Решение № 2-27/2020 2-27/2020(2-4459/2019;)~М-4659/2019 2-4459/2019 М-4659/2019 от 17 февраля 2020 г. по делу № 2-27/2020

86RS0001-01-2019-007124-46


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 февраля 2020 года г. Ханты-Мансийск

Ханты-Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе председательствующего судьи Костиной О.В.,

при секретаре Пуртовой Д.В.,

с участием ответчика ФИО4, его представителя ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-27/2020 по исковому заявлению ФИО6 к ФИО4, ФИО7, ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, обращении взыскании на заложенное имущество,

установил:

ФИО6 обратился в суд с иском к ответчикам о взыскании задолженности по договору купли-продажи, обращении взыскания на заложенное имущество, мотивировав заявленные требования тем, что между ним и ФИО4, ФИО8 заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, цена которой составила 2 139 026 рублей. Истец полностью исполнил свои обязательства, передав ответчику квартиру в надлежащем состоянии. Ответчики обязались уплатить указанную сумму в следующем порядке: 300 000 рублей оплачиваются за счет собственных средств покупателей в момент подписания настоящего договора наличными денежными средствами; 408 026 рублей оплачиваются за счет материнского капитала; 1 431 000 рублей оплачиваются в рассрочку в течение трех лет ежемесячно согласно графику. Последний платеж ответчиками произведен 21.05.2018 года в размере 27 500 рублей, задолженность по состоянию на 30.08.2019 года составляет 999 800 рублей основного долга, 1 857 200 рублей неустойки. На основании изложенного, с учетом уточнений просит суд взыскать ФИО4, ФИО7 денежные средства в размере 999 800 рублей основного долга, неустойку в размере 1 857 200 рублей, обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру по адресу: <адрес>, определить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 2 460 000 рублей.

Определением суда в качестве соответчиков были привлечены ФИО2, ФИО3.

Истец, ответчик ФИО7 в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании заявленные требования не признал, пояснил, что им обязательства по договору купли-продажи исполнены, денежные средства за принадлежащую ему ? долю выплачены в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО5 поддержал позицию своего доверителя.

Заслушав ответчика ФИО4, его представителя ФИО5, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, которые по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из материалов дела, 25.04.2017 года между ФИО6 и ФИО4, ФИО8, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, заключен договор купли-продажи, по условиям которого истец продает и передает, а ответчики приобретают и принимают в долевую собственность квартиру общей площадью 34,9 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2 Договора стоимость квартиры составляет 2 139 026 рублей, которая уплачивается в следующем порядке:

- денежные средства в размере 300 000 рублей оплачиваются за счет собственных средств покупателей в момент подписания настоящего Договора наличными денежными средствами;

- денежные средства в размере 408 206 рублей оплачиваются за счет средств материнского капитала;

- денежные средства в размере 1 431 000 рублей оплачиваются в рассрочку в течение трех лет ежемесячно в следующем порядке: 36 700 рублей до 21 числа каждого месяца в течение 38 месяцев; 36 400 рублей в последний (39) месяц.

Обязанность покупателей по оплате квартиры считается выполненной надлежащим образом со дня получения продавцом денежной суммы в счет оплаты стоимости квартиры в полном объеме.

В соответствии с п. 3 квартира передается по акту приема-передачи после осуществления частичной оплаты (первоначальный взнос) в соответствии с пунктом 2.2. настоящего Договора. При этом право собственности на квартиру возникает у покупателей с момента полной оплаты стоимости квартиры, указанной в п. 2.1 Договора.

25.04.2017 года квартира передана ответчикам по акту приема-передач.

28.04.2017 года за покупателями зарегистрирована право собственности.

В силу п. 1 ст. 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Судом установлено, что ответчиками по договору купли-продажи выплачены истцу денежные средства в размере 1 139 226 рублей.

Указанное обстоятельство следует из решения Ханты-Мансийского районного суда от 16.05.2019 года по гражданскому делу по иску ФИО6 к ФИО4, ФИО7 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, возложении обязанности по передаче по акту приема-передачи жилого помещения, технического, кадастрового паспортов, о погашении реестровой записи, которое вступило в законную силу и имеет, в силу положений ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, преюдициальное значение для рассматриваемого спора.

Согласно исковому заявлению последний платеж по договору купли-продажи произведен 21.05.2018 года в размере 27 500 рублей, с 21.06.2018 года ответчиками обязательства по договору купли-продажи не исполняются.

Таким образом, задолженность по договору купли-продажи составляет: 2 139 026 рублей = 999 800 рублей.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На момент рассмотрения спора установленный договора срок по окончательной оплате наступил, ответчики не представили суду доказательств в подтверждение того, что они оплатили ФИО6 оставшуюся часть стоимости жилого помещения в размере 999 800 рублей в срок, установленный договором.

Таким образом, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии с правилами ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд пришел к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиками своих обязательств по договору

В соответствии с п. 1 ст. 322 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

По условиям договора купли-продажи жилого помещения солидарная ответственность покупателей не установлена. Законом солидарная ответственность по указанным правоотношениям также не предусмотрена.

Следовательно, ответственность ответчиков должна быть определена пропорционально приобретенным ими долям в праве собственности – по 1/4 доли.

Вместе с тем, из договора купли-продажи усматривается, что в числе покупателей недвижимости находятся несовершеннолетние ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в интересах которых действовала мать – ФИО12

Согласно ст. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине.

В этой связи, ответственность несовершеннолетних ФИО2 и ФИО3 по данной сделке должна быть возложена на их мать – ФИО7, ответственность которой по данному спору, с учетом приобретенной ею самой 1/4 доли, должна составлять 3/4 доли.

Таким образом, исковые требования о взыскании денежных средств по договору купли-продажи подлежат удовлетворению, и с ответчиков необходимо взыскать в пользу ФИО6 задолженность по договору купли-продажи в следующем размере: с ФИО4 в размере 249 950 рублей, с ФИО7 в размере 749 850 рублей.

Доводы ответчика ФИО4 о том, что он исполнил свое обязательство по оплате стоимости 1/4 доли жилого помещения в полном объеме судом во внимание не принимаются по следующим основаниям.

Согласно указанному выше решению Ханты-Мансийского районного суда от 16.05.2019 года, представленными в материалы дела выписками по счету ФИО9, на счет которой направлялись денежные средства по договору для продавца, выписками о состоянии вклада и он-лайн выписками на имя ФИО9, актом сверки расчетов от 16.05.2019г., подтверждается исполнение покупателями обязательства по оплате приобретенной квартиры на сумму 1 139 226, 0 рублей, из которых: 300 000, 0 рублей выплачены ответчиками истцу 25.04.2017г. наличными средствами, 408 026, 0 рублей перечислены истцу из средств материнского (семейного капитала), 431 200 рублей – согласно графику платежей (приложение №1 к договору купли-продажи) по май 2018г. включительно.

В судебном заседании ответчик ФИО4 пояснил, что обязательства по оплате по договору купли-продажи, за исключением суммы 408 026 рублей, исполнялись только им путем внесения личных денежных средств на счет представителя ФИО6 – ФИО9, а также путем передачи последней в день заключения купли-продажи 25.04.2017 года в размере 300 000 рублей

Вместе с тем данные утверждения противоречат материалам дела.

Судом установлено, что при заключении договора купли-продажи 25.04.2017 года ФИО4 и ФИО7 в браке не состояли, брак был зарегистрирован 19.06.2017 года, что подтверждается свидетельством о регистрации брака, который был представлен стороной ответчика на обозрение суда. Брак расторгнут в июне 2018 года.

Как следует из расписки в получении денежных средств от 25.04.2017 года, ФИО6 получил денежные средства в качестве суммы оплаты по п. 2.2 Договора купли-продажи квартиры от 25.04.2017 года в размере 300 000 рублей за квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. от ФИО1 и ФИО12

Из представленной выписки по счету карты ФИО9 следует, что денежные средства вносились в период брака ФИО4 и ФИО7

При таких обстоятельствах ответчиком ФИО4 не представлено доказательств того, что денежные средства, с использованием которых происходила оплата по договору купли-продажи, являлись личной собственностью истца.

Определяя размер подлежащей взысканию неустойки, суд исходит из следующего.

Как следует из представленного расчета, размер неустойки за период с 21.06.2018 года по 30.08.2019 года составил 1 857 200 рублей.

Вместе с тем, из условий п. 5.2 договора купли-продажи от 25.04.2017 года следует, что в случае нарушения покупателями сроков оплаты по настоящему договору покупателями продавцу уплачивается неустойка (пени) в размере 500 рублей за каждый день просрочки исполнения обязательств по настоящему договору.

Таким образом, размер неустойки за период с 21.06.2018 года по 30.08.2019 года должен составлять 218 000 рублей.

Поскольку ответчиками принятые на себя обязательства по оплате товара в установленный договором срок исполнены не были, требования о взыскании неустойки являются законными и обоснованными, и подлежит взысканию с ответчиков пропорционально приобретенным ими долям в праве собственности, а именно с ФИО4 в размере 54 500 рублей, с ФИО7 в размере 163 500 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Учитывает, что размер согласованной сторонами договорной неустойки как меры ответственности покупателя, который сам по себе не свидетельствует о явно чрезмерной ответственности, а также длительность допущенной покупателем просрочки нарушения обязательства, компенсационную природу неустойки, суд находит, что предъявленная ко взысканию неустойка соразмерна последствиям допущенных покупателем нарушений условий договора. Каких-либо доказательств несоразмерности заявленной ко взысканию неустойки ответчиками в материалы дела не представлено.

При указанных обстоятельствах, суд не усматривает оснований для снижения размера взыскиваемой неустойки.

Разрешая исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, залогом.

В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом Российской Федерации или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное.

В силу требований п.5 ст. 488, п. 3 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит (оплата товара через определенное время после его передачи покупателю – п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации), признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В материалы дела представлена выписка из ЕГРН от 16.12.2019 года, из которой усматривается, что на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> наложено обременение права – ипотека в силу закона.

В силу п.1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

Согласно ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов залогодержателя по взысканию.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (ч. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства недопущения обращения взыскания на залог, установленные ч. 2 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Таким образом, поскольку обязательства оплаты по договору купли-продажи ответчиками не исполнены, требования об обращении взыскания на имущество являются обоснованными.

Положения ст. ст. 51, 56 Федерального закона «Об ипотеке ( залоге недвижимости)», ст. 349, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что имущество, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

В соответствии со ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке ( залоге недвижимости)» Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить начальную продажную цену задолженного имущества и способ его реализации. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Определением суда от 23.12.2019 года по ходатайству стороны ответчика была назначена экспертиза по определению рыночной стоимости жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно заключению эксперта ФИО10 от 07.02.2020 года рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> составляет 2 245 525 рублей.

Заключение судебной экспертизы является подробным, мотивированным и сторонами в условиях состязательности гражданского процесса не оспорено. Выводы, указанные в заключении, являются последовательными и непротиворечивыми, в связи с чем, данное заключение может быть положено в основу выводов о размере начальной продажности стоимости заложенного имущества.

Таким образом, в силу требований п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах должна быть установлена в размере 80% рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика, то есть взыскание подлежит обращению на заложенное имущество с установлением начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере 1 796 420 рублей.

В соответствии с требованиями ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины с ФИО4 в размере 6 244 рубля 50 копеек, с ФИО7 в размере 12 333 рубля 50 копеек.

Руководствуясь ст. ст. 56, 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО6 к ФИО4, ФИО7, ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, обращении взыскании на заложенное имущество, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО6 задолженность по договору купли-продажи в размере 249 950 рублей, неустойку в размере 54 500 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 6 244 рубля 50 копеек.

Взыскать с ФИО7 в пользу ФИО6 задолженность по договору купли-продажи в размере 749 850 рублей, неустойку в размере 163 500 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 12 333 рубля 50 копеек.

Обратить взыскание на объект недвижимости – квартиру, общей площадью 34,9 кв.м, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов в счет погашения задолженности перед ФИО6 по договору купли-продажи от 25 апреля 2017 года, установив начальную продажную цену заложенного объекта недвижимости в размере 1 796 420 рублей.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югра в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Ханты-Мансийский районный суд.

Мотивированное решение суда составлено и подписано 21 февраля 2020 года.

Судья О.В.Костина

копия верна

Судья О.В. Костина