Решение № 3А-0068/2026 3А-0068/2026(3А-1478/2025)~МА-0433/2025 3А-1478/2025 3А-68/2026 МА-0433/2025 от 1 апреля 2026 г. по делу № 3А-0068/2026

77OS0000-02-2025-002131-48 № 3а-68/2026


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

02 апреля 2026 года адрес

Московский городской суд в составе председательствующего судьи Бедняковой В.В., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Протон» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ООО «Протон» обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:05:0002005:3157, площадью 10 994,0 кв.м, расположенного по адресу: адрес, 2-й ФИО1 проезд, вл. 29, корп. 2, стр. 4, 6,11,13,15,19, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2024 года, в размере сумма.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылался на то, что является арендатором указанного земельного участка; установленная кадастровая стоимость объекта не соответствует его рыночной стоимости; административный истец обратился к независимому оценщику ООО «Региональная гильдия оценщиков» и просил установить кадастровую стоимость объекта в соответствии с подготовленным отчетом об оценке; завышенное определение обязательств по внесению арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка, нарушает права административного истца.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Как следует из материалов дела, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:05:0002005:3157, площадью 10 994,0 кв.м, расположенного по адресу: адрес, 2-й ФИО1 проезд, вл. 29, корп. 2, стр. 4, 6,11,13,15,19, на основании договора аренды земельного участка № М-05-053496 от 10 декабря 2018 года, заключенного с Департаментом городского имущества адрес, что также подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости. Согласно договора и дополнительного соглашения к нему арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2024 установлена распоряжением Департамента городского имущества адрес № 177470 от 29.10.2024г. в размере сумма

Оспаривая установленную в отношении объекта недвижимости кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 240125/1 от 24.01.2025 года, составленный ООО «Региональная гильдия оценщиков», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2024 года определена в размере сумма.

Представитель административного ответчика в письменных пояснениях, настаивая на отказе в удовлетворении требований истца, указал на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости объекта недвижимости и в целях устранения возникших сомнений определением Московского городского суда от 10 марта 2025 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения «Российский федеральный центр судебной экспертизы имени профессора фио при Министерстве юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта № 3000/19-4-25 от 24 июня 2025 года рыночная стоимость объекта оценки составила сумма.

Административным истцом представлены возражения на экспертное заключение, в которых, в частности, административный истец указал на необоснованность выводов эксперта о необходимости сноса строений, находящихся на земельной участке, что повлияло на вывод о рыночной стоимости объекта оценки.

С целью устранения сомнений в правильности выводов эксперта на основании ст. 83 КАС РФ определением суда по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ГБУ «БТИ адрес».

Согласно заключению эксперта № 3а-1478/2025/3067СЭ/01-26 отчет об оценке № 240125/1 от 24.01.2025 года, составленный ООО «Региональная гильдия оценщиков», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Выявленные нарушения повлияли на достоверность результата при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 77:05:0002005:3157 по состоянию на 01.01.2024 г. составляет сумма

Стороны с результатом судебной экспертизы ознакомлены, административный истец, не согласившись с заключением эксперта, представил на него свои возражения.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводившие судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

При этом суд критически оценивает представленный административным истцом отчет об оценке, поскольку он содержит множественные нарушения законодательства об оценочной деятельности и требований федеральных стандартов оценки.

Суд не соглашается с доводами административного истца о том, что эксперт необоснованно включил в стоимость земельного участка расходы на разработку и оформление исходно-разрешительной документации (ИРД), нарушив тем самым п. 20 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с которым застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

По мнению административного истца, расходы на разработку и оформление исходно-разрешительной документации (ИРД) подлежат включению в стоимость расположенного на земельном участке объекта капитального строительства (ОКС), при этом сам земельный участок оценивается как условно-свободный.

Вместе с тем, исходно-разрешительная документация (ИРД) - это комплекс документов, необходимых для начала проектирования, строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

В состав ИРД входят такие документы, как: изменение разрешенного использования земельного участка; технические условия на присоединение к сетям инженерного обеспечения; проект планировки и межевания территории; градостроительный план земельного участка; заключение государственной экспертизы, а также негосударственной экспертизы на проект (на стадии «проектная документация»); разрешение на строительство; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, большая часть ИРД имеет отношение непосредственно в земельному участку, а не к объекту капитального строительства.

При этом корректировка на наличие ИРД в Справочнике оценщика АБН Консалт включена именно в ценообразующие характеристики земельных участков.

Также наличие ИРД включено в факторы влияния на стоимость городских земель коммерческого назначения с указанием диапазона корректировок в размере 12-20% в Москве, Санкт-Петербурге и адрес по данным справочника СРК-2023 (ООО «НЦПО») под ред. фио, стр. 49, табл. 23.

Технические условия на присоединение к сетям инженерного обеспечения, а именно электроснабжение, газоснабжение, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение и теплоснабжение относятся к затратам на создание необходимой инфраструктуры для освоения земельного участка.

В данном случае исследуемый участок застроен, помещения сдаются в аренду, в связи с чем имеется полный комплект исходно-разрешительной документации, что и было учтено экспертом.

При этом, вопреки доводам административного истца, включение в стоимость земельного участка расходов на ИРД не приводит к их задвоению, поскольку данные расходы не были включены в стоимость ОКС.

Таким образом, указанные доводы административного истца фактически сводятся к необходимости применения иного порядка расчетов рыночной стоимости, в том числе исключению примененных и обоснованных экспертом корректировок, ввиду чего отклоняются судом, поскольку в силу пункта 25 ФСО N 7 оценщик вправе использовать как предусмотренную стандартами оценки, так и иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Эти требования оценочного законодательства экспертом соблюдены.

Следует также отметить, что данное заключение эксперта в целом согласуется и с выводами судебной экспертизы, проведенной ФБУ «Российский федеральный центр судебной экспертизы имени профессора фио при Министерстве юстиции Российской Федерации, в которых, в частности указано на то, что на ценообразование земельных участков в адрес влияют ряд факторов, наиболее важными из которых являются: наличие утвержденного генплана застройки участка и разрешенного использования участка по ГПЗУ; наличие согласований на подключение коммуникаций и наличие оплаты подключения. Одновременно эксперт при расчетах применял корректировку на снос ветхих зданий как на объекте оценки, так и на объектах-аналогах, по этой причине при включая в стоимость земельного участка расходы на ИРД. При этом позиция административного истца была направлена на несогласие с выводом эксперта о ветхости ОКС на земельных участках и отсутствии необходимости в их сноса.

Однако, по убеждению суда, в такой ситуации эксперт обоснованно применил корректировки на наличие ИРД в составе стоимости именно земельного участка.

С учетом изложенного, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объекта недвижимости должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта № 3а-1478/2025/3067СЭ/01-26 – в размере сумма.

Учитывая, что определенная экспертом рыночная стоимость земельного участка превышает кадастровую стоимость, а также принимая во внимание, что исходя из общих принципов налогового законодательства правовое положение налогоплательщика при рассмотрении спора, возбужденного в целях улучшения налогового статуса административного истца, не может быть ухудшено, суд приходит к выводу о том, что установленная в рамках государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости отвечает интересам налогоплательщика, в то время как установление решением суда кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей первоначальную кадастровую стоимость, нарушит права административного истца. В такой ситуации суд отказывает в удовлетворении требований административного истца о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:05:0002005:3157.

Разрешая вопрос о судебных расходах по делу, суд исходит из следующего.

Согласно положениям ст.ст. 103, 106, 108 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам. Эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В силу ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Стоимость работ экспертов, согласно представленным ходатайствам и калькуляциям составила: ФБУ РФЦСЭ им. проф. фио - сумма; ГБУ «БТИ адрес» - сумма и не была оплачена сторонами.

Учитывая, что в удовлетворении требований административному истцу отказано, оплата проведенных по делу судебных экспертиз подлежит возложению на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-181, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления ООО «Протон» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – отказать.

Взыскать с ООО «Протон» в пользу ФБУ «Российский федеральный центр судебной экспертизы имени профессора фио при Министерстве юстиции Российской Федерации» вознаграждение за производство судебной экспертизы в размере сумма.

Взыскать с ООО «Протон» в пользу ГБУ «БТИ адрес» вознаграждение за производство судебной экспертизы в размере сумма.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья В.В. Беднякова