Апелляционное определение № 33-1789/2026 33-33837/2025 от 14 января 2026 г.

УИД 23RS0022-01-2025-000147-98

Судья - Новикова Н.И. Дело № 33-1789/2026

Номер дела в суде первой инстанции 2-412/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 января 2026 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Чирьевой С.В.,

судей Таран А.О., Волошиной С.Г.

по докладу судьи Чирьевой С.В.,

при ведении протокола помощником судьи Кудрицкой Д.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района об обязании заключения договора аренды земельного участка,

поступившее с апелляционной жалобой администрации Кропоткинского городского поселения МО Кавказский район на решение Кропоткинского городского суда Краснодарского края от 03 июля 2025 года.

Заслушав доклад судьи Чирьевой С.В. об обстоятельствах дела, содержании решения суда первой инстанции, доводах апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района, в котором просит суд: признать незаконным отказ Администрации Кропоткинского городского поселения МО Кавказский район от 21 ноября 2024 года в заключении с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 830 кв.м., расположенного по адресу: ............, сроком на три года без проведения торгов для завершения строительства жилого дома, обязать Администрацию Кропоткинского городского поселения Кавказский район заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 830 кв.м., расположенного по адресу: ............, сроком на три года без проведения торгов для завершения строительства жилого дома.

Мотивируя свои требования тем, что с 14 марта 2019 года он является собственником объекта незавершенного строительством 18 % готовности, расположенного на земельном участке по адресу: ............, поставленного на кадастровый учет в 2010 году. Земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительством, ранее был предоставлен прежнему собственнику этого объекта по договору аренды сроком на три года для завершения строительства.

На основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 14 марта 2019 года он вступил в арендные отношения.07 октября 2024 года он обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды.

Однако ему было отказано, так как арендные отношения прекращены на основании уведомления от 05 декабря 2022 года, в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 830 кв.м., расположенного по адресу: ............, сроком на три года без проведения торгов для завершения строительства жилого дома, также было отказано.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.

Решением Кропоткинского городского суда Краснодарского края от 03 июля 2025 года исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. Суд признал незаконным отказ Администрации Кропоткинского городского поселения МО Кавказский район от 21 ноября 2024 года в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 830 кв.м., расположенного по адресу: ............, сроком на три года без проведения торгов для завершения строительства жилого дома, возложил обязанность на Администрацию Кропоткинского городского поселения Кавказский район заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 830 кв.м., расположенного по адресу: ............ сроком на один год шесть месяцев без проведения торгов для завершения строительства жилого дома, в удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе администрация Кропоткинского городского поселения МО Кавказский район выражает несогласие с принятым решением суда и просит его отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворения иска отказать. В обоснование жалобы указывает, что судом допущены нарушения норм материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Согласно ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В соответствии со ст. 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. О месте и времени проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается представленными в материалах дела отчетами об отслеживании отправления с почтовым идентификатором.

Согласно ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 40 Постановления Пленума от 22 июня 2021 года №16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», в случае неявки в суд апелляционной инстанции лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционных жалобы, представления, вопрос о возможности проведения судебного разбирательства в отсутствие таких лиц решается судом апелляционной инстанции с учетом положений статьи 167 ГПК РФ.

Суд апелляционной инстанции вправе рассмотреть дело в отсутствие лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, если в нарушение ч. 1 ст. 167 ГПК РФ такими лицами не представлены сведения о причинах неявки и доказательства уважительности этих причин или если суд признает причины их неявки неуважительными.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает возможным рассмотрение настоящего гражданского дела при данной явке.

В силу ст. 328 ГПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе: 1) оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения; 2) отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение; 3) отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и прекратить производство по делу либо оставить заявление без рассмотрения полностью или в части; 4) оставить апелляционные жалобу, представление без рассмотрения по существу, если жалоба, представление поданы по истечении срока апелляционного обжалования и не решен вопрос о восстановлении этого срока.

Проверив материалы настоящего гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов настоящего гражданского дела, с 14 марта 2019 года ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительством 18% готовности, расположенного на земельном участке по адресу: ............, поставленного на кадастровый учет в 2010 года, что подтверждается договором купли - продажи объектов недвижимости от 14 марта 2019 года, выпиской из ЕГРН от 01 августа 2024 года.

Земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительством, ранее был предоставлен прежнему собственнику этого объекта по договору аренды сроком на 3 года для завершения строительства, что подтверждается договором аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №........ от 27 мая 2016 года.

14 марта 2019 года между ФИО2 и ФИО1 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № ........ 27 мая 2016 года, таким образом, ФИО1 вступил в арендные отношения.

07 октября 2024 года истец обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды.

Согласно ответа Администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района от 31 октября 2024 года ФИО1 было отказано в продлении договора аренды земельного участка, в связи с тем, что арендные отношения прекращены на основании уведомления от 05 декабря 2022 года.

Из ответа Администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района от 21 ноября 2024 года следует, что в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ........ площадью 830 кв.м., расположенного по адресу: ............, сроком на три года без проведения торгов для завершения строительства жилого дома, ФИО1 отказано.

Разрешая спор по-существу суд первой инстанции исходил из того, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Установив при этом наличие на спорном участке объекта незавершенного строительства, право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за истцом, в установленном законом порядке, не оспорено, не прекращено и отсутствующим не признано, изъятие указанного объекта не производилось.

Правовым основанием выводов суда первой инстанции послужили положения статей 39.6, 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия полагает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, подробно мотивированными в решении суда, оснований для отмены которого по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также статьей 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 137-ФЗ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно подпункту 2 пункта 5 указанной статьи, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом, в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. №171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также на договор аренды, заключенный после 01 марта 2015 г. без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения. Согласно позиции Верховного суда Российской Федерации (определение от 5 июля 2022 г. по делу № А63-4067/2021), в данном случае необходимо оценить доказательства относительно процента готовности спорного объекта и в связи с этим определения срока предоставления земельного участка для завершения строительства.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. В отсутствие такого судебного постановления собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2023 г., согласно которому собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Срок действия договора аренды земельного участка от 27 мая 2016 г., заключенный для завершения строительства индивидуального жилого дома, истек 01 июня 2019 г., в связи с чем, шестимесячный срок на предъявление публичным собственником иска к ФИО1 об изъятии предоставленного в аренду земельного участка истек 01 декабря 2019 г.

С учетом разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики от 26 апреля 2023 г., в условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в июне 2019 г. срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Следовательно, поскольку Администрация, как публичный собственник спорного земельного участка не воспользовалась правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства, путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, то у ФИО1 имеется право, на предоставление ему в аренду без проведения торгов земельного участка под таким объектом для завершения его строительства.

При таких обстоятельствах по делу и приведенном нормативном регулировании спорных отношений суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу к выводу о наличии у ФИО1 права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства.

С указанными выводами судебная коллегия соглашается, поскольку считает их основанными на правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, с учетом установленных при рассмотрении дела юридически значимых обстоятельств.

Судебная коллегия считает, что обстоятельства дела судом были установлены полно и правильно, представленным доказательствам судом первой инстанции была дана надлежащая правовая оценка, нормы действующего законодательства судом были применены верно, мотивы, по которым суд пришел к данным выводам приведены в мотивировочной части решения суда, и считать их неправильными у судебной коллегии не имеется оснований.

Доводы апелляционной жалобы ответчика не содержат обстоятельств, которые нуждались бы в дополнительной проверке, основаны на неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, направлены на переоценку представленных по делу доказательств, в связи с чем, не могут быть приняты судебной коллегией в качестве основания к отмене обжалуемого решения.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что основания для отмены решения по изложенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кропоткинского городского суда Краснодарского края от 03 июля 2025 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации Кропоткинского городского поселения МО Кавказский район – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения, но может быть оспорено в Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции в течение трёх месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29.01.2026г.

Председательствующий: С.В. Чирьева

Судьи: А.О. Таран

С.Г. Волошина