Апелляционное определение № 33-17977/2025 от 7 декабря 2025 г.

Судья Гайнетдинова Р. Р. УИД 16RS0051-01-2023-014875-13

Дело № 2 - 39/2025

Дело № 33 - 17977/2025

Учёт № 128г


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

8 декабря 2025 года город Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Гилманова Р. Р.,

судей Зариповой Р. Н. и Никулиной О. В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гайнутдиновым М. М.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Никулиной О. В. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика – общества с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Ак Барс Дом» - ФИО1 на решение Советского районного суда города Казани от 10 февраля 2025 года, которым постановлено:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Ак Барс Дом» (ИНН <***>) в пользу ФИО2 (паспорт серии .... ....) 344 320 рублей в счёт возмещения расходов на устранения строительных недостатков, неустойку в сумме 7 004 рубля, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в сумме 17 816 рублей 20 копеек, судебные расходы на оплату услуг оценки в размере 17 500 рублей, на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей, почтовые расходы в сумме 84 рубля 60 копеек, расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 4 200 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

В удовлетворении исковых требований к ООО «ИнтегСтрой», ООО «Управляющая компания «Евро Фин Траст» ФИО3 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Земельный капитал» отказать.

Настоящее решение подлежит исполнению в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации № 326 от 18 марта 2024 года.

Взыскать с ООО «Ак Барс Дом» в доход бюджета государственную пошлину в сумме 7 013 рублей 24 копейки.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Ак Барс Дом», ООО «ИнтегСтрой», ООО «Управляющая компания «Евро Фин Траст» о возмещении расходов на устранение строительных недостатков квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

В обоснование требований указано, что 8 ноября 2021 года между ООО «Управляющая компания «Евро Фин Траст» в лице ООО «Ак Барс Дом» и ООО «Инженерные решения» был заключён договор купли-продажи <адрес>.19/5/21, предметом которого являлось жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Квартира была передана по акту покупателю 8 февраля 2022 года.

21 августа 2023 года между ООО «Инженерные решения» и истцом был заключён договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств в отношении указанной выше квартиры, в процессе эксплуатации которой и в течение установленного законом гарантийного срока в ней проявились строительные недостатки. Их стоимость согласно заключению ООО «Референс-Эксперт» ....С от 20 октября 2023 года и ....С от 15 февраля 2024 года составила соответственно 144 113 рублей 27 копеек и 59 692 рубля 18 копеек, за услуги специалистов истец заплатила 17 500 рублей. Основываясь на этих обстоятельствах, истец обратилась в суд и просила взыскать с ответчиков стоимость устранения недостатков в сумме 203 805 рублей 45 копеек, а также компенсацию морального вреда в сумме 20 000 рублей, неустойку в размере 1% в день, штраф, судебные расходы на оценку в сумме 12 500 рублей, на оплату услуг представителя в сумме 32 100 рублей, на оформление нотариальной доверенности в размере 2 100 рублей.

Впоследствии представитель истца увеличил требования и просил взыскать с ответчиков стоимость устранения недостатков в сумме 344 320 рублей, неустойку за период с 14 декабря 2023 года по 21 марта 2024 года в сумме 340 876 рублей 80 копеек, почтовые расходы в сумме 84 рубля 60 копеек, расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 4 200 рублей, в остальной части требования оставил без изменения.

Суд постановил решение в приведённой выше формулировке.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Ак Барс Дом» просит решение отменить и в удовлетворении иска к обществу отказать по мотиву того, что является ненадлежащим ответчиком по требованиям истца.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 29 мая 2025 года решение суда первой инстанции было отменено и принято новое решение об отказе в иске.

Определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 21 октября 2025 года апелляционное определение было отменено и дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При повторном рассмотрении дела представитель ответчиков ООО «Ак Барс Дом» и ООО «ИнтегСтрой», третьего лица ООО «Управляющая Евро Фин Траст» ФИО1 доводы жалобы поддержала.

Представитель истца – адвокат Садыков Р. Р. против удовлетворения жалобы возражал.

Судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В силу части 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно части 2 статьи 470 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).

Частью 1 статьи 471 ГК РФ предусмотрено, что гарантийный срок начинает течь с момента передачи товара покупателю, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

В соответствии со статьёй 477 ГК РФ:

1. Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

2. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.

3. Если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока.

5. В случаях, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки товара обнаружены покупателем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю, продавец несёт ответственность, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу положений статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 указанного кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Согласно пункту 1 статьи 18 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей») потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать, в том числе возмещения расходов на устранение недостатков товара потребителем или третьим лицом.

На основании пункта 1 статьи 19 названного Закона потребитель вправе предъявить предусмотренные статьёй 18 настоящего Закона требования к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности.

В отношении товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены, потребитель вправе предъявить указанные требования, если недостатки товаров обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи их потребителю, если более длительные сроки не установлены законом или договором.

В пункте 5 статьи 29 названного Закона указано, что в случаях, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет (пяти лет на недвижимое имущество) и недостатки работы (услуги) обнаружены потребителем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет (пяти лет на недвижимое имущество), потребитель вправе предъявить требования, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, если докажет, что такие недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу положений статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ):

1. Суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления…

2. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части…

Поскольку решение обжаловано только ответчиком ООО «Ак Барс Дом», его законность и обоснованность проверяются в пределах доводов поданной его представителем жалобы.

По делу установлено, что многоквартирный <адрес> по проспекту Альберта Камалеева <адрес> введён в эксплуатацию на основании разрешения от 2 сентября 2019 года №16-RU...., выданного застройщику - ООО «ИнтегСтрой» Исполнительным комитетом муниципального образования <адрес>.

8 ноября 2021 года между ООО «Управляющая компания «Евро Фин Траст» в лице ООО «Ак Барс Дом» и ООО «Инженерные решения» был заключён договор купли-продажи <адрес>.19/5/21, предметом которого являлось жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Квартира была передана по акту покупателю 8 февраля 2022 года.

<дата> между ООО «Инженерные решения» и истцом был заключён договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств в отношении указанной выше квартиры, в процессе эксплуатации которой и в течение установленного законом гарантийного срока в ней проявились строительные недостатки, стоимость их устранения специалистами была определена в сумме 203 805 рублей 45 копеек.

Поскольку ответная сторона не согласилась с представленным истцом заключением, суд первой инстанции определением от 22 апреля 2024 года назначил судебную строительно-техническую экспертизу, поручив её проведение ООО «Региональный Центр Оценки+». Стоимость затрат на устранение выявленных производственных недостатков в квартире истца согласно заключению экспертов составила 344 320 рублей, а за вычетом строительных недостатков, перечисленных в пункте 6.6 договора купли-продажи .....19/5/21 от 8 ноября 2021 года, - 284 207 рублей. Представителем истца требования были увеличены по результатам судебной экспертизы, в апелляционной жалобе ООО «АК Барс Дом» суммы, взысканные судом, не оспариваются.

Суд первой инстанции положил в основу принятого им решения заключение судебной экспертизы и взыскал с ответчика полную стоимость устранения недостатков, отклонив его довод о том, что из этой стоимости подлежат исключению недостатки, оговорённые при продаже квартиры истцу, со ссылкой на положения части 2 статьи 556 ГК РФ, согласно которым принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Суд указал, что квартира была передана истцу с недостатками, однако содержание соответствующего пункта договора купли-продажи не позволяет идентифицировать их по виду, объёму, локализации и стоимости. Проанализировав правоотношения между ООО «Управляющая компания «Евро Фин Траст», ООО «Ак Барс Дом» и ООО «Инженерные решения», суд на основании положений статьи 1005 ГК РФ пришёл к выводу о том, что материальная ответственность должна быть возложена на ООО «Ак Барс Дом».

Судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции не соглашается.

Действующее гражданское законодательство прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии застройщика на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости по договору купли-продажи, однако гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью лица, которое этот результат использует. Между покупателем объекта недвижимости и его застройщиком (гарантом) возникают отношения, которые регулируются законодательством о защите прав потребителей. Таким образом, приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, потребитель приобретает и право требовать с продавца либо изготовителя товара возмещения материального ущерба, причинённого вследствие недостатков объекта строительства, если они обнаружены в течение гарантийного срока. Ответственность за недостатки приобретённой истцом квартиры в настоящем споре должна быть возложена на застройщика, которым является ООО «ИнтегСтрой», привлечённое к участию в деле в качестве ответчика. Поскольку последний никаких возражений против определённых судом первой инстанции к взысканию сумм не выдвинул, а истец с решением согласилась и его не обжаловала, судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного акта в пределах доводов апелляционной жалобы ООО «Ак Барс Дом» и выполняя указания суда кассационной инстанции относительно определения надлежащего ответчика по требованиям истца, взыскивает стоимость устранения недостатков в сумме 344 320 рублей, неустойку в сумме 7 004 рубля, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в сумме 17 816 рублей 20 копеек, судебные расходы на оплату услуг оценки в сумме 17 500 рублей, на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей, на оформление нотариальной доверенности в сумме 4 200 рублей, почтовые расходы в сумме 84 рубля 60 копеек с ООО «ИнтегСтрой».

Руководствуясь статьёй 199, пунктом 2 статьи 328, статьёй 329, пунктами 1 и 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда города Казани от 10 февраля 2025 года года по данному делу отменить и вынести новое решение, которым иск ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Интегстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО2 (паспорт серии .... ....) стоимость устранения строительных недостатков в сумме 344 320 (триста сорок четыре тысячи триста двадцать) рублей, неустойку в сумме 7 004 (семь тысяч четыре) рубля, компенсацию морального вреда в размере 5 000 (пяти тысяч) рублей, штраф в сумме 17 816 (семнадцать тысяч восемьсот шестнадцать) рублей 20 копеек, судебные расходы на оплату услуг оценки в сумме 17 500 (семнадцать тысяч пятьсот) рублей, на оплату услуг представителя в размере 20 000 (двадцати тысяч) рублей, на оформление нотариальной доверенности в сумме 4 200 (четыре тысячи двести) рублей, почтовые расходы в сумме 84 (восемьдесят четыре) рубля 60 копеек.

В удовлетворении остальной части иска и исковых требований к обществам с ограниченной ответственностью «Ак Барс Дом» и «Управляющая компания «Евро Фин Траст» ФИО3 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Земельный капитал» отказать.

Решение подлежит исполнению в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации № 326 от 18 марта 2024 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Интегстрой» в доход бюджета муниципального образования город Казань государственную пошлину в сумме 7 013 (семь тысяч тринадцать) рублей 24 копейки.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трёх месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение составлено 16 декабря 2025 года.

Председательствующий

Судьи