Решение № 2-172/2021 2-172/2021~М-146/2021 М-146/2021 от 21 июля 2021 г. по делу № 2-172/2021

Дело № 2-172/2021

УИД № 42RS0027-01-2021-000287-38


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

пгт.Тяжинский 22 июля 2021 года

Тяжинский районный суд Кемеровской области в составе председательствующего судьи Герасимова С.Е.,

при секретаре Долгих Е.А.,

с использованием средств аудиопротоколирования,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску КУМИ Тяжинского муниципального округа к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, аннулировании регистрационной записи,

у с т а н о в и л:

КУМИ Тяжинского муниципального округа обратился в суд с иском к ФИО1., в котором просит:

расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией Тяжинского городского поселения и ФИО1.

аннулировать произведённую Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> – Кузбассу государственную регистрацию данного договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Требования обосновывает тем, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Тяжинского городского поселения и ответчиком был заключен указанный договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок из категории — «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования земельного участка — хранение и переработка сельскохозяйственной продукции с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, общей площадью 56014 кв.м (п.1.1). В соответствии с п. 1.2 на участке имеется отдельно стоящие здания (гараж №, склад №). Согласно п. 2.1 указанного договора аренды срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Договор аренды заключен на основании распоряжения администрации Тяжинского городского поселения <адрес> №-р от ДД.ММ.ГГГГ, которым определены правовые основания предоставления земельного участка ответчику, а именно: п. 2 ст.39.6 ЗК РФ (регламентирующий порядок и основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов) и п.п.17 п.8 ст.39.8 ЗК РФ (устанавливающий срок договоров аренды).

Указывает, что основанием для заключения договора аренды с ответчиком послужило наличие права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке.

ДД.ММ.ГГГГ договор аренды в установленном законом порядке был зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> о чем сделана регистрационная запись №

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ собственником отдельно стоящего здания (склад №) с кадастровым номером № и отдельно стоящего здания (гараж №) с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес><адрес>, является Ж.С.Н., о чем сделаны соответственно регистрационные записи: № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено уведомление о необходимости расторжения договора аренды в связи с выбытием объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, из собственности ответчика. Данное уведомление было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. Однако ответчик в добровольном порядке расторгнуть договор аренды воздержался, на уведомление не отреагировал. Данное бездействие ответчика расценено истцом как уклонение от добровольного расторжения договора аренды и послужило основанием для обращения в суд.

Кроме того, ответчик, уклоняясь от расторжения договора аренды, нарушает законные права и интересы третьего лица, являющегося законным собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке.

Согласно п.2 решения Совета народных депутатов Тяжинского муниципального округа <адрес> - Кузбасса от ДД.ММ.ГГГГ № «О вопросах правопреемства» администрация Тяжинского муниципального района является правопреемником администрации Тяжинского городского поселения, в том числе, с физическими лицами. Решением совета народных депутатов Тяжинского муниципального округа <адрес> - Кузбасса от ДД.ММ.ГГГГ администрация Тяжинского муниципального района переименована в администрацию Тяжинского муниципального округа. КУМИ является отраслевым структурным подразделением администрации Тяжинского муниципального округа наделённый полномочиями, в том числе по распоряжению земельными участками и принятию решений о продлении и прекращении (расторжении) договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также до разграничения государственной собственности на землю.

Представитель истца ФИО2., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, о причине неявки суду не сообщила.

Ответчик ФИО1. в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> – Кузбассу в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, представил письменные объяснения, в которых просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Третье лицо Ж.С.Н. в судебное заседание не явился, согласно сведениям, полученным с использованием почтового идентификатора, ДД.ММ.ГГГГ состоялась неудачная попытка вручения почтового отправления с судебным извещением. На основании ч.1 ст.165.1 Гражданского кодекса РФ суд считает его извещенным о месте и времени судебного заседания.

Суд считает возможным на основании ч.3 и ч.5 ст.167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие представителей истца, третьего лица Управления Росреестра по <адрес> – Кузбассу и третьего лица Ж.С.Н.

Выслушав ответчика, изучив материалы дела в соответствии со ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В абзаце втором пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник. Смена собственника объекта недвижимости, находящегося на арендованном земельном участке, не прекращает действие договора аренды земельного участка, а права аренды переходят к новому собственнику здания в том же объеме и на тех же условиях в силу прямого указания в законе.

В ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктами 1 и 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания изменения и расторжения договора, а именно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором либо по требованию одной из сторон:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии со ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из анализа указанных правовых норм следует, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя допускается только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора.

Таким образом, договор аренды может быть расторгнут судом лишь при условии, что истцом представлены доказательства, подтверждающие не только факт нарушения ответчиком договора аренды, но и факт возникновения у истца в связи с этим ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды.

Из материалов дела следует, что на основании распоряжения №-р от ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Тяжинского городского поселения, как арендодателем, и ФИО1, как арендатором, был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 56014 кв.м., с видом разрешенного использования – хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.1.2 договора аренды на участке имеются отдельно стоящие здания – гараж №, склад №.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> произведена государственная регистрация указанного договора аренды земельного участка за №.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ собственником нежилых отдельно стоящих зданий склада № с кадастровым номером № и гаража № с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ является Ж.С.Н.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику было направлено уведомление с предложением явиться в КУМИ Тяжинского муниципального округа для расторжения спорного договора аренды. Согласно отчету об отслеживании почтового отправления, указанное уведомление получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, в судебном заседании ответчик Ц.И.Э. пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ она опять купила у Ж.С.Н. здания гаража и склада, расположенные на спорном земельном участке.

Согласно представленной ответчиком выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 принадлежит на праве собственности отдельно стоящее здание - гараж № с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>. Право собственности ответчика на указанное недвижимое имущество возникло на основании договора купли-продажи отдельно стоящего здания от ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и, соответственно, аннулирования государственной регистрации данного договора аренды, поскольку право на досрочное расторжение договора, предусмотренное положениями ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации у истца не возникло, доказательств существенных нарушений условий договора аренды земельного участка материалы дела не содержат, смена собственника объекта недвижимости, находящегося на арендованном земельном участке, не прекращает действие договора аренды земельного участка, к тому же ответчик является собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке. В связи с чем, оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

В соответствии с пунктом 2 решения Совета народных депутатов Тяжинского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ № администрация Тяжинского муниципального района определена правопреемником Администрации Тяжинского городского поселения. Согласно решению Совета народных депутатов Тяжинского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ № администрация Тяжинского муниципального района переименована в администрацию Тяжинского муниципального округа.

Согласно п. 2 ст. 125 Гражданского кодекса РФ от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В соответствии с положением о КУМИ Тяжинского муниципального округа комитет является отраслевым структурным подразделением администрации Тяжинского муниципального округа; распоряжается в порядке и в пределах, определенных законодательством, муниципальными правовыми актами Тяжинского муниципального округа земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю; принимает решения о прекращении (расторжении) договоров аренды земельных участков; вправе быть истцом во всех инстанциях судов Российской Федерации, в том числе выступать от имени и в интересах Тяжинского муниципального округа, в том числе по спорам о досрочном расторжении договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также в государственной собственности до её разграничения.

Копии распоряжения администрации Тяжинского городского поселения от ДД.ММ.ГГГГ №-р, договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, выписок из Единого государственного реестра недвижимости, уведомление, решений Совета народных депутатов Тяжинского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №, положение о КУМИ, суд признает относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами по делу, поскольку они имеют значение для дела, соответствуют друг другу и пояснениям ответчика, имеют необходимые реквизиты, сомнений у суда не вызывают.

Оценив представленные доказательства с точки зрения достаточности для рассмотрения гражданского дела, а так же оценив каждое из них с точки зрения относимости, допустимости и достоверности, суд, исходя из их совокупности, приходит к выводу о том, что требования истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией Тяжинского городского поселения и ФИО1, отказать.

В удовлетворении исковых требований об аннулировании произведённой Управлением Росреестра по <адрес> – Кузбассу государственной регистрацию данного договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Тяжинский районный суд в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья С.Е. Герасимов

В окончательной форме решение суда изготовлено 27 июля 2021 года.