Решение № 3А-147/2021 3А-147/2021~3М-299/2020 3М-299/2020 от 27 октября 2021 г. по делу № 3А-147/2021

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

по делу № 3а-147/2021 г.

г. Махачкала 28 октября 2021 г.

Верховный Суд Республики Дагестан в составе:

судьи Верховного Суда Республики Дагестан Хавчаева Х.А.,

при секретаре судебного заседания Магомаевой С.И., с участием представителя административного ответчика ГБУ РД «Дагтехкадастр» ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО2 обратился в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м., кадастровой стоимостью № руб., расположенного по адресу: Республика Дагестан, <адрес>, указывая в обоснование, что его рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2019 года составляет 6020000 руб., что подтверждается отчетом оценщика ООО «ИМА-КОМ» ФИО3 от 29.10.2020 г. № 242/20, завышенная кадастровая стоимость нарушает его права, так как влечет увеличение налогооблагаемой базы.

Административный истец ФИО2, его представитель ФИО4, заинтересованное лицо ФИО5, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения не просили; от ФИО5 поступило письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Административные ответчики Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан, Управление Росреестра по Республике Дагестан, Правительство Республики Дагестан, ФГБУ «ФКП Росреестра», заинтересованное лицо администрация ГО «город Кизилюрт», извещенные о месте и времени судебного заседания, своих представителей в суд не направили, об отложении рассмотрения не просили.

Надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, подтверждается уведомлениями о вручении, отчетами об отслеживании почтовых отправлений, отчетом о размещении сведений о движении дела на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", подготовленным с использованием ПИ «Судебное делопроизводство» ГАС «Правосудие», что для лиц, участвующих в деле, обладающих государственными или иными публичными полномочиями, признается надлежащим извещением (ч.8 ст.96 КАС РФ), в связи с чем административное дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителя административного соответчика ГБУ РД «Дагтехкадастр» ФИО1, просившего в удовлетворении заявленных требований отказать, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, административному истцу ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м., видом разрешенного использования «для строительства гостинично-торгового центра», расположенный по адресу Республика Дагестан, <адрес>, кадастровой стоимостью № руб., установленной по состоянию на 1 января 2019 года.

Административным истцом заявлены требования об оспаривании результатов определения очередной государственной кадастровой оценки указанных объектов недвижимости, проведенные в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке) и утвержденные Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан № 500 от 27 ноября 20219 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов на территории Республики Дагестан".

Из представленной административным истцом в суд выписки из единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости усматривается, что приказом № 500 от 27.11.2019 в отношении вышеуказанного объекта недвижимости была установлена кадастровая стоимость 22902682, 82 руб. по состоянию на 1 января 2019 года, дата начала её применения с 1 января 2020 года.

Аналогичные сведения о кадастровой стоимости рассматриваемого объекта недвижимости и дате определения кадастровой стоимости содержатся в письменных ответах филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Дагестан от 16.02.2021 г. № 05-00825-ПР-21 и ГБУ РД «Дагтехкадастр» от 14.10.2021 г. № 11.17-исх-ГКО-1425/1 на запросы суда.

Полагая установленную и внесенную в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость земельного участка необоснованной и не соответствующей рыночной стоимости, ФИО2 обратился в суд с настоящим административным иском.

Являясь плательщиком земельного налога, административный истец обладает правом на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости рассматриваемого объекта недвижимости внесены в единый государственный реестр недвижимости 29 января 2020 г., в связи с чем, учитывая факт обращения административного истца в суд с административным иском 15 декабря 2020 г., установленный законом пятилетний срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости административным истцом не пропущен.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Законом о государственной кадастровой оценке, вступившим в силу с 1 января 2017 г.

Под кадастровой стоимостью объекта недвижимости, согласно пункту 2 части 1 статьи 3 вышеуказанного Федерального закона, понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с чч. 1 и 7 ст. 22 Закона о кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство, регулирующее спорные правоотношения, допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости объектов недвижимости, а также возможность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости исходя из его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В обоснование заявленных административных исковых требований административным истцом в суд представлен отчет оценщика, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. составляла № руб.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности выводов оценщика о рыночной стоимости объекта оценки, судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебного эксперта общества с ограниченной ответственностью «Профэксперт» ФИО6 № 057/140521/Э от 21.05.2021 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м., расположенного по адресу Республика Дагестан, <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года составляла № рублей.

В соответствии с п.22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, при применении сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (подп. «б»).

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта (подп. «д»).

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются элементы сравнения и другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подп. «е»).

Как видно из заключения судебной экспертизы, при определении рыночной стоимости земельного участка использовался сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж. Исходя из вида разрешенного использования (градостроительного зонирования), финансовой целесообразности и максимальной продуктивности, эксперт пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием объекта исследования является использование под общественно-деловую (торгово-офисную застройку). В качестве объектов-аналогов использованы земельные участки, в объявлении о продаже которых вид разрешенного использования указано «промназначения», применив в отношении аналогов № 2 и № 3 соответствующую корректировку. В связи с отсутствием в заключении сведений о причинах неприменения аналогичной корректировки по данному элементу сравнения в отношении аналога № 1, при том, что данное обстоятельство могло повлиять итоговую рыночную стоимость объекта оценки, в целях устранения неполноты экспертного заключения судом по делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы № 095/250821-Э от 25.08.2021 г., проведенной этим же экспертом, анализ данных публичной кадастровой карты и градостроительного зонирования позволяет сделать однозначный вывод – район расположения объекта аналога № 1 – это зона общественно-деловой застройки и МКЖ (многоэтажного жилого строительства). Индустриальная застройка в данном районе не предусмотрена (не разрешена), то есть вид разрешенного использования аналога № 1 – под общественно-деловую (торгово-офисную) застройку. Таким образом, функциональное назначение (вид разрешенного использования) аналогов № 2 и № 3 отличается от объекта исследования, и к ним применены повышающие корректировки, а аналога № 1 не отличается от объекта исследования, и к нему не требуется применять корректировку по данному ценообразующему фактору, в связи с чем экспертом установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м., расположенного по адресу Республика Дагестан, <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года составляет № рублей.

Оценивая указанное экспертное заключение по правилам ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает его выводы обоснованными, в связи с чем признает его допустимым и достоверным доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка на дату определения его кадастровой стоимости.

Установленная экспертом в рамках сравнительного подходов методом сравнения продаж рыночная стоимость земельного участка, использованные объекты-аналоги, примененные корректировки, а также содержащиеся в заключении расчеты не вызывают у суда сомнений в их объективности. Экспертом проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. При этом в отчете приведена информация по всем основным ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости. Изложенная в заключении последовательность определения стоимости объекта оценки понятна, а приведенные расчеты позволяют понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных экспертом методов объекту оценки и определяемому виду стоимости (рыночной). В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, приложены копии материалов и распечаток. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ. Неполнота ранее проведенного исследования экспертом устранена.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Между тем, каких-либо доказательств, опровергающих выводы заключения проведенной по делу судебной оценочной экспертизы административными ответчиками и заинтересованными лицами в суд также не представлено.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения административного искового заявления и установлении кадастровой стоимости принадлежащего ФИО7 земельного участка в размере, установленном заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, а не в размере, определенном отчетом оценщика.

Требования о возложении обязанности внести в государственный кадастр недвижимости рыночную стоимость объекта недвижимости подлежат оставлению без удовлетворения, поскольку предметом спора по настоящему делу является лишь установление рыночной стоимости объекта недвижимости; решение суда об установлении иной кадастровой стоимости само по себе является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН, спор по данному вопросу отсутствует.

Судебные расходы подлежат отнесению на административного ответчика в лице Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан, утвердившего оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости, поскольку допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью на 58,63%, т.е. более чем в два раза, не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца как налогоплательщика.

Данный вывод согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО8 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр».

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ при разрешении настоящего спора в суде юридически значимым обстоятельством являлось определение действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Судебная оценочная экспертиза проводилась по настоящему делу с целью проверки достоверности доказательств, представленных административным истцом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

Экспертной организацией ООО «Профэксперт» заявлено об оплате расходов за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 44 800 руб., в обоснование чего представлена соответствующая калькуляция; представленные расчеты лицами, участвующими в деле, не оспорены, с ними суд соглашается, учитывая что стоимость экспертного часа, указанная в калькуляции, не превышает стоимости экспертного часа, установленного для государственного экспертного учреждения; заявленная сумма не превышает среднюю оплату экспертам за проведение аналогичных экспертиз в регионе.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м., расположенного по адресу Республика Дагестан, <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере № (№) рублей. В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 15 декабря 2020 г.

Взыскать с Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан в пользу общества с ограниченной ответственностью «Профэксперт» (ОГРН <***>) за проведенную судебную оценочную экспертизу 44 800 (сорок четыре тысяча восемьсот) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 15 ноября 2021 года.

Судья Верховного Суда

Республики Дагестан Х.А.Хавчаев