Решение № 2-973/2025 2-973/2025~М-3302/2024 М-3302/2024 от 16 декабря 2025 г. по делу № 2-973/2025

...


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р. Ф.

03 декабря 2025 года ...

Аксайский районный суд ... в составе:

председательствующего судьи Чимидова М.В.,

при помощнике судьи Олейниковой М.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, третьи лица Филиал ППК Роскадастр по ..., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ..., ОП ... МУ МВД РФ «Новочеркасское», о взыскании неосновательного обогащения, признании договора аренды незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения, признании договора аренды незаключенным, мотивировав требования следующим: ... был заключен договор купли-продажи между продавцом ФИО2 и покупателями ФИО1, ФИО6 на 7/10 в равных долях (по 7/20 каждой) в праве общей долевой собственности на нежилое здание (производственный цех по изготовлению шлакоблоков) площадью 721,8 кв. м, условный ..., кадастровый ..., расположенное по адресу: .... ул Багаевская, ...-З (двадцать шесть «з»). Сумма сделки по договору составила 1 000 000 рублей, из которых покупатели передали продавцу 200 000 рублей, а остальные 800 000 рублей обязались выплатить в установленный договором срок: до .... Передача от продавца к покупателям недвижимости, отчуждаемой по указанному договору, была осуществлена до подписания этого договора сторонами. Данным договором установлено, что он имеет силу передаточного акта. При этом в соответствии с установленным порядком пользования указанным зданием в пользование ФИО1, ФИО6 перешла комната ... площадью 501,6 кв.м. с пристроем литер «А1», а также склад литер «В», гараж литер «Г», склад литер «С». Покупатели намеривались в срок, установленный договором от ... рассчитаться окончательно с продавцом указанной недвижимости денежными средствами полученными в качестве прибыли от деятельности, развёрнутой ими на установленной ними указанным договором части приобретенной недвижимости, а именно, в помещении комнаты ... площадью 501,6 кв.м. с пристроем литер «А1» (а также в складе литер «В» гараже литер «Г», складе литер «С». С целью приобретения соответствующего оборудования и материалов для ведения указанной деятельности покупатели были вынуждены оставить приобретённую недвижимость на несколько дней без своего присутствия, чем продавец воспользовался и самовольно занял указанную часть проданной им недвижимости под свою деятельность, которую он осуществлял там с ... по ... год совместно с ФИО3, препятствуя таким образом покупателям в использовании ими указанной недвижимости. Такие свои действия на протяжении указанного времени ответчики объясняли тем, что покупатели окончательно с продавцом не рассчитались (причём ответчики не хотят принимать во внимание то, что они сами своими незаконными действиями препятствовали покупателям в этом, лишая их дохода от деятельности, которую они намеривались вести в спорной части указанной недвижимости; по этой причине вышеуказанный долг истец не признает).

Между тем свои 7/10 долей указанной недвижимости ФИО2 приобрёл всего лишь за 29 000,00 рублей по договору купли-продажи от ..., а через четыре месяца продал эти доли за 1000000,00 рублей ФИО6, ФИО1 по договору от .... С целью установления цены заключаемого договора купли-продажи указанной недвижимости ПАО «Мосэнерго» по поручению ПАО «ОГК-2» заказало в ООО «Прайс Информ» исследование, по результатам которого квалифицированным оценщиком была определена рыночная стоимость отчуждаемого объекта недвижимости, что подтверждается Отчётом об оценке ... от ... в отношении здания с кадастровым номером: .... В процессе этого исследования оценщик применил, в том числе, доходный подход (см. стр. 57-67 Отчёта об оценке ... от ...), в рамках которого установил, что арендопригодная площадь этого объекта недвижимости составляет 721,8 кв.м., при этом арендная ставка в отношении этого объекта недвижимости определена в размере 2 370,00 рублей за 1 (один) кв. м. в год (см. Таблица 12 на стр. 67 Отчёта об оценке ... от ...). При таких данных цена аренды спорной части указанного объекта недвижимости составляет 1 188 792, 00 рублей в год (расчёт: 2 370,00 рублей за кв. м. в год х 501,6 кв.м. = 1188 792, 00 рублей в год, где 2370,00 рублей за кв. м. в год -арендная ставка в отношении этого объекта недвижимости согласно Таблицы 12, на стр. 67 Отчёта об оценке ... от ...; 501,6 кв.м. — арендопригодная площадь спорной части указанного объект недвижимости согласно договора от ... (без учёта площади других построек и пристроя). Используя полученные путём вышеприведенного расчёта данные, можно определить, что стоимость аренды спорной части указанного объекта недвижимости за период времени с конца 2006 года по ... составляет 21 196 161, 36 рублей (расчёт: 1 188 792, 00 рублей в год х 17,83 лет = 21 196 161, 36 рублей, где 17,83 лет — период времени использования (с конца 2006 г. по ...) указанного объекта недвижимости лицами на стороне ответчика). Ответчики договор аренды с истцом и другим собственником 7/10 долей указанной недвижимости не заключали, пользовались этой недвижимостью незаконно и сберегли таким образом (за период времени с конца 2006 года по ...) денежные средства в размере 21 196 161, 36 рублей за счет истца и другого собственника 7/10 долей указанной недвижимости (то есть за счёт потерпевших). При указанных обстоятельствах деньги в сумме 21 196 161, 36 рублей являются неосновательным обогащением лиц, действующих совместно на стороне ответчика. Возмещать это неосновательное обогащение ответчики не намерены, ссылаются на задолженность покупателей по Договору купли-продажи от .... При этом сумма неосновательного обогащения ответчиков, полученного ими от незаконного использования в период времени с ... по ... арендопригодной площади, равной 501,6 кв.м., в спорной части указанного объекта недвижимости (без учёта площади других построек и пристроя), составляет 1 985 282, 64 рублей [расчёт: 2 370,00 рублей за кв. м. в год х 501,6 кв.м. х 1,67 лет = 1985 282, 64 рублей, где 2370,00 рублей за кв. м. в год — арендная ставка в отношении этого объекта недвижимости согласно Таблицы 12 на стр. 67 Отчёта об оценке ... от ...; 501,6 кв.м. — арендопригодная площадь спорной части указанного объекта недвижимости согласно договора от ... (без учёта площади других построек и пристроя), 1,67 лет количество лет в периоде времени с ... по ...).

Истец полагает, что вправе потребовать от ответчиков возврата доли, равной 1/2, от суммы неосновательного обогащения, полученного ими в период времени с ... по ... от использования спорной части указанного объекта недвижимости, что составляет 992 641,32 рублей [расчёт: 1 985 282, 64 рублей х 1/2 = 992 641,32 рублей].

Истцом в ходе судебного разбирательства были поданы заявления о дополнении исковых требований, в которых истец указала, что удовлетворение требований о взыскании неосновательного обогащения возможно только при одновременном удовлетворении дополнительных требований истца к ответчику ФИО4 о признании договора аренды ... от 01.10.2021г заключенного с ФИО5 незаключенным.

С учетом уточненных исковых требований, ФИО1 просит суд признать договор аренды от 01.12.2012г заключенного между ФИО7 и ФИО3 в отношении здания (производственный цех по изготовлению шлакоблоков) площадью 721,8 кв.м кадастровый ..., расположенное по адресу: ... (двадцать шесть «з»). незаключенным, признать договор аренды ... от 01.10.2021г заключенного между ФИО5 и ФИО4 в отношении здания (производственный цех по изготовлению шлакоблоков) площадью 721,8 кв.м кадастровый ..., расположенное по адресу: ... (двадцать шесть «з»). незаключенным; взыскать солидарно с ответчиков ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО1 992 641,32 рублей в качестве возмещения доли, равной 1/2, от суммы неосновательного обогащения ответчиков (1 985 282, 64 рублей), полученного ими в период времени с ... по ... от использования арендопригодной площади, равной 501,6 кв.м., в комнате ... нежилого здания (производственный цех по изготовлению шлакоблоков), площадью 721,8 кв. м, условный ..., кадастровый ..., расположенного по адресу: ... (двадцать шесть «з»).

Протокольным определением от 13.05.2025г., в качестве соответчика была привлечена ФИО4

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, направила в суд своего представителя.

Представитель истца ФИО8, действующий на основании доверенности, доводы, изложенные в исковом заявлении и дополнении к исковым заявлениям поддержал, просил исковые требования удовлетворить.

Ответчики ФИО3, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя

Ответчик ФИО4, действующая от своего имени и от имени ФИО2 на основании доверенности, представитель ФИО3- адвокат Шинкоренко И.Д., действующая на основании ордера в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требов,аний по доводам письменных возражений.

Третье лицо – Отдел МВД по ..., о времени и месте рассмотрения дела извещено, в судебное заседание явку своего представителя не обеспечило.

Суд, применительно к положениям статей 167 ГПК РФ, находит возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом или иными правовыми актами, а также из действий граждан, которые хотя и не предусмотрены законом, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество ( неосновательное обогащение ), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно ст. 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: о возврате исполненного по недействительной сделке; об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

Из приведенных норм материального права следует, что приобретенное за счет другого лица без каких-либо на то оснований имущество является неосновательным обогащением и подлежит возврату, а не получившая встречного предоставления сторона вправе требовать возврата переданного контрагенту имущества.

Судом установлено, ... был заключен договор купли-продажи между продавцом ФИО2 и покупателями ФИО1, ФИО6 на 7/10 в равных долях (по 7/20 каждой) в праве общей долевой собственности на нежилое здание (производственный цех по изготовлению шлакоблоков) площадью 721,8 кв. м, условный ..., кадастровый ..., расположенное по адресу: ... (двадцать шесть «з»). Сумма сделки по договору составила 1 000 000 рублей, из которых покупатели передали продавцу 200 000 рублей, а остальные 800 000 рублей обязались выплатить в установленный договором срок: до .... Передача от продавца к покупателям недвижимости, отчуждаемой по указанному договору, была осуществлена до подписания этого договора сторонами. Данным договором установлено, что он имеет силу передаточного акта.

3/10 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание (производственный цех по изготовлению шлакоблоков) площадью 721,8 кв. м, условный ..., кадастровый ..., расположенное по адресу: ... принадлежали ООО ПКФ «Танаирс».

13.03.2008г на основании договора купли продажи 3/10 доли имущества были приобретены ООО «Промэнерго».

24.06.2011г. на основании договора купли продажи 3/10 доли были приобретены в собственность в равных долях ФИО9 и ФИО7

Принадлежащая 3/20 доля в порядке наследования перешла после смерти ФИО7 ФИО5 на основании свидетельства о праве на наследство от 26.06.2021г.

В декабре 2012г. ИП ФИО3 заключил договор аренды части нежилого помещения с ФИО7 Свою деятельность ИП ФИО3 вел с 01.12.2012г по 30.10.2020г., другой собственник ФИО9 не возражал против пользования помещением ФИО3

01.10.2021г между ИП ФИО4 и ФИО5 был заключен договор аренды ... нежилого помещения, в соответствие с которым арендатору было предоставлено во временное пользование 3/20 части доли от общей площади 721,8 кв.м. литер АА1 расположенного по адресу: ...-з, кадастровый ..., срок аренды с 01.10.2021г по 31.08.2022г с последующей пролонгацией. (т.2 л.д.42).

Согласно ст. 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: о возврате исполненного по недействительной сделке; об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

Для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо одновременное наличие трех условий: 1) наличие обогащения; 2) обогащение за счет другого лица; 3) отсутствие правового основания для такого обогащения.

В соответствии с особенностью предмета доказывания по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения (сбережения) ответчиком имущества за счет истца и отсутствие правовых оснований для такого обогащения, а на ответчика – обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения (сбережения) такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

Суд приходит к выводу, что ФИО1 не представлено достоверных и относимых доказательств использования ответчиками принадлежащей ей 7/20 долей спорного нежилого помещения в период времени с 01.12.2021г по 01.08.2013г.

Сам по себе факт заключение договоров аренды ФИО3 и ФИО4 с собственниками 3/10 долей спорного нежилого помещения, не свидетельствуют об использовании арендаторами всеми площадями нежилого помещения с учетом того, что ФИО2 принадлежали в спорный период времени находящиеся по этому же адресу : ...-з, объекты невидимости: склад площадью 34,2 кв.м литер ... кадастровый ..., склад площадью 20,3 кв.м литер С кадастровый ..., гараж площадью 80 кв.м. кадастровый ..., объект незавершенного строительства литер Д, кадастровый ..., которые он предоставлял в пользование ФИО3 и ФИО4

При этом, суд учитывает, что ФИО1 за период с момента приобретения имущества в собственность - 15.12.2006г. непосредственного интереса к использованию нежилым помещением не проявляла, претензий относительно порядка владения и пользования имуществом, как к ответчикам, так и к сособственникам не предъявляла, бремя расходов по содержанию имущества не несла.

С учетом установленных обстоятельств и отсутствия доказательств возникновения обязательства из неосновательного обогащения, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчиков неосновательного обогащения.

Предъявляя требование о признании договоров аренды незаключенными, истец указывает на несогласование существенных условий договора аренды в части отсутствия согласия ФИО1, как дольщика, на заключение договора аренды.

В силу ч.ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 246 ГК РФ Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 247 ГК РФ Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно ст. 606 ГК РФ По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 2 ст. 651 ГК РФ Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с ч.ч. 1, 3 ст. 166 ГК РФ Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствие с п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от ... М 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ... ... "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между пороками отсутствовал, стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Учитывая, что спорные договоры аренды были в отношении 3/10 долей спорного объекта недвижимости, и как ранее установлено, судом, истцом не представлено доказательств использования арендаторами всего помещения, между сособственниками доли не выделены, порядок пользования имуществом не определен, основания для признания договоров аренды незаключенными по основанию отсутствия согласия ФИО1 являются необоснованными.

Спорными договорами аренды, установлен срок аренды менее одного года, с последующей пролонгацией на неопределенный срок.

В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из смысла приведенной нормы следует, что подлежит государственной регистрации только договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года, договор, заключенный на меньший срок или на неопределенный срок, регистрации не подлежит.

На момент рассмотрения дела спорные договоры исполнены и их действие прекращено, объект аренды не существует, соответственно права истца в настоящее время не нарушаются, в связи с чем оснований для признания договора незаключенным не имеется.

Кроме того, суд также соглашается с доводами ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно ст. 195 ГК РФ Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

В силу ч. 1 ст. 197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

Согласно ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год; течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (часть 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно ч. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Данное правовое регулирование направлено на создание определенности и устойчивости правовых связей между участниками правоотношений, их дисциплинирование, обеспечение своевременной защиты прав и интересов субъектов правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков. Применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников правоотношений от необоснованно длительных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав.

Суд исходит из того, что не смотря на то, что спорные договоры аренды от ... и ... от 01.10. 2021г. были получены представителем истца в ходе судебного заседания, стороной истца не представлено бесспорных доказательств, подтверждающих, что истец не знала о наличии указанного договора аренды, а при должной осмотрительности и заботе о принадлежащем ему имуществе истец должен был узнать о заключенных договорах аренды в период их исполнения, суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности.

С учетом изложенных обстоятельств, исковые требования о признании договоров аренды от ... и ... от 01.10. 2021г незаключенными нет подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, третьи лица Филиал ППК Роскадастр по Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ОП №3 МУ МВД РФ «Новочеркасское», о взыскании неосновательного обогащения, признании договора аренды незаключенным оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в апелляционном порядке в течение месяца в с момента изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 17 декабря 2025 года.

Председательствующий М.В.Чимидов