Апелляционное определение № 33-3782/2025 от 1 декабря 2025 г.

Судья Суздальцева Т.И. Дело № 33-3782/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе

председательствующего Емельяновой Ю.С.,

судей Нечепуренко Д.В., Титова Т.Н.

при секретаре Серяковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело № 2-1634/2025 по иску ФИО1 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о возложении обязанности изъять жилое помещение для муниципальных нужд путем выкупа, об установлении выкупной цены,

по апелляционной жалобе ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска на решение Советского районного суда г. Томска от 19.08.2025,

заслушав доклад председательствующего, заключение прокурора Семеновой О.О., полагавшей апелляционную жалобу подлежащей оставлению без удовлетворения,

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска, в котором просила обязать ответчика изъять для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру № /__/, расположенную по адресу: /__/, путем выкупа за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости в размере 8 562 000 руб.; взыскать с ответчика судебные расходы по оценке в размере 10 000 руб., по уплате государственной пошлины - 3 000 руб.

В обоснование заявленных требований указала, что указанное жилое помещение в многоквартирном доме принадлежит истцу на праве собственности. Постановлением администрации г. Томска от 21.09.2021 № 811 многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим реконструкции. Постановлением администрации г. Томска от 26.05.2023 № 414 жилые помещения и земельный участок по адресу: /__/, изъяты для муниципальных нужд. Администрацией Советского района г. Томска в адрес истца направлено требование № 04-1406 от 27.10.2021 о самостоятельной реконструкции названного многоквартирного дома в течение шести месяцев. Данное требование истцом не исполнено. Согласно отчету ОООО «Агентство экспертизы и оценки» № 46/2025 рыночная стоимость изымаемого объекта недвижимости составляет 8 562 000 руб.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 ФИО2 исковые требования поддержала.

Дело рассмотрено в отсутствие истца ФИО1, представителя ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска.

Обжалуемым решением исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. Судом постановлено:

обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации г. Томска изъять для муниципальных нужд у ФИО1 жилое помещение – квартиру № /__/, расположенную по адресу: /__/ путем выкупа с прекращением права собственности ФИО1 на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости в сумме 6277000 руб.

Решение суда по настоящему делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО1 на жилое помещение – квартиру № /__/, расположенную по адресу: /__/, после получения выкупной стоимости.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска в пользу ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб., по оценке – 10 000 руб.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска в пользу ООО «Бюро оценки «ТОККО» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 20 000 руб.

В апелляционной жалобе представитель ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска ФИО3 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в выкупную стоимость не будет включаться компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

В обоснование жалобы указывает, что убытки при изъятии жилья включают только рыночную стоимость объекта и фактические затраты, связанные с изъятием. Отмечает, что истец приобрел жилью не в порядке приватизации, а потому ст. 16 Закона о приватизации, как и сам закон, не применимы.

В письменных возражениях участвующий в деле прокурор просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу-без удовлетворения.

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 167, ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив законность и обоснованность решения суда по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к следующему.

В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища (часть 1).

В соответствии с пунктами 1, 8, 9 части 1 статьи 14 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции органов местного самоуправления относится учет муниципального жилищного фонда, контроль за его сохранностью и соответствием жилых помещений санитарным и техническим требованиям, признание жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания.

В силу ч. 4 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 (далее - Положение).

Пунктом 7 указанного Положения предусмотрено, что решение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции принимается органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления (за исключением жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации и многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности).

В соответствии с п. 34 Положения основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является аварийное техническое состояние его несущих строительных конструкций (конструкции) или многоквартирного дома в целом, характеризующееся их разрушением либо повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения многоквартирного дома, и (или) кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости многоквартирного дома.

В случае если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, жилые помещения, расположенные в таком многоквартирном доме, являются непригодными для проживания.

По общему правилу, предусмотренному в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Процедура изъятия включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), уведомление собственника жилого помещения о принятом решении об изъятии земельного участка, направление ему проекта соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд (часть 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, в соответствии с пунктом 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. Лишь в случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, в порядке, указанном выше.

В п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (оно заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32ЖК РФ применяются нормы частей 1-3,5-9 статьи 32ЖК РФ.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ФИО1 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 24.11.2020 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м.

Земельный участок по адресу: /__/ образован, имеет площадь /__/ кв.м, поставлен на кадастровый учет, с присвоением кадастрового номера /__/, дата присвоения кадастрового номера 29.09.2011, вид разрешенного использования – для эксплуатации многоквартирного дома.

В соответствии с заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда от 03.09.2021 № 2522 постановлением администрации г. Томска от 21.09.2021 № 811 многоквартирный дом № /__/ признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Требованием Главы администрации Советского района г. Томска № 04-1406 от 27.10.2021 ФИО1 предложено в течение 6 месяцев со дня получения требования произвести совместно с другими собственниками реконструкцию данного многоквартирного жилого дома.

От самостоятельной реконструкции дома истец отказалась.

Постановлением администрации г. Томска № 414 от 26.05.2023 жилые помещения в многоквартирном доме по адресу: /__/, признанном аварийным и подлежащим реконструкции, изъяты для муниципальных нужд.

В подтверждение заявленных требований о размере выкупной стоимости истцом представлен отчет об оценке № 46/2025 от 13.02.2025, выполненный ООО «Агентство экспертизы и оценки», согласно которому выкупная стоимость квартиры №/__/ 8562000 руб.

По ходатайству ответчика в целях определения рыночной стоимости изымаемого имущества судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Бюро оценки «ТККО».

Согласно заключению эксперта ООО «Бюро оценки «ТОККО» № 379-Э/2025 от 17.06.2025 рыночная стоимость спорного жилого помещения составляет 6277000 руб., из которой состоящая из рыночной стоимости квартиры – 1969000 руб., стоимости доли в праве собственности на земельный участок – 1 699000 руб., стоимости доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 2 351000 руб., размера убытков, связанных с изъятием указанного жилого помещения – 258 000 руб.

При определении выкупной стоимости подлежащего изъятию жилого помещения суд первой инстанции исходил из выводов судебной экспертизы, поскольку при проведении экспертизы соблюдены требования процессуального законодательства, эксперты имеют необходимое специальное образование, стаж работы, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные судом вопросы, указаны примененные методы.

Оценив в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции установил, что предварительная процедура, состоящая из направления органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции соблюдена, собственники жилых помещений в доме не выполнили требование в установленный срок о его сносе, органом местного самоуправления решение об изъятии каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, принято, однако, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, и пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, обязав ответчика изъять для муниципальных нужд жилое помещение истца путем выкупа с прекращением права собственности, установив размер выкупной стоимости в размере 6277000 руб., исходя из заключения судебной экспертизы.

Судебная коллегия с выводом суда первой инстанции соглашается.

В подпункте «з» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, расходы на переезд, оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения, оформление договора купли-продажи иного жилого помещения. При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июня 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Частью 1 статьи 190.1 ЖК РФ, статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.071991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Приведенные нормативные положения и акты толкования в их системном единстве позволяют прийти к выводу о том, что нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, если изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. При этом выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, вопреки доводам апеллянта, является убытками собственника.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из заключения эксперта ООО «Бюро оценки «ТККО» № 379-Э/2025 от 17.06.2025 следует, что жилой дом по адресу: /__/, 1917 года постройки, величин физического износа здания – 75%.

В нарушение положений ст. 56 ГПК доказательств проведения капитального ремонта многоквартирного жилого дома с момента его постройки ответчиком не представлено, о чем верно указано судом первой инстанции. При этом именно невыполнение капитального ремонта способствовало снижению уровня надежности здания и приведению его в аварийное состояние.

Таким образом, в отсутствие доказательств выполнения ответчиком обязанности по производству капитального ремонта многоквартирного дома, в котором находится изымаемое жилое помещение, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома подлежит включению в выкупную цену жилого помещения.

Вопреки доводам апелляционной жалобы собственник изымаемого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел помещение, поскольку не доказано исполнение наймодателем по отношению к лицу, ставшему первым приобретателем помещения, обязанности по проведению капитального ремонта дома.

То обстоятельство, что истец приобрел в собственность жилое помещение, расположенное по адресу:/__/, не в порядке приватизации, в данном случае не исключает обоснованность требования о включении в выкупную стоимость непроизведенного капитального ремонта.

В соответствии с ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Поскольку истец приобрел право собственности в порядке наследования, до 2020 года, то есть до признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу, положения ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации к правоотношениям сторон в данном случае не применяются.

Решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам жалобы нет.

Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г. Томска от 19.08.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16.12.2025.