Решение № 2-114/2025 2-114/2025~М-10/2025 М-10/2025 от 4 марта 2025 г. по делу № 2-114/2025

Дело № 2 - 114/2025

34RS0026 - 01 - 2025 - 000023 - 80


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ленинский районный суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Сулохиной Н.Н.,

с участием представителя истца ФИО1, действующей по доверенности от 29.11.2024 года,

представителя ответчика председателя СПК «Возрождение» ФИО6,

при ведении аудиозаписи и протокола судебного заседания секретарем Никифоровой Т.А.,

05.03.2025 года в городе Ленинске Волгоградской области рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к СПК «Возрождение» о признании права собственности на зернохранилище.

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3, действуя в интересах ФИО2, обратилась в суд с иском к СПК «Возрождение» о признании права собственности на зернохранилище, общей площадью 911,3 кв. метров по адресу: <адрес> указав в обоснование заявленных требований, что ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили договор купли – продажи, по условиям которого ФИО2 приобрёл, а СПК «Возрождение» продало здание - зернохранилища за 300.000 рублей.

Пунктом 9 договора предусмотрено, что стороны пришли к соглашению, что настоящий пункт имеет силу акта приёма - передачи зернохранилища, с момента подписания договора купли - продажи обязанность продавца по передаче покупателю вышеуказанного отчуждаемого зернохранилища считается исполненной. Таким образом, сторонами договор купли - продажи фактически исполнен, недвижимое имущество передано покупателю, которым финансовые обязательства по оплате выполнены, что подтверждается квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ.

По заявлению ФИО2 на здание зернохранилища составлен и выдан кадастровый паспорт, присвоен адрес. Между тем, переход права собственности в установленном законом порядке не зарегистрирован, так как продавец не зарегистрировал своё право на здание зернохранилища. Указанное обстоятельство является препятствием для регистрации договора купли – продажи и не позволяет истцу осуществить свои права собственника.

Постановлением администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация колхоза «Путь Ильича». ДД.ММ.ГГГГ собранием учредителей утверждён СПК «Возрождение». ДД.ММ.ГГГГ передаточным актом № колхоз «Путь Ильича» передал СПК «Возрождение» имущество, в том числе, спорное здание зернохранилища, дата ввода в эксплуатацию - 1979 год. Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела Арбитражного суда <адрес> № А12-32923/2014.

В настоящее время истец лишён возможности зарегистрировать за собой право собственности в установленном порядке на спорный объект, поскольку отсутствует необходимый пакет документов для регистрации права.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Между тем, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60 постановления от ДД.ММ.ГГГГ №).

СПК «Возрождение» являлся не первым собственником отчуждаемого имущества, предыдущим правообладателем являлся колхоз «Путь Ильича», право которого также не было зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом № 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который вступил в силу ДД.ММ.ГГГГ. Отсутствие заявления СПК «Возрождение» о регистрации перехода права на указанное недвижимое имущество не означает отсутствие намерений последнего по отчуждению права собственности на спорное имущество, а обусловлено отсутствием необходимого пакета документов, что исключает возможность обращения с соответствующим заявлением в регистрирующий орган.

Договор купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключен в надлежащей форме, содержит все существенные условия, предусмотренные для данного вида договора. Принадлежность имущества ответчику подтверждается передаточным актом № от ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, у ответчика имелось право на его отчуждение. Договор сторонами фактически исполнен (товар истцом оплачен, ответчиком имущество передано), спор о правах на недвижимое имущество, отсутствует.

Договор купли - продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ является действительным, в установленном законом порядке не оспорен. Спорный объект недвижимого имущества с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время находится у истца, который производит его эксплуатацию, содержание и ремонт, т.е. открыто, непрерывно владеет и распоряжается спорным имуществом как своим собственным. Правопритязания на спорный объект со стороны иных лиц, отсутствуют. Отсутствие государственной регистрации создаёт правовую неопределённость в правах истца на приобретённое недвижимое имущество. Просит суд признать за ФИО2 право собственности на здание зернохранилища, общей площадью 911,3 кв. метров по адресу: <адрес>, указав, что решение является основанием для регистрации права собственности.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Управление Росреестра по <адрес>, а также администрация Ильичевского сельского поселения Ленинского муниципального района <адрес>.

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, о дне, времени и месте слушания дела извещён надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, поддержала, суду показала, что договор купли продажи сторонами исполнен, просит суд признать за истцом право собственности на зернохранилище, общей площадью 911,3 кв. метров по адресу: <адрес> указав, что решение является основанием для регистрации права собственности.

Представитель ответчика председатель СПК «Возрождение» ФИО6 в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований не возражал, суду показал, что сторонами действительно заключен договор купли продажи спорного зернохранилища, условия договора сторонами выполнены в полном объёме: истец оплатил денежные средства, а ответчик передал истцу спорное здание. Претензий у ответчика к истцу, не имеется.

Представитель Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте слушания дела судом уведомлен надлежащим образом.

Представитель третьего лица администрация Ильичевского сельского поселения Ленинского муниципального района <адрес> в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте слушания дела судом уведомлен надлежащим образом.

Суд, выслушав представителей сторон, изучив представленные доказательства, приходит к следующему:

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из представленных материалов следует, что ДД.ММ.ГГГГ между СПК «Возрождение» и ФИО2 заключен договор купли продажи, по условиям которого, продавец – СПК «Возрождение» продал, а покупатель – ФИО2 приобрёл в собственность здание зернохранилища, общей площадью 911,3 кв. метров по адресу: <адрес>.

Из пункта 2 вышеуказанного договора следует, что отчуждаемое здание зернохранилища принадлежит продавцу на праве собственности; стоимость зернохранилища составляет 300 000 рублей (пункт 4).

Согласно пунктам 5,6,9 договора, переход права к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Покупатель приобретает право собственности на зернохранилище с даты внесения соответствующих записей о правах в единый государственный реестр прав. Обязанность продавца по передаче покупателю отчуждаемого зернохранилища считается исполненной с момента подписания договора (л.д. 16).

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 в кассу СПК «Возрождение» внесены денежные средства в размере 300.000 (триста тысяч рублей) (л.д.17).

В обоснование заявленных требований, истец указывает, что спорное здание зернохранилища на момент заключения договора купли-продажи (ДД.ММ.ГГГГ) принадлежало на праве собственности ответчику, условия договора сторонами исполнены.

Между тем, при рассмотрении настоящего спора судом установлено следующее:

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2025 -3491597, право собственности на здание зернохранилища площадью 960,0 кв. метров по адресу: <адрес>, не зарегистрировано.

Согласно передаточного акта № от ДД.ММ.ГГГГ, колхоз «Путь Ильича», в лице председателя колхоза ФИО7, действующего на основании Устава передал, а СПК «Возрождение», в лице председателя СПК ФИО7, действующего на основании Устава, принял следующее имущество и имущественные права на него:

- овчарня по адресу: <адрес>, дата ввода в эксплуатацию 1977г., стоимостью 3819 рублей;

- овчарня по адресу: <адрес>, дата ввода в эксплуатацию 1978г., стоимостью 4755 рублей;

- овчарня по адресу: <адрес>, дата ввода в эксплуатацию 1980г., стоимостью 7872 рублей;

- овчарня по адресу: <адрес>, дата ввода в эксплуатацию 1977г., стоимостью 3819 рублей;

- овчарня по адресу: <адрес>, дата ввода в эксплуатацию 1975г., стоимостью 3819 рублей;

- овчарня по адресу: <адрес>, дата ввода в эксплуатацию 1992г., стоимостью 4080 рублей;

- овчарня по адресу: <адрес>, Путь-Ильича, дата ввода в эксплуатацию 1991г., стоимостью 17250 рублей;

- овчарня по адресу: <адрес>, дата ввода в эксплуатацию 1973г., стоимостью 3144 рублей;

- овчарня по адресу: <адрес>, дата ввода в эксплуатацию 1978г., стоимостью 4755 рублей;

- овчарня по адресу: <адрес>, дата ввода в эксплуатацию 1978г., стоимостью 4755 рублей;

- овчарня по адресу: <адрес>, дата ввода в эксплуатацию 1977г., стоимостью 4755 рублей;

- овчарня по адресу: <адрес>, дата ввода в эксплуатацию 1977г., стоимостью 4080 рублей;

- овчарня по адресу: <адрес>, дата ввода в эксплуатацию 1973г., стоимостью 2424 рублей;

- овчарня по адресу: <адрес>, дата ввода в эксплуатацию 1973г., стоимостью 3144 рублей;

- овчарня по адресу: <адрес>, дата ввода в эксплуатацию 1966г., стоимостью 2918 рублей;

- овчарня по адресу: <адрес>, дата ввода в эксплуатацию 1978г., стоимостью 7191 рублей;

- овчарня по адресу: <адрес>, дата ввода в эксплуатацию 1978г., стоимостью 4764 рублей;

- стригальный пункт по адресу: <адрес>, дата ввода в эксплуатацию 1986г., стоимостью 10350 рублей;

- зернохранилище по адресу <адрес>, дата ввода в эксплуатацию 1965г., стоимостью 12637 рублей;

- зернохранилище по адресу: <адрес>, дата ввода в эксплуатацию 1979г., стоимостью 23250 рублей;

- зернохранилище по адресу: <адрес>, дата ввода в эксплуатацию 1968г., стоимостью 12637 рублей;

- автовесовая по адресу: <адрес>, дата ввода в эксплуатацию 1980г., стоимостью 2220 рублей;

- автовесовая по адресу: <адрес>, дата ввода в эксплуатацию 1989г., стоимостью 2220 рублей;

- административное здание по адресу: <адрес>, дата ввода в эксплуатацию 1979г., стоимостью 25800 рублей;

- нефтебаза по адресу: <адрес>, дата ввода в эксплуатацию 1972 г., стоимостью 5984 рублей;

- колбасный цех с оборудованием по адресу: <адрес>, дата ввода в эксплуатацию 1989г., стоимостью 8400 рублей;

- башня, водопровод по адресу <адрес>, дата ввода в эксплуатацию 1971г., стоимостью 6259 рублей;

- башня, водопровод по адресу <адрес>, дата ввода в эксплуатацию 1971г., стоимостью 25370 рублей.

Кроме того, по указанному передаточному акту в СПК «Возрождение» передан скот в виде: коров, лошадей, баранов, горючесмазочные материалы, стройматериалы, корма.

Постановлением администрации Ильичевского сельского поселения Ленинского муниципального района <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «О присвоении адреса объектам адресации» признан адрес объекта адресации присвоенным и внесён в федеральную информационную адресную систему как фактически существующий: Российская Федерация, <адрес>А.

В силу статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определённому лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Часть 2 статьи 223 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В силу части 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним до 01.01.2017 года регламентирован Федеральным законом от 21.07.1997 года N 122 - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно положениям пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (утратившего силу в настоящее время) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введённой данным Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (пункт 1). Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины (пункт 2). Указанный Закон введен в действие с 28.01.1998 года.

В пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 года N 122 - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 данного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 3 и части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218 "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Ссылка истца о наличии у истца права собственности на спорное здание зернохранилище в силу решения Арбитражного суда <адрес> по делу № А-12-32923/2014 от ДД.ММ.ГГГГ, несостоятельна, основана на неверном толковании действующего законодательства.

При отсутствии в ЕГРН записи о государственной регистрации ранее возникшего права собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество по правилам пункта 6 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" покупатель обязан доказать наличие права собственности у продавца на приобретаемое у него недвижимое имущество и наличие законных оснований для перехода данного права к покупателю.

Таким образом, наличие в описательной части решения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ сведений о передаче ответчику здания спорного зернохранилища по передаточному акту № от 30.11.20205 года, не порождает у ответчика права собственности на спорное здание зернохранилища и не свидетельствует о регистрации ответчиком права собственности на спорный объект.

Иных достоверных данных, свидетельствующих о том, что продавцом (ответчиком по настоящему иску) произведена государственная регистрация права собственности на спорное здание зернохранилища, в материалы дела в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ, сторонами, не представлено.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что СПК «Возрождение» на момент заключения договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ не имел право собственности на спорное здание - зернохранилища, следовательно, не мог распорядиться им в соответствии с положениями статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так как договор купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами оформлен после введения в действие Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122 - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в силу приведённых выше положений статьи 6 указанного Закона, до момента заключения договора купли продажи с истцом, СПК «Возрождение» обязано было зарегистрировать своё право собственности на спорный объект.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе распоряжаться своим имуществом, СПК «Возрождение» не приобрёл право собственности на здание нежилого назначения - зернохранилище, а потому не вправе осуществлять продажу имущества без предварительной государственной регистрации права на это имущество (Определение Верховного Суда РФ от 30.12.2019 N 307-ЭС19-24364 по делу N А56-93439/2018, Определение Верховного Суда РФ от 24.04.2018 N 301-ЭС18-3626 по делу N А82-115/2017, Определение Верховного Суда РФ от 28.12.2018 N 303-ЭС18-21197).

Ссылка истца на то, что спорное здание зернохранилища, общей площадью 911,3 кв. метра, состоит на кадастровом учёте как ранее учтенное, а также на наличие технического паспорта здания нежилого назначения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, не свидетельствует о наличии права собственности на спорный объект у СПК «Возрождение».

Кроме того, по техническому паспорту, представленного истцом на спорное здание зернохранилища, год его ввода в эксплуатацию – 1969, тогда как, в приложении № к протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания членов колхоза Путь Ильича, СПК «Возрождение» переданы здания зернохранилищ 1965, 1979 и 1968 года ввода в эксплуатацию, сведений о передаче СПК «Возрождение» зернохранилища 1969 года, не имеется. Указное расхождение в дате ввода в эксплуатацию, не позволяет суду сделать однозначный вывод о передаче СПК «Возрождение» именно спорного здания зернохранилища, в связи с чем, суд приходит к выводу, что в удовлетворении заявленных требований истцу следует отказать.

Руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

ФИО2 в удовлетворении требований к СПК «Возрождение» о признании права собственности на зернохранилище, общей площадью 911,3 кв. метров по адресу: <адрес>, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Волгоградского областного суда через Ленинский районный суд <адрес>.

Судья: подпись

Справка: мотивированный текст решения судом изготовлен на компьютере с помощью принтера ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: подпись

Копия верна: Судья Ленинского районного суда

<адрес> Н.Н. Сулохина

Подлинник документа подшит в деле №,

которое находится в Ленинском районном суде

<адрес>