Решение № 3А-933/2017 3А-933/2017~М-838/2017 М-838/2017 от 29 ноября 2017 г. по делу № 3А-933/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 ноября 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Усенко А.О.,

с участием:

представителя административного истца – ФИО2,

представителя заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-933/2017 по административному исковому заявлению Акционерного общества «Оптово-распределительный центр» об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Акционерное общество «Оптово-распределительный центр» (далее – АО «Оптово-распределительный центр») обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником нежилого здания склада №5 с кадастровым номером №, площадью 1 140,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость данного здания определена по состоянию на 24.07.2013 г. в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и она составляет 9 268 954,37 руб.

Административный истец, посчитав кадастровую оценку нежилого здания, завышенной и отличающейся от его рыночной стоимости, пришел к выводу о необходимости проведения оценки рыночной стоимости данного объекта по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Согласно отчету об оценке ООО АНО «Экспертиза Поволжья» № от 25.07.2016 г., итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером №, по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости, составляет 5 030 515 руб.

Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объекта недвижимости, которая в данном случае не соответствует его рыночной стоимости, и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере, что нарушает права административного истца.

При этом, заявление АО «Оптово-распределительный центр» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области отклонено.

На основании изложенного, административный истец считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Представитель административного истца – ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле - Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Похвистнево Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, своих возражений, относительно заявленных требований, не представили. При этом, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представило письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда.

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя административного истца ФИО2, представителя заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области ФИО3, показания свидетеля ФИО1, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, согласно ст. 84 КАС РФ, в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст.14, п.1 ст.372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Судом установлено, что АО «Оптово-распределительный центр» на основании договора купли-продажи от 26.05.2005 г. принадлежит на праве собственности нежилое здание склада №5 с кадастровым номером №, площадью 1 140,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Право собственности на данный объект зарегистрировано за административным истцом в установленном законом порядке, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 29.04.2011 г., выданного повторно взамен свидетельства от 19.10.2005 г. (л.д. 8) и Выпиской из ЕГРН от 02.03.2017 г. (л.д.9-10).

Указанный объект поставлен на государственный кадастровый учет – 24.07.2013 г.

Кадастровая стоимость данного здания определена по состоянию на 24.07.2013 г. в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и она составляет 9 268 954,37 руб.

АО «Оптово-распределительный центр» не согласилось с кадастровой стоимостью вышеуказанного объекта и обратилось в ООО АНО «Экспертиза Поволжья» для определения его рыночной стоимости.

Согласно отчету об оценке ООО АНО «Экспертиза Поволжья» № от 25.07.2016 г., выполненному оценщиком ФИО1, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером №, по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости, составляет 5 030 515 руб.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет, административный истец 04.07.2017 г. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного объекта.

Решением Комиссии № от 14.07.2017 года заявление АО «Оптово-распределительный центр» было отклонено. В своем решении Комиссия указала, что:

- отказ от применения сравнительного подхода не обоснован. Нарушен п. 25 ФСО №7. На стр. 30-31 отчета оценщик указывает, что рынок отдельно стоящих торговых зданий в г. Похвистнево не развит, хотя относит объект оценки к складским зданиям. При этом вопрос расширения сегмента рынка объекта оценщиком даже не рассматривался (хотя предусмотрен п. 11 ФСО №7);

- не определен сегмент рынка объекта оценки – п. 10. ФСО №7;

- отсутствует анализ рынка сегмента рынка объекта оценки – нарушен п. 11 ФСО №7. В отчете приведен анализ рынка производственно-складской недвижимости г. Самара, хотя объект расположен в г. Похвистнево.

Получив решение Комиссии об отказе в пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка спорного объекта выполнена по состоянию на 24.07.2013 г., то есть на дату определения его кадастровой стоимости.

В отчете об оценке в соответствии с требованиями ст. 11 Закона N 135-ФЗ указаны дата проведения оценки спорного нежилого здания, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка объектов недвижимости, анализ факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

Из отчета следует, что объект оценки был оценщиком осмотрен, в ходе осмотра установлено, что он представляет собой нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>. Здание находится в удовлетворительном состоянии, имеет коммуникации: отопление, водопровод, канализацию, электричество. Земельный участок под зданием находится в собственности административного истца.

Оцениваемое нежилое здание отнесено оценщиком к сегменту рынка производственно-складского назначения.

Производя анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, оценщик пришел к выводу о том, что наилучшим видом использования данного нежилого здания является его использование в качестве нежилого помещения (стр. 12 отчета).

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из содержания отчета усматривается, что расчет стоимости объекта недвижимости произведен оценщиком с применением затратного подхода, от применения сравнительного и доходного подходов оценщик отказался, обосновав причины отказа от указанного подхода, что отражено на стр. 28-31 отчета.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства (п.п.18-20 ФСО N 1).

Определение стоимости объекта капитального строительства в рамках затратного подхода произведено оценщиком путем суммирования затрат на создание этого объекта и вычитания его физического износа и устареваний. При этом, в связи с тем, что в отчете оценивался объект капитального строительства, определение стоимости земельного участка на котором он находится, не производилось. Расчет отражен на стр. 32-35 отчета. В результате стоимость спорного здания, определенная затратным подходом, составила 5 030 515 руб.

На стр. 36-37 описана процедура согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов. Так как при проведении оценки использовался только затратный подход, ему присвоен вес – 1,00. В результате итоговая стоимость объекта оценки составила округленно 5 030 515 руб. (стр. 37 отчета).

К отчету приложены копии документов, использованных оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, которые подтверждают достоверность использованной оценщиком информации; перечень использованных данных и перечень терминов, использованных при оценке, а также документы, подтверждающие сведения об оценщике и организации.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ООО АНО «Экспертиза Поволжья» ФИО1, выводы, изложенные в отчете об оценке, полностью подтвердил и на первое замечание Комиссии пояснил, что на стр. 30 отчета им допущена опечатка, вместо «в связи с тем, что рынок продажи отдельно стоящих торговых зданий в г. Похвистнево Самарской области не развит» следует читать - «в связи с тем, что рынок продажи отдельно стоящих складских зданий в г. Похвистнево Самарской области не развит». Данная опечатка никак не влияет на результат оценки. Им был проведен поиск аналогов не только в г. Похвистнево, но и во всей Самарской области, о чем указано в отчете, в том числе на стр. 30. Расширение сегмента рынка за пределы области или за пределы сегмента складской недвижимости он не считает корректным, поскольку определить разницу в стоимости между объектами, относящимися к разным типам недвижимости (например, торговая/офисная и складская), а также располагающихся территориально в разных областях, не представляется возможным, т.к. оценка проводится на ретроспективную дату, что значительно ограничивает количество доступной информации, необходимой для расчетов. Поэтому, в целях минимизации ошибок в расчетах, он не использовал аналоги, располагающиеся за пределами Самарской области, и не являющиеся отдельно стоящими складскими зданиями. Считает замечание Комиссии в части расширения сегмента рынка не обоснованным. Второе замечание Комиссии также не обосновано, поскольку определение сегмента рынка объекта оценки не было выделено отдельным пунктом, но было представлено в анализе наиболее эффективного использования (стр. 11-12 отчета). Что касается третьего замечания Комиссии, то на стр. 23 отчета указано следующее: «в связи с тем, что рынок коммерческой недвижимости в г. Похвистнево Самарской области не развит, в данном отчете проводится анализ рынка, к которому относится объект оценки, по г. Самара». В данной фразе допущена опечатка, следует читать - «в связи с тем, что рынок коммерческой и индустриальной недвижимости г. Похвистнево Самарской области не развит, в данном отчете проводится анализ рынка, к которому относится объект оценки, по г. Самара». Так как оценщик при выполнении данного отчета не обладал достаточным количеством информации о сделках купли-продажи или аренды складской недвижимости, проводимых на дату оценки, а так же предложениях о покупке, продаже или аренде таких объектов в г. Похвистнево, предлагаемых на дату оценки, он не имел возможности выполнить качественный анализ сегмента, к которому относится объект оценки, по г. Похвистнево. Поэтому оценщик принял решение описать состояние рынка складской недвижимости г. Самара, т. к. г. Самара является областным центром в области, в которой располагается г. Похвистнево. Исправление данных замечаний не повлечет за собой изменение стоимости объекта оценки. Кроме того, отчет проверен экспертами Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков». Эксперты пришли к выводу, что отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и итоговая величина стоимости объекта оценки, отраженная в отчете, подтверждается.

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО1, у суда не имеется, его показания последовательны, логичны, он обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, в исходе дела не заинтересован.

Учитывая изложенное, суд не может принять во внимание замечания Комиссии на вышеуказанный отчет об оценке и полагает, что выводы оценщика содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Отчет об оценке содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, мотивирован и не содержит противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Кроме того, экспертным заключением (положительным) Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» № от 08.08.2016 г. подтверждено соответствие представленного отчета об оценке, выполненного оценщиком ФИО1, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также подтверждается величина стоимости объекта оценки, определенная оценщиком в отчете.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Возражений и допустимых доказательств, опровергающих выводы, изложенные в представленном отчете и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суду не представлено. Правом ходатайствовать о назначении судебной экспертизы участвующие в деле лица не воспользовались.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в отношении отчета об оценке имеется положительное экспертное заключение, а доказательств недостоверности отчета об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца.

С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилого здания подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке в размере 5 030 515 руб., а требования АО «Оптово-распределительный центр» - удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 04.07.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Административный иск Акционерного общества «Оптово-распределительный центр» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания склада №5 с кадастровым номером №, площадью 1 140,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 5 030 515 рублей.

Датой обращения Акционерного общества «Оптово-распределительный центр» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать - 04.07.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 04.12.2017 г.

Судья: Ласковская С.Н.