015 г., то он наделен правом на получение в аренду для завершения строительства спорного земельного участка независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, не более чем на 3 года.

Доводы истца, его представителя об уважительности пропуска срока для продления договора аренды, с учетом вышеприведенных правовых норм, правового значения для рассмотрения дела не имеют.

В суде установлено, что задолженности по уплате арендной платы за земельный участок на день рассмотрения дела не имеется. Довод представителя ответчика администрации Тербунского муниципального района, что после истечения срока договора аренды, арендная плата на спорный земельный участок не начислялась, суд считает не состоятельным, поскольку он опровергается исследованными в суде доказательствами.

Коль скоро, с 01.01.2017 года в соответствии с абзацем 4 п. 2 ст. 3.3 ФЗ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ « О введение в действие Земельного кодекса РФ» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, то администрация Тербунского муниципального района Липецкой области является надлежащим ответчиком по делу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

обязать администрацию Тербунского муниципального района Липецкой области заключить с ФИО3 новый договор аренды земельного участка площадью 1000кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, сроком на три года для завершения строительства.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке через Тербунский районный суд Липецкой области в судебную коллегию по гражданским делам Липецкого областного суда в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной мотивированной форме.

Мотивированное решение изготовлено 18.08.2017 г.

Судья Г.В. Кирина