Решение № 2-2327/2024 2-2327/2024~М-1344/2024 М-1344/2024 от 17 октября 2024 г. по делу № 2-2327/2024

Дело № 2-2327-2024

Уникальный идентификатор дела №...


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Пермь 17 октября 2024 года

Орджоникидзевский районный суд г. Перми в составе: председательствующего судьи Невидимовой Е.А.,

при секретаре судебного заседания Овчинниковой Е.А.,

с участием истца ФИО1 и ее представителя по устному ходатайству ФИО2,

ответчиков ФИО3 и ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании преимущественного права покупки,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о признании преимущественного права покупки.

Требования мотивированы тем, что истец является собственником <.....> доли жилого дома по адресу: <АДРЕС>. Ответчику ФИО4 принадлежала ? доли, ФИО5 – <.....> доли. Между участниками долевой собственности был определен порядок пользования домом. В апреле 2024 года истцу стало известно, что ФИО5 продал свою долю ответчику ФИО4 В то же время истцу, как участнику долевой собственности не было предложено приобрести долю, чем нарушено преимущественное право покупки. ФИО1 просит суд признать за собой преимущественное право покупки <.....> доли домовладения по адресу: <АДРЕС>.

ФИО1 и ее представитель ФИО2 в судебное заседание явились, на требованиях настаивали, указали, что ответчики знали место жительства истца, не предложил приобрести отчуждаемую долю, нарушил право. Желание и возможность приобрести было всегда и сейчас.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание явился, с требованиями не согласился, указал, что предлагал истцу приобрести свою долю в устном порядке, получил отказ, поскольку нет финансовой возможности.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание явился, с требованиями не согласился, указал, что получил предложение о продажи доли в спорном доме от ФИО5 Предложение заинтересовало, приобрел. От продавца знаю, что было первоначальное предложение истцу, отказалась, в виду отсутствия денег.

Третьи лица Управление Росреестра по <АДРЕС> в судебное заседание не явились, извещены, представили отзыв, оставили разрешение вопроса на усмотрение суда.

Суд, заслушав истца ФИО1 и ее представителя ФИО2, ответчиков ФИО4, ФИО3, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему.

Статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 этого же Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что собственником жилого помещения по адресу: <АДРЕС> является ФИО4 (<.....> доли) и ФИО1 (<.....> доли) (л.д. <.....>

Между ФИО3, (Продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен (дата) договор купли-продажи по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел <.....> доли домовладения по адресу: <АДРЕС>, стоимостью 220 000 рублей (л.д. <.....>

В ходе судебного заседания ответчик ФИО3 пояснил, что в своей доли был не заинтересован, решил продать и в устной форме предложил в первую очередь ФИО1, которая отказалась, в виду отсутствия финансовой возможности. Письменное предложение о продаже доли не направлял.

Установив указанные обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца по следующим основаниям.

Сведений об уведомлении истца ФИО1 о продаже доли в спорном доме в деле также не имеется.

При таких обстоятельствах обязанность продавца ФИО3 по уведомлению другого участника долевой собственности ФИО1 о продаже своей доли нельзя считать выполненной.

Следовательно, при продаже доли было допущено нарушение преимущественного права покупки истца ФИО1 как участника долевой собственности.

Судом также не принимается во внимание заявление ответчика о пропуске истцом трехмесячного срока на предъявление иска с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от (дата) N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Истцу стало известно о продаже спорной доли в апреле 2024 года при рассмотрении дела в суде о разделе лицевых счетов. Таким образом срок не пропущен.

Статья 250 ГК РФ по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.

При этом положения пп. 2 и 3 указанной статьи не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от (дата) N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от (дата) N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.

Указанная правовая позиция изложена в п. 4 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ (дата)).

Как видно из дела, ФИО4 было исполнено обязательство по оплате приобретаемого жилого помещения (1/6 доли в праве) в сумме 220 000 руб., что ни кем не оспаривалось в ходе рассмотрения дела.

При таких обстоятельствах, имеются правовые основания для взыскания с ФИО1 в пользу ФИО4 денежных средств в счет возмещения уплаченной последней стоимости приобретенной доли в размере 220 000 рублей.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ, ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Из содержания части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно п. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя на <.....> доли домовладения по адресу: <АДРЕС> по договору купли-продажи от (дата), заключенному между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО6.

Настоящее судебное постановление является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО4 на <.....> доли в праве собственности на домовладения по адресу: <АДРЕС> по договору купли-продажи от (дата).

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Орджоникидзевский районный суд гор. Перми в течении месяца.

Судья - подпись - Невидимова Е.А.

Копия верна. Судья - Невидимова Е.А.

Мотивированное решение изготовлено и подписано 24.10. 2024 года

Подлинник решения подшит в гражданском деле № 2-2327-2024 Орджоникидзевского районного суда г.Перми.